房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目管理與成本控制分析

李增睿

【摘要】近年來(lái)，隨著我國(guó)土地成交價(jià)格的快速上漲，以及房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的逐步深入，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)空間逐漸縮小。因此，只有通過(guò)實(shí)施有效的成本管理政策，才能最大限度的避免當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因資金問(wèn)題引發(fā)的開(kāi)發(fā)危機(jī)，保證企業(yè)健康有序發(fā)展，確保企業(yè)規(guī)劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā);項(xiàng)目管理;成本控制;措施

房地產(chǎn)企業(yè)要想在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，就必須對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程進(jìn)行有效的成本控制。在保證工程質(zhì)量的同時(shí)，可以促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益最大化，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制管理原則

1.1堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)性原則

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目最重要的目的是獲取經(jīng)濟(jì)利益。提高房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和銷售中的經(jīng)濟(jì)效益的手段很多。一方面要加強(qiáng)自身品牌建設(shè)，為客戶提供優(yōu)質(zhì)的建筑，從而提高企業(yè)的美譽(yù)度，獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益。另一方面，要控制房地產(chǎn)項(xiàng)目的全鏈條成本，減少不必要的投資，保證房地產(chǎn)項(xiàng)目少花錢(qián)、多賺利潤(rùn)。

1.2堅(jiān)持綜合治理的原則

房地產(chǎn)項(xiàng)目從投資建設(shè)之初到最終與客戶交易，涵蓋了包括投資、開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)的全鏈條過(guò)程。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制不僅要停留在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，而且要堅(jiān)持全面控制的原則，將成本控制的范圍擴(kuò)大到項(xiàng)目建成后的銷售等后續(xù)環(huán)節(jié)，這樣才能保證項(xiàng)目的成本控制覆蓋房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程，有效降低項(xiàng)目成本，合理分配資金使用，從而獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益。

1.3堅(jiān)持目標(biāo)成本控制原則

在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制中，要堅(jiān)持“精確、準(zhǔn)確、嚴(yán)格”的原則，將成本控制的范圍縮小到每個(gè)目標(biāo)，制定合理的各階段控制目標(biāo)，增強(qiáng)成本控制的方向性和針對(duì)性。如開(kāi)發(fā)階段的投資預(yù)算、施工階段的采購(gòu)成本控制、銷售階段的人工成本控制等，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行分類，制定控制目標(biāo)，采取合理、科學(xué)的控制方法，將房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制在合理范圍內(nèi)。

2、加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理與成本控制的措施

2.1決策階段成本控制

為了保證決策階段成本控制的有效性和合理性，首先，房地產(chǎn)企業(yè)管理層必須對(duì)現(xiàn)階段的成本控制給予足夠的重視。第二，對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)潛力和發(fā)展前景進(jìn)行深入的調(diào)查和分析，掌握項(xiàng)目的市場(chǎng)潛力和發(fā)展前景。此外，規(guī)劃和界定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需的土地面積和建筑密度，并探討影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的潛在因素。最后，結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和市場(chǎng)情況的實(shí)際需要，深入研究該項(xiàng)目的可行性和效益，確保前期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目符合市場(chǎng)需求，為房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益最大化奠定基礎(chǔ)。

2.2規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，企業(yè)將開(kāi)發(fā)實(shí)施方案落實(shí)到具體個(gè)人，將總體方案設(shè)計(jì)與施工圖設(shè)計(jì)分開(kāi)。通過(guò)這種方法，可以將兩個(gè)方面的成本分別控制，有助于有效地控制總成本。前期成本控制的另一個(gè)重點(diǎn)是三通一平工程的成本。在土石方規(guī)劃中，由于其工期短、質(zhì)量要求低，可在規(guī)劃中進(jìn)行總價(jià)招標(biāo)，以減少不必要的成本。在施工過(guò)程中鋪設(shè)水電線路時(shí)，必須考慮工程建成后居民的用電、用水需求。鋪設(shè)一次完成。不要重復(fù)鋪設(shè)以增加不必要的成本。以上兩項(xiàng)是規(guī)劃設(shè)計(jì)階段需要考慮的重點(diǎn)。

2.3投標(biāo)及合同簽訂階段

招投標(biāo)是項(xiàng)目中后期成本控制的重要環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)在工程勘察設(shè)計(jì)、后期施工等工程任務(wù)招標(biāo)過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)公示招標(biāo)全過(guò)程，選擇最佳承包人，并在招標(biāo)過(guò)程中遵守當(dāng)?shù)刈钚碌恼袠?biāo)投標(biāo)法。在滿足基本要求的前提下，選擇成本最低的承包商，以獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。優(yōu)先選擇建設(shè)施工項(xiàng)目總承包模式，提高效率，降低風(fēng)險(xiǎn)，減少承包人數(shù)量，采取打包形式，更好的把控項(xiàng)目總體成本。

2.4施工階段成本控制

（1）管理措施：在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，落實(shí)管理人員的職能分工，編制項(xiàng)目階段的投資計(jì)劃和施工組織設(shè)計(jì)。

（2）經(jīng)濟(jì)措施：投資者應(yīng)根據(jù)階段性目標(biāo)編制資本計(jì)劃，確定年度投資計(jì)劃的控制目標(biāo)。并制定相應(yīng)的預(yù)防對(duì)策，計(jì)量施工進(jìn)度和工程量，建立項(xiàng)目資金臺(tái)賬，控制施工過(guò)程中的投資，定期將實(shí)際總投資成本與目標(biāo)成本控制進(jìn)行比較，如有偏差，分析并采取措施糾正偏差;協(xié)商解決可能發(fā)生的工程變更、合同調(diào)價(jià)索賠、現(xiàn)場(chǎng)簽證確認(rèn)費(fèi)等;審核工程竣工結(jié)算;分析預(yù)測(cè)施工過(guò)程中的投資支出。

（3）技術(shù)措施：設(shè)計(jì)變更的經(jīng)濟(jì)分析、施工方法及定額。根據(jù)定額和合同，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，經(jīng)過(guò)定額計(jì)算和市場(chǎng)價(jià)格分析比較，提出設(shè)計(jì)變更，以節(jié)約投資。

（4）合同措施：做好施工合同的披露工作;做好各種工程的施工記錄，特別是隱蔽工程的施工記錄，如樁基礎(chǔ)深度、鉆孔深度、孔深超過(guò)設(shè)計(jì)深度;應(yīng)進(jìn)行圖像記錄并分析過(guò)深的原因。做好設(shè)計(jì)變更記錄，保存各種文件，特別是有實(shí)際施工變更的圖紙，為處理可能發(fā)生的索賠提供真實(shí)依據(jù)。在簽訂補(bǔ)充合同時(shí)，應(yīng)考慮偏差對(duì)成本目標(biāo)的影響;對(duì)施工圖預(yù)算超過(guò)初步設(shè)計(jì)概算的施工圖設(shè)計(jì)部分，應(yīng)認(rèn)真進(jìn)行詳細(xì)分析，找出主要原因，調(diào)整或修訂控制目標(biāo)，并動(dòng)態(tài)實(shí)施項(xiàng)目成本控制管理。應(yīng)選擇專業(yè)分包商，防止不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)和串通。第一時(shí)間深入施工現(xiàn)場(chǎng)，收集掌握施工現(xiàn)場(chǎng)信息。按圖紙和合同條款檢查現(xiàn)場(chǎng)施工情況，了解、掌握和收集現(xiàn)場(chǎng)有關(guān)資料，及時(shí)審查因工程變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證而發(fā)生的費(fèi)用，調(diào)整控制目標(biāo)，為竣工結(jié)算提供必要的依據(jù)。

2.5竣工結(jié)算階段工程造價(jià)的控制

竣工結(jié)算是成本控制的最后階段。除嚴(yán)格審查工程結(jié)算費(fèi)用外，主要核實(shí)結(jié)算工程量的計(jì)算是否按竣工圖計(jì)算，定額收取是否與投標(biāo)報(bào)價(jià)表相對(duì)應(yīng)，收費(fèi)間隔是否符合合同規(guī)定，對(duì)不合格項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)簽證，以及未經(jīng)發(fā)包人確認(rèn)的增加技術(shù)措施的施工合同條款進(jìn)行檢查。一是工程是否具備驗(yàn)收條件;二是必須執(zhí)行合同約定的計(jì)價(jià)依據(jù)和計(jì)價(jià)方法，區(qū)分總承包和分包工程，區(qū)分施工邊界。三是設(shè)備、材料的檢驗(yàn)合格證，質(zhì)量是否合格，明確甲供材料的數(shù)量;四是嚴(yán)格按照合同條款變更評(píng)審的原則確定變更部分的價(jià)格，材料價(jià)格的市場(chǎng)波動(dòng)是否調(diào)整，應(yīng)根據(jù)合同中調(diào)整價(jià)格波動(dòng)的原則進(jìn)行調(diào)整。

結(jié)語(yǔ)：

總之，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，有效控制成本的方法很多，成本控制是一個(gè)復(fù)雜的過(guò)程，房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合實(shí)際情況科學(xué)規(guī)劃，充分考慮各個(gè)環(huán)節(jié)。

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