基于價(jià)值管理的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理模式研究

杜天昭 勒揚(yáng)

摘要：隨著房地產(chǎn)領(lǐng)域的不斷發(fā)展，粗獷的管理模式顯然無(wú)法很好的為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)利潤(rùn)，因此加強(qiáng)基于價(jià)值管理的企業(yè)管理模式研究是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)時(shí)代要求所做出的必然選擇。

關(guān)鍵詞：價(jià)值管理;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè);管理模式

引言

價(jià)值管理目前愈發(fā)受到各種大型企業(yè)的重視與應(yīng)用，且在實(shí)踐中發(fā)揮出了較好的成效，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)亦可通過(guò)這種全新的管理模式來(lái)優(yōu)化自身企業(yè)的管理，注重社會(huì)市場(chǎng)的實(shí)時(shí)了解以及充分認(rèn)識(shí)自身的實(shí)際情況，根據(jù)時(shí)代的要求來(lái)優(yōu)化管理模式，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。目前我國(guó)大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)際管理模式仍然有待優(yōu)化，這就要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須在實(shí)際探索中不斷優(yōu)化基于價(jià)值管理的企業(yè)管理模式，這對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展有著重要意義。

一、我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)可以說(shuō)是一個(gè)極其特殊的行業(yè)，直接關(guān)乎著人民的住房問(wèn)題，也是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成，其具有產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、涉及范圍光等多種特性，可以說(shuō)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的大多數(shù)產(chǎn)業(yè)都與房地產(chǎn)業(yè)有著些許聯(lián)系。雖然房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著重要作用，但許多內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)仍存在著規(guī)模較小，且由日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)所引發(fā)的惡性競(jìng)爭(zhēng)業(yè)極大影響了房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，另外，雖然近年來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理水平普遍有所提升但仍然存在些許問(wèn)題有待優(yōu)化，主要表現(xiàn)為：

1、缺乏自我管理意識(shí)

房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性使其受必須遵守國(guó)家的相關(guān)政策與法律法規(guī)，在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)必須經(jīng)過(guò)繁雜的審批程序，再加上部分部門的工作效率仍有待提升，這就使得許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將精力放在了各種公關(guān)手續(xù)的辦理上，自我管理意識(shí)卻相對(duì)薄弱，造成企業(yè)內(nèi)部管理較為混亂，最終對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展造成不利影響。

2、體制問(wèn)題

目前在房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)揮主要作用的仍是一些大型房地產(chǎn)國(guó)企，而許多大型房地產(chǎn)國(guó)企仗著資金力量較為雄厚，對(duì)于企業(yè)的管理并不重視，往往只是單純憑借國(guó)家政策的優(yōu)惠，造成企業(yè)內(nèi)部缺乏活力，長(zhǎng)期以往就會(huì)逐漸被時(shí)代所淘汰。

3、資金的浪費(fèi)

房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)是十分可觀的，這就使得許多房地產(chǎn)企業(yè)即便不對(duì)自身管理模式進(jìn)行優(yōu)化也能達(dá)到盈利的目的，因此部分企業(yè)對(duì)于基于價(jià)值管理的企業(yè)管理模式的優(yōu)化不以為意，沒(méi)有充分意識(shí)到優(yōu)化管理模式的重要性，導(dǎo)致實(shí)際開(kāi)發(fā)過(guò)程中大量資金的浪費(fèi)，這也是當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)價(jià)值管理所面臨的一大難題。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理應(yīng)遵循的原則

1、以產(chǎn)品開(kāi)發(fā)為中心

產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)永遠(yuǎn)是企業(yè)的核心環(huán)節(jié)，對(duì)此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)部行為必須圍繞產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)進(jìn)行，包括項(xiàng)目的投資、房產(chǎn)的研發(fā)建造、銷售等多個(gè)環(huán)節(jié)。只有通過(guò)科學(xué)的企業(yè)管理不斷對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行優(yōu)化才能使得房地產(chǎn)企業(yè)避免被時(shí)代所淘汰，這也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理所必須遵守的準(zhǔn)則。

2、注重顧客的滿意度

產(chǎn)品的銷售將直接決定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，顧客作為銷售環(huán)節(jié)的關(guān)鍵，顧客的滿意度是房地產(chǎn)企業(yè)所必須考慮的，因此以顧客滿意為原則是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理所必須遵守的原則，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值的生產(chǎn)與客戶的結(jié)合。

3、以市場(chǎng)為導(dǎo)向

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)較為以來(lái)市場(chǎng)，這就要求企業(yè)必須時(shí)刻關(guān)注市場(chǎng)環(huán)境的發(fā)展趨勢(shì)，以市場(chǎng)為導(dǎo)向進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與客戶的管理，這也是一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)能否長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的重要評(píng)價(jià)指標(biāo)。

4、將員工能力的提升視為管理的重點(diǎn)

員工是企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)，員工的工作能力將直接影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)際管理效果以及運(yùn)營(yíng)效率，所以員工能力的培養(yǎng)同樣是當(dāng)?shù)禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展所應(yīng)遵循的原則，對(duì)企業(yè)獨(dú)特文化的形成也有著很大幫助。

三、企業(yè)價(jià)值管理的核心思想

1、財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)指標(biāo)與非財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)指標(biāo)

企業(yè)的價(jià)值管理最終都是要體現(xiàn)在各種財(cái)務(wù)指標(biāo)上的，然而在實(shí)際的價(jià)值管理中這些財(cái)務(wù)指標(biāo)顯然無(wú)法完整的描述整個(gè)企業(yè)的運(yùn)行情況，倡導(dǎo)充分利用企業(yè)內(nèi)外資源來(lái)完成產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)，這就需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)盡可能將指標(biāo)向股東價(jià)值最大化方向靠攏。具調(diào)查表明，單純依靠財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行管理的企業(yè)經(jīng)常在經(jīng)營(yíng)上出現(xiàn)各種事物，造成許多不必要的經(jīng)濟(jì)損失，所以企業(yè)需將內(nèi)部個(gè)項(xiàng)活動(dòng)與企業(yè)的財(cái)務(wù)管理聯(lián)系起來(lái)，從而更好的實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值，這同樣是價(jià)值管理的重要內(nèi)容。

2、企業(yè)價(jià)值的影響因素

企業(yè)財(cái)務(wù)價(jià)值主要依賴于客戶的滿意度以及內(nèi)部的工作流程，其中人力資源發(fā)揮著關(guān)鍵作用，因而顧客、內(nèi)部工作流程、人力資源這三個(gè)非財(cái)務(wù)因素存在這些許聯(lián)系，這時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)便可通過(guò)發(fā)展戰(zhàn)略的制定來(lái)將三者進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，在滿足顧客需求的同時(shí)優(yōu)化內(nèi)部工作流程以及人力資源的配置，這也是企業(yè)價(jià)值管理的核心目標(biāo)。

3、轉(zhuǎn)移價(jià)值管理重心

在當(dāng)今時(shí)代，無(wú)形資產(chǎn)往往要比有形資產(chǎn)要更具有潛力，有形資產(chǎn)固然重要，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)若想實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展，無(wú)形資產(chǎn)是不可或缺的，如優(yōu)秀的職業(yè)員工以及技術(shù)知識(shí)等都是企業(yè)寶貴的財(cái)富，目前大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)逐漸認(rèn)識(shí)到了無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)值并將價(jià)值管理的重心轉(zhuǎn)移到了無(wú)形資產(chǎn)的管理上，但部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)仍沒(méi)有認(rèn)識(shí)到無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)值，導(dǎo)致企業(yè)很難形成獨(dú)特的企業(yè)精神與企業(yè)文化，在未來(lái)，無(wú)形資產(chǎn)勢(shì)必會(huì)在企業(yè)價(jià)值管理中占據(jù)更大的比重，并逐漸成為價(jià)值管理的重心。

4、財(cái)務(wù)透明化

企業(yè)收入的增加與生產(chǎn)率提升戰(zhàn)略的初始階段也許是存在一定矛盾的，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度看，生產(chǎn)率的提高勢(shì)必會(huì)帶動(dòng)企業(yè)收入的增加，而房地產(chǎn)企業(yè)則更應(yīng)注重成本的節(jié)約和資源的利用，對(duì)此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)建設(shè)透明型財(cái)務(wù)，通過(guò)財(cái)務(wù)的透明化來(lái)減少資金的浪費(fèi)，進(jìn)而提高資源的使用效率。我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是很不均衡的，不同地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也有著較大的差異，所以不同地區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所應(yīng)采取的策略可能截然不同的，如在一些競(jìng)爭(zhēng)激烈的地區(qū)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就可將發(fā)展戰(zhàn)略定為開(kāi)拓市場(chǎng)與提高效率同時(shí)進(jìn)行，這種發(fā)展戰(zhàn)略雖然存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，但面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境，企業(yè)必須要迎接挑戰(zhàn)，而財(cái)務(wù)的透明化則可以很好的幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)避掉部分風(fēng)險(xiǎn)，這對(duì)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的完成有著重要幫助。

四、戰(zhàn)略中心型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

戰(zhàn)略中心型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是將戰(zhàn)略視為管理核心，通過(guò)戰(zhàn)略的制定與實(shí)施來(lái)完成企業(yè)的改革，戰(zhàn)略不僅僅是一個(gè)管理流程，而是一個(gè)可以將企業(yè)價(jià)值與員工利益聯(lián)系在一起的連續(xù)體。要想完成戰(zhàn)略中心型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的轉(zhuǎn)變企業(yè)首先要明確戰(zhàn)略目標(biāo)，并根據(jù)目標(biāo)制定具體的執(zhí)行計(jì)劃，同時(shí)將客戶、人力資源、資金等多種因素充分融入進(jìn)發(fā)展戰(zhàn)略中。其次就是戰(zhàn)略是一個(gè)長(zhǎng)期連續(xù)的過(guò)程，可以使得企業(yè)的價(jià)值在短時(shí)間內(nèi)得到優(yōu)化，另外當(dāng)?shù)禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在完成戰(zhàn)略的討論后還需將結(jié)果傳達(dá)給每名員工，從而保證各種戰(zhàn)略方案的有效實(shí)施，但由于企業(yè)員工之間的職業(yè)素養(yǎng)以及學(xué)習(xí)能力等都有著較大差距，這就要求企業(yè)還需建立相應(yīng)的戰(zhàn)略學(xué)習(xí)流程。最后就是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)時(shí)根據(jù)組織活動(dòng)中的各項(xiàng)功能設(shè)計(jì)的，各部都有著自己的職能，然而大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)部門之間的實(shí)際溝通效果并不理想，在進(jìn)行交流時(shí)常常會(huì)出現(xiàn)些許問(wèn)題，從而對(duì)企業(yè)戰(zhàn)略的落實(shí)產(chǎn)生不利影響。對(duì)此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須對(duì)企業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)做出調(diào)整，使得每個(gè)單位充分了解戰(zhàn)略目標(biāo)，最終確保全員參與戰(zhàn)略管理，這對(duì)戰(zhàn)略中心型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的建立有著重要意義。

五、提高經(jīng)濟(jì)價(jià)值指標(biāo)與企業(yè)業(yè)績(jī)

目前我國(guó)許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)仍沿用著傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)，然而這種傳統(tǒng)的指標(biāo)系統(tǒng)現(xiàn)已無(wú)法滿足企業(yè)發(fā)展的需求，對(duì)此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)做出些許調(diào)整，通過(guò)生產(chǎn)率的提高以及收入的增加來(lái)有效提高企業(yè)的財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)，其中生產(chǎn)率的提高就需要房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性使得房地產(chǎn)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)必須滿足市場(chǎng)與客戶的需求，而經(jīng)營(yíng)規(guī)模的擴(kuò)大又意味著房地產(chǎn)企業(yè)需進(jìn)行多樣的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，所以有關(guān)生產(chǎn)率的提高需要企業(yè)不斷的改進(jìn)以及較長(zhǎng)時(shí)間的落實(shí)，需要注意的是房地產(chǎn)企業(yè)在擴(kuò)大規(guī)模的同時(shí)還需注意優(yōu)化自身的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，通過(guò)成本的改善來(lái)降低建造成本，并注意資產(chǎn)的使用率，對(duì)那些低于市場(chǎng)效率的資源要進(jìn)行及時(shí)處理，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)使用率的提升有著很大幫助。收入的增加主要是通過(guò)客戶價(jià)值的提升來(lái)實(shí)現(xiàn)的，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)同現(xiàn)有客戶的合作關(guān)系，通過(guò)市場(chǎng)信息的全面收集來(lái)充分挖掘現(xiàn)有客戶的潛在資源，利用業(yè)務(wù)多與客戶進(jìn)行交流，根據(jù)客戶需求來(lái)進(jìn)行產(chǎn)品的優(yōu)化，從而達(dá)到提高收益的目的。

六、基于價(jià)值管理的的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理模式

1、資源配置

資源的配置問(wèn)題是每個(gè)企業(yè)都必須考慮的，如何將有限的資金發(fā)揮出最大的效應(yīng)是當(dāng)前許多企業(yè)進(jìn)行價(jià)值管理的一大目標(biāo)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身的財(cái)力、人力等資源也是十分有限的，而這些資源正是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的核心所在，這就要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)做好資源的分配工作，多借助企業(yè)外部力量來(lái)進(jìn)行產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，對(duì)那些開(kāi)發(fā)流程較為復(fù)雜的產(chǎn)品進(jìn)行詳細(xì)的分工，如前期的市場(chǎng)調(diào)研與財(cái)務(wù)分析等工作，前期工作不僅繁瑣且意義重大，在進(jìn)行資源分配時(shí)理應(yīng)得到高度重視。項(xiàng)目銷售則涉及到銷售策略、宣傳等工作，其亦是一個(gè)復(fù)雜的過(guò)程，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商若想兼顧每個(gè)方面顯然是不現(xiàn)實(shí)的，所以只有對(duì)資源進(jìn)行合理配置方可發(fā)揮出其最大的效益，這同樣也是當(dāng)今時(shí)代對(duì)企業(yè)整合能力的考驗(yàn)。整合能力的高低主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于資源的分配管理上，而資源配置則包括內(nèi)部資源與外部資源兩種，其中內(nèi)部資源配置是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有關(guān)整個(gè)開(kāi)發(fā)流程的控制，外部資源則是開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)進(jìn)行充分利用的一大因素，只有做好內(nèi)外資源的協(xié)調(diào)使用才能有效完成資源的配置工作，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展有著重要意義。

2、價(jià)值增值方式

產(chǎn)品的價(jià)值將直接決定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)最終實(shí)現(xiàn)的企業(yè)價(jià)值，而房地產(chǎn)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)包含多個(gè)項(xiàng)目環(huán)節(jié)，這些環(huán)節(jié)無(wú)一不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的最終價(jià)值造成影響，如何增加房屋的價(jià)值也成為了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所共同關(guān)注的問(wèn)題。

（1）市場(chǎng)調(diào)研

市場(chǎng)調(diào)研工作是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)了解市場(chǎng)行情的主要方式，市場(chǎng)調(diào)研是否真實(shí)可靠將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)的發(fā)展直接帶來(lái)影響，市場(chǎng)調(diào)研主要有兩個(gè)方面，即市場(chǎng)與產(chǎn)品，市場(chǎng)方面顧名思義就是做好區(qū)域市場(chǎng)狀況的調(diào)查，產(chǎn)品方面則是要調(diào)查所在區(qū)域的產(chǎn)品構(gòu)成。市場(chǎng)調(diào)研是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的必備工作之一，但目前許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)并沒(méi)有認(rèn)識(shí)到市場(chǎng)調(diào)研的重要性，對(duì)于調(diào)研工作的投入資金較少，導(dǎo)致客戶的需求無(wú)法得到充分滿足，樓盤的價(jià)值也隨之大打折扣，因此有關(guān)市場(chǎng)調(diào)研工作的開(kāi)展必須得到管理人員的充分重視，做到市場(chǎng)信息最大限度上的掌握，從而使得企業(yè)在市場(chǎng)中成長(zhǎng)發(fā)展。

（2）策劃設(shè)計(jì)流程

策劃設(shè)計(jì)流程是對(duì)產(chǎn)品的一個(gè)具體定位，將決定產(chǎn)品的形態(tài)特征，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，成功的策劃設(shè)計(jì)是優(yōu)秀產(chǎn)品得以建造的重要保證，當(dāng)相關(guān)工作超出開(kāi)發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)能力范圍時(shí)，企業(yè)可選擇與其他單位合作的方式來(lái)完成這項(xiàng)工作，從而對(duì)工程的質(zhì)量進(jìn)行一個(gè)有效的保證，切忌因貪圖利益而獨(dú)自完成，最終使得產(chǎn)品的質(zhì)量無(wú)法達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。此外，在進(jìn)行策劃設(shè)計(jì)時(shí)要充分考慮客戶的要求，產(chǎn)品的價(jià)值主要便是體現(xiàn)在客戶對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)可度。

（3）施工流程

方案的策劃與設(shè)計(jì)僅僅是為項(xiàng)目的施工提供一個(gè)理論基礎(chǔ)，真正決定產(chǎn)品最終質(zhì)量的仍是實(shí)際的施工環(huán)節(jié)，這也是整個(gè)項(xiàng)目投入最多的重中之重，無(wú)論是管理質(zhì)量還是資金的投入都將對(duì)最終項(xiàng)目的質(zhì)量造成直接影響，合理的分配資金人員以及進(jìn)行科學(xué)的管理是施工流程環(huán)節(jié)成功的決定性因素，只有環(huán)環(huán)相扣方可在節(jié)省成本的同時(shí)保證施工質(zhì)量，質(zhì)量的保證同樣也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)盡的職責(zé)。

（4）營(yíng)銷策略

優(yōu)秀的營(yíng)銷策略往往可以為企業(yè)爭(zhēng)取更多的利潤(rùn)，對(duì)企業(yè)銷售目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)有著重要作用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以通過(guò)產(chǎn)品的預(yù)開(kāi)盤等形式來(lái)對(duì)市場(chǎng)的反響進(jìn)行調(diào)查，從而對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行最后的調(diào)整，以更好的滿足消費(fèi)者的需求，但最后階段的調(diào)整幅度是十分有限的，所以施工方案的制定仍然是十分重要的。一般的營(yíng)銷流程包括市場(chǎng)的分析，客戶的選擇，營(yíng)銷定位，價(jià)格等多個(gè)方面，但由于市場(chǎng)環(huán)境的多變，具體的營(yíng)銷環(huán)節(jié)可能還會(huì)做出些許調(diào)整，這也是價(jià)值管理的重要方面。

3、基于價(jià)值管理的房地產(chǎn)企業(yè)流程型組織

（1）企業(yè)流程組織

從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)的最終目的便是盈利，如果產(chǎn)品的價(jià)值不能得到實(shí)現(xiàn)，那么一切的努力都將白費(fèi)，在這種價(jià)值背景下，房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)中的各個(gè)環(huán)節(jié)都應(yīng)有對(duì)應(yīng)的流程組織，而房地產(chǎn)企業(yè)最終價(jià)值的實(shí)現(xiàn)也正是這些流程組織所共同實(shí)現(xiàn)的。流程組織管理模式要求房地產(chǎn)企業(yè)將流程視為產(chǎn)品價(jià)值創(chuàng)造的核心，倡導(dǎo)充分利用企業(yè)內(nèi)外資源來(lái)完成產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)。為了進(jìn)一步確保流程的完整型，企業(yè)需委派專業(yè)的流程經(jīng)理對(duì)指定流程進(jìn)行負(fù)責(zé)，出經(jīng)理外，企業(yè)還需為經(jīng)理配備相關(guān)的技術(shù)人員，包括市場(chǎng)、財(cái)務(wù)、設(shè)計(jì)、銷售等多個(gè)方面。

（2）產(chǎn)品開(kāi)發(fā)流程組織

優(yōu)秀產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)久不衰的重要秘訣，對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)的資源配置必須由企業(yè)統(tǒng)一進(jìn)行，并嚴(yán)格按照戰(zhàn)略目標(biāo)進(jìn)行資源的調(diào)配，這對(duì)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)流程的順利進(jìn)行有著重要作用。有關(guān)資源的配置同樣需由流程經(jīng)理完成，這就要求流程經(jīng)理必須重視起產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)的工作，帶領(lǐng)策劃部門認(rèn)真進(jìn)行項(xiàng)目調(diào)研工作，因此，流程經(jīng)理同樣需對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的各項(xiàng)技術(shù)有所了解，只有這樣才能做到人員的合理規(guī)劃?？茖W(xué)合理的規(guī)劃與人員劃分以及完整的開(kāi)發(fā)流程是產(chǎn)品開(kāi)發(fā)順利進(jìn)行的重要保證，理應(yīng)引起管理人員的高度重視。

七、基于價(jià)值管理的客戶管理模式

目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與客戶之間的關(guān)系往往只是由銷售部獨(dú)自完成，但銷售部的精力有限，平時(shí)的業(yè)務(wù)工作主要是解答客戶的咨詢問(wèn)題，售樓處是其收集客戶信息的主要場(chǎng)所，這就使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)失去了許多隱藏客戶，還有部分售樓處由于工作繁忙，常常會(huì)忽視掉個(gè)別客戶的反饋意見(jiàn)，進(jìn)而使得客戶的體驗(yàn)感較差，購(gòu)買房屋的心情也會(huì)隨之被破壞。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)客戶管理模式，這對(duì)自身產(chǎn)品價(jià)值的實(shí)現(xiàn)有著重要意義。如最基礎(chǔ)的便是收集每位客戶的具體資料，詳細(xì)的資料是進(jìn)行客戶管理的前提，只有建立屬于自己的客戶信息庫(kù)，并對(duì)當(dāng)今客戶的需求進(jìn)行詳細(xì)了解方可設(shè)計(jì)建造出滿足客戶需求的產(chǎn)品。另外，企業(yè)在滿足客戶需求的同時(shí)還應(yīng)對(duì)客戶的經(jīng)濟(jì)實(shí)力有著一個(gè)大致的了解，避免客戶因價(jià)格超出預(yù)算而放棄購(gòu)買的情況。只有時(shí)刻將客戶的感受需求放在首位，才能更好的滿足客戶的需求，這也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身價(jià)值實(shí)現(xiàn)的主要方式。

結(jié)束語(yǔ)

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也都迅速發(fā)展起來(lái)，但如果僅憑市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)，企業(yè)自身是很難實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的，這就要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須結(jié)合企業(yè)自身情況與客戶實(shí)際需求進(jìn)行基于價(jià)值管理的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理模式研究，通過(guò)內(nèi)部管理模式的優(yōu)化來(lái)提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益，這對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展有著重要意義，是當(dāng)今時(shí)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所做出的必然選擇。

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