房地產(chǎn)經(jīng)營風險管理及有效策略研究

馬艷梅

【摘要】近年來，隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)營面臨著諸多風險，需要采取科學合理的方法進行風險管理，促進房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。目前房地產(chǎn)經(jīng)營中的風險較多，比如土地獲取過程的風險、房地產(chǎn)開發(fā)建設中的風險、房地產(chǎn)銷售租賃中的風險，這些都會影響到房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。鑒于此，本文就針對房地產(chǎn)經(jīng)營中存在的風險進行深入分析，并提出一些具體的風險管理策略，希望能為相關人員提供一些有效參考依據(jù)。

【關鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)營;風險管理;策略

近幾年，我國房地產(chǎn)行業(yè)逐漸從高速發(fā)展的狀態(tài)進入穩(wěn)定發(fā)展的狀態(tài)，這一過程使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著更加激烈的市場競爭，需要嚴格做好房地產(chǎn)經(jīng)營過程的風險管理，從而保證房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟利益，促進房地產(chǎn)行業(yè)朝著良好的方向不斷發(fā)展。通過深入分析房地產(chǎn)經(jīng)營過程中存在的風險，探究房地產(chǎn)經(jīng)營風險管理的有效策略，有利于提出一些可靠的參考依據(jù)，促進房地產(chǎn)經(jīng)營風險管理的持續(xù)發(fā)展。

1、房地產(chǎn)經(jīng)營過程中存在的風險分析

1.1土地獲取過程的風險

土地獲取是房地產(chǎn)經(jīng)營中的一個重要環(huán)節(jié)，若是在這一方面存在管理不當?shù)那闆r，很容易出現(xiàn)各種各樣的風險，導致房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大的損失。一般在土地獲取階段的管理活動中，需要做到合理選址，獲得土地的使用權，但是土地價格很容易受到政策及市場的影響產(chǎn)生變化，導致房地產(chǎn)企業(yè)獲取土地的成本較大，進而造成財務風險等各種問題，不利于房地產(chǎn)經(jīng)營活動的順利開展[1]。

1.2房地產(chǎn)開發(fā)建設中的風險

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)項目的建設規(guī)模逐漸擴大，使得房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期顯著增加，整個過程需要考慮到各個方面的影響因素，比如工程用地的情況、施工配套工程及施工人員等等。在完成土地規(guī)劃之后，需要對項目開發(fā)的方式方法和時機進行分析，之后進行項目的預算，這一過程存在以下兩個方面的風險：①從土地獲取帶來的風險。在土地獲取之后，若是出現(xiàn)了一些不符合工程建設的問題，將產(chǎn)生更多的工程費用，使得房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟利益受到影響，甚至出現(xiàn)一些其他風險。②政府政策帶來的風險。通過政府政策對商品房的稅收進行減免，使得房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設比較偏向商品房，且影響到房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期和開發(fā)方式，那么房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益也將受到一定影響。

1.3房地產(chǎn)銷售租賃中的風險

在進行房地產(chǎn)銷售租賃活動的時候，經(jīng)常會出現(xiàn)各種各樣的風險，導致房地產(chǎn)經(jīng)營的經(jīng)濟收益受到較大影響。由于房地產(chǎn)項目從土地獲取到銷售租賃的過程是一個長期過程，很容易受到市場環(huán)境和政府政策的影響，且我國人民對房地產(chǎn)的需求也會不斷變化，導致房地產(chǎn)經(jīng)營面臨著諸多風險，很容易出現(xiàn)房地產(chǎn)銷售租賃的實際與預期目標不符的情況，難以保證房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟利益[2]。

2、房地產(chǎn)經(jīng)營風險管理的具體策略分析

2.1深入分析房地產(chǎn)經(jīng)營的環(huán)境

良好的經(jīng)營管理是促進房地產(chǎn)經(jīng)營和管理順利進行的重要基礎，若是對經(jīng)營環(huán)境的控制管理缺乏重視性，將直接影響到房地產(chǎn)經(jīng)營與管理的效果，給房地產(chǎn)經(jīng)營帶來諸多風險。因此，在進行房地產(chǎn)經(jīng)營風險管理工作的時候，首先就要深入分析房地產(chǎn)經(jīng)營的環(huán)境，充分認識到企業(yè)內(nèi)部環(huán)境和外部環(huán)境所產(chǎn)生的影響，進而采取具有合理性的措施，不斷調整房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動，使房地產(chǎn)經(jīng)營中的風險得以有效降低。從房地產(chǎn)企業(yè)的外部環(huán)境這一方面來講，可以在土地獲取的時候，對土地政策的變化進行充分了解;在房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設過程，對金融政策的變化進行了解;在房地產(chǎn)的銷售租賃過程，對住房政策的變化進行了解。只有在充分了解房地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境的基礎上，才能夠做出合理的風險管理策略，促進房地產(chǎn)經(jīng)營活動的順利開展[3]。

2.2強化房地產(chǎn)經(jīng)營風險防控能力

由于房地產(chǎn)經(jīng)營風險管理的專業(yè)性較高，要求房地產(chǎn)企業(yè)不斷提高自身的風險防控能力，便于采取科學合理的措施對各種風險進行處理，使房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟利益得到保障。在進行房地產(chǎn)經(jīng)營風險管理的時候，需要對市場產(chǎn)生的變化、政府政策帶來的變化進行預測，做好企業(yè)內(nèi)部的管控，盡可能降低房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營成本。例如在房地產(chǎn)項目的建設前期，需要做好對工程造價的控制，做到合理設置工程項目的緩沖資金，并做好工程招投標過程的風險管控。在進行工程招投標活動的時候，需要確定施工單位的資質水平，保證施工隊伍的技術能力達到要求，杜絕出現(xiàn)施工返工等狀況，使房地產(chǎn)經(jīng)營的風險得以有效降低。其次，需要重視對材料設備的質量管控，在做好質量控制的同時，將材料設備的投入成本控制在合理范圍，從而降低工程成本，幫助企業(yè)獲取更高的經(jīng)濟效益。

2.3提高房地產(chǎn)經(jīng)營的銷售水平

房地產(chǎn)的銷售租賃是房地產(chǎn)經(jīng)營活動中的一個重要部分，只有保證房地產(chǎn)銷售租賃的高效進行，才能夠保證房地產(chǎn)企業(yè)的資金回流，從而促進房地產(chǎn)企業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。因此，為實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)營風險管理的目標，需要對房地產(chǎn)的銷售能力進行提升，不斷提高房地產(chǎn)的銷售水平，從而提高企業(yè)的資金回收率，幫助企業(yè)獲取更高的經(jīng)濟效益。目前我國對房地產(chǎn)建筑提出了更高的要求，既要滿足消費者的住房需求，還要對自身的服務質量進行提升，從而提高消費者的滿意度，為房地產(chǎn)企業(yè)樹立良好形象。具體來講，在進行房地產(chǎn)建筑的設計活動中，需要充分考慮到購房者的實際需求，確保房地產(chǎn)建筑具有一定的個性化特征，并做好相關基礎設施的建設，使住房者的生活質量得到保障。同時，需要做好房地產(chǎn)售后階段的服務，為房地產(chǎn)企業(yè)吸引更多的客戶[4]。

2.4提高房地產(chǎn)的物業(yè)管理水平

物業(yè)管理是提高房產(chǎn)價值的一個重要途徑，若是在物業(yè)管理方面存在問題，將直接影響到住房居民的生活質量，進而對房地產(chǎn)開發(fā)商產(chǎn)生不滿的情緒，導致房地產(chǎn)開發(fā)商的聲譽遭受重大打擊。因此，在進行房地產(chǎn)經(jīng)營風險管理的時候，必須要重視對物業(yè)管理的強化，不斷提高物業(yè)管理的工作水平，為住房居民提供更加優(yōu)質的服務。對于物業(yè)管理的強化，需要從房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設階段入手，做好項目開發(fā)建設過程的控制管理，在保證自身經(jīng)濟效益的同時，提供良好的售后服務，并采取合理的方法對物業(yè)管理進行創(chuàng)新，使物業(yè)管理能夠充分滿足住房居民的需求，使住房居民的生活質量得以有效提升。

結語：

綜上所述，為促進房地產(chǎn)經(jīng)營風險管理的有效進行，需要充分了解房地產(chǎn)經(jīng)營面臨的風險，做到深入分析房地產(chǎn)經(jīng)營的環(huán)境、強化房地產(chǎn)經(jīng)營風險防控能力、提高房地產(chǎn)經(jīng)營的銷售水平、提高房地產(chǎn)的物業(yè)管理水平，通過各種策略降低房地產(chǎn)經(jīng)營的風險，促進房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

[1]王春云.試論房地產(chǎn)經(jīng)營風險管理策略[J].河南建材，2020，（6）：104-106.

[2]高亞社.房地產(chǎn)經(jīng)營風險管理措施[J].中國房地產(chǎn)業(yè)，2019，（36）：133.

[3]杜桂兵.房地產(chǎn)經(jīng)營風險管理分析及策略[J].裝飾裝修天地，2017，（21）：104.

[4]程嘉莉.如何進行房地產(chǎn)經(jīng)營的風險管理[J].中國經(jīng)貿(mào)，2017，（7）：56.