房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理若干思考

李躍東

【摘要】在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目管理時(shí)，必須嚴(yán)格監(jiān)督管理人員的工作情況，同時(shí)要時(shí)刻關(guān)注工作人員的情緒，在員工需要幫助時(shí)給予幫助和鼓勵(lì)。一方面，必須結(jié)合工作人員的工作情況，就工作人員工作中存在的問題，制定相應(yīng)的解決措施;另一方面，必須對(duì)所有工作流程進(jìn)行監(jiān)督，提高技術(shù)項(xiàng)目管理的效率，降低生產(chǎn)成本。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)工程;項(xiàng)目管理;措施

1、房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理的基本內(nèi)容

1.1施工安全管理

建筑安全管理是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的重要內(nèi)容之一，只有把建筑安全管理貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)全過程中，才能保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利完成，但現(xiàn)階段的建筑安全管理還存在著諸多安全問題，這些安全問題的存在必然會(huì)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的安全產(chǎn)生負(fù)面影響，進(jìn)而影響到整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展。如果對(duì)施工安全管理工作不負(fù)責(zé)任，就會(huì)造成施工過程的延誤，進(jìn)而導(dǎo)致工程項(xiàng)目無法如期完成。因此，只有持續(xù)加強(qiáng)施工安全管理，嚴(yán)格控制每一個(gè)管理環(huán)節(jié)，才能保證施工的順利進(jìn)行，大大提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。

1.2工程質(zhì)量管理

工程質(zhì)量管理指由建設(shè)單位基于國家級(jí)地方工程規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)，針對(duì)施工方、監(jiān)理方、項(xiàng)目部?jī)?nèi)業(yè)系統(tǒng)實(shí)行工程基本質(zhì)量控制。工程驗(yàn)收管理是現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管控的核心環(huán)節(jié)，要求房地產(chǎn)企業(yè)堅(jiān)持技術(shù)方案與工程樣板先行，加強(qiáng)對(duì)設(shè)備原材料進(jìn)場(chǎng)、施工關(guān)鍵工序的控制，落實(shí)施工現(xiàn)場(chǎng)日常巡視工作，完善設(shè)計(jì)變更與現(xiàn)場(chǎng)資料管理等內(nèi)容。

1.3工程進(jìn)度管理

工程進(jìn)度管理應(yīng)基于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)設(shè)置工程管理行動(dòng)計(jì)劃，結(jié)合施工工藝客觀需要、企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況、項(xiàng)目融資階段、資源配置情況等完成《項(xiàng)目施工總進(jìn)度計(jì)劃》的編制，交由建設(shè)單位、監(jiān)理單位進(jìn)行審核，并將其分解為每月進(jìn)度計(jì)劃、資源供應(yīng)計(jì)劃等，完成進(jìn)度預(yù)警機(jī)制的設(shè)計(jì)。同時(shí)，企業(yè)需加強(qiáng)與施工方的溝通交流，及時(shí)掌握施工方的時(shí)間計(jì)劃安排，倘若涉及計(jì)劃變更的問題，需及時(shí)針對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施工計(jì)劃、資源配置情況進(jìn)行調(diào)整，保障與企業(yè)經(jīng)營(yíng)進(jìn)度目標(biāo)相一致。

1.4工程成本管理

投資控制是項(xiàng)目成本管理的核心。執(zhí)行現(xiàn)場(chǎng)費(fèi)用管理時(shí)，應(yīng)按節(jié)點(diǎn)支付進(jìn)度款，并在合同中列出重要節(jié)點(diǎn)和資源，以確保項(xiàng)目計(jì)劃的執(zhí)行和項(xiàng)目的及時(shí)推進(jìn)。在設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)變更方面，應(yīng)注意建立項(xiàng)目簽證管理、合同較低記錄等制度，加大對(duì)項(xiàng)目簽證的審核力度，確保及時(shí)有效地辦理現(xiàn)場(chǎng)簽證。

2、現(xiàn)階段房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中存在的問題

2.1 項(xiàng)目施工進(jìn)度問題

房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中一個(gè)重要的評(píng)價(jià)指標(biāo)就是施工周期，這項(xiàng)要求在項(xiàng)目建設(shè)之前的合同中會(huì)有明確的體現(xiàn)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中，對(duì)施工進(jìn)度進(jìn)行管理，是一項(xiàng)十分重要的工作。然而從當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目施工中可以看出，大部分的房地產(chǎn)公司都是將主要精力放置在項(xiàng)目施工的經(jīng)濟(jì)效益獲取上，而不太注重項(xiàng)目施工進(jìn)度的管理。這樣就導(dǎo)致在項(xiàng)目施工過程中很難按規(guī)定時(shí)間完成既定的施工環(huán)節(jié)，而為了在規(guī)定時(shí)間完成整個(gè)項(xiàng)目的施工，不得不讓工人日夜加班趕工。這樣的施工方式，很難保證項(xiàng)目的質(zhì)量。所以，在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中，加強(qiáng)對(duì)施工進(jìn)度的管理，是一項(xiàng)亟需解決的問題。

2.2 項(xiàng)目施工質(zhì)量問題

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理最核心的工作就是項(xiàng)目施工質(zhì)量的管理。只有項(xiàng)目質(zhì)量管理到位，才能保證整個(gè)項(xiàng)目的順利進(jìn)行，并且提升房地產(chǎn)公司在激烈市場(chǎng)中的核心競(jìng)爭(zhēng)力。但是目前大多數(shù)房地產(chǎn)公司在施工質(zhì)量上都存在一定的問題，其中最常見的是施工企業(yè)為了獲取更大的經(jīng)濟(jì)效益而偷工減料。還有一部分施工單位為了在簽訂的施工工期內(nèi)完成施工項(xiàng)目，要求工人夜間加班工作，在工人精力不足的情況下，難免會(huì)出現(xiàn)一定的質(zhì)量問題。加強(qiáng)項(xiàng)目施工質(zhì)量的管理，對(duì)房地產(chǎn)公司的發(fā)展具有非常重要的作用。

2.3 項(xiàng)目成本問題

房地產(chǎn)進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的最終目的就是要獲取一定的經(jīng)濟(jì)效益。所以，控制項(xiàng)目的成本是房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的一項(xiàng)重要工作。但是在實(shí)際的施工過程中，往往只對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行成本預(yù)算，沒有對(duì)每一個(gè)施工環(huán)節(jié)進(jìn)行詳細(xì)的成本預(yù)算。這樣就導(dǎo)致預(yù)算成本在每一個(gè)施工環(huán)節(jié)控制不夠合理，造成整體的預(yù)算超高。

3、加強(qiáng)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目科學(xué)管理的優(yōu)化措施

3.1加強(qiáng)目標(biāo)體系建設(shè)，注重基礎(chǔ)管理

一方面要加強(qiáng)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理目標(biāo)的科學(xué)編制，要明確具體的導(dǎo)向，結(jié)合房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理的要求等制定完善的目標(biāo)方案，強(qiáng)化各類資料信息的采集和整合分析，針對(duì)各類因素等進(jìn)行深入研究，并結(jié)合實(shí)際明確工程項(xiàng)目建設(shè)的目標(biāo)要求、相關(guān)的管理要素、控制流程、確定具體的組織分工和明確的權(quán)責(zé)，從而確保嚴(yán)格按照既定的要求開展項(xiàng)目管理。另一方面要強(qiáng)化基礎(chǔ)管理。房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理涉及到前期勘察與設(shè)計(jì)、項(xiàng)目實(shí)施、項(xiàng)目驗(yàn)收等多個(gè)環(huán)節(jié)，每一個(gè)環(huán)節(jié)都需要夯實(shí)基礎(chǔ)才能確保環(huán)環(huán)相扣。比如圍繞設(shè)計(jì)階段要做好前期的勘察，對(duì)市場(chǎng)等進(jìn)行全面分析研究，加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)前期勘察工作，全面了解各類相關(guān)要素的變化情況，注重利用信息技術(shù)等搜集更全面的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，進(jìn)而結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目管理實(shí)際制定完善的管理機(jī)制和推進(jìn)計(jì)劃，確保工程各個(gè)環(huán)節(jié)的有序開展。

3.2加強(qiáng)資源要素整合及信息化管理，強(qiáng)化精細(xì)化管控

一方面要對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理各類要素進(jìn)行全面分析，搭建良好的信息關(guān)聯(lián)服務(wù)平臺(tái)等，借助項(xiàng)目管理軟件等形成系統(tǒng)化的信息服務(wù)平臺(tái)體系，從而確保信息有效共享，及時(shí)減少溝通帶來的矛盾。另一方面要加強(qiáng)工作的精細(xì)化分析，落實(shí)到各個(gè)環(huán)節(jié)和具體的人員，對(duì)項(xiàng)目管控機(jī)制進(jìn)行全面實(shí)施，創(chuàng)建WBS等提高項(xiàng)目精細(xì)化控制成效。要針對(duì)性圍繞房地產(chǎn)工程項(xiàng)目涉及到的各類技術(shù)、材料以及設(shè)備等要素，進(jìn)行細(xì)化分類和研究，加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研，注重了解和借鑒相關(guān)的先進(jìn)要素管理模式，通過內(nèi)部精細(xì)化管控等，確保各類要素發(fā)揮最大的效用，在保證建設(shè)質(zhì)量的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)安全化管理、精益化管理。

3.3強(qiáng)化隊(duì)伍建設(shè)與技術(shù)創(chuàng)新

一方面要對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理人員進(jìn)行培訓(xùn)，開展國家和行業(yè)相關(guān)的政策、項(xiàng)目管理技術(shù)及理念和方法等培訓(xùn)，提高房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理人員的專業(yè)能力、素質(zhì)等，注重各個(gè)環(huán)節(jié)之間的溝通協(xié)調(diào)，針對(duì)要素利用等方面存在的問題等動(dòng)態(tài)調(diào)整，利用現(xiàn)代化信息技術(shù)平臺(tái)等進(jìn)行共享平臺(tái)的建設(shè)，全面夯實(shí)工程項(xiàng)目管理基礎(chǔ)。另一方面要進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新，圍繞項(xiàng)目管理的要求加強(qiáng)技術(shù)的深度探索，融入更多的專業(yè)項(xiàng)目管理軟件來探索試點(diǎn)應(yīng)用，從而及時(shí)發(fā)現(xiàn)工程項(xiàng)目管理存在的問題或缺陷，設(shè)計(jì)更加完善的科學(xué)的模型等指導(dǎo)項(xiàng)目管理活動(dòng)的有序開展。另外，對(duì)施工作業(yè)人員加強(qiáng)管理、專業(yè)體系的培訓(xùn)，加強(qiáng)其相關(guān)工作執(zhí)行力。

結(jié)語：

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作的好壞會(huì)直接影響后期工作的進(jìn)行，在討論房地產(chǎn)項(xiàng)目中遇到的問題時(shí)，必須了解當(dāng)前項(xiàng)目管理中的問題，提出解決方案并創(chuàng)造良好的管理環(huán)境。從房地產(chǎn)項(xiàng)目的角度看，項(xiàng)目管理與施工細(xì)節(jié)之間的復(fù)雜性導(dǎo)致工作人員容易在工作中出現(xiàn)失誤，降低施工項(xiàng)目的效率。房地產(chǎn)項(xiàng)目人員應(yīng)系統(tǒng)地、科學(xué)地制訂合理的管理計(jì)劃，盡可能避免施工管理中的不利影響，同時(shí)對(duì)工作中可能出現(xiàn)的問題提前做好預(yù)防措施?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在發(fā)展過程中，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作是必不可少的，企業(yè)應(yīng)與相關(guān)的監(jiān)管機(jī)構(gòu)和執(zhí)法機(jī)構(gòu)進(jìn)行溝通，加深理解，進(jìn)一步提高管理水平。

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