大型商業(yè)綜合體項目消防管控重點、難點研究

吳江

【摘要】本文從商業(yè)綜合體設(shè)計、施工、驗收、開業(yè)前必備條件等幾個方面進(jìn)行了相關(guān)研究，論述了商業(yè)項目全生命周期消防管控難點、重點工作。

【關(guān)鍵詞】消防定性;步行街;消防聯(lián)動;一二消;驗收? ? 【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.36.057

1、引言

本文筆者結(jié)合多年大型商業(yè)綜合體消防管控的實踐經(jīng)驗，綜合總結(jié)出商業(yè)綜合體消防管控的重點、難點工作。本文論述的綜合體模擬得出的數(shù)據(jù)，均為10萬平米左右的大型綜合體。

2、商業(yè)綜合體消防設(shè)計管控難點

2.1建筑消防定性的重要性

大型商業(yè)綜合體設(shè)計層數(shù)如何最優(yōu)，是一個綜合體成敗的關(guān)鍵，根據(jù)相關(guān)案例分析，如果分別蓋4層和5層的商場，4層商場高度為6+5.4×3=22.6米，而5層商場高度為6+5.4×4=27.6米。顯然4層商場屬于多層建筑。如果一個商場定性為多層，將從以下方面獲得巨大收益：①得房率：大型高層商業(yè)綜合體屬于一類高層，應(yīng)采用防煙樓梯間，而多層應(yīng)采用封閉樓梯間即可。以單層20000㎡左右的建筑為例，多層比高層提高租賃面積900㎡，得房率提高5.8%。②防火分區(qū)：定性為高層商業(yè)，防火分區(qū)為4000㎡一個，餐飲3000㎡一個。而多層則為5000㎡一個。同樣的租賃面積，高層大約8個分區(qū)，24樘防火門。而多層僅為6個分區(qū)18樘防火門。③登高場地：高層需要設(shè)置4米的消防環(huán)道，以及一個長邊或者不小于周長1/4的消防登高場地。而多層，則只需要設(shè)置4米的消防環(huán)道即可。④消防電梯：高層：每個防火分區(qū)一部消防電梯，多層：在大多數(shù)地區(qū)不需要設(shè)消防電梯。節(jié)約消防電梯8部以上。如果地下室埋深超過10米，則高層需要更多的消防電梯。

2.2傳統(tǒng)消防模式和步行街消防模式的選擇

大型商業(yè)綜合體疏散模式最終歸結(jié)為兩種，一種是傳統(tǒng)的垂直卷簾+背走道疏散模式，另一種是步行街疏散模式。

對于傳統(tǒng)模式，走道和中庭混合為一個分區(qū)，所有分區(qū)均處于水平同樓層，卷簾必須有立柱，疏散向防火分區(qū)內(nèi)的走道和樓梯疏散。中庭旁邊走道上下疊加成為防火分區(qū)，店鋪和背走道水平成為防火分區(qū)，垂直卷簾要有立柱，疏散方向指向背走道。

對于中庭模式，防火分區(qū)無限制，疏散方向指向背走道，店鋪門口不再有卷簾，而是防火玻璃+窗噴，300㎡以上的店鋪面向步行街方向可開9M垂直卷簾。步行街中庭開洞率有一定的要求37%，天窗必須聯(lián)動。這種模式的優(yōu)點就是所有中庭無立柱，但是由于防火玻璃的店鋪分割模式和主力店防火卷簾分割的模式，店鋪及主力店效果受限。

以上兩種是消防設(shè)計的重點環(huán)節(jié)，如何選擇需要房地產(chǎn)管理者的決策、經(jīng)驗以及與消防部門的溝通。

2.3商業(yè)綜合體的聯(lián)動邏輯關(guān)系。

消防調(diào)試后，是以消防聯(lián)動為最終呈現(xiàn)的重要結(jié)果的，但是往往在檢查中會發(fā)現(xiàn)，聯(lián)動邏輯關(guān)系不對，導(dǎo)致驗收失敗，這種原因占90%以上。以步行街設(shè)計模式為分析對象，以車庫、步行街公區(qū)、主力店、商鋪為典型案例分析正確的聯(lián)動關(guān)系如下：

①車庫的聯(lián)動邏輯關(guān)系：確認(rèn)火警信息后，隨即啟動本防火分區(qū)相關(guān)聯(lián)防火卷簾，啟動地庫切非消防電，啟動本防火分區(qū)內(nèi)疏散樓梯加壓送風(fēng)，啟動本防火分區(qū)排煙風(fēng)機(jī)、排煙閥、消防補(bǔ)風(fēng)風(fēng)機(jī)，啟動本防火分區(qū)相關(guān)聯(lián)電梯迫降，啟動全樓所有聲光、廣播，啟動切斷所有疏散通道門禁。

②步行街聯(lián)動邏輯關(guān)系：步行街確認(rèn)火警信息后，啟動步行街相關(guān)防火分區(qū)防火卷簾，啟動步行街全樓及本層商鋪切非消防電，在這里要特別注意主力店不啟動強(qiáng)切，啟動全樓聯(lián)疏散樓梯加壓送風(fēng)，啟動本防煙分區(qū)排煙風(fēng)機(jī)、排煙閥、消防補(bǔ)風(fēng)風(fēng)機(jī)、采光頂處強(qiáng)排煙風(fēng)機(jī)，啟動全樓電梯迫降及全樓扶梯停梯，啟動步行街所有聲光、廣播。

③主力店聯(lián)動邏輯關(guān)系：主力店確認(rèn)火警信息后，啟動本防火分區(qū)相關(guān)聯(lián)防火卷簾，啟動主力店切非消防電，啟動本防火分區(qū)內(nèi)疏散樓梯加壓送風(fēng)，啟動本防火分區(qū)排煙風(fēng)機(jī)、排煙閥、消防補(bǔ)風(fēng)風(fēng)機(jī)，啟動本防火分區(qū)相關(guān)聯(lián)扶梯停梯，啟動全樓所有聲光、廣播，切斷所有疏散通道門禁。

④商鋪聯(lián)動邏輯關(guān)系：商鋪確認(rèn)火警信息后，啟動本層商鋪切非消防電，啟動防煙分區(qū)內(nèi)排煙風(fēng)機(jī)、排煙閥、消防補(bǔ)風(fēng)風(fēng)機(jī)，啟動全樓聲光、廣播，特別注意的是步行街電梯、扶梯不參與聯(lián)動。

⑤消火栓聯(lián)動關(guān)系：任意一個消火栓按鈕報警啟動后，消防主機(jī)收到報警信號，確認(rèn)火警，隨后啟動消防栓泵，消防主機(jī)收到反饋信號。

⑥末端泄壓試水：隨后水流指示器報警，消防主機(jī)收到報警信號。壓力開關(guān)報警后，水力警鈴報警，啟動噴淋泵，隨后消防主機(jī)收到反饋信號。

3、消防施工常見問題

3.1建筑消防常見問題

①防火封堵：常見問題有管道和橋架穿樓板、墻體未封堵，玻璃幕墻與樓板隔墻處的縫隙未用不燃材料填充密實，防火墻未到頂，防火分區(qū)未形成，消防箱背部與側(cè)面防火封堵。

②防火門：防火門安裝反向，未開向疏散方向;閉門器、順序器未安裝;封閉樓梯間及防煙樓梯間開設(shè)了非疏散門;防火門檢測報告與實體不符，防火門身份標(biāo)示未張貼;應(yīng)設(shè)置單向逃生部位處未設(shè)置相應(yīng)的開啟裝置;閉門器、順序器、未安裝;

③疏散：由于裝修、土建改動，疏散出口數(shù)量不夠;由于裝修、土建改動，疏散出口距離超標(biāo)。

④外場：車道寬度、轉(zhuǎn)彎半徑不能滿足規(guī)范要求。環(huán)形車道、撲救面、回車場未形成;消防撲救面有高大樹木或有障礙物。

⑤防火卷簾：導(dǎo)軌與墻體及柱體之間未封堵;穿越卷簾包廂的管道及橋架未封堵;防火卷簾不能聯(lián)動;防火卷簾設(shè)置長度過長，不符合規(guī)范要求。

⑥建筑裝修材料選用不當(dāng)，特別是吊頂，及墻面材料耐火極限達(dá)不到規(guī)范要求，特別是在商戶進(jìn)場裝修階段，要嚴(yán)格審核商戶圖紙和嚴(yán)格管控商戶進(jìn)場施工。建筑裝修開設(shè)的檢查孔部位及大小不滿足正常檢修的需求。大于60平方米的房間只設(shè)置1個門。辦公區(qū)及影廳等場所的門未向疏散方向開啟。消火栓箱門裝修后無法打開，開啟角度不足。正壓送風(fēng)口、排煙口裝修后出現(xiàn)風(fēng)口與裝修面層內(nèi)漏風(fēng)及檢修不便的現(xiàn)象。格柵吊頂影響上噴噴水效果，燈槽內(nèi)噴頭影響噴水效果。

3.2 機(jī)電消防常見問題

①風(fēng)管穿越防火分區(qū)，防火分割處未設(shè)置防火閥。防火閥安裝距墻體超過 200mm。

②防排煙系統(tǒng)末端風(fēng)口風(fēng)量偏低是最常見的缺陷項，且很難解決，主要原因可以歸結(jié)為：風(fēng)機(jī)風(fēng)量不滿足規(guī)范要求。土建風(fēng)道無內(nèi)襯風(fēng)管。平層風(fēng)管有漏風(fēng)現(xiàn)象。風(fēng)道過長和拐彎過多導(dǎo)致的管道風(fēng)阻過大。風(fēng)機(jī)電源反相?；馂?zāi)聯(lián)動時聯(lián)動關(guān)系編輯錯誤導(dǎo)致排煙口開啟數(shù)量過多。

③無法實現(xiàn)末端照明強(qiáng)切、疏散指示未調(diào)試完成。

3.3消防水常見問題

①窗噴設(shè)置與頂板和防火玻璃間距不滿足規(guī)范要求。

②風(fēng)管下方未設(shè)置噴淋設(shè)施不符合規(guī)范要求。密集管線未設(shè)置噴淋頭（未下翻）或下方未設(shè)置集熱罩。末端試水裝置設(shè)置位置不合理，設(shè)置在了系統(tǒng)的最低處，而不是系統(tǒng)最不利點處。櫥窗（合金噴淋頭）、空調(diào)及風(fēng)機(jī)房未設(shè)置噴淋頭。樓梯及電梯前室未設(shè)置噴淋頭。凈高大于 800mm 且有可燃物吊頂內(nèi)未設(shè)置噴淋。凈高小于等于12米的室內(nèi)中空區(qū)域未設(shè)置消防水系統(tǒng)。

③配電房未設(shè)置氣體滅火，防護(hù)區(qū)未設(shè)置自動泄壓口。

④控制中心不能對氣體滅火區(qū)域設(shè)備進(jìn)行聯(lián)動控制。

3.4火災(zāi)自動報警系統(tǒng)常見問題

①水泵房、消防控制中心，各類設(shè)備用房漏設(shè)置探測器。

②強(qiáng)弱電井漏設(shè)置探測器。

③廚房內(nèi)未設(shè)置可燃?xì)怏w探測器。

④常開電動防火門未聯(lián)動控制。

⑤相應(yīng)區(qū)域探測器報警，對應(yīng)區(qū)域的正壓送風(fēng)機(jī)未啟動。一臺風(fēng)機(jī)負(fù)擔(dān)多個防煙分區(qū)時，防煙分區(qū)內(nèi)探測器報警，所有風(fēng)口都打開。

⑥CRT未完善，外部設(shè)備報警后CRT界面無反應(yīng)。消防控制主機(jī)存在屏蔽和故障點位。

⑦未設(shè)置微型消防站。

3.5“一二消合并”和“一二消分開”兩種模式的選擇

商家進(jìn)場裝修時間和消防驗收的兩種模式選擇：一二消合并模式，商家提前進(jìn)場同公區(qū)一同裝修，同公區(qū)裝修完成后一同消防驗收。一二消分開模式，商家后進(jìn)場裝修：項目公區(qū)消防驗收和竣備驗收完成后商家再進(jìn)場施工。兩種模式選擇取決于商場開業(yè)周期。如萬達(dá)的開業(yè)周期較短，商家進(jìn)場和驗收采用模式一。而某些開業(yè)周期較長的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，進(jìn)場和驗收模式選擇模式二。

4、消防驗收重點工作

4.1驗收權(quán)屬

很多項目管理開業(yè)滯后，都是因為消防驗收未能通過，消防驗收的權(quán)屬問題，甚至絕大部分管理者都搞不清楚。這是節(jié)點延誤的直接原因。目前全國均已改為消防驗收由住建部門進(jìn)行驗收，但消防部門仍然有商業(yè)開業(yè)后的監(jiān)督職能，且建設(shè)方可選擇實行公眾聚集場所投入使用、營業(yè)前消防安全檢查告知承諾管理，消防救援機(jī)構(gòu)對取得許可的公眾聚集場所，20個工作日內(nèi)進(jìn)行檢查，不合格的進(jìn)行整改，整改不合格的予以停業(yè)處理。消防設(shè)計審查權(quán)為住建部門，但部分地區(qū)仍然需要咨詢消防專家的意見。在設(shè)計審查中要注意建筑層數(shù)、建筑面積應(yīng)與竣工備案表相應(yīng)面積一致，裝修區(qū)域、裝修面積應(yīng)與竣工備案表一致，并包含所有涉及裝修的部位。

4.2驗收前準(zhǔn)備工作

首先要和相關(guān)政府部門做好關(guān)系，根據(jù)情況，可以邀請住建和消防部門的領(lǐng)導(dǎo)到現(xiàn)場知道。現(xiàn)場要約談主要施工單位領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)施工進(jìn)度，全員召開消防驗收啟動會進(jìn)行驗收宣貫，對于消檢單位要進(jìn)行提前溝通和預(yù)檢查。

住建部門驗收時，會會采用專家組形式或主管部門驗收兩種形式。專家組形式中，建設(shè)主管部門會在專家?guī)靸?nèi)選請專家，參與建設(shè)工程消防竣工驗收。消防驗收對現(xiàn)場整體施工完成度要求高，現(xiàn)場專家一般按專業(yè)分組驗收，一般分為建筑專業(yè)專家組、電氣專業(yè)專家組、給排水和暖通專業(yè)專家組。商業(yè)綜合體的建審和驗收取證難度都很大，尤其對于涉及超大防火分區(qū)和300㎡以上店鋪，需要重點進(jìn)行消防設(shè)計審查和消防驗收。

作為建設(shè)方，需要針對驗收對管理人員進(jìn)行相應(yīng)的分組，一般應(yīng)分為資料組、外圍組（配合檢查消防車道、登高場地、水泵接合器、消防救援窗外觀）、消防水組（配合消火栓試射、末端泄壓起泵、消防水炮試射、泵房起泵檢查）、土建組（防火封堵、消防設(shè)施完整性）、聯(lián)動組（設(shè)備設(shè)施聯(lián)動測試）。

5、開業(yè)前必備的消防條件

5.1消防手續(xù)齊全。需要具備以下手續(xù)：建設(shè)工程消防設(shè)計審核合格證明（含裝修）、建設(shè)工程消防驗收合格證明（含裝修）、公眾聚集場所投入使用、營業(yè)前消防安全檢查合格證、裝修裝飾/消防安全材料防火性能檢測合格報告、建筑消防設(shè)施檢測合格報告、消防產(chǎn)品質(zhì)量證明文件。

5.2消防設(shè)施正常。故障點為零，所有消防設(shè)備處于正常工作狀態(tài)，所以設(shè)備設(shè)置為“自動”狀態(tài)。

5.3外裝消防安全合格、保溫材料符合要求、防火封堵符合要求、電氣設(shè)施（含防雷等）符合要求、幕墻內(nèi)無建筑垃圾等可燃物。

結(jié)束語：

商業(yè)地產(chǎn)管控中，只要把握好以上工作重難點，就可以將消防管控做好。

參考文獻(xiàn)：

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