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    房地產(chǎn)企業(yè)審計存在的問題和解決措施

    2020-12-28 02:30:57王永時
    今日財富 2020年35期
    關鍵詞:審計工作人員管理

    王永時

    經(jīng)濟的快速發(fā)展中,房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè),在其中發(fā)揮了非常重要的作用,但是隨著房地產(chǎn)企業(yè)競爭日益激烈,相關審計問題也越來越突出,所以對房地產(chǎn)企業(yè)審計存在的問題進行分析,并且給予切實可行的建議,對于我國房地產(chǎn)企業(yè)長足發(fā)展具有促進作用。而本文則是將研究的重點放在了房地產(chǎn)企業(yè)審計存在的問題和解決措施,及在對不足進行探討的基礎之上,并給予了相應的解決方法,希望能夠為我國房地產(chǎn)企業(yè)審計的不斷完善提供借鑒。

    一、引言

    現(xiàn)代企業(yè)所面臨的競爭壓力越來越大,房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。市場經(jīng)濟體系的不斷完善,對于房地產(chǎn)企業(yè)而言既是機遇又是挑戰(zhàn),之所以說是機遇是因為國家為了維持良好的市場經(jīng)濟秩序,針對房地產(chǎn)企業(yè)給予了更多優(yōu)惠的政策,這也在很大程度上推動了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展,但是同時隨著房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的不斷增多,行業(yè)間的競爭越來越激烈,如何才能抓住機遇,應對挑戰(zhàn),這就需要企業(yè)重視審計工作的開展,堅持公平公正公開原則,將內(nèi)部、外部審計有機結合,同時還要將審計質量提高,以推動房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)長遠發(fā)展下去。

    二、房地產(chǎn)企業(yè)審計的工作重點

    資本市場中日益增多的房地產(chǎn)企業(yè),正面臨著所有權、經(jīng)營權分離局面,所以房地產(chǎn)企業(yè)管理人員如何對運作業(yè)績公正的進行評價就成為了關鍵,而第三方審計所具備的重要作用同樣也是值得關注的。房地產(chǎn)企業(yè)審計根本目的就是第三方機構針對企業(yè)的財務報表獨立審計,并且以報表公允性為依據(jù)發(fā)表建議;審計工作非常重要,工作重點是審計報告是由審計提供的,可以將企業(yè)財務報表公允性提高,使管理人員所提供的報表更具公信力,有利于管理層管理的強化,運用有效的技術方法,對獨立審計問題進行解決,并且能夠做到對是不是要公允及時將獨立意見發(fā)表出來,遵循的原則是公平公正,將不同的戰(zhàn)略合作伙伴引入來實現(xiàn)對管理層人員進行督促,并且對財務報表編制工作進行不斷強化,使其在編制中確??茖W、合理、嚴謹,使房地產(chǎn)企業(yè)審計質量得到提高。另外在收入的確認、結轉成本、往來資金、預收(應收)賬款等方面的審計同樣也是房地產(chǎn)企業(yè)審計工作的重點。

    三、房地產(chǎn)企業(yè)審計存在的問題

    (一)內(nèi)部審計問題

    1.企業(yè)對內(nèi)部審計工作認識不足

    房地產(chǎn)企業(yè)將工作的重點放在了生產(chǎn)及利益方面,而對于審計工作不夠重視,在認知上存在較大的差異性,將審計與財務監(jiān)督混淆,片面的認為審計是可有可無的。雖然國家一直強調要重視審計工作,而部分房地產(chǎn)企業(yè)也設置了審計崗位,但是并不是獨立存在的,而是下設于財務部門,甚至有些房地產(chǎn)企業(yè)根本沒有此崗位。

    2.內(nèi)部審計職能范圍狹窄

    部分設置了審計部門的房地產(chǎn)企業(yè),將工作的重點放在了事中、事后的審計上,審計價值未充分發(fā)揮出來,將內(nèi)部審計作為了企業(yè)財務管理的一部分,并且管理范圍狹窄,無法做到內(nèi)部風險的防范與及時應對,另外也導致外部審計面臨著較大的困擾。

    3.技術手段落后,影響效率

    房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計工作重點在財務審計上,也只是對財務報表、賬簿等相關的財務數(shù)據(jù)進行核查,而很少會對業(yè)務管理、經(jīng)濟責任以及管理效率進行審計。計算機、網(wǎng)絡的普及,企業(yè)內(nèi)部審計還僅僅停留在簡單的匯總方面,而未涉及到管理審計,并沒有將先進的技術手段融入其中,使得房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計效率較低。

    4.內(nèi)部審計人員選擇不合理

    房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計人員大多數(shù)都是身兼數(shù)職,不僅沒有進行專業(yè)的培訓,而且工作知識、經(jīng)驗欠缺,對實際生產(chǎn)、經(jīng)營運作不夠了解,無法掌握審計的重點,工作的重點是在財務的核算方面,兼顧審計工作,造成審計人員工作積極性較低,流動性較大,無法保證內(nèi)部審計人員整體素質,進而對審計工作開展帶來影響。

    (二)外部審計問題

    1.當期利潤受到人為調節(jié)

    房地產(chǎn)企業(yè)預售房款的獲得,必須滿足以下條件,成品房竣工驗收完成,并且與購買者簽訂相關的協(xié)議,房地產(chǎn)企業(yè)要及時結轉主營業(yè)務收入、成本、利潤、稅金,確保企業(yè)經(jīng)營情況的真實性。但是很多房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠實現(xiàn)自身利益最大化,人為的將竣工結算進行了調節(jié),導致商品房竣工結算手續(xù)無法在規(guī)定時間內(nèi)辦理。另外很多房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)時,私自開展其他新業(yè)務,從中獲得資金,而新業(yè)務主要是以房屋代收、代租為主,而當前我國法律法規(guī)中并沒有明確的將這些內(nèi)容涵蓋在內(nèi),進而造成此業(yè)務操控空間較大,這一部分資金就成為了房地產(chǎn)企業(yè)的小金庫。

    2.存在逃稅現(xiàn)象

    房地產(chǎn)企業(yè)利潤非常大,所以要繳納的稅款也很多,為了能夠將稅負減少,房地產(chǎn)企業(yè)會將實際利潤進行隱瞞,進而達到逃稅的目的。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速,逃稅現(xiàn)象比較常見,不僅對國家稅收收入帶來了影響,而且使房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著較大的法律風險,對于長遠發(fā)展非常不利。

    3.材料管理不合理

    房地產(chǎn)企業(yè)具體開發(fā)時,固定資產(chǎn)管理存在極其不穩(wěn)定現(xiàn)象。房地產(chǎn)企業(yè)在建設過程中周期較長,對于材料的需求量也較大,并且涉及到的材料種類也很多,而這些都在很大程度上加大了審計的難度,有些房地產(chǎn)企業(yè)在建設時三五年都不會對固定資產(chǎn)進行一次徹底的清查,管理非?;靵y,即使開展審計工作,也導致審計人員無法將準確的數(shù)據(jù)獲取到。

    四、房地產(chǎn)企業(yè)審計問題的解決措施

    (一)提高管理者對審計工作的正確認識

    為了能夠使房地產(chǎn)企業(yè)審計工作開展更加的規(guī)范,國家相繼出臺了一系列相關的政策,例如《內(nèi)部審計基本準則》、《審計署關于內(nèi)部審計工作的規(guī)定》等等,而作為房地產(chǎn)企業(yè)的管理層就要對這些政策進行了解,充分認識到審計工作的重要性以及職能,將企業(yè)管理層對審計工作正確的認識提高,進而帶動其他人員,將審計工作有序開展下去,構建起完善的內(nèi)部審計部門,保證其獨立性的同時,明確內(nèi)部審計人員的職責,以便于后期出現(xiàn)問題能夠做到責任到人,將審計工作真正意義上落實。

    (二)合理擴大內(nèi)審工作范圍

    房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計工作要以具體情況為依據(jù),將審計工作的范圍不斷拓展,改變原來只重視事中、事后審計的工作方法,將工作的重點放在審計的每個環(huán)節(jié),既包含著事前,又涉及到事中與事后,實現(xiàn)全面審計。另外還要適當擴大業(yè)務范圍,由以前對于財務業(yè)務的重點關注,慢慢的向所有業(yè)務進行調整,不僅僅要將生產(chǎn)建設包含在內(nèi),而且還要涵蓋銷售、運營等各個環(huán)節(jié),與此同時還要對企業(yè)內(nèi)部控制以及風險防范給予關注,使企業(yè)整體管理水平得到提高。

    (三)改進審計手段和方法,提高內(nèi)部審計質量

    信息技術時代的到來,對于房地產(chǎn)企業(yè)審計工作的開展同樣帶來了影響,審計對象、方法發(fā)生了變化,而企業(yè)審計部門要以具體情況為基礎,緊跟時代發(fā)展步伐,將計算機技術引入,通過現(xiàn)代電子軟件的運用將傳統(tǒng)手工業(yè)務取代,更好的應對目前復雜多變、海量數(shù)據(jù)所帶來的審計壓力。

    (四)優(yōu)化內(nèi)部審計人員專業(yè)結構

    房地產(chǎn)企業(yè)運營中,要充分考慮自身生產(chǎn)技術特征,培養(yǎng)一批既具備專業(yè)管理知識又懂得相關技術的工作人員,將其納入到審計部門中,構建獨立且專業(yè)的審計團隊,以滿足當代社會發(fā)展中對于房地產(chǎn)企業(yè)提出的新要求。另外企業(yè)要加強對現(xiàn)有審計人員的培訓,使他們的知識不斷進行更新,同時將專業(yè)審計人員引進,為企業(yè)審計工作開展提供人力資源保障。

    (五)做好稅務籌劃工作

    房地產(chǎn)企業(yè)要充分認識到稅務籌劃所發(fā)揮的重要作用,在對國家稅收相關政策進行了解與分析以后,采取合法的手段進行避稅,而不是運用非法渠道逃稅,非法手段只能使企業(yè)面臨著較大的法律風險,對于其長足發(fā)展也極其不利。企業(yè)可以增設獨立的核算部門,專門負責稅務的籌劃,不僅使企業(yè)稅負實現(xiàn)了降低,而且能夠將銷售利潤增加。

    (六)完善資產(chǎn)管理,構建完善的內(nèi)部管理制度

    資產(chǎn)的嚴格把控對于房地產(chǎn)企業(yè)而言也是非常重要的,不僅要構建健全的內(nèi)部資產(chǎn)管理體系,而且要將執(zhí)行落到實處,明確各崗位職責,保證資產(chǎn)的管理每一個環(huán)節(jié)都可以有相關負責人,為企業(yè)審計提供良好的環(huán)境。另外也可以通過績效管理體系的構建,針對相關責任人進行處罰,而對于表現(xiàn)好的要獎勵,做到獎罰分明,使員工工作積極性提高。

    (七)不斷強化開發(fā)成本管理

    房地產(chǎn)企業(yè)審計工作的開展,要將工作的側重點放在開發(fā)過程中的成本、費用明細、短期借款等賬簿的審核方面,不斷的對開發(fā)成本管理進行強化。除此之外還要科學合理的去分析開發(fā)成本費用、當?shù)氐蛢r、投資估算報表等,并且還要進行比較,確保成本管理更加的科學合理。

    (八)不斷強化資金管理

    站在房地產(chǎn)企業(yè)長遠持續(xù)發(fā)展角度而言,其要對相關的法律法規(guī)進行充分的理解與認識,并且按照規(guī)定嚴格執(zhí)行,以法律法規(guī)為依據(jù),對內(nèi)部資金管理工作進行不斷的強化,使法律風險降低;對于外部審計機構而言,針對企業(yè)交易審計,將工作的側重點放在資金拆借上,防范審計工作中存在的任何風險,將審計的質量提高。

    五、結語

    雖然房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展已經(jīng)日益成熟,但是審計工作一直以來都未得到企業(yè)高度重視,為此導致審計環(huán)節(jié)問題日益暴露出來,對于審計效率、質量造成較大的負面影響,要想將這些問題徹底根除,就要求企業(yè)不斷強化內(nèi)外部審計工作的開展,充分發(fā)揮內(nèi)部審計與外部監(jiān)督的作用。

    (作者單位:西安曲江文化產(chǎn)業(yè)投資(集團)有限公司 )

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