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    深圳土地?cái)U(kuò)權(quán)

    2020-12-23 04:31:59張鳳玲
    中國品牌 2020年11期
    關(guān)鍵詞:深圳市深圳用地

    張鳳玲

    深圳如何通過市場手段騰挪土地空間

    時(shí)值深圳特區(qū)40周年,中央給深圳送來了政策大禮包。1 0月1 1日,中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)《深圳建設(shè)中國特色社會主義先行示范區(qū)綜合改革試點(diǎn)實(shí)施方案(2020 - 2025年)》(以下簡稱為《方案》)。

    其中, “完善要素市場化配置體制機(jī)制”放在首位,而有關(guān)土地管理制度方面的內(nèi)容,又排在該部分的第一位,內(nèi)容總結(jié)就是:深圳如何通過市場手段騰挪土地空間。

    在國內(nèi)四大一線城市中,深圳土地面積最小,1 997平方公里,約為上海的1/3、廣州的1/4、北京的1/8。

    但深圳土地價(jià)格高等問題越來越明顯,連華為這樣的龍頭企業(yè)都部分搬走,那么,此次深圳土地制度改革,能緩解土地緊張局面嗎?深圳到底還有多少存量土地,保障產(chǎn)業(yè)發(fā)展?此次深圳土地制度改革,能降深圳房價(jià)嗎?

    主要內(nèi)容

    主要內(nèi)容有七項(xiàng):

    一、將國務(wù)院可以授權(quán)的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項(xiàng)委托深圳市政府批準(zhǔn)。

    二、支持在符合國土空間規(guī)劃要求的前提下,推進(jìn)二三產(chǎn)業(yè)混合用地。

    三、支持盤活利用存量工業(yè)用地,探索解決規(guī)劃調(diào)整、土地供應(yīng)、收益分配、歷史遺留用地問題。

    四、探索利用存量建設(shè)用地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的市場化機(jī)制,完善閑置土地使用權(quán)收回機(jī)制。

    五、深化深汕特別合作區(qū)等區(qū)域農(nóng)村土地制度改革。

    六、支持依托公共資源交易平臺建設(shè)自然資源資產(chǎn)交易市場,完善一二級市場聯(lián)動的土地市場服務(wù)監(jiān)管體系。

    七、試點(diǎn)實(shí)行土地二級市場預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓制度。

    這些授權(quán)、支持和改革條款,對深圳土地市場來說,意義重大。

    得到肯定

    深圳的土地制度,一直是一個(gè)非常特殊的存在。特殊在于,從理論層面,深圳市所有的土地都已完成國有化轉(zhuǎn)制,深圳市沒有農(nóng)地。這份特殊來源于一份文件,根據(jù)《中共深圳市委深圳市人民政府關(guān)于加快寶安龍崗兩區(qū)城市化進(jìn)程的意見》(深發(fā)[2003] 15號),寶安和龍崗兩區(qū)的農(nóng)村人口一次性轉(zhuǎn)為城市居民,同時(shí)將兩區(qū)956平方公里集體土地一次性轉(zhuǎn)成國有土地,簡稱“特區(qū)外統(tǒng)轉(zhuǎn)”。

    因?yàn)椤疤貐^(qū)外統(tǒng)轉(zhuǎn)”,深圳是中國第一個(gè)沒有農(nóng)村建制的城市,深圳也是中國唯一一個(gè)沒有農(nóng)地的城市。

    當(dāng)時(shí),深圳“特區(qū)外統(tǒng)轉(zhuǎn)”,既有深圳遠(yuǎn)離北方政治中心的緣故,也有南國市場經(jīng)濟(jì)意識濃厚,土地市場交投敏銳的因素。

    但過去整整1 7年,中央并沒有對外表態(tài)支持“特區(qū)外統(tǒng)轉(zhuǎn)”,所以說的是“理論上”。這些年來,幾乎每一次土地制度改革,在討論階段,中央政府、地方政府和專家們都心照不宣地退避談?wù)撋钲谕恋刂贫雀母?,局面非常微妙?/p>

    但在深圳特區(qū)40周年之際,中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)文件,明明白白地寫著“將國務(wù)院可以授權(quán)的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項(xiàng)委托深圳市政府批準(zhǔn)”,從這一點(diǎn)來看,這是中央肯定深圳特區(qū)40年的一個(gè)注腳。

    降地價(jià)

    土地?cái)U(kuò)權(quán)后,從理論層面,有助于深圳調(diào)整用地結(jié)構(gòu),增加住宅用地,但還是很難降地價(jià)。

    根據(jù)公開資料顯示:深圳市域面積大約2000平方公里,其中基本生態(tài)控制線范圍內(nèi)的土地面積為974平方公里;剩下的1 026平方公里,作為制造業(yè)強(qiáng)市的深圳又劃定了270平方公里的工業(yè)用地紅線。其余的756平方公里土地,要滿足居住、商業(yè)服務(wù)、交通設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等需求。

    還剩多少住宅用地呢?

    根據(jù)深圳市住建局的《住房發(fā)展2020年度實(shí)施計(jì)劃》顯示,今年居住用地占建設(shè)用地的22.6%。而早在201 8年5月1 9日,住建部就要求,熱點(diǎn)城市新增居住用地要達(dá)到建設(shè)用地的25%。22.6。與2 5%差距的背后是深圳市沒有土地了,2005年深圳市政府就發(fā)出了“十一五”期間建設(shè)用地將消耗殆盡的警訊。

    按照《方案》這些盤活存量建設(shè)用地等措施,其實(shí),深圳市一直在想辦法推進(jìn),比如201 3年,深圳市政府出臺的《深圳市完善產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)機(jī)制拓展產(chǎn)業(yè)用地空間辦法(試行)》,對于原農(nóng)村集體土地用于產(chǎn)業(yè)用地的人市方式、利益分配等內(nèi)容進(jìn)行了規(guī)定。也是這一年,深圳市寶安區(qū)福永街道鳳凰股份合作公司,率先嘗試“農(nóng)地入市”。

    但呈現(xiàn)的結(jié)果,并不是很理想。

    同時(shí),深圳的科技公司、制造企業(yè)非常發(fā)達(dá),先進(jìn)的技術(shù),吸引外來人口,這些年,大量人口涌入深圳,201 9年就新增41萬常住人口,人口越來越多,土地越來越少,造成深圳房價(jià)上漲,房價(jià)上漲,土地市場很難降溫。

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