廣州房價還有上漲空間嗎？

【摘要】本文從地方政策、宏觀經(jīng)濟、內(nèi)生驅(qū)動等因素分析，研究廣州市房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲的基礎。研究發(fā)現(xiàn)，宏觀房地產(chǎn)政策不支持廣州市房地產(chǎn)價格快速增長，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期是當前地方政府落實房地產(chǎn)調(diào)控政策的主要目標;健康的宏觀經(jīng)濟支持廣州市房地產(chǎn)市場量價穩(wěn)健增長，連續(xù)多年持續(xù)穩(wěn)健的GDP增長、近五年每年40多萬常駐人口的新增、以及人均可支配收入和人均儲蓄存款的穩(wěn)定增長，都為廣州市房地產(chǎn)市場量價穩(wěn)健增長建立的健康可持續(xù)的外部經(jīng)濟基礎;短期內(nèi)廣州一手房仍有繼續(xù)上漲空間，二手房將繼續(xù)保持平穩(wěn)。根據(jù)VAR模型預測，短期內(nèi)廣州一手住房價格指數(shù)將在2020年上半年基礎上繼續(xù)上漲，廣州二手房住房價格指數(shù)保持平穩(wěn)。

【關(guān)鍵詞】房價;VAR;預測

2016年中央經(jīng)濟工作會議上首次提出“房住不炒”政策，2017年3月廣州市政策出臺住房限購和差別化信貸政策，進一步從嚴住房限購政策和差別化住房信貸政策，2020年7月，國務院召開房地產(chǎn)工作座談會，明確堅定不移推進落實長效機制，堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，要求在全面落實城市政府主體責任的基礎上，發(fā)現(xiàn)問題要快速反應和處置。今年7月以來，包括杭州、東莞、寧波、內(nèi)蒙古、鄭州、深圳、南京等房價有所上漲的城市開始出臺房地產(chǎn)調(diào)控收緊政策。在宏觀經(jīng)濟環(huán)境當中，在市場化的條件中，房地產(chǎn)價格的波動必然是和政府政策、宏觀經(jīng)濟等多維度因素息息相關(guān)的，宏觀經(jīng)濟各因素是影響房地產(chǎn)價格波動的重要因素。因此，本文擬從地方政策、宏觀經(jīng)濟、內(nèi)生驅(qū)動等因素分析，研究廣州市房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲的基礎。

1、近年來廣州市房地產(chǎn)政策對房價影響

1.1地方政策簡要回顧

目前廣州市仍執(zhí)行本地家庭限購2套、外地限購1套（增城、從化除外）以及差別化信貸政策。2017年以來，廣州加大了房地產(chǎn)市場調(diào)控力度，近年來主要發(fā)布政策如下：

（1）2017年3月17日，廣州市政府發(fā)布《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于進一步完善我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》（穗府辦函〔2017〕50號），進一步完善住房限購政策本市戶籍居民家庭繼續(xù)執(zhí)行限購2套住房的基礎上，明確本市戶籍成年單身（含離異）人士在本市限購1套住房，明確非本市戶籍居民家庭不得通過補繳個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明購買住房，進一步完善差別化住房信貸政策，在首套房首付不低于3成基礎上，明確無房有房貸記錄的首付不低于4成，有1套房無貸款記錄或已結(jié)清的首付不低于5成等規(guī)定。并明確提出嚴厲打擊“首付貸”等違規(guī)行為。

（2）2017年3月30日，廣州市政府發(fā)布《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》（穗府辦函〔2017〕65號），進一步加強住房限購政策，要求居民家庭新購買住房須取得不動產(chǎn)證滿2年后方可轉(zhuǎn)讓或辦理析產(chǎn)手續(xù);企事業(yè)單位、社會組織等法人單位新購買的住房，須取得不動產(chǎn)證滿3年后方可轉(zhuǎn)讓;進一步加強差別化住房信貸政策，明確對離婚一年以內(nèi)的住房貸款的申請人，按照居民家庭在本市擁有1套住房的信貸政策執(zhí)行等規(guī)定;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商服類物業(yè)，銷售對象應當是法人單位;法人單位購買的商服類物業(yè)不得作為居住使用，再次轉(zhuǎn)讓時，應當轉(zhuǎn)讓給法人單位。本通知施行之前，已購買的商服類物業(yè)可轉(zhuǎn)讓給法人單位、也可轉(zhuǎn)讓給個人;個人取得不動產(chǎn)證滿2年后方可再次轉(zhuǎn)讓。

（3）2018年12月19日，廣州住建委發(fā)布《關(guān)于完善商服類房地產(chǎn)項目銷售管理的意見》（穗建房產(chǎn)〔2018〕2430號），放寬2017年3月30日之前（含當日）土地出讓成交的商服類房地產(chǎn)項目可以轉(zhuǎn)讓給個人。

2020年7月24日，國務院召開房地產(chǎn)工作座談會，明確堅定不移推進落實長效機制，堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，要求在全面落實城市政府主體責任的基礎上，發(fā)現(xiàn)問題要快速反應和處置。并要求做好住房保障工作，因地制宜推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)和棚戶區(qū)改造，著力解決城市新市民和年輕人住房問題。北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽、成都、寧波、長沙等10個城市人民政府負責同志參加座談會。

1.2政策對廣州房地產(chǎn)交易價格影響

從廣州一二手月度價格指數(shù)（以2015=100）來看，2016年以來快速上漲，2017年3月之后上漲速度明顯放緩，甚至2017年當年一二手住房價格指數(shù)還有所下滑。之后，廣州一二手住房交易價格呈現(xiàn)兩級分化現(xiàn)象，二手保持平穩(wěn)微降狀態(tài)，一手在2017M7-2018M6的下滑后，開始恢復上漲趨勢。

2、宏觀經(jīng)濟基礎是否支持廣州房地產(chǎn)價格上漲

2.1近10年廣州GDP仍保持穩(wěn)健增長

2019年，廣州實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 2.36萬億元，按可比價格計算，增長6.8%，從2017年邁入2萬億元大關(guān)后，廣州市GDP平均每年保持近1000億元的新增量，與2009年相比，廣州GDP已增長了2.59倍。穩(wěn)健的GDP增長，是廣州經(jīng)濟健康發(fā)展的基礎。

2.2近5年廣州市常駐人口凈流入保持40萬人口近流入

從近10年廣州常駐人口凈流入來看，除2011-2014年常駐人口凈流入在15萬人以下甚至個位數(shù)增長外，從2015年開始，連續(xù)5年常駐人口維持在40萬人以上的凈流入水平。穩(wěn)定的常駐人口新增，將帶來穩(wěn)定的住房成交需求增長。

從2019年國內(nèi)主要城市新增常駐人口情況來看，北上廣深4個一線城市中，深圳、廣州均保持40萬人以上的增長，上海僅新增4.36萬人，北京為-0.6萬人。在主要城市新增常駐人口方面，杭州以55.40萬人排名第1，深圳、廣州以相差不大的人口新增分別排名第2、第3。

2.3近10年廣州人均可支配收入已增長2.36倍

近10年廣州人均可支配收入從2009年的2.76萬元逐年增長至2019年6.51萬元，累計增長2.36倍。2015年-2019年，連續(xù)5年人均可支配收入年增速超過8%，高于廣州GDP增速。人均可支配收入的持續(xù)增長，體現(xiàn)出城鎮(zhèn)居民購買力的提升。

2.4近10年人均居民儲蓄存款增長1.74倍，低于人均可支配收入和房地產(chǎn)價格增速

近10年廣州人均儲蓄存款從2009年的6.92萬元增長至2019年的12.01萬元，累計增長1.74倍，顯著低于人均可支配收入的2.36倍和房地產(chǎn)平均交易價格的3.12倍，即居民儲蓄的增長不及收入和房價的增長。2015-2017年，人均居民儲蓄接近零增長，從2018年開始，連續(xù)兩年增速分別為6.5%、8.7%，居民儲蓄能力開始提升。居民儲蓄能力的提升，體現(xiàn)出居民投資意愿的有所下降但也代表家庭在購買住房時支付首付能力的提升。

從2019年廣東省內(nèi)各城市住戶存款及人均存款來看，廣州以1.84萬億元的住戶存款總額位居全省第1，人均存款方面，深圳、廣州分別為12.17萬元、12.01萬元分別位居全省1、2名，為全省平均水平的近2倍。深圳、廣州之后，佛山、珠海、中山分別位居3-5名。

3、使用金融計量模型分析廣州住房價格內(nèi)生增長基礎

基于廣州2016M01-2020M06的月度新建住房、再交易住房價格指數(shù)（以2015=100，數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局網(wǎng)站），我們使用VAR模型建立金融計量模型，分析預測廣州2020年下半年住房價格上漲趨勢。

3.1格蘭杰因果檢驗

通過使用格蘭杰因果檢驗（Ganger），可以看到表格對應的p值大于5%的顯著性水平，因此可以初步判斷，廣州一手房價指數(shù)與廣州二手房價指數(shù)相互之間存在格蘭杰因果關(guān)系。

3.2脈沖響應分析

通過Eviews作脈沖響應分析，即某一變量發(fā)生變動時對另一變量的影響情況?？梢缘玫剑?/p>

1.過往期廣州一手或二手價格變動，對其當前期自身房價變動是正效應，且是影響其自身價格波動的主要原因，并隨著時間越久效應逐漸回歸收斂;

2.過往期廣州一手價格波動，對當前二手房價變動是正效應，且隨著時間越久效應逐漸回歸收斂。

3.過往期廣州二手價格波動，對當前一手房價變動效應不顯著。

3.3住房價格指數(shù)預測

根據(jù)2016M01-2020M06的廣州一二手住房價格指數(shù)，我們使用VAR（2）模型建立方程：

通過單位根檢驗，發(fā)現(xiàn)4個特征根全部在單位圓內(nèi)，說明我們建立的模型是平穩(wěn)的。

使用我們建立的VAR（2）模型方程，根據(jù)模型預測，短期內(nèi)廣州一手住房價格指數(shù)將在2020年上半年基礎上繼續(xù)上漲，廣州二手房住房價格指數(shù)保持平穩(wěn)。

4、本文主要結(jié)論

基于前面對調(diào)控政策、宏觀經(jīng)濟、內(nèi)生變量等維度進行分析，我們可以得出以下結(jié)論：

（1）宏觀房地產(chǎn)政策不支持廣州市房地產(chǎn)價格快速增長，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期是當前地方政府落實房地產(chǎn)調(diào)控政策的主要目標。2017年以來，從中央到地方，明確要求落實“房住不炒”政策，堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，廣州市住房限購和差別化信貸政策短期內(nèi)不具備取消和放松的政策空間，

（2）健康的宏觀經(jīng)濟支持廣州市房地產(chǎn)市場量價穩(wěn)健增長。連續(xù)多年持續(xù)穩(wěn)健的GDP增長、近五年每年40多萬常駐人口的新增（僅少于杭州、深圳，遠高于北京、上海）、以及人均可支配收入和人均儲蓄存款的穩(wěn)定增長，都為廣州市房地產(chǎn)市場量價穩(wěn)健增長建立的健康可持續(xù)的外部經(jīng)濟基礎。

（3）短期內(nèi)廣州一手房仍有繼續(xù)上漲空間，二手房將繼續(xù)保持平穩(wěn)。根據(jù)VAR模型預測，短期內(nèi)廣州一手住房價格指數(shù)將在2020年6月基礎上繼續(xù)上漲，廣州二手房住房價格指數(shù)保持平穩(wěn)。

（4）過往廣州一二手住房價格變動對當前住房價格變動存在脈沖效應。本文使用脈沖效應分析，發(fā)現(xiàn)過往期廣州一手或二手價格變動，對其當前期自身房價變動是正效應，且是影響其自身價格波動的主要原因，并隨著時間越久效應逐漸回歸收斂。在交互影響效應方面，過往期廣州一手價格波動，對當前二手房價變動是正效應，且隨著時間越久效應逐漸回歸收斂，但過往期廣州二手價格波動，對當前一手房價變動效應不顯著。

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[4]張成思.金融計量學時間序列分析視角（第二版）.

作者簡介：

何成忠，工作單位：中國建設銀行廣州分行，出生年月：1986年10月，性別：男，籍貫：四川，學歷：經(jīng)濟學碩士，職稱：經(jīng)濟師，研究方向：住房金融、經(jīng)濟計量。