房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理探討

馬璐

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，我國(guó)的城市化水平不斷提升，城市建設(shè)也隨之推進(jìn)。而房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)則是城市建設(shè)中的重要內(nèi)容之一，因此有必要更為科學(xué)的開(kāi)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理工作。本文從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理設(shè)計(jì)工作的重要性入手，深入探討了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理工作中的重要節(jié)點(diǎn)，并有針對(duì)性地提出了提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理設(shè)計(jì)工作質(zhì)量的實(shí)施路徑。

隨著全面深化改革的實(shí)施與推進(jìn)，國(guó)務(wù)院對(duì)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)升級(jí)提出了更高的要求，對(duì)創(chuàng)新型企業(yè)給出了更多的利好政策；此外，隨著人民物質(zhì)水平的不斷提升，市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的質(zhì)量的要求也不斷提升。因此為了全面提升房地產(chǎn)工程項(xiàng)目以及相關(guān)施工企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，響應(yīng)國(guó)家號(hào)召、迎合市場(chǎng)需求，必須采取更加科學(xué)的手段進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)工作。用科學(xué)的設(shè)計(jì)和系統(tǒng)的管理全面提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量，為市場(chǎng)提供更為經(jīng)濟(jì)、質(zhì)量更高的房地產(chǎn)工程項(xiàng)目。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理工作，是一項(xiàng)貫穿房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)始終的工作，其是一項(xiàng)涉及到多部門(mén)、多環(huán)節(jié)的系統(tǒng)化工作。這一工作，需要設(shè)計(jì)規(guī)劃出工程項(xiàng)目整體、全部流程的工作規(guī)劃模型，在當(dāng)前形勢(shì)下，市場(chǎng)對(duì)工程項(xiàng)目的安全性、穩(wěn)定性、舒適程度、商業(yè)效應(yīng)等方面的水平有著極高的要求。因此，工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃過(guò)程工作的綜合性、復(fù)雜性、條理性、科學(xué)性、靈活性要隨著這些要求而不斷提升，以滿足市場(chǎng)的需求、滿足客觀成本的限制、滿足安全性與穩(wěn)定性的硬性要求、滿足多部門(mén)協(xié)調(diào)工作的效率要求。從而全面提升工程項(xiàng)目的施工水平，保障房地產(chǎn)項(xiàng)目整體的質(zhì)量與安全性，降低房地產(chǎn)建設(shè)成本、建設(shè)報(bào)價(jià)，提升企業(yè)效益、企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)

1.項(xiàng)目的設(shè)計(jì)要求

明晰的項(xiàng)目設(shè)計(jì)要求以及工程建設(shè)方向，是開(kāi)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理工作的第一步。不同的房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目，因其建設(shè)地點(diǎn)不同、建筑使用目的不同、工程預(yù)算造價(jià)不同，均有著其不同的建設(shè)目標(biāo)。在不同的建筑設(shè)計(jì)目標(biāo)的指引下，所打造出的建筑會(huì)有著其不同的特性。因此，只有明確了項(xiàng)目的設(shè)計(jì)要求，才能夠有針對(duì)性的滿足客戶所提出的要求，解決建設(shè)中所遇到的實(shí)際問(wèn)題，有質(zhì)量、有效率的打造房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

2.項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)間管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是由設(shè)計(jì)、建設(shè)、驗(yàn)收等部分所組成的，因此必須要對(duì)其各個(gè)環(huán)節(jié)的進(jìn)度進(jìn)行科學(xué)得當(dāng)?shù)陌才藕驼{(diào)配。從而保障工作效率最大化，避免工作真空期的出現(xiàn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)工作，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)工作中的第一環(huán)。其自身的時(shí)間管理情況及其對(duì)于后續(xù)工作的時(shí)間規(guī)劃，很大程度上就為房地產(chǎn)整體建設(shè)工作的進(jìn)度奠定了基調(diào)。

3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理制度

制度能夠保障管理工作順利開(kāi)展，設(shè)計(jì)規(guī)劃方案能夠貫徹執(zhí)行的重要依據(jù)和堅(jiān)固保障。其為相關(guān)工作人員提供了具體明晰的指導(dǎo)，為管理人員提供了可靠的依據(jù)。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理制度，會(huì)左右房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理工作的效率與水平。一份科學(xué)、系統(tǒng)、完善的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理?xiàng)l例，可以有效地提升工作的效率，激發(fā)工作人員的積極性，強(qiáng)化相關(guān)人員的責(zé)任意識(shí)，推進(jìn)設(shè)計(jì)管理工作又快又好的實(shí)施。反之亦然，漏洞百出甚至存在真空管理、交叉管理制度體系，就有可能影響到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理工作的整體進(jìn)度，甚至導(dǎo)致其停擺。

4.工作人員的知識(shí)水平

人是開(kāi)展一切勞動(dòng)生產(chǎn)的必要要素，是勞動(dòng)中最具有活性、創(chuàng)造力與主觀能動(dòng)性的因素。因此，工作人員對(duì)設(shè)計(jì)工作的重視程度，以及相關(guān)技術(shù)與知識(shí)的掌握情況，在很大程度上決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、管理、工作的質(zhì)量。只有既具有較高水平知識(shí)，又有一定工作經(jīng)驗(yàn)的相關(guān)設(shè)計(jì)工作人員，才能夠既保證質(zhì)量又保證效率的給出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案與管理體系。

三、全面提升房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理工作水平

1.積極開(kāi)展人員能力再教育工作

必須要重視人的思想與工作能力，從員工的科技創(chuàng)新、節(jié)能減排意識(shí)與相關(guān)設(shè)備操作能力入手，積極開(kāi)展再教育工作，從而提升工作人員的工作能力與水平。通過(guò)組織集體課程、考察交流項(xiàng)目，拓展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理人員的眼界，推動(dòng)新的設(shè)計(jì)理念和設(shè)計(jì)方法在具體工作中落實(shí)。通過(guò)對(duì)工作人員的再教育，加快他們知識(shí)結(jié)構(gòu)的迭代速度，提升他們的工作水平，從而保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理工作具有活性的不斷發(fā)展。通過(guò)為工作人員提供足夠的教育資源，鼓勵(lì)他們積極學(xué)習(xí)、努力創(chuàng)新，激勵(lì)他們?cè)诠ぷ髦杏掠谔嵘约旱哪芰?。從而保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理工作的質(zhì)量與效率能夠穩(wěn)步持續(xù)的不斷提升。

2.科學(xué)開(kāi)展前期調(diào)研工作

前期調(diào)研工作是保障后續(xù)時(shí)間安排以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)的科學(xué)性、系統(tǒng)性與針對(duì)性的唯一途徑，其絕不可被忽略。設(shè)計(jì)人員應(yīng)當(dāng)首先對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所處的地理大環(huán)境有較為詳盡和系統(tǒng)的先期準(zhǔn)備，以便有針對(duì)性地開(kāi)展后續(xù)的調(diào)查工作。在完成初步的資料收集調(diào)查研究工作后，就可以進(jìn)入實(shí)地調(diào)查階段。以先期準(zhǔn)備的資料為基礎(chǔ)，開(kāi)展有針對(duì)性、具體性的調(diào)查與研究工作，從而保障調(diào)研工作有效率和針對(duì)性，調(diào)研所獲得的數(shù)據(jù)具有代表性、真實(shí)性和可靠性。最終以這些數(shù)據(jù)和資料為基礎(chǔ)，設(shè)計(jì)出符合當(dāng)?shù)氐乩砦恢谩夂驐l件、市場(chǎng)需求的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案。

此外，還要有針對(duì)性地摸排當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)情況，從房地產(chǎn)等銷(xiāo)售市場(chǎng)到當(dāng)?shù)氐膭趧?dòng)力和原材料市場(chǎng)，深入細(xì)致地把握當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)內(nèi)生規(guī)律。指定合理的勞動(dòng)力招募計(jì)劃以及原材料采購(gòu)計(jì)劃，綜合考量原材料和人員的移動(dòng)成本與當(dāng)?shù)嘏c其他地區(qū)的用人用料的差距成本，合理安排就地采購(gòu)材料、就地招募人員與跨地區(qū)調(diào)配的勞動(dòng)力、原材料之間的比例，實(shí)現(xiàn)成本的科學(xué)化與系統(tǒng)化以及利益的最大化。

3.科學(xué)安排房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)模型

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作，是一個(gè)復(fù)雜的、需要結(jié)合具體實(shí)際開(kāi)展的工作。在目前的實(shí)際工作中，IDEF系列方法、DSM方法、Petri網(wǎng)及其擴(kuò)展方法這三種方法有著廣泛的應(yīng)用，但是，客觀而言，這三種方法均有其自身的特性與缺陷，有其特殊的應(yīng)用場(chǎng)景、應(yīng)用限制。因此，必須結(jié)合實(shí)際，將三種方法和其他的創(chuàng)新方法，與具體的建筑要求、建筑地點(diǎn)、建筑場(chǎng)景相有機(jī)匹配，從而對(duì)具體的建筑工程開(kāi)展科學(xué)、全面的建筑工程設(shè)計(jì)過(guò)程規(guī)劃工作。

當(dāng)前的主流模型分析工作，大都使用靜態(tài)的、模式化的模型分析方法。然而具體的建筑工程施工工作，大都具有諸多的不穩(wěn)定、變動(dòng)性因素。因此必須在構(gòu)建模型的時(shí)候，把握工作中的不穩(wěn)定因素，注重模型的動(dòng)態(tài)性與靈活性。通過(guò)完善的工廠整體規(guī)劃、設(shè)計(jì)，對(duì)工程中的突發(fā)事件、協(xié)調(diào)準(zhǔn)則等各方面做出詳細(xì)的設(shè)計(jì)與規(guī)劃，用根據(jù)具體情況做出相對(duì)應(yīng)的調(diào)整，從而建立出一套完善靈活、協(xié)調(diào)有序的建筑工程設(shè)計(jì)過(guò)程規(guī)劃模型，保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作能夠順利的開(kāi)展。

4.科學(xué)安排房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理時(shí)間表

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)不是沒(méi)有時(shí)間限制的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作的時(shí)間一般都較為緊湊，且各環(huán)節(jié)之間聯(lián)系緊密，有些前后環(huán)節(jié)大多會(huì)出現(xiàn)交叉工作、共同工作的情況。因而要以時(shí)間管理表的形式對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)的建設(shè)順序、建設(shè)時(shí)間限度給出具體明了的要求。

四、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理工作是奠定房地產(chǎn)建設(shè)質(zhì)量與效率的重要工作，必須要認(rèn)清其對(duì)于企業(yè)自身乃至社會(huì)建設(shè)整體利益的建設(shè)性作用，把握設(shè)計(jì)要求、時(shí)間管理、管理制度、人員能力等關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，推進(jìn)工作人員的再教育工作、施工管理的前期調(diào)研工作、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)模型工作、設(shè)計(jì)管理時(shí)間表的制定工作。從而確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理工作的順利推進(jìn)和質(zhì)量提升，進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目整體質(zhì)量的發(fā)展，助力我國(guó)社會(huì)建設(shè)。