高層住宅工程常見質(zhì)量通病及控制措施

曲升級

摘要：浙中東陽市近幾年高層住宅小區(qū)不斷增多，然而高層住宅存在很多質(zhì)量通病，高層住宅出現(xiàn)開裂、滲漏、空鼓和裂縫等問題對于后期維護(hù)修復(fù)難度很大，施工及后期的修復(fù)的難度也是很大。本文分析東陽府17棟高層住宅現(xiàn)狀和產(chǎn)生裂縫原因并根據(jù)具體原因提出解決措施，全面提升住宅交付質(zhì)量。

Abstract： The number of high-rise residential communities in Dongyang City， Zhejiang Province has been increasing in recent years. However， there are many common quality problems in high-rise residential buildings. The problems of cracks， leakage， hollowing and cracks in high-rise residential buildings are very difficult for later maintenance and repair， and the difficulty of construction and later repair is also very difficult. This paper analyzes the status quo of 17 high-rise residential buildings in Dongyangfu and the causes of cracks， and proposes solutions based on specific reasons to comprehensively improve the quality of residential delivery.

關(guān)鍵詞：高層住宅;裂縫;滲漏;解決措施

Key words： high-rise residential buildings;cracks;leakage;solutions

中圖分類號：TU71? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文章編號：1006-4311（2020）32-0124-02

1? 東陽府工程概況

東陽府位于中山公園北路與月亮街交叉口，總建筑面積：520131m2。為17棟25層住宅1305戶。鋼筋砼剪力墻結(jié)構(gòu)，地下一層（車庫），地上25層，建筑高度75m。高層住宅質(zhì)量通病具有樓層多發(fā)性、難處理、后期維修費(fèi)用高、安全隱患大等特點(diǎn)，在高房價(jià)的今天與業(yè)主的生產(chǎn)財(cái)產(chǎn)緊密的聯(lián)系在一起，從制度上特別是甲方開發(fā)商對質(zhì)量通病的處理很有必要。質(zhì)量通病最大的隱患就是滲漏，主要出現(xiàn)在給排水問題。根據(jù)相關(guān)規(guī)范和多年的工程經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合工程實(shí)際情況，有針對性的提出通病的解決措施，對施工方提出全過程質(zhì)量控制措施，加強(qiáng)質(zhì)量管理，保證業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全。

2? 常見質(zhì)量通病

2.1 質(zhì)量管理總思路

實(shí)地查看東陽府高層各個(gè)樓棟實(shí)際情況，主要的質(zhì)量通病為衛(wèi)生間滲漏、填充墻開裂為主?？傮w思路應(yīng)該是預(yù)防為主，防治結(jié)合。在澆筑前詳細(xì)擬定施工方案，技術(shù)交底不走過場，具體到每一塊樓板和剪力墻，及時(shí)檢查整改小部分的質(zhì)量通病，將問題消滅在竣工交付前，即以“事前擬定方案措施，事中跟蹤落實(shí)措施來預(yù)防質(zhì)量通病普遍發(fā)生”為主，以“事后及時(shí)檢查、整改治理因偶然因素導(dǎo)致出現(xiàn)的局部少量通病質(zhì)量問題”為輔，盡量將問題消滅在竣工驗(yàn)收以前。

2.2 滲漏部位及影響（表1）

2.3 滲漏防治處理措施

①雙衛(wèi)生間、連廊底滲漏。廚房衛(wèi)生間后期裝修務(wù)必重新進(jìn)行防水處理。控制好衛(wèi)生間與室內(nèi)結(jié)構(gòu)的標(biāo)高，采用坐式大便器的衛(wèi)生間低于室內(nèi)標(biāo)高1.5cm左右。設(shè)置合理坡度坡向地漏，實(shí)際裝修時(shí)很容易將衛(wèi)生間做平整，盡可能設(shè)置好坡度減少滲水與溢水現(xiàn)象。減少衛(wèi)生間門銹蝕。排水管一律預(yù)埋接頭減少管根堵洞。

②外墻四角梁底或柱兩邊。外墻洞口填充材料一定經(jīng)過認(rèn)真比選，避免出現(xiàn)與柱梁板接觸處起鼓，進(jìn)而導(dǎo)致開裂。外墻施工噴刷拉毛施工前，仔細(xì)檢查墻體抹灰灰縫飽滿度，特殊位置如梁下頂砌、柱子兩側(cè)和構(gòu)造柱頂邊，對漏洞缺陷進(jìn)行補(bǔ)強(qiáng)砂漿填充。在外墻抹灰完基層刮底處理后，在梁底和柱兩邊砌塊鋪設(shè) ≥250mm 寬鍍鋅鋼絲加強(qiáng)不同材料連接，交接檢查后方可進(jìn)行后續(xù)抹灰及噴漿施工。

③窗戶滲漏。進(jìn)行砌塊施工時(shí)，特殊部位窗戶窗臺標(biāo)高、放坡、斜面收平等要求重點(diǎn)控制工藝要求，最終將雨水引流到外側(cè)面。按照設(shè)計(jì)要求選擇窗框尺寸，盡可能貼緊洞口避免出現(xiàn)較大縫隙。窗框進(jìn)場驗(yàn)收重點(diǎn)檢查拼接防水性能。高層住宅進(jìn)行窗框安裝時(shí)，一定貼近洞口安裝后，沿著四周打滿發(fā)泡劑，仔細(xì)檢查無誤后干燥處理后進(jìn)行切割，認(rèn)真做好砂漿勾縫后將內(nèi)外側(cè)封口膠均勻鋪打在表面層上，主要膠不能直接打在油漆或面磚層上，增強(qiáng)窗戶密封性，強(qiáng)化整體一次性成型。

④屋面板滲漏。澆筑混凝土施工盡可能早點(diǎn)封掉各種管線穿屋面板洞眼，澆筑完成后注水或者下雨天后檢測屋面密實(shí)性，如有滲漏及時(shí)進(jìn)行修補(bǔ)整改完畢，確保早發(fā)現(xiàn)問題早處理。不得在進(jìn)行后續(xù)屋面板采用防水涂料或者卷材處理前發(fā)現(xiàn)問題。防水層施工前確保結(jié)構(gòu)無裂縫和混凝土不密實(shí)的問題，如發(fā)現(xiàn)裂縫及時(shí)進(jìn)行開槽重新澆筑處理。對個(gè)別洞眼不密實(shí)需要返工處理并加強(qiáng)檢測，高層平屋面做好泛水施工，對水平裂縫一定高度重視，做好砼翻邊處理。做好工序交接檢測，出現(xiàn)問題及時(shí)處理不互相推諉。

2.4 開裂部位及影響（表2）

2.5 開裂防治處理措施

①梁底及柱身。施工工藝要求同滲漏預(yù)防措施，具體抗開裂鋪設(shè)符合要求的鋼絲網(wǎng)加強(qiáng)預(yù)防。施工時(shí)滿鋪滿牢。

②砌塊墻體中部。砌體結(jié)構(gòu)施工應(yīng)該嚴(yán)格按照施工組織設(shè)計(jì)進(jìn)場，堆砌場地有排水措施，注意干燥處理不要淋水、積水;雨季施工提前覆蓋完畢，東陽府東西邊套容易被雨水淋水的墻體特別是東邊套在抹灰施工時(shí)鋪設(shè)耐堿纖維網(wǎng)加強(qiáng)抗開裂處理。砼和砌塊交接處是裂縫多發(fā)處，對于砌塊，養(yǎng)護(hù)時(shí)間要保證28天，控制含水率，砌筑到板底要預(yù)留位置，交接處設(shè)置鋼筋網(wǎng)片抗裂，同時(shí)砌筑砂漿要飽滿密實(shí)。

③混凝土樓面板開裂空鼓。第一，控制原材料，對于泵送砼，一定加強(qiáng)檢測，從源頭上加強(qiáng)質(zhì)量管理;第二，嚴(yán)格按照圖紙施工，不得隨意進(jìn)行更改圖紙，有特殊情況請?jiān)O(shè)計(jì)單位進(jìn)行變更，圖紙會審前檢測圖紙是否符合要求，避免后期進(jìn)行變更導(dǎo)致差錯(cuò)。第三嚴(yán)格施工工藝，規(guī)范施工，嚴(yán)格材料配合比，砼養(yǎng)護(hù)專人負(fù)責(zé)責(zé)任到人;第三定期不定期進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)裂縫第一時(shí)間通知物業(yè)，避免出現(xiàn)損失擴(kuò)大。冬季施工注意加強(qiáng)保溫處理，貫穿性開裂容易出現(xiàn)在低溫季節(jié)，對樓面板澆筑后及時(shí)覆蓋保溫，特殊低溫天氣搭設(shè)暖棚加溫，注意保溫時(shí)間，砼沒有達(dá)到預(yù)定強(qiáng)度禁止拆除保溫材料，禁止趕工期上人、堆砌材料。

3? 具體治理措施

①根據(jù)具體部位采取相應(yīng)的方法：在迎水部位嚴(yán)格做好防水層，外墻窗戶位置的滲漏應(yīng)重點(diǎn)在迎水面維修，清理基層鑿除抹灰層重新做防水，封堵材料密實(shí)可靠，加強(qiáng)抗裂性能檢測，全面防水完成合格后在進(jìn)行面層飾面施工，切記用裝飾層覆蓋后期維修仍然需要鑿除重做。滴水槽位置準(zhǔn)確。

②如果鑿除成本過高，可以在滲漏部位進(jìn)行反向堵漏，實(shí)際情況就是上層住戶裝修完成，如果遇到衛(wèi)生間滲漏，重新讓上層住戶鑿除比較麻煩，這時(shí)候考慮在下層頂棚封堵，同時(shí)讓上層住戶停止用水一段時(shí)間，用堵漏王進(jìn)行封堵，一般三天后達(dá)到一定強(qiáng)度，上層進(jìn)行試水檢測，這種方法實(shí)際效果不如第一種效果好。

③對于開裂導(dǎo)致產(chǎn)出的裂縫，很多住戶看到會影響觀感，如果僅僅是墻體砌體結(jié)構(gòu)收縮開裂，直接進(jìn)行開槽補(bǔ)平，如果是外墻出現(xiàn)裂縫或者屋內(nèi)梁下柱身出現(xiàn)裂縫，需要進(jìn)行開鑿鋪設(shè)鍍鋅鋼筋網(wǎng)加強(qiáng)墻體抗裂性能，對于裂縫過大，甚至是樓板貫穿性裂縫，不能僅僅進(jìn)行面層修補(bǔ)，必須經(jīng)過專業(yè)的結(jié)構(gòu)檢測部門檢測，然后用環(huán)氧樹脂結(jié)構(gòu)膠就開裂部位進(jìn)行滿打四周，保證結(jié)構(gòu)整體性能，同時(shí)保證板內(nèi)鋼筋的保護(hù)層厚度。

4? 施工管理者的責(zé)任

施工企業(yè)要對一線工人強(qiáng)化質(zhì)量通病的認(rèn)識，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人要合理規(guī)劃施工工序安排，加強(qiáng)人、材料、機(jī)械的管理，通過4M1E開展技術(shù)創(chuàng)新點(diǎn)和管理效益點(diǎn)，對于崗前技術(shù)交底不走過場，提高從業(yè)者專業(yè)認(rèn)知水平和責(zé)任心，嚴(yán)格抓落實(shí)，使操作工人按照批準(zhǔn)的方案進(jìn)行施工，另外，設(shè)計(jì)單位和施工企業(yè)加強(qiáng)溝通，減少后期變更帶來的不確定性影響，嚴(yán)格控制材料進(jìn)場，做好復(fù)驗(yàn)，絕對禁止不合格材料進(jìn)場。地產(chǎn)商走的是高周轉(zhuǎn)開發(fā)，為了銷售和利潤，對材料把控需要強(qiáng)化，材料的質(zhì)量一定要進(jìn)行嚴(yán)格把控，減少高層住宅質(zhì)量通病的概率。

5? 結(jié)束語

本文以東陽市東陽府高層住宅為依托，重點(diǎn)介紹高層質(zhì)量通病滲漏和開裂。住宅質(zhì)量通病對房屋交房影響最大，廣大業(yè)主最直觀的感受就是房屋的滲漏和開裂，作為建筑行業(yè)從業(yè)人員，必須高度重視過程管理，預(yù)防為主，防治結(jié)合，盡最大可能減少質(zhì)量通病概率，提升施工企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。作為監(jiān)管部門應(yīng)加大監(jiān)管力度，從源頭材料抓起，促進(jìn)城市住宅高質(zhì)量發(fā)展。

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