土地出讓對房地產(chǎn)市場的影響及對策

陳佳婧

[摘 ? ?要] 土地供應(yīng)情況向來是樓市的風(fēng)向標(biāo)，土地供應(yīng)量的增加有利于緩解房地產(chǎn)市場的供需矛盾，滿足樓市用地需求。土地供應(yīng)量的減少可能造成房地產(chǎn)市場供給不足間接推動房價拉升。土地成交量的萎縮則反饋了房地產(chǎn)市場的疲軟。因此，探析土地供應(yīng)對房地產(chǎn)市場的影響并提出相關(guān)對策，對于調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場供給量并穩(wěn)定房價，具有十分重要的現(xiàn)實意義。以福建省福州市為例，在調(diào)查福州市近10年土地供應(yīng)情況、土地供應(yīng)政策變化和商品房供求情況的基礎(chǔ)上，發(fā)現(xiàn)福州市土地供應(yīng)環(huán)節(jié)存在土地拆遷成本高、拆遷安置房用地供應(yīng)量偏少、房地產(chǎn)類土地年度計劃存在疏漏和土地地價評估不規(guī)范等問題。建議合理測算拆遷成本以降低地價及房地產(chǎn)市場價格，提高安置房用地配置比例緩解商品房供需矛盾，科學(xué)制定房地產(chǎn)類土地收儲及出讓年度計劃和進(jìn)一步規(guī)范土地地價評估機制合理確定出讓起始價來解決土地供應(yīng)環(huán)節(jié)中存在的問題。

[關(guān)鍵詞] 土地供應(yīng)政策;土地供求比;房地產(chǎn)供求比

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2020. 23. 067

[中圖分類號] F293.3 ? ?[文獻(xiàn)標(biāo)識碼] ?A ? ? ?[文章編號] ?1673 - 0194（2020）23- 0161- 03

0 ? ? ?引 ? ?言

近年來，國家土地行政主管部門陸續(xù)出臺了一系列重要的土地調(diào)控政策，涉及房地產(chǎn)市場方面，旨在建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，進(jìn)一步增強土地政策在國民經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場宏觀中的地位和作用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場價格穩(wěn)定。

房地產(chǎn)市場土地取得方式主要是出讓，并以土地拍賣居多，土地拍賣向來是樓市的風(fēng)向標(biāo)，土地供應(yīng)量增加，有利于緩解房地產(chǎn)市場供需矛盾，滿足樓市用地需要;土地供應(yīng)量的減少可能造成房地產(chǎn)市場供給不足間接推動房價拉升。因此，探析土地供應(yīng)對房地產(chǎn)市場的影響并提出相關(guān)對策，對于調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場供給量并穩(wěn)定房價，具有十分重要的現(xiàn)實意義。文章以福建省福州市為例，在調(diào)查福州市近10年土地供應(yīng)情況及土地供應(yīng)政策變化的基礎(chǔ)上，分析土地供應(yīng)環(huán)節(jié)存在的主要問題，并提出相關(guān)對策。

1 ? ? ?土地供應(yīng)政策

土地供應(yīng)是指地方政府在年度內(nèi)計劃投放到土地市場及用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的土地數(shù)量、土地用途、土地位置、土地規(guī)劃條件等內(nèi)容的總稱。土地供應(yīng)有劃撥、出讓及租賃等三種方式，其中：拆遷安置區(qū)若建設(shè)主體為政府部門或國有公司，一般采用劃撥供地方式;經(jīng)營性房地產(chǎn)類用地采用出讓方式并且多以拍賣方式供地。

房地產(chǎn)土地拍賣是指土地形成凈地后，委托有資質(zhì)的評估機構(gòu)對地價進(jìn)行評估，由政府組織相關(guān)部門集體研究拍賣底價及起始價，在發(fā)布拍賣公告后，根據(jù)價高者得并結(jié)合限價政策，由競爭人公開競價并最終競得土地的過程。

土地供應(yīng)實行年度供應(yīng)計劃制度，即：提前編制下一年度土地供應(yīng)計劃，包括地塊位置、面積、用途、供地方式、規(guī)劃條件、拆遷成本及擬供地時間節(jié)點等內(nèi)容，年度供應(yīng)計劃是政府實行土地宏觀調(diào)控的重要手段，也是調(diào)控房地產(chǎn)市場的有效方式。

2 ? ? ?福州市2010-2019年土地供求情況分析

2.1 ? 福州市2010-2019年土地供求情況

福州市自2010-2019年土地供求情況如圖1所示， 2019年福州市城區(qū)出讓成功地塊56幅，土地供應(yīng)面積為289.4萬平方米，土地成交面積為270.92萬平方米，全年累計出讓金額為722.34億元。

2.2 ? 2010-2019年福州市土地供求情況分析

2010-2019年福州市土地年均供應(yīng)量為223.07萬平方米，土地成交情況呈波動性，年均土地成交量為176.36萬平方米。從土地供求比來看，2011年的土地供求差異最大，土地供求比為1.72，土地需求量大幅低于供應(yīng)量;2012、2016以及2019年土地供求基本平衡。從上述10年間的土地供求情況和土地出讓金額變動情況，可以看出，2011年土地市場驟然預(yù)冷，土地成交量大幅低于土地供應(yīng)量，并且導(dǎo)致2012年土地供應(yīng)量和土地出讓金也隨著降低。2012年全年累計土地出讓金額為67.28億元為近10年間的最低谷。2019年全年累計土地出讓金額為722.34億元為近10年間的最高峰。

2.3 ? 2010-2019年福州市土地與商品房成交情況對比

商品房成交情況反映市場對于商品房的需求實現(xiàn)情況，商品房成交的增量變化將影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對市場的預(yù)期，將延時影響土地市場的需求量，具體體現(xiàn)在土地市場的成交量的變化，如圖2所示。從圖中可看出土地市場的成交量變化整體滯后于商品房市場成交量的變化，存在延時的現(xiàn)象，整體波動趨勢趨同，但土地市場成交量的波動幅度要小于商品房市場成交量波動幅度。

3 ? ? ?福州市土地供應(yīng)對房地產(chǎn)市場的影響

3.1 ? 有利因素分析

通過相關(guān)數(shù)據(jù)分析，福州市土地供應(yīng)對房地產(chǎn)市場影響的有利因素主要在以下層面：第一，近年來土地供應(yīng)量增加，帶動商品房供應(yīng)面積增加，一定程度上保障了房地產(chǎn)市場用地需求，有效遏制房地產(chǎn)市場價格;第二，每年投入一定數(shù)量的拆遷安置房土地，保障拆遷安置戶的住房需求，進(jìn)而減少對商品房的剛需，也沖擊了二手房交易市場，一定程度上穩(wěn)定了房地產(chǎn)市場;第三，近年來福州市出臺限地價、限房購等一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，如：土地實行“限地價、控房價、競配建、公開搖號”方式出讓，多幅地塊達(dá)到最高限價，進(jìn)入競配建和搖號環(huán)節(jié)，實現(xiàn)土地資源的有效配置。

3.2 ? 存在的問題

3.2.1 ? 土地拆遷成本高

福州市區(qū)內(nèi)國有存量土地拆遷成本高造成土地出讓起始價偏高。福州市區(qū)內(nèi)規(guī)劃為商住用地的片區(qū)，多數(shù)為舊房密度大、基礎(chǔ)設(shè)施較為落后的區(qū)域，在實施舊房拆遷過程中，部分群眾抵觸情緒大，造成拆遷難度大。為了推進(jìn)舊房拆遷工作進(jìn)度，近年來，福州市不斷提高拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)及補助標(biāo)準(zhǔn)，明顯提高了拆遷成本，造成拆遷后用于出讓的凈地地價抬升，助推新建房地產(chǎn)的市場價格。

3.2.2 ? 拆遷安置房用地供應(yīng)量偏少

用于解決民生問題的拆遷安置房用地供應(yīng)量偏少。近年來，福州市拆遷安置房用地占土地供應(yīng)總量的30%以下，且多以安置型商品房項目為主，以單個開發(fā)項目為單位，安置房用地和商品房用地比例失調(diào)。除了滿足本項目拆遷戶安置需求，沒有考慮到周邊今后零星拆遷戶安置需求而預(yù)留更多的政府回購房，或預(yù)留一部分安置房用于人才引進(jìn)、保障性住房等政府政策需求用房。

3.2.3 ? 房地產(chǎn)類土地年度計劃存在疏漏

房地產(chǎn)類土地收儲及出讓年度計劃存在疏漏問題。根據(jù)《土地管理法》及相關(guān)配套法律法規(guī)，土地出讓應(yīng)制定年度供應(yīng)計劃，實施土地宏觀調(diào)控措施。因此，任何一宗房地產(chǎn)類出讓地塊均應(yīng)列入年度出讓計劃。但在具體實踐過程中，出現(xiàn)年度計劃內(nèi)容不詳實，如：出讓地塊具體位置坐標(biāo)不清、計劃出讓面積與實際出讓面積不符、計劃出讓時間節(jié)點與實際相差較大、拆遷舊房成本未測算等問題。同時，部分?jǐn)M出讓地塊未在年初列入計劃，而是在具體出讓前臨時列入補充計劃上報，影響了年度總量控制目標(biāo)。

3.2.4 ? 土地地價評估不規(guī)范

土地出讓前開展的土地地價評估存在不規(guī)范的問題。房地產(chǎn)土地出讓評估直接關(guān)系到拍賣（掛牌）起始價的確定。目前，在地價評估方面存在的主要問題有：一是在選取評估機構(gòu)環(huán)節(jié)不夠公開透明，隨機選取評估機構(gòu)沒有監(jiān)控錄像作為佐證;二是部分區(qū)（市、縣）設(shè)置的評估機構(gòu)庫數(shù)量不足，列入機構(gòu)庫的評估機構(gòu)偏少;三是只選取一家評估機構(gòu)開展評估不合理，未能盡量體現(xiàn)土地市場價值;四是部分評估機構(gòu)出具的評估報告質(zhì)量不高，存在估價方法選取不當(dāng)、市場背景分析不全面、測算過程不嚴(yán)謹(jǐn)、區(qū)位分析不深入等問題，影響了土地價值評估結(jié)果的真實性及準(zhǔn)確性。

4 ? ? ?對策及建議

4.1 ? 合理測算拆遷成本以降低地價及房地產(chǎn)市場價格

一是測算拆遷成本及預(yù)估開發(fā)地塊地價。在房地產(chǎn)開發(fā)利用選址階段，較為精準(zhǔn)測算擬開發(fā)地塊土地面積及地上房屋建筑面積、拆遷戶數(shù)等數(shù)據(jù)，并參照周邊已實施的拆遷補償方案測算拆遷成本總價。同時，聘請有資質(zhì)的評估公司對該擬開發(fā)地塊進(jìn)行評估，評估用途為今后開發(fā)建設(shè)設(shè)定的用途，并將評估結(jié)果與上述拆遷成本總價進(jìn)行比對，若差價較大，則該地塊開發(fā)利用價值較大，且抬升今后可售商品房價格的空間及可能性較小;若差價較小，擬開發(fā)地塊被開發(fā)商拍賣競得后，因拆遷成本較高且受利益驅(qū)動影響，開發(fā)商可能抬升房價。因此，合理測算拆遷成本，在其他開發(fā)條件差距不大的情況下，選擇舊房密度相對較小且拆遷成本較低的地塊進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，有助于有效提制房地產(chǎn)市場價格。

二是提前調(diào)查被拆遷戶對拆遷方案的接受度及滿意度，防止拆遷時間跨度過長而超出房地產(chǎn)建成市場價格預(yù)期。在開發(fā)論證階段且正式實施拆遷之前，應(yīng)開展入戶調(diào)查工作，逐戶走訪被拆遷群眾，傾聽群眾意見，并按戶建立調(diào)查表，最終篩選出思想抵觸較大的拆遷戶，然后重點對該批拆遷戶做思想工作，宣傳拆遷優(yōu)惠政策，講解拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)，盡可能獲得拆遷戶的理解和支持。通過以上措施，為后續(xù)正式拆遷奠定基礎(chǔ)，保障正式拆遷的順利實施，縮短拆遷時限，防止因拆遷時間過長且因這期間政策變化或時間價值而影響開發(fā)成本，進(jìn)而影響開發(fā)建成后的房地產(chǎn)市場價格。

4.2 ? 提高安置房用地配置比例緩解商品房供需矛盾

近年來，福州市拆遷安置房用地占土地供應(yīng)總量的30%以下，且多以安置型商品房項目為主，以單個開發(fā)項目為單位，安置房用地和商品房用地比例失調(diào)。因此，可以采取以下措施：一是合理提高拆遷安置房用地比例，同時，提高容積率，增加建筑面積及單元套數(shù);二是由政府主導(dǎo)，合理預(yù)測周邊今后零星拆遷戶而進(jìn)行的政府回購房、預(yù)留人才引進(jìn)房、保障性住房等政府政策需求用房，并在拆遷安置區(qū)規(guī)劃建筑設(shè)計時，增加擬建設(shè)建筑面積，解決上述剛需房，可以有效緩解一手商品房市場價格上漲及二手房交易供需矛盾;三是注重安置房建設(shè)質(zhì)量的提升，在安置房和商品房配建小區(qū)建設(shè)過程中，安置房建筑設(shè)計、單元戶型、綠化質(zhì)量、樓幢間距、日照分析、停車位等規(guī)劃指標(biāo)應(yīng)和配建的商品房相當(dāng)，總體提升安置房小區(qū)的樓盤質(zhì)量;四是注重提升安置房小區(qū)物業(yè)管理水平。住宅小區(qū)物業(yè)水平的高低直接影響著居住品質(zhì)及房價水平，因此，業(yè)主委員會應(yīng)聘請管理水平較好、人員素質(zhì)高的物業(yè)公司加強小區(qū)管理，提升小區(qū)較環(huán)境。

4.3 ? 科學(xué)制定房地產(chǎn)類土地收儲及出讓年度計劃

根據(jù)《土地管理法》及相關(guān)配套法律法規(guī)，土地出讓應(yīng)制定年度供應(yīng)計劃，實施土地宏觀調(diào)控措施。因此，任何一幅房地產(chǎn)類出讓地塊均應(yīng)列入年度出讓計劃。進(jìn)一步規(guī)范化措施：一是科學(xué)、精細(xì)化制定土地收儲及出讓年度計劃，明確出讓地塊具體位置及坐標(biāo)，合理測算計劃出讓面積并減少與實際出讓面積的出入，精準(zhǔn)制定出讓時間，充分發(fā)揮土地收儲及出讓年度計劃的調(diào)控作用，讓土地計劃和土地市場協(xié)調(diào)發(fā)揮，有效調(diào)控房地產(chǎn)市場，二是針對部分?jǐn)M出讓地塊未在年初列入計劃而是在具體出讓前臨時列入補充計劃上報的情形，要慎重研究是否列入，以免影響年度總量控制目標(biāo)。

4.4 ? 進(jìn)一步規(guī)范土地地價評估機制

房地產(chǎn)土地拍賣（掛牌）起始價的確定系依據(jù)評估機構(gòu)出具的評估報告，并進(jìn)行集體議價而決定。因此，土地地價評估的建立健全有利于保障土地出讓起始價的合理性、客觀性。針對上述該環(huán)節(jié)存在的主要問題，提出以下完善措施：一是在選取評估機構(gòu)時，應(yīng)在主管部門指定的固定場所進(jìn)行，并開通監(jiān)控錄像作為佐證，全程錄像，并將錄像作為永久性檔案保存;二是針對部分區(qū)（市、縣）設(shè)置的評估機構(gòu)庫數(shù)量不足問題，應(yīng)增選資信良好的土地評估機構(gòu)列入機構(gòu)庫，更好實現(xiàn)隨機抽取的公平性和公開性;三是對于地塊面積較大且評估業(yè)務(wù)復(fù)雜的，建議選取2-3家土地評估機構(gòu)進(jìn)行評估，并取平均值作為出讓起始價的參考價;四是嚴(yán)格把控評估報告質(zhì)量關(guān)，特別是重點審查估價方法選取、市場背景分析、測算過程、區(qū)位分析等問題，提高土地價值評估結(jié)果的真實性及準(zhǔn)確性，為土地拍賣（掛牌）起始價的確定提供科學(xué)依據(jù)。

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