蛋殼公寓：傳統(tǒng)租賃市場的顛覆者

張偉

說起自己的新身份，沈博陽很自豪。

這位知名互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)家（糯米網(wǎng)創(chuàng)始人、領(lǐng)英中國創(chuàng)始人），現(xiàn)在的身份是一家住房租賃企業(yè)——蛋殼公寓的執(zhí)行董事長。

在他看來，這是一個(gè)會誕生獨(dú)角獸級企業(yè)的市場。

一個(gè)很重的行業(yè)站在風(fēng)口上

“房屋租賃今年的市場規(guī)模是1.3萬億元，預(yù)計(jì)到2030年會達(dá)到4.6萬億元?！鄙虿╆栒f，風(fēng)口的產(chǎn)生，一方面源于國家的政策紅利，另一方面是因?yàn)榉繓|和租客的痛點(diǎn)“非常痛”。

如果你在北京東三環(huán)有一套90平方米、價(jià)值近1000萬元的房子，你會怎么辦？

蛋殼公寓簽約房東王先生此前的做法是：空置10年，理由是：不想麻煩。

“這套房子我不賣，但也不想出租?！蓖跸壬嬖V《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，“一是黑中介太多，容易被騙;二是好的房客也不容易碰見;三是自己出租太麻煩。將近1000萬的房子，一年的房租10萬左右，說多不多說少不少，我有自己的生活和工作，不可能因?yàn)檫@10萬元租金操太多的心，所以我寧愿房子空著，直到和蛋殼公寓簽約?！?/p>

網(wǎng)友表示，每個(gè)租房者都有一部心酸史。租客的痛點(diǎn)則更廣為人知：黑中介、買不起房更（整）租不起房、房源臟亂差、信息不對稱。

和沈博陽一樣，蛋殼公寓創(chuàng)始人兼CEO高靖也是一位資深的互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)者。接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪的當(dāng)天，恰逢小藍(lán)車被曝倒閉的消息刷屏。

高靖感慨地說：“現(xiàn)在這個(gè)時(shí)代，資本太容易快速站隊(duì)了。很多創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目，你必須是明星創(chuàng)業(yè)者，必須融資能力足夠強(qiáng)，因?yàn)槿谫Y能力決定了成敗。所以，我們必須找一個(gè)進(jìn)入門檻相對高一些，不是隨隨便便誰都能進(jìn)來的行業(yè)，快速建立自己的護(hù)城河。住房租賃是一個(gè)重資產(chǎn)、重資金、重服務(wù)的行業(yè)，這個(gè)行業(yè)太重了。我們選擇進(jìn)入，我們的BI（商業(yè)智能）系統(tǒng)、房源積累都不是容易被簡單模仿的。”

美國的住房租賃市場，專業(yè)化租賃機(jī)構(gòu)占30%;日本，專業(yè)化租賃機(jī)構(gòu)占80%;中國，專業(yè)化租賃機(jī)構(gòu)占1.5%～2%。

“這絕對是個(gè)大市場?！鄙虿╆栒f，國內(nèi)住房租賃市場未來會出現(xiàn)像滴滴一樣的大企業(yè)。首先，我們和滴滴有類似性?；ヂ?lián)網(wǎng)最大的四個(gè)行業(yè)就是衣食住行，滴滴做的是行，我們做的是住，而且是互聯(lián)網(wǎng)以前忽略的最大一塊市場。

其次，我們和網(wǎng)約車行業(yè)還不太一樣?；ヂ?lián)網(wǎng)的創(chuàng)業(yè)方向有兩種：網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)強(qiáng)的、網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)弱的。網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)強(qiáng)的行業(yè)非常容易出現(xiàn)壟斷，比如社交，網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)最強(qiáng)，當(dāng)微信一家獨(dú)大時(shí)，幾乎沒有第二家存在的空間;電商是網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)較強(qiáng)的行業(yè)，所以是“721”格局（阿里系占70%，京東20%，其他10%）;租房的網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)更弱?！拔覀兣袛啵磥頃霈F(xiàn)至少2～3家持有100萬間房間、市值非常大的做專業(yè)租賃的上市公司?！鄙虿╆栒f。

住房租賃可以很淘寶

蛋殼公寓創(chuàng)立于2015年初，員工1000多人，管理房間超過5萬間，在管資產(chǎn)規(guī)模超過600億元人民幣，主要面向一二線城市21歲到26歲的年輕白領(lǐng);2017年3月完成A+輪融資，拿到單筆超過1億元人民幣的注資;目前已經(jīng)進(jìn)入北京、深圳、上海、杭州、天津和武漢六地市場。

沈博陽說，蛋殼公寓是一家典型的互聯(lián)網(wǎng)公司?！肮芾韴F(tuán)隊(duì)中，沒有一個(gè)人是傳統(tǒng)中介背景或開發(fā)商背景的，這樣才利于創(chuàng)新和顛覆。我們要做的就是用互聯(lián)網(wǎng)的方式去改造或賦能傳統(tǒng)的住房租賃行業(yè)，讓它更有效率?！?/p>

傳統(tǒng)的租房生意怎么做？在沈博陽看來，就是房東—中介—租客，C2C2C模式，中介雖然屬于某個(gè)公司，但主要是個(gè)人運(yùn)作，房子沒怎么改造就租給了租客。蛋殼公寓做的是C2B2C模式，公司居中，把房子進(jìn)行統(tǒng)一的改造、升級、運(yùn)營，更快地拿房，更快地租出去，變得更有效率。

蛋殼公寓正在做的是通過人工+IT系統(tǒng)的方式建立自己的BI系統(tǒng)，一遍遍地收集用戶需求，觀測完善一線城市租賃信息，日積月累，系統(tǒng)會變得越來越聰明，從而代替?zhèn)€人的大腦，快速判斷并智能化地向客戶做出推薦。高靖告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，類似的系統(tǒng)，在其他行業(yè)，比如淘寶、今日頭條等早就實(shí)現(xiàn)了，即個(gè)性化推薦。

蛋殼公寓執(zhí)行董事長沈博陽（右）表示，蛋殼要做的就是用互聯(lián)網(wǎng)的方式去改造或賦能傳統(tǒng)的住房租賃行業(yè)，讓它更有效率。

“我們的BI系統(tǒng)會方便客戶（房東、租客）進(jìn)行自助式的租賃簽約行為。當(dāng)我們的信息、價(jià)格足夠真實(shí)透明，服務(wù)足夠標(biāo)準(zhǔn)，用戶就能快速做出判斷，在線下單。尤其是租客，就像在淘寶購物、在攜程訂酒店一樣;萬一住了不滿意，七天之內(nèi)免費(fèi)換一套就是了?！备呔副硎?，“我們正在一點(diǎn)一點(diǎn)地改變租賃市場，通過專業(yè)化托管，標(biāo)準(zhǔn)化升級、服務(wù)，讓年輕人有尊嚴(yán)地生活在出租屋里，生活在城市里?！?/p>

“鼓勵租賃，盤活存量房更重要”

住房租賃領(lǐng)域有兩種模式：集中式公寓和分散式公寓。集中式公寓是自己蓋或者長期租賃一棟樓，改造成公寓，對外出租;蛋殼做的是分散式公寓，更多的是盤活存量房。

與巨大的租賃市場需求相比，我國租賃市場的供給難以滿足租房人群的需求。一線城市的租賃需求尤為旺盛，但是房源供給不足，存在較大缺口。據(jù)媒體報(bào)道，以北京為例，2016年末北京常住人口約2173萬，租賃人口占比約34%，最近一次人口抽樣調(diào)查顯示我國家庭平均規(guī)模3.1人/戶，則租賃房屋大約需要238萬套，目前北京租賃房屋有150萬套左右，存在約1/3供需缺口。

而根據(jù)住建部的一項(xiàng)抽樣調(diào)查，出租房中商品房占比僅為40%，老式公房、農(nóng)村自建房、回遷房和小產(chǎn)權(quán)房等占了很大比例。

沈博陽告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，他們希望更多的人能取得共識，即鼓勵租賃不需要蓋這么多新樓，中國現(xiàn)有的房子足夠多了，更重要的是通過市場手段，盤活改造存量房。

蛋殼公寓現(xiàn)在管理的5萬間房中，70%以上為5年及以上租約。“存量房盤活的條件已經(jīng)具備。除了政策利好的支持外，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展、專業(yè)租賃公司的涌現(xiàn)，也讓越來越多的房東愿意將房子拿來出租?！备呔刚f。

“我們沒有競爭對手”

站在風(fēng)口上的蛋殼公寓正在快速擴(kuò)張?！按藭r(shí)此刻，我們在全國有1000套房正在改造、裝修。”高靖在接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時(shí)說。據(jù)其介紹，蛋殼公寓計(jì)劃在3～5年內(nèi)持有100萬間房。

談到未來的發(fā)展，“前期投資大、回報(bào)周期長”這個(gè)行業(yè)痛點(diǎn)是個(gè)繞不開的話題?！按蠹叶紱]有特別好的辦法。行業(yè)目前處于‘小二房東的階段，‘規(guī)模不經(jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)不規(guī)模;管理一二十套房賺錢，超過100套，成本增加了就不賺錢了。我們的做法是用系統(tǒng)去計(jì)算回本周期，合理即可，公司能跑下去即可?！备呔刚f。

據(jù)了解，行業(yè)內(nèi)回本周期的標(biāo)準(zhǔn)是兩年?！拔磥?，我們的理解是公寓是個(gè)服務(wù)載體，增值服務(wù)的想象空間很大。比如我們正在嘗試的家具租賃服務(wù)。但沒有規(guī)模，增值服務(wù)很難產(chǎn)生效益?！备呔副硎?。

最近，蛋殼公寓創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)經(jīng)常被問到一個(gè)問題：誰是你的競爭對手？

沈博陽說：“這是個(gè)偽命題?！笔紫?，不同基因的企業(yè)會選擇不同的模式來做。比如地產(chǎn)商做的肯定是集中式公寓，他們擅長蓋樓、管理一棟樓，但分散式公寓他們做不來，因?yàn)檫@種模式非常有互聯(lián)網(wǎng)屬性，還要有遍布全國各個(gè)城市的地推人員;酒店也適合做集中式;中介背景的，因?yàn)榫€下門店多，適合做分散式;蛋殼公寓這種互聯(lián)網(wǎng)屬性的創(chuàng)業(yè)公司，也適合做分散式。

其次，住房租賃市場很大，且互聯(lián)網(wǎng)效應(yīng)不強(qiáng)，不會出現(xiàn)一家獨(dú)大的情況。即便是都做分散式公寓，我國專業(yè)化租賃機(jī)構(gòu)的市場占比才2%，打不起來。

“這個(gè)市場需要大家一起去升級、凈化，不是誰進(jìn)場就會影響誰。這生意和打車不一樣，給你10個(gè)億去補(bǔ)貼也沒用。第一，補(bǔ)貼不起;第二，區(qū)域?qū)傩蕴珡?qiáng)。假如你在朝陽區(qū)工作、租房，我在石景山區(qū)補(bǔ)貼打折扣，你會來嗎？所以，重要的還是服務(wù)，比如，我收了100萬間房，能否有標(biāo)準(zhǔn)輸出把它改造出來，這是核心?！备呔刚f。