打造高效便捷的存量房資金監(jiān)管集成服務新模式

盧興軍

【摘要】在存量房交易資金監(jiān)管方面，各地房屋交易登記機構紛紛探索如何應用“互聯(lián)網+”，創(chuàng)新服務模式，縮短辦事流程和時限，卻沒有認識到將房屋交易、金融貸款、不動產登記與存量房交易資金監(jiān)管業(yè)務在一個服務平臺上實現(xiàn)集成服務的重要性。本文針對這種現(xiàn)狀，就如何操作，制定出簡便實用的具體流程并作出相應的說明，希望可為廣大房屋交易登記機構提供有效的參考。

【關鍵詞】存量房交易;資金監(jiān)管;集成服務;新模式

隨著互聯(lián)網技術的飛速發(fā)展和“互聯(lián)網+”已被廣泛應用，各地房屋交易登記部門積極探索，推陳出新，在存量房交易資金監(jiān)管方面，打破多個部門壁壘和信息孤島，將房屋交易、金融貸款、不動產登記與存量房交易資金監(jiān)管等業(yè)務統(tǒng)籌聯(lián)結，在一個服務平臺上實現(xiàn)一網通辦、集成作業(yè)，開創(chuàng)高效便捷的新運行模式。

這個新運行模式具有以下優(yōu)點：

1、建立了服務內容豐富的一體化網上集中辦理平臺

通過一體化網上平臺，房屋交易與不動產登記、稅務、金融部門等系統(tǒng)實現(xiàn)無縫銜接，一網通辦，杜絕“進多站、跑多網”。推行線上線下融合銜接，業(yè)務聯(lián)辦協(xié)同化、數據共享實時化、業(yè)務辦理智能化和信息安全體系化，集成和優(yōu)化了不動產登記、交易、稅務與金融部門的服務事項和辦事流程，減少了重復辦事環(huán)節(jié)，節(jié)約了社會成本，提高了辦事效率。

2、實施集成業(yè)務網上受理審核，實現(xiàn)全程不見面辦理

利用統(tǒng)一的集成服務平臺，信息共享，讓信息多跑路，群眾少跑路。申請人在網上驗證身份，“刷臉”不見面辦理，申請人將紙質材料拍照或掃描后在網上提交和審核，推行不見面受理審核，實現(xiàn)“一次不用跑”，極大地縮短了服務時限 ，方便了群眾辦事。

3、延伸拓展了房產經紀和金融服務

推進房屋交易登記業(yè)務向銀行類金融部門和房產經紀機構延伸服務并深化服務內容，逐步縮短辦事時限，在銀行類金融機構抵押登記中推廣應用電子登記證明，積極穩(wěn)妥拓展延伸服務點的領證、換證、查詢等自助服務，方便企業(yè)和群眾防范交易風險。

存量房交易按照交易方式分為居間成交和自行成交兩種。

3.1存量房居間交易資金監(jiān)管流程圖及相應說明

3.1.1出賣人委托房產經紀機構出售房屋

申請委托出售提交下列材料：（1）不動產權證;（2）申請人身份證明;（3）申請委托的，須提交委托書及受托人身份證明。 接受委托出售房屋的房產經紀公司要求：（1）須經住建部門備案（或登記）;（2）開通存量房買賣合同網簽權限。

3.1.2簽訂《存量房出售委托服務合同》

房產經紀機構在線擬定《存量房出售委托服務合同》并下載打印，委托雙方簽字。存在查封的存量房無法通過系統(tǒng)辦理。

3.1.3房源核驗

房源核驗是房屋交易登記部門在保障權利人個人隱私前提下，以房源核驗編碼為工具，利用互聯(lián)網技術為購房人提供查詢房屋基本狀況、委托代理情況、交易登記情況的一種機制。房源核驗需提供下列材料：（1）不動產權證;（2）申請人身份證明;（3）產權共有人關系證明;（4）房屋坐落不一致證明;（5）存量房出售委托服務合同;（6）其他相關材料。

3.1.4編制《房屋狀況說明書》

房產經紀機構應與委托人共同編制《房屋狀況說明書》，如實反映房屋的基本信息情況。編制要求：（1）基本信息內容真實、全面、準確，并經委托人簽字確認;（2）房屋發(fā)生變化的，須重新編制，經委托人確認后及時更新。

3.1.5發(fā)布房源

發(fā)布房源時要標示房源核驗編碼，供購房人在指定的網站和微信公眾號自行查詢驗證。房源發(fā)布要求：（1）不發(fā)布已成交房源;（2）不發(fā)布超過委托出售期限的房源;（3）不發(fā)布已取消委托出售和查封的房源。

3.1.6簽訂《存量房買賣居間合同》

具體操作流程如下：（1）房產經紀公司下載最新的《房屋狀況說明書》，并經購房人與經紀機構簽字確認;（2）經紀機構核驗買賣雙方身份證明;（3）經紀機構與買賣雙方在線簽訂《存量房買賣居間合同》。

3.1.7網簽備案《存量房買賣合同》

具體操作流程如下：（1）核驗交易雙方身份證明;（2）填寫和下載《存量房買賣合同網上簽約申請書》，交易雙方簽字確認;（3）在線網簽備案《存量房買賣合同》。如申請變更和撤銷合同，提交下列材料：（1）存量房買賣合同變更/撤銷申請書;（2）申請人身份證明;（3）存量房買賣合同;（4）共有權人關系證明;（5）其他必要材料。

3.1.8在線簽訂《存量房交易資金監(jiān)管協(xié)議》

《存量房買賣合同》網簽備案后，買賣雙方共同到監(jiān)管銀行與交易資金監(jiān)管機構在線簽訂《存量房交易資金監(jiān)管協(xié)議》，將交易資金足額存入監(jiān)管專用賬戶，監(jiān)管銀行代為交易雙方提供不動產登記業(yè)務的收件、核驗證件和材料如實掃描上傳等服務。申請資金監(jiān)管業(yè)務，提交下列材料：（1）《東臺市存量房買賣合同》;（2）交易雙方身份證明;（3）交易雙方在監(jiān)管銀行開設的銀行卡;（4）其他相關證明材料。存量房交易資金監(jiān)管范圍：（1）首付款;（2）分期款;（3）貸款（含公積金和商業(yè)貸款）;（4）轉為購房款的定金;（5）尾款;（6）扣除償還商業(yè)銀行、公積金貸款后的房款。監(jiān)管協(xié)議簽訂后，交易雙方可申請變更收款賬戶和聯(lián)系方式，但不得變更監(jiān)管金額。申請變更協(xié)議，提交下列材料：（1）存量房交易資金監(jiān)管協(xié)議變更確認書;（2）交易雙方身份證明;（3）存量房交易資金監(jiān)管協(xié)議;（4）交易雙方在監(jiān)管銀行開設的銀行卡;（5）其他證明材料。如申請解除協(xié)議，提交下列材料：（1）存量房交易資金監(jiān)管協(xié)議解除確認書;（2）交易雙方身份證明;（3）存量房交易資金監(jiān)管協(xié)議;（4）交易雙方在監(jiān)管銀行開設的銀行卡;（5）監(jiān)管機構認為需要的其他材料。監(jiān)管協(xié)議可撤銷的幾種情形：（1）交易雙方協(xié)商終止交易的;（2）經人民法院、仲裁機構判決或裁定終止交易的;（3）其他可解除的情形。

3.1.9辦理不動產登記

存量房買賣自行成交的，申請辦理不動產轉移登記;居間成交的，申請合并辦理不動產轉移和抵押登記。

3.1.10監(jiān)管資金結算劃轉

（1）以自有資金支付全部購房款的，監(jiān)管銀行在買受人領取《不動產權證》后即時自動將監(jiān)管資金金額和利息劃入出賣方收款賬戶;（2）以貸款資金支付購房款的，監(jiān)管銀行在買受人領取《不動產權證》和抵押權人領取《不動產登記證明》后即時自動將監(jiān)管資金金額和利息劃入出賣方賬戶;（3）其他可結算劃轉的情形。

3.1.11監(jiān)督與檢查

監(jiān)管機構采取不定期利用操作平臺抽查，及時反饋通報操作過程中出現(xiàn)的問題。

3.2存量房自行交易資金監(jiān)管流程圖及相應說明

存量房自行成交的，按照上述流程圖中第3、5、7、8、9、10、11個步驟及相應說明操作。

上述兩個流程是長期實踐摸索總結出來的，在實際操作過程中，不斷完善和優(yōu)化。今后，我們將堅持從改革的內在要求以及企業(yè)和人民群眾的客觀需求出發(fā)，探索出更高標準的互聯(lián)網+運行模式，不斷擴大集成服務規(guī)模，實現(xiàn)簽約、貸款、繳稅、資金監(jiān)管、登記等業(yè)務皆可在網上、掌上辦理，真正實現(xiàn) “一次不用跑”，足不出戶就可辦存量房交易、登記和資金監(jiān)管等業(yè)務，真正用心為民辦實事。