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    農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市潛力測算及路徑研究

    2021-01-01 14:45陸婞劉雪俊
    中國房地產(chǎn)業(yè)·上旬 2021年12期
    關(guān)鍵詞:經(jīng)營性入市東莞市

    陸婞 劉雪俊

    【摘要】為更好的促進鄉(xiāng)村振興發(fā)展、優(yōu)化城鄉(xiāng)要素配置、緩解城市供地的緊張狀況,推動農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市,逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。本文在農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市潛力測算的基礎(chǔ)上,構(gòu)建農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市潛力評價指標體系,運用層次分析法構(gòu)建權(quán)重計算模型,以東莞市為研究對象,對其農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市潛力值進行計算,確定其潛力等級。為編制國土空間規(guī)劃和地方自然資源管理部門探索實施農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市前期工作提供參考。

    【關(guān)鍵詞】農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地;潛力評價指標體系;潛力測算;潛力等級;東莞市? ? ? ? ? 【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.34.014

    1、評價方法與模型構(gòu)建

    1.1 評價方法

    為了科學(xué)客觀地評價農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市潛力分區(qū),筆者采用層次分析法(Analytic hierarchy process,AHP),以土地利用情況、區(qū)位條件、社會經(jīng)濟水平作為3個評價準則層的一級指標,并在此基礎(chǔ)上選取了9個二級評價指標,形成一個多層次的分析結(jié)構(gòu)模型。這些評價指標基本反映了評價范圍內(nèi)對農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的影響,具有相對全面的代表性,如圖1的結(jié)構(gòu)所示。

    1.2 潛力評價指標權(quán)重確定

    農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市潛力指標體系建立后,需確定各指標在體系結(jié)構(gòu)中的重要程度,即各指標的權(quán)重。本文根據(jù)層次分析法,建立不同層次要素之間及相同層次要素之間的兩兩判斷矩陣,并通過查閱相關(guān)研究文獻和咨詢專家,得到各個指標的權(quán)重,整個層次結(jié)構(gòu)模型通過了一次性檢驗。各指標權(quán)重詳情見表1。

    2、應(yīng)用實例

    2.1 選址背景

    本文選取廣東省東莞市作為應(yīng)用實例進行論證,東莞市位于粵港澳大灣區(qū),地理位置優(yōu)越,南接深圳市、西北與廣州市相鄰,常住人口超千萬,地區(qū)生產(chǎn)總值近萬億,GDP年平均增速超過6.5%。為“廣東四小虎”之首,號稱“世界工廠”。經(jīng)過改革開放四十年的發(fā)展,全市建設(shè)用地占比超45%,用地需求矛盾突出。測算掌握具備經(jīng)營性的農(nóng)村集體建設(shè)用地的潛力大小,具有客觀現(xiàn)實性,可為政府相關(guān)部門開展農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市提供前期數(shù)據(jù)支撐。

    2.2 潛力指標現(xiàn)狀值計算

    通過東莞市政府相關(guān)部門公布的近3年內(nèi)的社會經(jīng)濟統(tǒng)計年鑒、地價信息、自然資源管理相關(guān)數(shù)據(jù),進行潛力指標現(xiàn)狀值統(tǒng)計分析,得到東莞市各鎮(zhèn)街農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市潛力指標現(xiàn)狀值如下表2所示。

    備注:(1)土地開發(fā)強度=地區(qū)建設(shè)用地總規(guī)模/該地區(qū)土地總規(guī)模;

    (2)空閑地:指城鎮(zhèn)、村莊、工礦范圍內(nèi)尚未使用的土地,包括尚未確定用途的土地;

    (3)底數(shù)規(guī)模數(shù)據(jù)通過對集體土地所有權(quán)數(shù)據(jù)里現(xiàn)狀為工礦、商服類的經(jīng)營性用地或規(guī)劃為建設(shè)用地的圖斑進行測算;

    (4)人均建設(shè)用地面積=建設(shè)用地面積/地區(qū)常住人口;

    (5)地價水平來源于東莞市公布的2019年集體建設(shè)用地基準地價,取其各區(qū)片各用途地價與所占面積乘積的平均值。

    2.3 綜合潛力值測算及等級劃分

    在測算綜合潛力值時,首先確定各指標層現(xiàn)狀值的相對作用分,取值范圍為1-10分,分值越大,正向作用力越強。然后按照已確定的各潛力指數(shù)權(quán)重對其進行加權(quán)求和,得出最終各鎮(zhèn)街的綜合潛力值。最后針對綜合潛力值結(jié)果,本文采用數(shù)軸法進行潛力等級劃分,共劃分為四個等級,其中,一級表示潛力最大,二至四級依次降低。劃分標準如表3所示,最終潛力結(jié)果如圖2所示。

    結(jié)論:

    本文在農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市潛力分析的基礎(chǔ)上,構(gòu)建了農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市潛力大小指標體系,并以東莞市為例開展了實證研究,主要結(jié)論如下:

    (1)基于對農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市潛力的理解,研究分別從土地利用情況、區(qū)位條件、社會經(jīng)濟水平3個方面建立了農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市潛力的指標體系。(2)研究所構(gòu)建的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市潛力大小方法體系,是基于經(jīng)營性建設(shè)用地在指標因子選取、權(quán)重賦值等具體量化方面的差異,在定級因素權(quán)重等方面的量化保持其差異性,是一種統(tǒng)分結(jié)合的處理方式。(3)通過對東莞市實證研究,可入市潛力可分為四個等級,最優(yōu)等級為一級,涉及3個鎮(zhèn),分別為塘廈鎮(zhèn)、厚街鎮(zhèn)和長安鎮(zhèn),數(shù)量占比較小。數(shù)量最多的為次優(yōu)等級二、三級,涉及25個鎮(zhèn)街。潛力最小的為四級,涉及4個鎮(zhèn)。從空間上看,潛力從大到小的總體趨勢從南部到中部再到東部和西北部擴散。(4)本研究屬于農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市前期研究階段,可為地方政府選擇入市試點提供一定的依據(jù)與借鑒作用。該項目指標體系的可行性和實際應(yīng)用效果仍需進一步調(diào)查、論證,現(xiàn)實可行性更多在于涉及具體利益相關(guān)方的入市意愿調(diào)查,潛力測算方法有待進一步優(yōu)化。

    參考文獻:

    [1]廖晶晶,羅海波,韋舉順.基于層次分析法的工礦廢棄土地復(fù)墾潛力分區(qū)研究[J].中國農(nóng)學(xué)通報,2011,27(09):216-220.

    [2]劉瑩,周豫.村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)土地潛力測算及分析——以順德區(qū)樂從鎮(zhèn)為例[J].南方農(nóng)村,2016(06):10-14.

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