房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理及有效策略研究

馬艷梅

【摘要】近年來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)面臨著諸多風(fēng)險(xiǎn)，需要采取科學(xué)合理的方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。目前房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的風(fēng)險(xiǎn)較多，比如土地獲取過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中的風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)銷售租賃中的風(fēng)險(xiǎn)，這些都會(huì)影響到房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。鑒于此，本文就針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行深入分析，并提出一些具體的風(fēng)險(xiǎn)管理策略，希望能為相關(guān)人員提供一些有效參考依據(jù)。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng);風(fēng)險(xiǎn)管理;策略

近幾年，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)逐漸從高速發(fā)展的狀態(tài)進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展的狀態(tài)，這一過(guò)程使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著更加激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，需要嚴(yán)格做好房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)管理，從而保證房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)朝著良好的方向不斷發(fā)展。通過(guò)深入分析房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中存在的風(fēng)險(xiǎn)，探究房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理的有效策略，有利于提出一些可靠的參考依據(jù)，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理的持續(xù)發(fā)展。

1、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中存在的風(fēng)險(xiǎn)分析

1.1土地獲取過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)

土地獲取是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，若是在這一方面存在管理不當(dāng)?shù)那闆r，很容易出現(xiàn)各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大的損失。一般在土地獲取階段的管理活動(dòng)中，需要做到合理選址，獲得土地的使用權(quán)，但是土地價(jià)格很容易受到政策及市場(chǎng)的影響產(chǎn)生變化，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)獲取土地的成本較大，進(jìn)而造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等各種問(wèn)題，不利于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的順利開(kāi)展[1]。

1.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中的風(fēng)險(xiǎn)

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模逐漸擴(kuò)大，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期顯著增加，整個(gè)過(guò)程需要考慮到各個(gè)方面的影響因素，比如工程用地的情況、施工配套工程及施工人員等等。在完成土地規(guī)劃之后，需要對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的方式方法和時(shí)機(jī)進(jìn)行分析，之后進(jìn)行項(xiàng)目的預(yù)算，這一過(guò)程存在以下兩個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)：①?gòu)耐恋孬@取帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。在土地獲取之后，若是出現(xiàn)了一些不符合工程建設(shè)的問(wèn)題，將產(chǎn)生更多的工程費(fèi)用，使得房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益受到影響，甚至出現(xiàn)一些其他風(fēng)險(xiǎn)。②政府政策帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)政府政策對(duì)商品房的稅收進(jìn)行減免，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)比較偏向商品房，且影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期和開(kāi)發(fā)方式，那么房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益也將受到一定影響。

1.3房地產(chǎn)銷售租賃中的風(fēng)險(xiǎn)

在進(jìn)行房地產(chǎn)銷售租賃活動(dòng)的時(shí)候，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)收益受到較大影響。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目從土地獲取到銷售租賃的過(guò)程是一個(gè)長(zhǎng)期過(guò)程，很容易受到市場(chǎng)環(huán)境和政府政策的影響，且我國(guó)人民對(duì)房地產(chǎn)的需求也會(huì)不斷變化，導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)面臨著諸多風(fēng)險(xiǎn)，很容易出現(xiàn)房地產(chǎn)銷售租賃的實(shí)際與預(yù)期目標(biāo)不符的情況，難以保證房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益[2]。

2、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理的具體策略分析

2.1深入分析房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的環(huán)境

良好的經(jīng)營(yíng)管理是促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和管理順利進(jìn)行的重要基礎(chǔ)，若是對(duì)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的控制管理缺乏重視性，將直接影響到房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理的效果，給房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)諸多風(fēng)險(xiǎn)。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理工作的時(shí)候，首先就要深入分析房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的環(huán)境，充分認(rèn)識(shí)到企業(yè)內(nèi)部環(huán)境和外部環(huán)境所產(chǎn)生的影響，進(jìn)而采取具有合理性的措施，不斷調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，使房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的風(fēng)險(xiǎn)得以有效降低。從房地產(chǎn)企業(yè)的外部環(huán)境這一方面來(lái)講，可以在土地獲取的時(shí)候，對(duì)土地政策的變化進(jìn)行充分了解;在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程，對(duì)金融政策的變化進(jìn)行了解;在房地產(chǎn)的銷售租賃過(guò)程，對(duì)住房政策的變化進(jìn)行了解。只有在充分了解房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的基礎(chǔ)上，才能夠做出合理的風(fēng)險(xiǎn)管理策略，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的順利開(kāi)展[3]。

2.2強(qiáng)化房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)防控能力

由于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理的專業(yè)性較高，要求房地產(chǎn)企業(yè)不斷提高自身的風(fēng)險(xiǎn)防控能力，便于采取科學(xué)合理的措施對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行處理，使房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益得到保障。在進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理的時(shí)候，需要對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生的變化、政府政策帶來(lái)的變化進(jìn)行預(yù)測(cè)，做好企業(yè)內(nèi)部的管控，盡可能降低房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本。例如在房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)前期，需要做好對(duì)工程造價(jià)的控制，做到合理設(shè)置工程項(xiàng)目的緩沖資金，并做好工程招投標(biāo)過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)管控。在進(jìn)行工程招投標(biāo)活動(dòng)的時(shí)候，需要確定施工單位的資質(zhì)水平，保證施工隊(duì)伍的技術(shù)能力達(dá)到要求，杜絕出現(xiàn)施工返工等狀況，使房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)得以有效降低。其次，需要重視對(duì)材料設(shè)備的質(zhì)量管控，在做好質(zhì)量控制的同時(shí)，將材料設(shè)備的投入成本控制在合理范圍，從而降低工程成本，幫助企業(yè)獲取更高的經(jīng)濟(jì)效益。

2.3提高房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的銷售水平

房地產(chǎn)的銷售租賃是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的一個(gè)重要部分，只有保證房地產(chǎn)銷售租賃的高效進(jìn)行，才能夠保證房地產(chǎn)企業(yè)的資金回流，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。因此，為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)，需要對(duì)房地產(chǎn)的銷售能力進(jìn)行提升，不斷提高房地產(chǎn)的銷售水平，從而提高企業(yè)的資金回收率，幫助企業(yè)獲取更高的經(jīng)濟(jì)效益。目前我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)建筑提出了更高的要求，既要滿足消費(fèi)者的住房需求，還要對(duì)自身的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行提升，從而提高消費(fèi)者的滿意度，為房地產(chǎn)企業(yè)樹(shù)立良好形象。具體來(lái)講，在進(jìn)行房地產(chǎn)建筑的設(shè)計(jì)活動(dòng)中，需要充分考慮到購(gòu)房者的實(shí)際需求，確保房地產(chǎn)建筑具有一定的個(gè)性化特征，并做好相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，使住房者的生活質(zhì)量得到保障。同時(shí)，需要做好房地產(chǎn)售后階段的服務(wù)，為房地產(chǎn)企業(yè)吸引更多的客戶[4]。

2.4提高房地產(chǎn)的物業(yè)管理水平

物業(yè)管理是提高房產(chǎn)價(jià)值的一個(gè)重要途徑，若是在物業(yè)管理方面存在問(wèn)題，將直接影響到住房居民的生活質(zhì)量，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生不滿的情緒，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的聲譽(yù)遭受重大打擊。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理的時(shí)候，必須要重視對(duì)物業(yè)管理的強(qiáng)化，不斷提高物業(yè)管理的工作水平，為住房居民提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。對(duì)于物業(yè)管理的強(qiáng)化，需要從房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)階段入手，做好項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程的控制管理，在保證自身經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，提供良好的售后服務(wù)，并采取合理的方法對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行創(chuàng)新，使物業(yè)管理能夠充分滿足住房居民的需求，使住房居民的生活質(zhì)量得以有效提升。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，為促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理的有效進(jìn)行，需要充分了解房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)面臨的風(fēng)險(xiǎn)，做到深入分析房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的環(huán)境、強(qiáng)化房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)防控能力、提高房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的銷售水平、提高房地產(chǎn)的物業(yè)管理水平，通過(guò)各種策略降低房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

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