國(guó)家級(jí)租賃住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)將出臺(tái)

有“史上最嚴(yán)”之稱的我國(guó)住房租賃領(lǐng)域首部規(guī)范性文件——《住房租賃條例》公開征求意見反饋已于10月8日截止。從9月7日住建部發(fā)布《住房租賃條例（征求意見稿）》開始，涵蓋了出租與承租、租賃企業(yè)、經(jīng)紀(jì)活動(dòng)等住房租賃領(lǐng)域方方面面，且事關(guān)“未來可能是全球最大租賃住房市場(chǎng)”規(guī)范性運(yùn)營(yíng)的行政法規(guī)就備受關(guān)注。

截至目前，該“征求意見稿”細(xì)則尚未公布。但據(jù)筆者了解，業(yè)務(wù)涉及住房租賃行業(yè)的開發(fā)商、長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商等企業(yè)已經(jīng)受邀參與編制國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)級(jí)《租賃住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)》，該國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)編制是由住建部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司發(fā)起，預(yù)計(jì)2021年正式頒布。

“參與編制該標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)很多，包括萬科泊寓、龍湖冠寓、首創(chuàng)、自如、魔方、貝殼找房等多家企業(yè)，其中分散式長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)只有自如一家?！弊匀缦嚓P(guān)人士向筆者透露道，自如主要參與的是裝修改造、環(huán)境管理部分。

租房市場(chǎng)亟待行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)

2016年中央提出“房住不炒”“購(gòu)租并舉”，加大力度構(gòu)建“多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉”的住房制度改革。自此之后，真正把租賃住房當(dāng)成一個(gè)行業(yè)來講。2017年，十九大報(bào)告提出多渠道保障，租購(gòu)并舉的住房市場(chǎng)。再到如今的住建部向全社會(huì)公布住房租賃條例的征求意見。不難看出，頂層設(shè)計(jì)和市場(chǎng)力量都在趨使我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)逐步進(jìn)入“多管齊下、租購(gòu)并舉、理性開發(fā)、持續(xù)發(fā)展”的多層次住房供給體系的健康軌道，而住房租賃市場(chǎng)是我國(guó)多層次住房供給體系中非常重要的一環(huán)。

據(jù)公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年底我國(guó)長(zhǎng)租公寓房間數(shù)量?jī)H為100萬間，而在2016年底迅速增長(zhǎng)至200萬間左右。從當(dāng)前租賃市場(chǎng)需求增速來看，未來十年將是住房租賃市場(chǎng)快速發(fā)展的階段，到2030年，中國(guó)房屋租賃市場(chǎng)的租金規(guī)模將超過4.6萬億元。

正如龍湖冠寓發(fā)展部總經(jīng)理張智聰向筆者所示，中國(guó)擁有14億人口，未來可能會(huì)是全球最大一個(gè)租賃住房市場(chǎng)。但在這個(gè)巨量市場(chǎng)中，尚未有國(guó)家級(jí)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)去規(guī)范該領(lǐng)域的市場(chǎng)行為。

“我們研究了德國(guó)、新加坡、日本、美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家發(fā)現(xiàn)，當(dāng)一個(gè)經(jīng)濟(jì)體處在高速增長(zhǎng)時(shí)，會(huì)注重開發(fā)業(yè)務(wù)，也就是增量市場(chǎng)的建造，當(dāng)經(jīng)濟(jì)從高速向中低速切換時(shí)，就會(huì)開始重視租賃，就是存量的增值運(yùn)營(yíng)。”張智聰進(jìn)一步向筆者表示，無論是此次住建部發(fā)起的租住房租賃條例，還是租賃市場(chǎng)發(fā)展一些相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)制定，以前都是空白，也沒有行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，目前都在加緊制定。

當(dāng)然，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的制定，甚至立法之前的關(guān)鍵點(diǎn)，涉及方方面面。以供給端為例，張智聰稱，從宏觀上看，住房租賃市場(chǎng)需求仍在增長(zhǎng)，但底層資產(chǎn)的供給受限，只能通過改革的方式，將閑置房源改造，如工業(yè)用房、倉(cāng)儲(chǔ)用房等。即在土地性質(zhì)不變的情況之下，改造成租賃住房，降低供給側(cè)成本。

企業(yè)需拼“長(zhǎng)期主義”內(nèi)功

無疑，住房租賃是長(zhǎng)期存在的經(jīng)濟(jì)行為，但長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)在國(guó)內(nèi)發(fā)展時(shí)間不到10年，真正迅猛增長(zhǎng)開始于2015年，市場(chǎng)需求催生了這一行業(yè)快速發(fā)展，但也隨之產(chǎn)生了一些問題。

今年疫情以來，部分長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商出現(xiàn)了“暴雷”跑路現(xiàn)象。貝殼研究院高級(jí)分析師黃卉曾向筆者指出，長(zhǎng)租公寓“暴雷”的核心原因，在于前幾年一些長(zhǎng)租公寓企業(yè)盲目進(jìn)入行業(yè)，激進(jìn)收房快速擴(kuò)張，高進(jìn)低出等經(jīng)營(yíng)不善的企業(yè)陸續(xù)倒閉。

對(duì)此，易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，隨著國(guó)家級(jí)《租賃住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)》正式頒布和住房租賃條例進(jìn)入立法階段，可能會(huì)給長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)商帶來短期陣痛，但長(zhǎng)期是好事，可以提高行業(yè)門檻，清除擾亂市場(chǎng)違規(guī)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，給正規(guī)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)帶來安全感。比如對(duì)龍湖冠寓、萬科泊寓以及自如等企業(yè)來說，都是走長(zhǎng)期主義的經(jīng)營(yíng)邏輯，只要修煉好產(chǎn)品與服務(wù)能力，則能保持穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。

“冠寓生意可持續(xù)最重要的邏輯是龍湖集團(tuán)的穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。龍湖集團(tuán)有非常優(yōu)異的信用基礎(chǔ)，保持非常低的資金成本，使得抗風(fēng)險(xiǎn)能力也很強(qiáng)?！睆堉锹敱硎?，在此基礎(chǔ)上，面對(duì)行業(yè)的變化，冠寓也在調(diào)整業(yè)務(wù)模式。比如，通過市場(chǎng)化行為快速獲取房源進(jìn)行存量改造經(jīng)營(yíng)，與政府合作，協(xié)助地方解決人才安居問題。截至目前，龍湖冠寓已與全國(guó)多個(gè)重點(diǎn)城市政府及相關(guān)事業(yè)單位，房管局、公租房管理機(jī)構(gòu)、國(guó)家科技園區(qū)等合作了50多個(gè)人才公寓項(xiàng)目，提供2萬多套人才住房。

事實(shí)上，人才公寓是當(dāng)下不少開發(fā)商或者長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的重要方向之一。對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)向筆者表示，從某種程度上來看，這也是企業(yè)“踩過坑、交過學(xué)費(fèi)后的反思和復(fù)盤沉淀”。尤其經(jīng)過今年疫情的“洗禮”后，房源出租率高的運(yùn)營(yíng)商，基本都是瞄準(zhǔn)“長(zhǎng)期主義”，注重產(chǎn)品力打造和正規(guī)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。鑒于此，無論是出臺(tái)標(biāo)準(zhǔn)還是立法，都預(yù)示著整個(gè)長(zhǎng)租行業(yè)從前期高投入轉(zhuǎn)入了拼長(zhǎng)期能力的平穩(wěn)期。（文章來源：證券日?qǐng)?bào)網(wǎng)）