基于因子分析法的房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)績(jī)效評(píng)價(jià)

付蓮蓮　喻龍敏

摘要：房地產(chǎn)業(yè)是當(dāng)前國(guó)家經(jīng)濟(jì)的重要支柱性產(chǎn)業(yè)，對(duì)于經(jīng)濟(jì)能否健康持續(xù)發(fā)展具有重大意義。房地產(chǎn)上市公司作為房地產(chǎn)業(yè)主干成分，反映我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，分析房地產(chǎn)上市企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)現(xiàn)狀對(duì)于提升房地產(chǎn)業(yè)上市企業(yè)的經(jīng)營(yíng)績(jī)效至關(guān)重要。文章充分運(yùn)用因子分析法，在財(cái)務(wù)指標(biāo)中選擇了10個(gè)代表性指標(biāo)作出績(jī)效評(píng)價(jià)，計(jì)算 59 家房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)指標(biāo)的綜合得分并排序，并根據(jù)結(jié)果提出建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)上市公司;經(jīng)營(yíng)績(jī)效;因子分析法

一、研究背景

作為第三產(chǎn)業(yè)的一個(gè)重要組成部分，同時(shí)伴隨著新媒體和新渠道的創(chuàng)新發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在2019年占國(guó)家GDP比重高達(dá)6.9%，且多年來(lái)始終呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展起到強(qiáng)大的推動(dòng)作用，同時(shí)與國(guó)民利益息息相關(guān)，而房地產(chǎn)上市公司的表現(xiàn)也作為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的關(guān)鍵衡量標(biāo)準(zhǔn)。由此，如何客觀(guān)有效地評(píng)估房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營(yíng)績(jī)效，對(duì)于提升房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)極其重要，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)整體進(jìn)一步提升有著重要影響。

目前，諸多專(zhuān)家學(xué)者對(duì)于房地產(chǎn)上市公司在經(jīng)營(yíng)績(jī)效方面的研究已經(jīng)頗有成效，因子分析法的方法研究也較為成熟，但是對(duì)于績(jī)效評(píng)價(jià)的指標(biāo)選擇的不同往往會(huì)導(dǎo)致不同結(jié)果，研究發(fā)現(xiàn)仍有部分不足之處。主要表現(xiàn)在研究?jī)?nèi)容方面，現(xiàn)有評(píng)價(jià)多選擇財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)體系的財(cái)務(wù)能力四大基礎(chǔ)指標(biāo)，而忽視了資本結(jié)構(gòu)的重大影響，未將其單獨(dú)納入評(píng)分體系。同時(shí)，現(xiàn)有研究在涉及到財(cái)務(wù)指標(biāo)綜合分析時(shí)樣本量通常較小，對(duì)于整體行業(yè)的反映不全面。

針對(duì)上述研究存在的局限，本文擬另外增加資本結(jié)構(gòu)這一財(cái)務(wù)指標(biāo)，并將其納入財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，擴(kuò)大樣本量，采用因子分析法對(duì)目前房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)績(jī)效做出分析評(píng)價(jià)，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)上市公司的未來(lái)經(jīng)營(yíng)績(jī)效提升給出相關(guān)建議。

二、研究設(shè)計(jì)

（一）樣本選擇

本文選擇上市于滬深兩所上市的房地產(chǎn)上市公司作為研究的總體，樣本數(shù)據(jù)時(shí)間跨度涵蓋 2018 年 1 月 1 日至2019年12月20日。本次研究的房地產(chǎn)上市公司相關(guān)數(shù)據(jù)均選自國(guó)泰君安財(cái)務(wù)指標(biāo)數(shù)據(jù)庫(kù)。依據(jù)數(shù)據(jù)有效性，同時(shí)為保持財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的全面性和可分析性，剔除了 ST 股房地產(chǎn)上市公司、*ST 股房地產(chǎn)上市公司以及數(shù)據(jù)異常的房地產(chǎn)上市公司，篩除存在財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)有效性不足情況的房地產(chǎn)上市公司，最終選定 59家房地產(chǎn)上市公司作為樣本，如宋都股份（600077）、萬(wàn)科A（000002）、香江控股（600162）、京投發(fā)展（600683）等公司。

（二） 研究方法

本文采用因子分析法，主要是通過(guò)篩選分析進(jìn)而提取出幾個(gè)公因子，進(jìn)而來(lái)表現(xiàn)未加工資料涵蓋的主要內(nèi)容。

因子分析具體步驟如下：通過(guò)SPSS 軟件對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行巴特利特球形檢驗(yàn)和KMO （Kaiser-Meyer-Olkin） 檢驗(yàn)，分析原有變量并進(jìn)行篩選，去掉相關(guān)性較弱的變量，最終確定是否適合使用因子分析;確定可用因子變量，提取公因子;分析載荷矩陣，得到公因子變量和原因子變量之間的關(guān)系，同時(shí)命名公因子，其中因子旋轉(zhuǎn)方法采用凱撒正態(tài)化最大方差法;計(jì)算單獨(dú)因子得分和綜合經(jīng)營(yíng)績(jī)效得分。

（三）指標(biāo)選擇

目前分析上市公司的經(jīng)營(yíng)績(jī)效的方式，主要是從財(cái)務(wù)指標(biāo)和非財(cái)務(wù)指標(biāo)兩方面入手，對(duì)其進(jìn)行分類(lèi)評(píng)價(jià)，由于非財(cái)務(wù)指標(biāo)主要依靠專(zhuān)家評(píng)判或機(jī)構(gòu)評(píng)估，主觀(guān)性較強(qiáng)，目前技術(shù)水平仍難以精確量化，同時(shí)對(duì)于企業(yè)的財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)狀況，僅僅是單一財(cái)務(wù)指標(biāo)也難以完全反映公司多方面的績(jī)效表現(xiàn)。因此本文選擇五類(lèi)財(cái)務(wù)能力指標(biāo)，具體表現(xiàn)為十個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)，進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，詳細(xì)解釋如下表1。

三、房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)績(jī)效綜合評(píng)價(jià)

（一）房地產(chǎn)上市公司因子分析

1. 相關(guān)性檢驗(yàn)

首先，對(duì)于基礎(chǔ)樣本數(shù)據(jù)已經(jīng)預(yù)先做了無(wú)量綱化處理。其次，進(jìn)行了KMO 和巴特利特球形度檢驗(yàn)。通常KMO值大于0.6則表明可以進(jìn)行因子分析，由表2 KMO 和巴特利特檢驗(yàn)可知KMO值為0.758，屬于比較適合做因子分析。同時(shí)巴特利特檢驗(yàn)近似卡方4765.133及顯著性0.000通過(guò)檢驗(yàn)（P<0.05），均表明相關(guān)系數(shù)矩陣為非單位矩陣，樣本數(shù)據(jù)可以進(jìn)行后續(xù)的因子分析。

（二）提取公因子

本文按照特征根大于1的的標(biāo)準(zhǔn)選取公因子，提取結(jié)果如表3所示。

由表3可得，共提取出5個(gè)公因子，其旋轉(zhuǎn)后得到的方差解釋率分別為24.163%、20.153%、19.267%、13.573%、10.307%，旋轉(zhuǎn)后得到的累計(jì)方差解釋率達(dá)到87.462%，充分說(shuō)明了樣本的信息提取量大致上分布較均勻，總體基本可以反映樣本所含信息。

（三）因子命名

根據(jù)表4旋轉(zhuǎn)后的成分矩陣進(jìn)行分類(lèi)，將十個(gè)指標(biāo)劃分為五類(lèi)。由表4可得：公因子1為償債能力因子，包含流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、利息保障倍數(shù);公因子2為盈利能力因子，包含資產(chǎn)報(bào)酬率、凈資產(chǎn)收益率、營(yíng)業(yè)凈利率;公因子3為發(fā)展能力因子，包含總資產(chǎn)增長(zhǎng)率;公因子4為營(yíng)運(yùn)能力因子，包含存貨周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率;公因子5為資本結(jié)構(gòu)因子，包含資產(chǎn)負(fù)債率。

（四）因子得分

根據(jù)表5成分得分系數(shù)矩陣顯示的系數(shù)分布情況，由回歸法計(jì)算可得如下每個(gè)因子的具體得分函數(shù)：

F1=0.534X1+0.529X2+0.173X3-0.155X4+0.197X5-0.2990X6-0.079X7-0.037X8-0.228X9+0.041X10

F2=-0.046X1-0.038X2-0.107X3-0.196X4+0.018X5-0.043X6+0.572X7+0.569X8+0.593X9-0.032X10

F3=-0.184X1-0.178X2+0.212X3+0.670X4-0.312X5+0.091X6-0.134X7-0.179X8+0.593X9-0.012X10

F4=-0.115X1-0.121X2-0.026X3-0.038X4+0.507X4+0.805X6+0.006X7-0.024X8-0.062X9-0.056X10

F5=0.037X1-0.026X2+0.056X3+0.028X4+0.031X5-0.090X6-0.129X7+0.092X8-0.064X9+0.977X10

根據(jù)上述F1、F2、F3、F4、F5五個(gè)公因子函數(shù)，可得如下房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)績(jī)效水平的評(píng)價(jià)模型：

F=（47.675F1+13.505F2+11.204F3+8.466F4+6.682F5）/87.462

從以上評(píng)價(jià)模型可以看出，償債能力因子的權(quán)重最大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其他影響因素，說(shuō)明影響房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)績(jī)效的關(guān)鍵要素是償債能力。

（五）綜合排名

根據(jù)上述評(píng)價(jià)模型，對(duì)樣本中59家公司進(jìn)行綜合得分排序（分值越大，排名越高，即表明經(jīng)營(yíng)績(jī)效水平越高），如表6所示，列出排名前20及最后15名做出解釋。

四、房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)績(jī)效分析

（一）綜合分析

根據(jù)表6可得，在59家房地產(chǎn)上市公司綜合得分中，樣本公司中綜合得分有57家為正值，僅2家為負(fù)值，大部分綜合得分集中在1～3，說(shuō)明目前房地產(chǎn)行業(yè)整體績(jī)效水平較好，反映了近兩年房地產(chǎn)行業(yè)溫和上升的趨勢(shì)。位于第一位的宋都股份公司的綜合得分為104.083，位于最后一位的廣宇發(fā)展公司的綜合得分為-1.135，兩者差距較大。同時(shí)前五位的公司的綜合得分都在5以上，而最后五位公司的綜合得分都在0.6及以下，中間排名部分集中于2～3分。

同時(shí)存在部分公司管理嚴(yán)重傾斜的情況，如榮安地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)能力極低，但其他償債能力、資本結(jié)構(gòu)等表現(xiàn)十分優(yōu)秀。如華麗家族、中天金融等公司營(yíng)運(yùn)能力和發(fā)展能力水平較高，而其償債能力、盈利能力和資本結(jié)構(gòu)嚴(yán)重不足。

上述情況均說(shuō)明房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)績(jī)效水平總體上參差不齊，并且明顯表現(xiàn)存在兩極分化現(xiàn)象，而對(duì)房地產(chǎn)上市公司個(gè)體而言，大量公司存在公司內(nèi)部管理分配不足的現(xiàn)象，構(gòu)成績(jī)效水平的各部分優(yōu)劣不齊，導(dǎo)致了公司出現(xiàn)短板效應(yīng)。

（二）償債能力

償債能力因子（F1）作為房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)績(jī)效的主要影響因素，對(duì)于經(jīng)營(yíng)績(jī)效總權(quán)重比例高達(dá)54.509%，可以發(fā)現(xiàn)綜合得分處于前10位的公司，如宋都股份、濱江集團(tuán)、蘇寧環(huán)球、電子城等，其償債能力因子得分亦位于前10位。而對(duì)于綜合得分后10位的公司，如中天金融、華麗家族、泛海控股、京投發(fā)展等，償債能力因子得分甚至出現(xiàn)負(fù)值，因此盡管總體上公司具有良好的發(fā)展能力和營(yíng)運(yùn)能力，其綜合排名仍在較后的位置。以上均表明房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營(yíng)績(jī)效與償債能力緊密相關(guān)，償債能力很大程度上決定了房地產(chǎn)公司的總體績(jī)效水平。

（三）發(fā)展能力

發(fā)展能力因子（F2）的權(quán)重為15.441%，作為房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)績(jī)效的第二大影響因素。根據(jù)表6可得，該類(lèi)因子得分在59家公司中普遍出現(xiàn)負(fù)值，僅中天金融、華麗家族兩家公司得分為正值，這反映出房地產(chǎn)業(yè)上市公司存在的普遍性問(wèn)題，急于擴(kuò)大規(guī)模而提升公司真正發(fā)展水平的能力有限，缺乏良好的未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)能力，房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)在未來(lái)持續(xù)關(guān)注發(fā)展能力相關(guān)指標(biāo)，全面提升競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。

（四）營(yíng)運(yùn)能力

營(yíng)運(yùn)能力因子（F3）的權(quán)重為12.810%，作為房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)績(jī)效的重要影響因素。根據(jù)表6可得，廣宇發(fā)展、萬(wàn)科A等公司的償債能力、發(fā)展能力都較差，但由于營(yíng)運(yùn)能力非常強(qiáng)，遠(yuǎn)超房地產(chǎn)業(yè)公司營(yíng)運(yùn)能力的水平線(xiàn)，促使其綜合得分仍位于前20位。說(shuō)明了良好的營(yíng)運(yùn)能力同樣可以有效地提升經(jīng)營(yíng)績(jī)效水平，促進(jìn)公司的經(jīng)營(yíng)績(jī)效。

（五）盈利能力

盈利能力因子（F4）的權(quán)重為9.680%，作為公司利潤(rùn)能力的表現(xiàn)因子，反映公司的收益水平，通常作為投資者是否投資的重大根據(jù)。據(jù)表6可得，該類(lèi)因子得分普遍較低，基本上大多為負(fù)值，僅有11家公司盈利能力因子得分為正值，由于樣本數(shù)據(jù)的時(shí)間范圍為2018～2019年，這說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)在2018～2019年盈利水平普遍較低，比較符合房地產(chǎn)業(yè)近年來(lái)投資額上升而盈利水平降低的市場(chǎng)情況，可能是主營(yíng)業(yè)務(wù)成本的增加和負(fù)債總額的上升使得財(cái)務(wù)成本的上升，同時(shí)也是受到國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的宏觀(guān)政策影響，如“限購(gòu)”、“限售”、“公積金”等相關(guān)政策，但伴隨著政府政策的調(diào)整優(yōu)化，預(yù)計(jì)未來(lái)會(huì)有所改善。

（六）資本結(jié)構(gòu)

資本結(jié)構(gòu)因子（F5）的權(quán)重為7.640%，主要是分為債務(wù)結(jié)構(gòu)和股權(quán)結(jié)構(gòu)，是公司財(cái)務(wù)決策的關(guān)鍵部分。根據(jù)表6可得，資本結(jié)構(gòu)因子排名表現(xiàn)大致與綜合得分情況相似，資本結(jié)構(gòu)的完善程度往往可以反映公司的整體績(jī)效水平，如資本結(jié)構(gòu)因子位于前3位的宋都股份、濱江集團(tuán)、蘇寧環(huán)球的綜合得分同樣位于前3位。大部分房地產(chǎn)公司存在負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理、長(zhǎng)期負(fù)債比例較低的問(wèn)題，說(shuō)明房地產(chǎn)公司要想不斷提升公司價(jià)值，提高經(jīng)營(yíng)績(jī)效水平，應(yīng)當(dāng)及時(shí)改善資本結(jié)構(gòu)，增加債券等融資渠道。

五、結(jié)論及建議

本文從經(jīng)營(yíng)績(jī)效的構(gòu)成出發(fā)，并結(jié)合現(xiàn)有研究成果，運(yùn)用因子分析法，以 59 家房地產(chǎn)上市公司為代表，構(gòu)建了由償債能力因子、發(fā)展能力因子、營(yíng)運(yùn)能力因子、盈利能力因子、資本結(jié)構(gòu)因子五個(gè)公因子形成的經(jīng)營(yíng)績(jī)效評(píng)價(jià)體系，對(duì)房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行綜合分析。最終研究結(jié)果表明：房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)績(jī)效水平整體呈現(xiàn)良好，但存在兩極分化現(xiàn)象，前五位與最后五位存在的差距十分明顯。同時(shí)個(gè)體發(fā)展表現(xiàn)均有不足，即使是排名前十位的公司，也不能保持在五個(gè)因子得分上都位于前列，表明在財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)方面都存在需要改善的地方，應(yīng)當(dāng)盡快補(bǔ)足短板，全面提升。

由得分情況可得，房地產(chǎn)上市公司綜合表現(xiàn)主要依靠?jī)攤芰?，但發(fā)展能力、營(yíng)運(yùn)能力、盈利能力和資本結(jié)構(gòu)因子得分情況也有著重要影響。因此，企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的提升，最關(guān)鍵的是提高償債能力，同時(shí)要加強(qiáng)企業(yè)營(yíng)運(yùn)水平和盈利水平，推動(dòng)企業(yè)全面協(xié)調(diào)發(fā)展。對(duì)于此，具體發(fā)展建議有如下幾點(diǎn)。

（一）降低財(cái)務(wù)杠桿，改善資本結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)公司廣泛存在過(guò)度運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿的現(xiàn)象，財(cái)務(wù)杠桿水平過(guò)高，融資成本隨之上升，而融資成本過(guò)高會(huì)使得資金鏈的脆弱化，會(huì)導(dǎo)致公司易出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)，整體風(fēng)險(xiǎn)性上升。因此，房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)適當(dāng)降低財(cái)務(wù)杠桿，做到合理運(yùn)用杠桿，優(yōu)化杠桿指標(biāo)，主要是做到對(duì)公司融資適度約束，隨時(shí)調(diào)整并完善資本結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步保護(hù)房地產(chǎn)上市公司財(cái)產(chǎn)的安全性。

（二）抓住政策機(jī)會(huì)，穩(wěn)步提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效

作為房地產(chǎn)公司，國(guó)家政策導(dǎo)向是牽引線(xiàn)，調(diào)控政策不斷出臺(tái)實(shí)施，及時(shí)捕捉政策走向并作出應(yīng)對(duì)策略，對(duì)于公司管理者是必不可少的。目前政府發(fā)行了“降首付、降利率、降稅收”，特殊人群優(yōu)惠購(gòu)買(mǎi)等一系列政策，以及市場(chǎng)出現(xiàn)的“線(xiàn)上云購(gòu)房”模式，預(yù)測(cè)將會(huì)強(qiáng)有效地推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的緩和。因此，房地產(chǎn)業(yè)新模式的發(fā)展如箭在弦，房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)緊緊抓住良好時(shí)機(jī)，順應(yīng)政策，推出適應(yīng)市場(chǎng)的銷(xiāo)售服務(wù)，擴(kuò)大市場(chǎng)份額，提高利潤(rùn)水平，進(jìn)而提升公司經(jīng)營(yíng)績(jī)效。

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（作者單位：付蓮蓮，江西農(nóng)業(yè)大學(xué)計(jì)算機(jī)與信息工程學(xué)院;喻龍敏，江西農(nóng)業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院）