加強房屋租賃管理的幾點思考

柏 秀

（中國紡織科學(xué)研究院有限公司，北京 100025）

雖然近些年國家對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控，但房地產(chǎn)行業(yè)還是穩(wěn)中求進，各地房價也是連年走高。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶動了房屋租賃行業(yè)的發(fā)展，尤其是在北上廣這些一線城市，大部分居住群體為35歲以下單身青年，都是房屋租賃市場的消費者，極大地促進了房屋租賃市場的發(fā)展。但是我國對于房屋租賃的法律法規(guī)沒有跟進，導(dǎo)致房屋租賃存在很多法律漏洞，加上房屋租賃管理制度也不完善，導(dǎo)致房屋租賃信息不透明、消費者被不良中介欺騙的事情屢屢發(fā)生，正是因為我國房屋租賃管理存在漏洞，就需要相關(guān)部門提起足夠重視，完善法律法規(guī)和房屋租賃管理制度，加強對房屋租賃市場的監(jiān)管，確保房屋租賃信息的公開透明，確保房屋租賃中介機構(gòu)能夠提供良好的服務(wù)，促進房屋租賃行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

一、加強房屋租賃管理的意義

1.房屋租賃是房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成部分

房屋租賃本身就是我國房地產(chǎn)市場的一個分支和重要組成，因此房屋租賃管理就屬于房地產(chǎn)管理的重要組成部分。加強房屋租賃管理有利于房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。首先，如果房屋租賃管理不到位，就會影響出租人出租房屋的效率，打擊租房者的租房積極性，勢必會拉低房屋租賃交易量。其次，近些年我國陸續(xù)出臺房地產(chǎn)調(diào)整政策，加之2020年新冠疫情爆發(fā)對房地產(chǎn)行業(yè)影響顯著。而且房屋租賃的主要人群是35歲以下單身青年，他們先是通過房屋租賃的方式來穩(wěn)定下來，然后再在本地買房，促進當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)發(fā)展。如果不再管理好房屋租賃市場，使得房屋租賃消費者望而卻步，而打消在本地工作的念頭，就不會在當(dāng)?shù)刭I房，這會讓當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)流失大量的購房者，影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。

2.房屋租賃管理有利于房屋資產(chǎn)的保值增值

在當(dāng)今社會，房地產(chǎn)已然成為超越銀行定期理財、股票和基金等傳統(tǒng)理財產(chǎn)品的新型理財產(chǎn)品，隨著城市化進程的加快，大量農(nóng)村人口流入城市，會帶動城市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，這是大勢所趨，因此城市的房價只漲不落，也正是因為只漲不落才使得房地產(chǎn)成為新型投資產(chǎn)品。房屋租賃是確保很多當(dāng)?shù)卮蚬と巳耗軌蛴袝簳r棲身之所的基本途徑，如果房屋租賃管理不到位就會讓很多暫住人群失去居住場所，城市不僅會流失大量勞動力和人才，也不利于城市經(jīng)濟發(fā)展，進而影響城市的各行各業(yè)發(fā)展，不利于我國經(jīng)濟發(fā)展。因此，做好房屋租賃管理工作，可以挽留住潛在消費者，進而提高房屋價值，進而吸引大量投資者投資，形成良性循環(huán)促進房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

3.房屋租賃管理有利于提高房地產(chǎn)消費力

良好的房屋租賃管理能夠留住城市打工人群，使其有一個良好的棲身之地，這樣外來務(wù)工人員為了長久在城市生活工作下去，就會有購房打算，他們就成為本地房地產(chǎn)市場的潛在消費者，能夠提高房地產(chǎn)的銷量。房屋租賃管理是房地產(chǎn)管理的一個縮影，房屋租賃管理良好，則會讓消費者感覺該地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)也發(fā)展良好，具有購買潛力；反之如果房屋租賃管理不好，就會讓人對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)不抱期望，影響房地產(chǎn)的消費力。

二、目前房屋租賃管理存在的問題

1.缺乏完善的法律體系

目前我國房屋租賃管理最大的問題就是缺少相配套的完善的法律法規(guī)體系，具體表現(xiàn)如下：首先，雖然我國有《商品房屋租賃管理辦法》和《公共租賃住房管理辦法》等相關(guān)的法律，但是這兩部法律制定的時間分別是2010年和2012年，距今約有10年歷史，這些法律條文已經(jīng)不再適應(yīng)現(xiàn)在房屋租賃市場的發(fā)展和管理需求，房屋租賃市場新出現(xiàn)的問題目前法律條文沒有涉及，這就使得房屋租賃過程中會出現(xiàn)一些侵權(quán)行為而得不到制止，消費者的權(quán)益得不到有效保護。其次，雖然我國房屋租賃行業(yè)發(fā)展迅速，但是房屋租賃的出租人和承租人都缺乏合同意識和契約精神，出租人承租人租賃房屋不簽訂租賃合同，都是口頭協(xié)議，導(dǎo)致一方侵權(quán)，被侵權(quán)者也無憑無據(jù)證明自己合法權(quán)益被侵害。再次是租賃合同內(nèi)容存在諸多漏洞，例如沒有明確規(guī)定租賃截止日期、延期處理方法、租金交付方法和時間等，沒有明確租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)，導(dǎo)致最終權(quán)責(zé)不明，無法履行合同內(nèi)容。最后，房屋租賃雙方對被租賃的房屋的產(chǎn)權(quán)形式、功能和使用狀態(tài)不夠清楚，導(dǎo)致房屋在租賃過程中出現(xiàn)問題，雙方溝通不一致產(chǎn)生糾紛。

2.房屋租賃管理方法單一

目前我國有關(guān)部門在房屋租賃管理方法、手段和制度上都存在缺陷和問題。首先，房屋租賃管理主體比較多，例如城管部門、民政部門和工商部門都負責(zé)房屋租賃管理工作，但是誰帶頭誰服從沒有明確規(guī)定，處于多頭管理狀態(tài)，而且各部門缺乏溝通交流和合作配合，各自為政，導(dǎo)致房屋租賃管理工作比較混亂，當(dāng)房屋租賃出現(xiàn)侵權(quán)問題，被侵權(quán)方不知道去哪個部門申訴，各部門互相推諉。其次，我國相關(guān)部門沿用傳統(tǒng)的房屋租賃管理辦法，這種管理辦法已經(jīng)不再適用于現(xiàn)在房屋租賃市場現(xiàn)狀，缺乏靈活性，難以處理一些違法租賃問題。再次，我國房屋租賃管理方法單一，且管理制度存在大量漏洞，這樣一些不法分子鉆了空子，肆無忌憚進行侵權(quán)行為而無法約束。最后，我國房屋租賃管理人員的服務(wù)理念和服務(wù)質(zhì)量有待提高，在處理房屋租賃糾紛時主觀臆斷嚴重，而且處理糾紛方法老套，沒有服務(wù)意識，其處理糾紛的方法以及處理結(jié)果難以讓租賃雙方滿意。

3.房屋租賃中介機構(gòu)占主導(dǎo)地位

由于房屋租賃市場迅速發(fā)展，催生出一大批房屋租賃中介機構(gòu)，這些中介機構(gòu)為了私利，會利用承租人與房屋租賃中介信息不對等的優(yōu)勢，采用一些不正規(guī)手段哄抬房屋出租價格，并收取高昂的中介服務(wù)費，使得承租人有苦難言，投訴無門。房屋租賃中介機構(gòu)往往在促成一次房屋租賃交易后，就不再負責(zé)后續(xù)的出租人與承租人之間的糾紛問題，例如房屋的實際情況與中介機構(gòu)描述不符，家電不齊全、環(huán)境嘈雜、交通不便利等，中介機構(gòu)缺乏服務(wù)意識，只是將責(zé)任推到出租人身上，自己將欺騙承租人的責(zé)任推的一干二凈。近些年，幾家大牌房屋租賃中介機構(gòu)更是強強聯(lián)合，不斷搜羅房源，將出租人的房源壟斷，打破了傳統(tǒng)的出租人與承租人交易的模式，而是廣泛開展出租人——中介——承租人交易模式，這樣中介機構(gòu)就可以坐地起價，向承租人索要更高的中介服務(wù)費和租金，承租人很難從網(wǎng)上找到不被中介機構(gòu)“攻占”的出租房源，承租人租房成本大大增加。

三、加強房屋租賃管理的措施建議

1.完善房屋租賃法律法規(guī)

解決目前我國房屋租賃管理問題的第一步就是要完善相關(guān)法律法規(guī)，做到有法可依。首先，立法部門要審時度勢，根據(jù)目前房屋租賃市場的環(huán)境和問題出臺相關(guān)的法律，約束房屋租賃雙方的行為，明確規(guī)定房屋租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)，并以合同的形式書面呈現(xiàn)出來，避免房屋租賃雙方產(chǎn)生糾紛互相扯皮。其次，引入價格監(jiān)管機制。設(shè)置專門的房屋出租價格監(jiān)管機構(gòu)，調(diào)查不同小區(qū)的房屋出租價格，制定各小區(qū)房屋出租價格參照表。同小區(qū)不同狀況裝修戶型均存在差距，可以界定中介費用，有明確標準，可根據(jù)租金高低設(shè)定階梯比例。高品質(zhì)小區(qū)，租金價格較高，可以界定由出租方支付中介費等。同時明確規(guī)定房屋租賃中介機構(gòu)的中介服務(wù)費收費標準，不能坐地起價，一旦違法規(guī)定就要予以懲罰。最后，加強對違約方和侵權(quán)方的懲罰力度。簽訂租賃合同未按照合同內(nèi)容履約的，將予以嚴厲處罰，賠償被違約方（被侵權(quán)方）的財產(chǎn)損失。針對房屋信息不對等問題，如果出現(xiàn)房屋實際信息與中介、出租人宣傳的信息不符的，法律要保護承租人的利益，承租人可以全款要回租金，因房屋質(zhì)量問題或功能問題給承租人造成人身傷害或經(jīng)濟損失的，出租人和中介公司要承擔(dān)連帶責(zé)任，賠償承租人經(jīng)濟損失和醫(yī)藥費用。只有完善房屋租賃管理立法，才能約束房屋租賃管理中出租人、承租人和中介機構(gòu)的行為，明確各自的權(quán)利和義務(wù)，讓被侵權(quán)者能夠利用法律武器維護自己的合法權(quán)益。

2.建立多元化的房屋租賃管理制度

（1）加強房地產(chǎn)管理與房屋租賃登記備案的聯(lián)系

首先，嚴格審查保障房的申請條件。我國為了保障低收入人群的住房需求，會建設(shè)一大批經(jīng)濟適用房、廉租房等保障房，這些保障房的申請者大多是外力務(wù)工人員且在當(dāng)?shù)貨]有房產(chǎn)者，因此，這些人在申請保障房的時候要加大資格審查，查看其戶口、工資等情況，并做好《房屋租賃登記備案證明》，為低收入的無房產(chǎn)者提供一個舒適經(jīng)濟的居住場所。其次，加強對物管企業(yè)的資質(zhì)審查。物管企業(yè)負責(zé)對房屋的使用情況進行登記，并對房屋的外觀、衛(wèi)生和安全進行管理，但是很多物管企業(yè)并沒有履行自己的職責(zé)，導(dǎo)致被租賃的房屋的社區(qū)環(huán)境臟亂差、登記記錄不全等問題，有關(guān)部門要加強對物管企業(yè)的資質(zhì)審核就是要淘汰一些不合法、不合規(guī)的物管企業(yè)，并確保物管企業(yè)履行自己的職責(zé)，維護好租賃房屋的外界環(huán)境。最后，加強租賃房屋的安全性檢查。近些年，租賃的房屋發(fā)生倒塌、漏電導(dǎo)致承租人傷亡的事情頻頻發(fā)生，這就需要有關(guān)部門加強對租賃房屋的安全性檢查。根據(jù)《房屋租賃登記備案證明》來逐一排查租賃房屋的消防安全、承重安全、電氣安全和外觀質(zhì)量等內(nèi)容，確保租賃房屋的安全可靠，對于安全不達標的租賃房屋要求限期整改，整改完畢再檢查，直到符合安全要求為止。

（2）加強與外部相關(guān)部門的合作

首先，發(fā)展鏈條式房屋租賃管理模式。為了避免各部門在房屋租賃管理中各自為政和多頭管理的亂象，要制定以房管部門為管理中心，工商部門、財政部門和城管部門等多部門為輔助的鏈條式房屋租賃管理模式，各個部門在房屋租賃管理中要聽房管部門的調(diào)遣，并且多部門聯(lián)動檢查各個社區(qū)的房屋租賃情況，對于出租房屋存在安全隱患的要求出租人或物業(yè)及時處理，并對出租房屋進行拍照，查驗完一處出租房屋就做好《房屋租賃登記備案證明》，做好房屋租賃信息統(tǒng)計工作。其次，將備案的房屋租賃信息共享。將收集到的出租人出租房屋的信息發(fā)布到房管局官網(wǎng)上，讓需要租房的承租人瀏覽查看。就可以為外地承租人提供價格透明、房屋信息透明的房屋租賃環(huán)境，讓承租人根據(jù)自己的需求來選擇滿意的房屋進行租賃，而且沒有中介機構(gòu)收取服務(wù)費或高于市場價格的租金，能夠讓承租人享受到平價、高質(zhì)量的出租房屋。最后明確房管部門、物管企業(yè)的職責(zé)。因為房屋租賃市場規(guī)模較大，房管部門的人力有限，難以做好房屋租賃信息的統(tǒng)計工作，可以要求各社區(qū)的物管企業(yè)做好房屋租賃信息的統(tǒng)計工作，并及時上交到房管部門。房管部門對物管企業(yè)上交的房屋租賃信息進行抽查，如果抽查的信息真實性和可靠性過低，則要對物管企業(yè)進行懲罰，要求物管企業(yè)及時整改這些房屋租賃信息，確保房屋租賃信息的真實可靠。

（3）加強房屋租賃當(dāng)事人備案管理

房管部門要利用多種形式和方法來引導(dǎo)承租人主動來房管部門備案房屋租賃信息。例如為了減輕承租人的租房經(jīng)濟負擔(dān)，可以允許承租人用住房公積金支付房租。而提取住房公積金必須填寫《房屋租賃登記備案證明》，這樣就可以大范圍收集承租人租賃房屋信息。對于一些外來務(wù)工人員，房管部門與教育部門聯(lián)合出臺相關(guān)政策讓外來務(wù)工人員的子女入學(xué)必須出示《房屋租賃登記備案證明》，這樣就可以提高外來務(wù)工人員主動進行房屋租賃備案登記的意識。房管部門之所以要加強承租人房屋租賃信息登記和備案，就是為了便于對房屋租賃者的管理，維護好承租人的合法權(quán)益，為承租人提供房屋出租的信息，省去中介機構(gòu)環(huán)節(jié)，讓承租人直接對接出租人，這樣可以更快促成房屋租賃雙方的交易，因為雙方都在房管部門進行了登記，這樣房屋租賃雙方都會嚴格遵守租賃合同中的相關(guān)規(guī)定，即便是出現(xiàn)違約行為或侵權(quán)行為，也更容易維護被侵權(quán)人和被違約人的合法權(quán)益。

（4）加強總量調(diào)控管理

房屋租賃對象大多流動性大，經(jīng)常往返于家鄉(xiāng)、工作地和承租地等區(qū)域間，且承租人租賃時間大多比較短，以一年以內(nèi)的短租為主，短租和承租人流動性增加了租賃管理的難度，很多出租房一年內(nèi)出租多次，難以控制出租房總量。對房屋租賃總量的調(diào)控，須要做到以下三方面：一是做好城市規(guī)劃，尤其是對城鄉(xiāng)結(jié)合地區(qū)的出租房做好登記備案管理工作，因為城鄉(xiāng)結(jié)合部的房屋租賃市場比較混亂，且容易滋生違法犯罪問題。通過合理的科學(xué)規(guī)劃，逐漸消除城鄉(xiāng)結(jié)合區(qū)域，讓城市各個角落的房屋都受到無差別的系統(tǒng)化管理，形成城鄉(xiāng)一體化布局，對有安全隱患的違章建筑予以拆除，對沒有登記備案的出租房屋及時登記備案。二是進行多元化的總量控制。由于房屋租賃的方式很多，難以用統(tǒng)一的模式和方法對其進行宏觀調(diào)控和管理，因此，建立多元化的房屋租賃管理模式，可以適應(yīng)當(dāng)前房屋租賃市場需求。例如采用物業(yè)式管理、旅館式管理和門禁、監(jiān)控視頻管理等方法對房屋租賃主體進行管理，通過這些管理方法能夠有效控制房屋租賃的數(shù)量，便于對這些租賃房屋主體進行管理。三是加快城市廉租房、經(jīng)濟適用房等建設(shè)，為外來務(wù)工人員提供政府特供房，一方面有利于房管部門和公安部門對外來務(wù)工人員的人員管理，另一方面也可以為外來務(wù)工人員提供物美價廉的居住環(huán)境。

3.加強對租房價格的管理

目前影響房屋租賃市場發(fā)展的直觀因素就是房屋租賃價格居高不下，讓承租人難以承受，進而使得房屋租賃市場流失大量承租人。因此，我國房管部門和物價部門應(yīng)該介入到房屋租賃價格管理中來，統(tǒng)計出當(dāng)?shù)馗黝愋头课莞髯赓U方式的價格，制定成為參照表，發(fā)布到網(wǎng)絡(luò)上，讓房屋租賃價格更加透明，承租人可以根據(jù)公布的租賃價格與出租人或中介機構(gòu)協(xié)商價格，如果價格超出公布數(shù)據(jù)很多，承租人可以舉報，申請物價部門和房管部門介入調(diào)查。同時有關(guān)部門要加大對房屋租賃中介機構(gòu)的監(jiān)管，提高房屋租賃中介企業(yè)的準入門檻，例如提高注冊資金額度、提供法人信用度資料等，淘汰一些沒有營業(yè)執(zhí)照、不法經(jīng)營的中介機構(gòu)。加強對中介機構(gòu)服務(wù)費的監(jiān)管，并嚴格要求中介服務(wù)費的價格要透明，且不得超過一個月房租的1%或者超過市場平均值，并開通專門的房屋租賃中介機構(gòu)監(jiān)督電話或網(wǎng)絡(luò)信箱，一旦發(fā)現(xiàn)有高價索要中介費或租金的行為就及時舉報，并第一時間對被舉報中介機構(gòu)進行調(diào)查和懲罰，從而杜絕中介機構(gòu)坐地起價的問題，讓房屋租賃市場的租金和中介費更加透明、規(guī)范和合理。

四、結(jié)語

隨著我國城市化進程的不斷加快和房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，房屋租賃成為城市居民的生活方式之一也得到迅速發(fā)展，而房屋租賃一片繁榮的背后是管理制度上的諸多漏洞，嚴重影響其穩(wěn)定發(fā)展。要想穩(wěn)定房屋租賃市場秩序，就必須出臺符合當(dāng)前房屋租賃市場實際情況的法律制度，約束房屋租賃主體行為，保護房屋租賃參與者合法權(quán)益。同時建立多元化的服務(wù)質(zhì)量管理制度，不斷完善服務(wù)質(zhì)量登記制度和信息共享制度，讓房屋租賃信息更加透明，并加大廉租房和經(jīng)濟適用房的建設(shè)，讓低收入外來務(wù)工人員能夠有經(jīng)濟舒適的容身之所。最后加強對房屋租賃中介機構(gòu)的監(jiān)督管理，統(tǒng)一房屋租賃價格，形成全民監(jiān)督舉報機制，加大對無良房屋租賃中介機構(gòu)的懲罰力度，杜絕中介機構(gòu)坐地起價和亂收費問題。只有這樣才能促進我國房屋租賃行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。