房地產(chǎn)企業(yè)并購財務(wù)風(fēng)險分析及防范策略

亓飛

通過并購可以進(jìn)一步實現(xiàn)企業(yè)管理模式的優(yōu)化，實現(xiàn)企業(yè)產(chǎn)業(yè)模式調(diào)整，更利于企業(yè)的長久發(fā)展。面對激烈的市場競爭，很多房地產(chǎn)企業(yè)會選擇通過并購的方式來擴大經(jīng)營規(guī)模，以此來增強自身的競爭優(yōu)勢。并購不僅存在優(yōu)勢，同時也存在巨大風(fēng)險，一旦判斷失誤，將會導(dǎo)致企業(yè)陷入巨大的經(jīng)濟困境。因此房地產(chǎn)企業(yè)并購前必須要有效評估存在的財務(wù)風(fēng)險，并提前制定具有針對性的預(yù)防方案，做好風(fēng)險規(guī)避，預(yù)防產(chǎn)生重大經(jīng)濟損失。

近年來我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，但是隨著整個市場競爭的逐漸白熱化，很多企業(yè)選擇了采取并購的方式擴大自身的規(guī)模，希望可以增強自身的競爭實力。面對不斷發(fā)生的房地產(chǎn)企業(yè)并購案，想要達(dá)到預(yù)期的目的，就必須要提前做好財務(wù)風(fēng)險識別。房地產(chǎn)企業(yè)必須要加強對并購重組活動中每個環(huán)節(jié)的分析研究，提前做好充分的準(zhǔn)備工作，對交易進(jìn)行階段以及后期整合階段存在的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行科學(xué)預(yù)測與監(jiān)控，確保能夠在第一時間發(fā)現(xiàn)企業(yè)并購中存在的潛在風(fēng)險，有效掌握各種不確定性因素，并提前采取有效措施進(jìn)行應(yīng)對，以此來保證企業(yè)通過并購獲得更高的經(jīng)濟價值。

一、房地產(chǎn)企業(yè)并購分析

近年來，國家不斷加大對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度，前后出臺了一系列的限購、限售、限價等相關(guān)政策，這對于房地產(chǎn)市場的發(fā)展將會產(chǎn)生一定的影響。尤其是現(xiàn)階段的購房者由積極態(tài)度逐漸轉(zhuǎn)換成觀望態(tài)度，這樣在一定程度上加大了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的難度。面對競爭激烈的房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)企業(yè)想要繼續(xù)保持自身的競爭優(yōu)勢，就需要選擇有效的手段來增強自身的實力，而并購則是目前房地產(chǎn)企業(yè)尋求新經(jīng)濟增長點的主要模式之一，希望通過并購重組的方式來促使企業(yè)經(jīng)營發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變，進(jìn)一步拓寬企業(yè)發(fā)展領(lǐng)域。房地產(chǎn)企業(yè)通過并購，可以進(jìn)一步增大自身經(jīng)營規(guī)模，擴大市場份額，更游刃有余地應(yīng)對國家宏觀調(diào)控政策的影響，保證自身穩(wěn)定持續(xù)的發(fā)展。2020年上半年國內(nèi)房地產(chǎn)并購交易規(guī)模近 170億美元（約1150億元人民幣），平均單筆交易規(guī)模8，400萬美元。從整體交易數(shù)量而言，與19年同期持平，維持在200筆左右.2015年以來我國房企并購交易金額和頻次呈上升趨勢，房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)交易市場也發(fā)生了一系列的變化，企業(yè)的股權(quán)交易、資產(chǎn)交易等均在逐步的增加，為企業(yè)的進(jìn)一步擴展轉(zhuǎn)變提供了更有利的條件，更有助于我國房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)并購財務(wù)風(fēng)險識別

（一）價值評估風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)并購中面臨的主要財務(wù)風(fēng)險是價值評估風(fēng)險，企業(yè)所進(jìn)行的價值評估，需要根據(jù)目標(biāo)企業(yè)的特質(zhì)來選擇最為合適的價值判斷方法，確保評估結(jié)果的合理性與準(zhǔn)確性。在實際操作中存在諸多的因素均會影響到價值評估風(fēng)險，例如價值評估體系不合理，收購方針對目標(biāo)企業(yè)所應(yīng)用的評估體系不科學(xué)，尤其是部分房地產(chǎn)企業(yè)在收購前期的價值評估階段存在非常強的個人主觀因素影響，管理層以個人經(jīng)驗為價值評估的判斷依據(jù)，再加上所采用的評估方式過于單一，從而決定了整個價值評估階段的較大風(fēng)險性。就整個行業(yè)而言，部分評估標(biāo)準(zhǔn)并不適用于房地產(chǎn)企業(yè)并購的價值評估，評估體系本身就存在不可避免的缺陷。另外，被并購方自身存在誠信問題，企業(yè)并購簡單來講就是錢物交易的過程，如果被并購方為追求更多利益而隱瞞財務(wù)實際情況，虛報財務(wù)數(shù)據(jù)，以此來提高自身的評估價值，就會嚴(yán)重影響到并購價值評估結(jié)果的準(zhǔn)確性與可信性。并且，對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，所涉及到的資產(chǎn)主要是土地與房屋，市場環(huán)境變化、政策調(diào)整以及產(chǎn)業(yè)周邊土地開發(fā)等因素均會對最終的價值評估結(jié)果產(chǎn)生干擾。

（二）融資成本風(fēng)險

企業(yè)在并購活動發(fā)生時向外部金融機構(gòu)籌集資金，但是因為融資成本過高導(dǎo)致并購被迫延遲甚至直接失敗帶來的風(fēng)險便是融資成本風(fēng)險。按照融資工具的類型，企業(yè)并購融資可分為債務(wù)融資、權(quán)益融資以及混合融資。鑒于房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品的特殊性，在企業(yè)并購時所需要的融資金額會更高，相對應(yīng)需要承擔(dān)的融資風(fēng)險也就更大。房地產(chǎn)企業(yè)在融資前需要精確分析自身償債能力，并且要對融資環(huán)節(jié)進(jìn)行專業(yè)的預(yù)算管理，合理的來控制融資成本，才能夠更好的規(guī)避融資成本風(fēng)險，為并購成功提供保障，否則必定會增大企業(yè)的經(jīng)濟壓力。

（三）資金支付風(fēng)險

企業(yè)并購活動中可選擇的支付方式較多，多是采用現(xiàn)金、股權(quán)、實物支付等方式進(jìn)行交易，但是所選支付方式不同所需要承擔(dān)的風(fēng)險也就不同。在所有支付方式里，現(xiàn)金支付最為簡單，需要辦理的手續(xù)比較少，是房地產(chǎn)企業(yè)并購首選的支付方式。但是因為房地產(chǎn)并購所涉及到的金額巨大，如果全部選擇現(xiàn)金支付，將會占用企業(yè)大部分的現(xiàn)金流量，很容易造成企業(yè)內(nèi)部資金周轉(zhuǎn)不及時，這時企業(yè)對外部環(huán)境的抵抗能力就會減弱，所需要面對的經(jīng)營風(fēng)險也會增大。而如果選擇股權(quán)交易，雖然不會影響到企業(yè)內(nèi)部的資金周轉(zhuǎn)問題，但是卻會造成企業(yè)股權(quán)稀釋，這直接關(guān)系著企業(yè)利益相關(guān)者在后期可以獲得的利益多少。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的實際情況來選擇合適的并購資金支付方式，準(zhǔn)確把握不同支付方式對應(yīng)的風(fēng)險，在明確自身財務(wù)狀況的前提下，選擇最合理的支付方式，爭取降低并購帶來的財務(wù)風(fēng)險。

（四）財務(wù)整合風(fēng)險

財務(wù)整合是房地產(chǎn)企業(yè)并購活動中重要的環(huán)節(jié)，首要條件便是完成財務(wù)目標(biāo)的整合。對于企業(yè)相關(guān)利益者來講，財務(wù)整合只是一種商業(yè)行為，本質(zhì)上仍然是為自身獲取經(jīng)濟利益。但是從企業(yè)管理層面出發(fā)，整合后制定合適的財務(wù)目標(biāo)、統(tǒng)一財務(wù)管理制度則直接關(guān)系著企業(yè)后期的經(jīng)營發(fā)展?fàn)顟B(tài)，必須要進(jìn)行重點研究。財務(wù)管理制度的整合，是需要從協(xié)調(diào)企業(yè)管理文化的前提下制定統(tǒng)一的管理標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合財務(wù)狀況來適當(dāng)?shù)膶泄芾砼c分散管理進(jìn)行調(diào)整，制定更具有針對性的規(guī)章制度?？梢哉f企業(yè)所采用的財務(wù)整合方式是否合理，直接關(guān)系著并購活動能否成功。另外，還需要注意防范財務(wù)整合效率風(fēng)險，其與并購雙方后期整合效率不協(xié)調(diào)有著直接關(guān)系，如果前期企業(yè)所選整合方式不合理，或者是內(nèi)部人員未有效落實，導(dǎo)致整合效率降低，將會對企業(yè)的正常經(jīng)營產(chǎn)生一定影響，不可避免的會造成企業(yè)的經(jīng)濟損失。

三、房地產(chǎn)企業(yè)并購財務(wù)風(fēng)險防范

（一）并購前準(zhǔn)備階段風(fēng)險防范

1.成立專門調(diào)查小組

為保證并購可以有效執(zhí)行，并購方必須要成立專門的調(diào)查小組，對并購項目進(jìn)行全面科學(xué)的調(diào)查評估?？梢酝馄甘袌隹诒己们揖邆湄S富專業(yè)經(jīng)驗的評估機構(gòu)，由專業(yè)評估機構(gòu)來獲取以及核查各項信息，分析目標(biāo)企業(yè)的行業(yè)競爭力、行業(yè)定位、市場前景以及盈利能力等。除此之外，還可以在企業(yè)內(nèi)部抽調(diào)一部分的精英人員來組成并購小組。并購調(diào)查小組的主要目的是完成對目標(biāo)企業(yè)財務(wù)審計的詳盡調(diào)查，有效掌握目標(biāo)企業(yè)實際經(jīng)營狀況，為后續(xù)的并購執(zhí)行提供支持。

2.合理選擇價值評估方法

在并購準(zhǔn)備階段合理選擇價值評估方法，是規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)并購財務(wù)風(fēng)險的重要方法。目標(biāo)企業(yè)的價值評估是并購活動的重要環(huán)節(jié)，需要完成對目標(biāo)企業(yè)資產(chǎn)以及項目的準(zhǔn)確評估，作為預(yù)測并購后企業(yè)盈利能力的重要依據(jù)。因此房地產(chǎn)企業(yè)必須要綜合多方要素進(jìn)行全面比較，選擇最為合適的評估方法，降低甚至排除此環(huán)節(jié)存在的風(fēng)險。

（二）并購執(zhí)行環(huán)節(jié)風(fēng)險防范

1.房地產(chǎn)企業(yè)并購項目的執(zhí)行，需要從最初設(shè)計到出臺整個環(huán)節(jié)均滿足并購方與被并購方雙方的意愿，并在此基礎(chǔ)上完成并購方案的設(shè)計。專業(yè)的并購方案需要綜合考慮目標(biāo)企業(yè)的資產(chǎn)價值、盈利能力、行業(yè)地位等條件，以及并購方的財務(wù)狀況與支付能力等，在兼顧企業(yè)股東利益的前提下，還必須要保證并購方案所有內(nèi)容均符合我國相關(guān)法律法規(guī)。其中，要重點注意支付結(jié)構(gòu)的選擇，其會直接影響到并購方的資本結(jié)構(gòu)與資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，雖然現(xiàn)金支付優(yōu)勢眾多，但是房地產(chǎn)企業(yè)并不能夠完全依賴于現(xiàn)金支付，同時還需要兼顧企業(yè)股東的利益，以及避免造成企業(yè)內(nèi)部資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險。

（三）并購后整合風(fēng)險防范

1.財務(wù)經(jīng)營戰(zhàn)略整合

企業(yè)經(jīng)營管理的目標(biāo)之一便是財務(wù)戰(zhàn)略，同時這也是企業(yè)的運營方向。房地產(chǎn)企業(yè)在并購結(jié)束后，財務(wù)整合階段首先就需要完成戰(zhàn)略目標(biāo)的整合，確保房地產(chǎn)企業(yè)與目標(biāo)企業(yè)之間可以統(tǒng)一經(jīng)營目標(biāo)，并在此前提下實施日常業(yè)務(wù)活動，保證企業(yè)整體上具有較高的經(jīng)營效率。

2.財務(wù)制度體系整合

對財務(wù)制度體系進(jìn)行整合，需要先建立統(tǒng)一的財務(wù)管理制度，并確定財務(wù)管理目標(biāo)，然后配套落實相關(guān)崗位以及財務(wù)管理人員。在建立財務(wù)管理制度時需要以房地產(chǎn)企業(yè)以及目標(biāo)企業(yè)雙方的實際情況為根本，尤其是要注意對目標(biāo)企業(yè)并購前的財務(wù)管理模式進(jìn)行充分了解，然后在此基礎(chǔ)上來完成制度改革，逐步完成財務(wù)人員以及財務(wù)信息資料的轉(zhuǎn)交、承接與保存等各項流程。通過財務(wù)監(jiān)管體系、財務(wù)制度以及財務(wù)人員整合，來建立一個完整統(tǒng)一的財務(wù)管理體系，為并購后的財務(wù)管理提供支持，有效規(guī)避該階段存在的財務(wù)風(fēng)險。

3.業(yè)績考核標(biāo)準(zhǔn)整合

企業(yè)在完成并購活動后需要對內(nèi)部人員進(jìn)行統(tǒng)一管理，這是提高工作效率的重要前提，同時也可以實現(xiàn)對人力資源的公平公正管理。并購方根據(jù)被并購方的實際經(jīng)營狀況，來制定一套新的考核制度，可對原有考核指標(biāo)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，實現(xiàn)內(nèi)部人力資源的優(yōu)化配置。

四、結(jié)語

近年來，房地產(chǎn)企業(yè)并購案在不斷地增多，雖然這更利于企業(yè)綜合實力的提升，但是必須要注意并購過程中存在的各種財務(wù)風(fēng)險。為有效規(guī)避各類風(fēng)險，順利開展和完成并購活動，就需要從前期準(zhǔn)備、并購執(zhí)行以及并購之后不同階段采取有效手段進(jìn)行管理，通過多種手段方法的實施，實現(xiàn)有效的財務(wù)風(fēng)險管控。

（作者單位：青島和達(dá)置地有限公司）