誰是北京房租掉價的推手

張鳳玲

2020年7月18日，清晨。

自如管家拐到金臺路后一直往東走，在金臺北街停下，前方是人民日報，中央電視臺。自如管家說，金臺路附近的房子，已經(jīng)降價。半年前，金臺北街附近的一間次臥，12平米，租金每月大約3500元，現(xiàn)在租金每月大約3100元。

北京海淀區(qū)，西城、東城、豐臺房租降價的市場局面和金臺北街的情況如出一轍。

海淀區(qū)，西土城一套精裝兩居室，價格從每月7900元下調(diào)到每月6700元;豐臺區(qū)，花鄉(xiāng)地區(qū)一套精裝兩居室，價格從每月4000元降價到每月3500元;

東城區(qū)，安定門一套精裝一居室，價格從每月6500元下浮到每月5800元。

7月18日和7月19日，《中國品牌》雜志記者在走訪中發(fā)現(xiàn)：一名自如租客，因為前段時間租約到期，她想搬回到2018年租住的房子，聯(lián)系中介，發(fā)現(xiàn)2019年需要5500元拿下的一居室，今年只需要4500元。

而房山區(qū)房東楊女士已經(jīng)切身體驗到寒冬來臨。她擁有一套兩室一廳的房子，2019年，這套大三居每月租金4200元，但今年房子卻已經(jīng)閑置半年。疫情期間，楊女士沒有找到新的租客。

根據(jù)我愛我家研究院數(shù)據(jù)顯示，北京房租已經(jīng)呈現(xiàn)下滑趨勢，6月前三周，北京整租交易的套均價為5743元/套/月，較同期下跌。

在房東、租客和房產(chǎn)中介看來，房子已經(jīng)表現(xiàn)出“人緣”不佳。而客流上，外地人不愿意回京，成房源供需掣肘。

01

房租下降多因一果

在大眾眼中看來，疫情是這次北京房租租金下滑的“推手”。因為疫情打亂外地人進京的工作節(jié)奏，減少了城市人口的流動性，造成房源和客源供需層面的失衡。

北京租房市場有傳統(tǒng)的淡旺季之分。

租房的旺季主要在上半年。春節(jié)之后的上班潮、招工潮，造成北京人流回升，因此，3月和4月是北京的房租旺季。大學(xué)生集中畢業(yè)，集中找房，大學(xué)生沒有足夠的時間去對沖無房居住的風(fēng)險，避險措施又很少，時間不足，因此，5月、6月和7月是北京大學(xué)生畢業(yè)季節(jié)。

疫情直接讓北京房產(chǎn)中介公司痛失2、3月的黃金旺季。也因此，各大房產(chǎn)中介公司憋足勁，想把握住5、6、7月的旺季機會。2020年5月6日，自如公寓推出一個租房品牌計劃一“海燕計劃”。

所謂“海燕計劃”，是指剛剛畢業(yè)的大學(xué)生租房，不需要交付押金，享受折扣優(yōu)惠等一攬子計劃。但，北京6月突然的疫情，又切斷北京畢業(yè)生和北京的聯(lián)系，不少大學(xué)畢業(yè)生返回北京都比較困難，因此，“海燕計劃”很難“展翅高飛”。

7月19日，一位鏈家經(jīng)紀人對《中國品牌》雜志記者表示，2019年，一套12平米的房屋，從看房到成交，周期大約13天，而疫情期間，租房成交周期已經(jīng)超過15天，甚至更長。凡事都有偶然的湊巧，也有宿命的必然。

時間線拉長，北京房租下調(diào)，已隱隱約約地醞釀已久。隱形因素已經(jīng)表現(xiàn)在時代背景里。

根據(jù)北京日報等媒體公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2016年，北京拆除違建面積1500萬平米;2017年，北京拆除違建面積5985萬平米;2018年，北京拆除違建面積大約是4000萬平米。

除了大規(guī)模地拆除違建面積，還有一個不容忽視的時代背景：北京這個大城市的人口偏好發(fā)生調(diào)整，宏觀面要求控制人口規(guī)模。

根據(jù)北京市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示：北京在“十三五”規(guī)劃綱要中，提出2300萬的人口紅線目標。在2017年，北京常住人口自1997年以來首次實現(xiàn)負增長，為2170.7萬人，比2016年減少2.2萬人。在2018年，北京常住人口2154.2萬人，比2017年減少16.5萬人。在2019年，北京常住人口2153.6萬人，比上年末減少0.6萬人。

大規(guī)模拆違導(dǎo)致的小產(chǎn)權(quán)、隔斷房的消失，使得低收入者逃離北京，原有租賃大池子里的低收入人群減少，人口外流構(gòu)成了一次房源和客源的供給側(cè)改革。

所以有人說，北京人口減少如同一個巨石，扔到水中央，激起波瀾，而疫情如同一塊塊巨石，傾倒水中央，圈圈蕩漾開來。

這并不是感性的判斷，而是由理性的數(shù)據(jù)支撐。

東北證券的一項數(shù)據(jù)顯示，截至2018年上半年，北京租金收入比為47.44%，此時，北京的房租租金價格漲到極致，他們研判，未來北京房租將呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的趨勢。他們從趨勢上，也做過一筆測算：假設(shè)人均租房居住面積為30平米，年租金采用該年12個月租金的算術(shù)平均值，可以看到從2013年以來，北上廣深其租金收入比一直遠超國際公認的合理租金收入比25%。但是在其后幾年，租金收入比并未有明顯上升，一直控制在50%以內(nèi)。

02

周期疊加的房租事故

過去五年多，中國房地產(chǎn)的頂層設(shè)計制度概況起來就八個字——“房住不炒，租售并舉?！边@是住房供給側(cè)改革的核心內(nèi)容。

住房供給側(cè)改革，其實又分兩個內(nèi)容：一個是新房供給側(cè)改革，另一個是租房供給側(cè)改革。

后者的一個核心就是，租賃機構(gòu)化。

為了提升租賃在整個樓市認知體系里的權(quán)重與地位，從中央到地方政府，都出臺很多鼓勵文件，希望推動租房市場的培育與發(fā)展。比如，2017年7月21日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會同國家發(fā)改委、公安部、財政部、國土資源部等八部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，提出將采取多種措施加快推進租賃住房建設(shè)，培育和發(fā)展住房租賃市場，并且選取了12個城市作為首批開展住房租賃試點單位。

如此高規(guī)格的政策紅利出現(xiàn)之后，金融機構(gòu)開始響應(yīng)。

建設(shè)銀行、工商銀行、中信銀行、中國銀行等多家金融機構(gòu)介入長租公寓領(lǐng)域。

各路資本野心勃勃地進軍長租公寓，相應(yīng)的ABS、類RE-ITs等融資手段也安排上了，資本則隱身其后提供彈藥，各方力量短兵相接，長租公寓行業(yè)迅速從藍海變?yōu)榧t海。