房地產(chǎn)測繪技術(shù)及提升測繪質(zhì)量措施分析

鄒殿臣

(農(nóng)安縣房屋產(chǎn)權(quán)管理中心，長春 130200)

工程建設(shè)中，測繪技術(shù)具有較強(qiáng)的服務(wù)性，涉及土地開發(fā)、建筑施工、工程拆遷及產(chǎn)權(quán)明晰等內(nèi)容，與房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和商品化交易密切相關(guān)。工程建設(shè)前期，應(yīng)用測繪技術(shù)對建筑占地面積、邊界、具體位置及范圍進(jìn)行實(shí)際測量，可將準(zhǔn)確的結(jié)果提供給設(shè)計(jì)人員和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，便于其繪制施工圖紙、制訂施工方案。要高度重視測繪技術(shù)，根據(jù)工程實(shí)際需求合理應(yīng)用相關(guān)技術(shù)。

1 房地產(chǎn)測繪的主要特點(diǎn)

1.1 復(fù)測周期短

開展測繪工作時(shí)，要通過復(fù)測工作對測繪結(jié)果進(jìn)行驗(yàn)證和復(fù)核。房屋和土地權(quán)益處于動(dòng)態(tài)變化狀態(tài)，復(fù)測工作要確保與實(shí)際情況一致，因此對測繪周期有著嚴(yán)格要求，需要不斷開展復(fù)測和補(bǔ)測工作。

1.2 人員素質(zhì)高

基于房地產(chǎn)測繪要求以及其特殊性，對測繪人員的綜合素質(zhì)、專業(yè)技能、基礎(chǔ)知識及操作能力都有明確的要求。測繪人員不僅要精通各種設(shè)備儀器、掌握相關(guān)測量方法，還要具備一定的工程建設(shè)知識。實(shí)際操作中，應(yīng)把握好測繪的每個(gè)細(xì)節(jié)，熟悉相關(guān)法規(guī)和法律條文。涉及產(chǎn)權(quán)所屬和法律法規(guī)時(shí)，要具有較高的職業(yè)道德和業(yè)務(wù)素養(yǎng)。

1.3 測繪難度大

測量主要分為工程測量和地質(zhì)測量，重點(diǎn)對地塊和房屋數(shù)量、位置、所屬及用途開展測量工作。由于測量對象存在差異，導(dǎo)致測繪工作難度較大。測繪工作涉及房屋拆遷及產(chǎn)權(quán)等法律法規(guī)，測繪人員應(yīng)以嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度對待每個(gè)工作環(huán)節(jié)，保證操作精確細(xì)致，確保測繪數(shù)據(jù)的可靠性和精度。

1.4 比例尺較大

測繪工作關(guān)系著房屋產(chǎn)權(quán)及土地產(chǎn)權(quán)等問題。如民用住宅拆遷中，測繪精度與居民利益密切相關(guān)，因此對數(shù)據(jù)精度的要求更高。通常情況下，房地產(chǎn)測繪使用的比例尺要比普通工程的比例尺大，在1∶1 500左右，這為測繪人員增加了工作量和測繪難度。

2 房地產(chǎn)測繪技術(shù)的具體應(yīng)用

2.1 全站儀技術(shù)的應(yīng)用

房地產(chǎn)測繪中，全站儀是最為常用的測量設(shè)備。它由測角裝置、微處理器及測距裝置組成，具有較高的可靠性和準(zhǔn)確性。全站儀能夠?qū)崿F(xiàn)自動(dòng)計(jì)算和測量，利用電子薄完成數(shù)據(jù)輸出、儲存及記錄等工作。目前使用的全站儀信息化程度更高，尤其是在距離和角度測量中，能夠快速、準(zhǔn)確地完成相關(guān)工作。裝載遙控裝置還能完成遙控測量，具有良好的測量效果。

2.2 RTK技術(shù)的應(yīng)用

RTK技術(shù)是一種先進(jìn)的測量技術(shù)，具有較高的測量精度，通過載波相位實(shí)時(shí)差分測量，可在各種環(huán)境下快速、精確地完成測量工作，便于地形測圖和工程放樣，顯著提升測量工作效率。RTK應(yīng)用范圍較廣，可測量難度較大的野外地區(qū)，實(shí)際測量時(shí)，通過基準(zhǔn)站完成數(shù)據(jù)采集、傳輸和保存，尤其是在地物點(diǎn)位置測量中，精度可達(dá)到厘米級別。

2.3 GIS技術(shù)的應(yīng)用

GIS也稱為地理信息系統(tǒng)，其是獲取、分析、處理、管理空間數(shù)據(jù)的關(guān)鍵工具，以信息技術(shù)和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)為支撐。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，GIS技術(shù)應(yīng)用更為普及，其是改善空間測量的重要技術(shù)方法。GIS技術(shù)具有數(shù)據(jù)采集、分析、管理及建模等功能，尤其是在自動(dòng)繪圖和數(shù)據(jù)計(jì)算方面優(yōu)勢明顯，能夠釋放人力資源，避免因人工測量導(dǎo)致的數(shù)據(jù)誤差，可提升房地產(chǎn)測繪信息化、自動(dòng)化水平。

2.4 機(jī)助制圖技術(shù)的應(yīng)用

制圖是房地產(chǎn)測繪的關(guān)鍵組成部分，人工繪圖模式逐漸被時(shí)代淘汰，機(jī)助制圖技術(shù)在行業(yè)中獲得廣泛應(yīng)用。在制圖中應(yīng)用相關(guān)軟件，可根據(jù)獲取的數(shù)據(jù)信息快速完成制圖工作，隨著數(shù)據(jù)建模技術(shù)的發(fā)展，將數(shù)據(jù)輸入到軟件中，可以自動(dòng)生成三維立體圖形，設(shè)計(jì)人員根據(jù)圖紙進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，大大縮短了工程設(shè)計(jì)周期，降低了設(shè)計(jì)成本。

3 做好房地產(chǎn)測繪的措施

3.1 分析測繪任務(wù)

測繪單位在接到測繪任務(wù)后，要根據(jù)合同內(nèi)容對測繪任務(wù)進(jìn)行分析，認(rèn)真填寫登記表、合同評審表，對委托方提供的相關(guān)資料和信息進(jìn)行分析，下達(dá)測繪通知單和任務(wù)書，按照具體內(nèi)容安排相關(guān)工作。測繪單位要根據(jù)客戶資料統(tǒng)一規(guī)劃測繪內(nèi)容，與測繪人員交流技術(shù)方法，根據(jù)任務(wù)類型選擇測繪技術(shù)。

3.2 落實(shí)測量工作

根據(jù)現(xiàn)場實(shí)際情況，組織開展外業(yè)勘丈工作，所有勘丈工作要反復(fù)進(jìn)行兩次，確保數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性、嚴(yán)謹(jǐn)性，為后續(xù)工作提供依據(jù)和指導(dǎo)。對丈量數(shù)據(jù)進(jìn)行認(rèn)真核對和審查，如果發(fā)現(xiàn)存在問題或缺陷，要及時(shí)分析原因，認(rèn)識到不同技術(shù)的優(yōu)勢和缺陷，將數(shù)據(jù)體現(xiàn)在反饋單中。完成測量數(shù)據(jù)收集后，組織人員開展平面圖繪制工作，進(jìn)行分戶和分層平面圖繪制，復(fù)核過程中，測繪人員要認(rèn)真填寫記錄表，確保平面圖繪制質(zhì)量。

3.3 開展檢查總結(jié)

完成房地產(chǎn)測繪作業(yè)后，測繪人員要認(rèn)真檢查測繪數(shù)據(jù)，核對分戶面積、分層面積和總面積，確保規(guī)劃面積和總面積保持一致。完成自我檢查后，由質(zhì)檢人員開展內(nèi)業(yè)檢查。如果在自我檢查中，規(guī)劃建設(shè)圖與實(shí)地測繪存在數(shù)據(jù)差異，要將最終結(jié)果標(biāo)注在實(shí)地測繪圖中。對于已經(jīng)確定的面積使用記錄，企業(yè)要蓋章確定，為開展內(nèi)業(yè)和外業(yè)檢查提供依據(jù)。

3.4 管理機(jī)構(gòu)驗(yàn)收

填寫好出檢單后，授權(quán)人員和分院長要對單據(jù)內(nèi)容進(jìn)行檢查，確認(rèn)無誤后進(jìn)行蓋章處理，交由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理機(jī)構(gòu)驗(yàn)收。管理機(jī)構(gòu)根據(jù)測繪結(jié)果提出相關(guān)建議，測繪人員根據(jù)建議進(jìn)行修改和完善，由管理人員復(fù)核，合格后填寫移交單。整個(gè)驗(yàn)收過程中，測繪負(fù)責(zé)人要與客戶進(jìn)行有效溝通，掌握客戶對測繪工作的滿意程度，改進(jìn)不足之處。

3.5 加強(qiáng)資質(zhì)管控

基于房地產(chǎn)測繪的特殊性和專業(yè)性，對房地產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)和測繪人員的資質(zhì)要加強(qiáng)管控，如果檢查中發(fā)現(xiàn)測繪人員存在故意修改數(shù)據(jù)的情況，要給予人員和機(jī)構(gòu)嚴(yán)厲處罰，情節(jié)嚴(yán)重可取消其資質(zhì)，起到規(guī)范市場秩序的作用。

4 結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)要高度重視測繪工作，認(rèn)識到測繪工作的專業(yè)性、綜合性，根據(jù)工程實(shí)際，合理應(yīng)用先進(jìn)的測繪技術(shù)手段，保證各項(xiàng)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性、可靠性、精確性，為居民提供更加優(yōu)質(zhì)的建筑產(chǎn)品。