上海中心城區(qū)老舊住區(qū)可持續(xù)更新策略研究

SHI Wenbin SUN Tongyu LI Yong

1 研究背景

在我國產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，城市建設(shè)由增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)為存量更新的背景下，中心城區(qū)老舊住區(qū)的改造更新成為迫切需求，探索老舊住區(qū)的可持續(xù)發(fā)展策略對優(yōu)化城市環(huán)境、提升住區(qū)品質(zhì)、改善居民生活、促進(jìn)城市的可持續(xù)發(fā)展具有重要意義，也逐漸成為未來城市發(fā)展的重要議題。

上海中心城區(qū)存在著大量的老舊住區(qū)，分布面廣且數(shù)量較大，這些既有住宅建筑及環(huán)境日益老舊，與上海國際化大都市城市風(fēng)貌形成較大反差。為了改善居民生活，提升公共空間品質(zhì)和城市風(fēng)貌，上海市于2016年發(fā)布了《上海市15 分鐘社區(qū)生活圈規(guī)劃導(dǎo)則》，標(biāo)志著上海城市更新的工作重點開始轉(zhuǎn)向社區(qū)綜合品質(zhì)的提升；老舊住區(qū)更新也從單體建筑的修繕改造逐漸轉(zhuǎn)向整體片區(qū)的宜居性改造更新，從“涂脂抹粉”的外立面美化工程逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)樵鰪娚鐓^(qū)功能的系統(tǒng)性更新。老舊住區(qū)改造更新的目標(biāo)是：通過空間的集約化、高效化的改造更新，帶動社區(qū)產(chǎn)業(yè)、社區(qū)文化、社區(qū)服務(wù)等多個層面的全面提升，使其擁有多樣化的舒適住宅、更多的就近就業(yè)空間、低碳安全的出行、類型豐富且便捷可達(dá)的社區(qū)服務(wù)，以及綠色開放、活力宜人的公共空間[1]。

老舊住區(qū)的改造與市民生活的基本需求息息相關(guān)，上海市政府十分重視老舊住區(qū)的更新問題。早在1999年，上海市就全面開展了既有住宅“平改坡”工程。為了兼顧城市風(fēng)貌和市民生活需求，上海頒布了《上海市舊住房綜合改造管理暫行辦法》（滬府發(fā)〔2005〕37 號）、《上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（2011 版）、《上海市建筑面積計算規(guī)劃管理暫行規(guī)定》（滬規(guī)土資法〔2011〕678 號）、上海市工程建設(shè)規(guī)范《住宅設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（DGJ 08—20—2013）等相關(guān)政策法規(guī)，在規(guī)劃管理層面對老舊住區(qū)的改造更新做了相關(guān)的規(guī)定和要求。同時，上海市也在2013 年頒布了《本市既有多層住宅加裝電梯工作規(guī)劃管理意見（試行）》，對既有住宅進(jìn)行適老化改造。2020 年7 月20 日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》，明確對老舊住區(qū)更新數(shù)量、制度和時間節(jié)點的要求，強調(diào)發(fā)展制度框架、政策體系和工作機(jī)制的重要性[2]。雖然各級政府都對老舊住區(qū)的更新問題十分重視，也出臺了一系列相關(guān)的配套政策，但在實施過程中，仍存在不少矛盾與瓶頸。大量自發(fā)改造的需求與目前條塊化的規(guī)劃管理模式，是老舊住區(qū)改造更新過程中的基本矛盾，也是難點所在。老舊住區(qū)改造更新是城市建設(shè)存量更新的主要載體，也是可持續(xù)發(fā)展的重要內(nèi)涵。本研究將針對上海中心城區(qū)老舊住區(qū)進(jìn)行實地調(diào)研和訪談，挖掘出老舊住區(qū)更新中存在的基本問題和矛盾，并結(jié)合國內(nèi)外相關(guān)的理論與實踐，提出老舊住區(qū)的可持續(xù)更新策略。

2 上海中心城區(qū)老舊住區(qū)更新的現(xiàn)狀及問題

上海中心城區(qū)老舊住區(qū)存量較大，其中新式里弄230 萬m2、舊式里弄513 萬m2、簡屋6 萬m2、一類職工住宅7 664.65 萬m2和二類職工住宅7 750.56 萬m2[3]，構(gòu)成了中心城區(qū)住區(qū)的主要城市空間肌理。隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、地價高漲，加上缺乏正規(guī)的管理流程，老舊住宅的加建和改建現(xiàn)象尤為突出，也往往伴隨著公共空間環(huán)境混亂，并引發(fā)交通、消防、治安、衛(wèi)生等一系列問題，亟待合理引導(dǎo)和控制。總的來說，上海老舊住宅的改造更新由于其獨特的歷史原因，呈現(xiàn)面廣量大、成因復(fù)雜、矛盾多樣、管控難度大的特征。

2.1 老舊住區(qū)的基本類型

根據(jù)上海城市發(fā)展獨特的歷史階段與特點，住宅的類型主要可分為3種：第一個類型是19 世紀(jì)60 年代—20 世紀(jì)50 年代上海開埠后形成的里弄住宅，是中西建筑文化交融的具有上海特色的住區(qū)形式，具有較強的保護(hù)價值；第二個類型是20 世紀(jì)50—90 年代大量建設(shè)的工人新村，由政府主導(dǎo)建設(shè)，形成了上海中心城區(qū)基本的住區(qū)肌理，是上海半個世紀(jì)以來的城市空間記憶；第三個類型是20世紀(jì)90年代初期住宅建設(shè)市場化后，建設(shè)的商品房住宅[4](圖1)。

上海里弄住宅由于其獨特的風(fēng)貌與歷史價值，多為歷史建筑保護(hù)的范疇，因此，在更新改造過程中所面臨的產(chǎn)權(quán)問題更為復(fù)雜，在更新審批的流程上也與其他舊住宅有所不同。20世紀(jì)90 年代以后建設(shè)的商品房住宅居住品質(zhì)尚可，居民改造更新的需求和意愿尚不急迫；而工人新村住宅作為上海中心城區(qū)住區(qū)肌理的重要組成部分，且大部分住宅建筑都接近50年的建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計使用年限，居民改造更新的需求和意愿較為迫切。本研究主要關(guān)注這類20 世紀(jì)50—90 年代建造的具有一定典型性的老舊住區(qū)。

2.2 老舊住區(qū)更新的現(xiàn)狀

本研究對虹口區(qū)的曲陽社區(qū)、楊浦區(qū)的鞍山社區(qū)、普陀區(qū)的曹楊社區(qū)、徐匯區(qū)的田林社區(qū)進(jìn)行了集中調(diào)查研究。這4 個社區(qū)以工人新村住區(qū)為主，居民的改造更新意愿強烈。通過現(xiàn)場調(diào)查與居民訪談，目前，上海中心城區(qū)老舊住區(qū)的基本現(xiàn)狀表現(xiàn)為：①住宅建筑破舊，樓棟設(shè)施老化；②社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配置不全，缺乏休閑健身設(shè)施和適老化設(shè)施；③消防通道不規(guī)范，消防設(shè)施及水、電、路燈、座椅等市政設(shè)施破舊；④公共活動空間不足，社區(qū)綠地利用率低；⑤ 停車位緊張，多占用人行道路停車；⑥自發(fā)改造現(xiàn)象普遍，其中，底層院子加建、屋頂加建和外擴(kuò)陽臺現(xiàn)象較多（圖2）。

圖1 上海中心城區(qū)（內(nèi)環(huán)以內(nèi)）舊住區(qū)分布情況

老舊住區(qū)一般為多層建筑，建筑密度大、間距小，且成片布局，公共空間局促；社區(qū)公共空間以線性的街道空間為主，缺乏城市空間節(jié)點；社區(qū)配套服務(wù)以商業(yè)零售為主，缺乏文體設(shè)施。由此可見，老舊住區(qū)更新的現(xiàn)狀不僅難以滿足居民生活品質(zhì)提升的需求，也影響了中心城區(qū)城市風(fēng)貌的進(jìn)一步提升。

2.3 老舊住區(qū)更新的難點

老舊住宅的自發(fā)改造現(xiàn)象較為普遍，其目的多為增加私有居住面積，導(dǎo)致對住區(qū)公共區(qū)域的侵占。由于居民私自改擴(kuò)建，對結(jié)構(gòu)問題不夠重視，部分加建阻擋了消防通道，造成安全隱患。老舊住區(qū)大量的自發(fā)改造現(xiàn)象是歷來規(guī)劃管理工作的難點，也是其更新過程中的瓶頸所在，這主要是由于更新機(jī)制和流程尚不完善。

（1）目前，城市規(guī)劃管理缺乏對“存量更新”部分的管控機(jī)制和流程。在老舊住區(qū)更新項目中，開發(fā)和申報主體以政府和地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主，缺乏針對小規(guī)模企業(yè)和個人的改造機(jī)制和申報流程，老舊住區(qū)的更新難以調(diào)動更廣泛的社會資源和資本。

（2）在具體的改造更新項目中，用地性質(zhì)變更困難，缺乏變更機(jī)制和流程；同時，中心城區(qū)土地開發(fā)強度管控嚴(yán)格，住區(qū)容積率難以提升，從而產(chǎn)生土地溢價。

（3）對開發(fā)強度和土地性質(zhì)的管控缺乏彈性機(jī)制和協(xié)商平臺，也是大部分老舊住區(qū)更新項目難以推進(jìn)的主要原因。

3 老舊住區(qū)更新的理論及實踐

老舊住區(qū)更新是一個歷久彌新的話題，其作為城市更新重要的組成部分，一直備受學(xué)術(shù)界關(guān)注。自20 世紀(jì)60 年代以來，伴隨著對現(xiàn)代主義的反思與批判，一大批學(xué)者和從業(yè)者開始思考城市更新問題，產(chǎn)生了各具代表性的更新理論，同時，也在世界各地進(jìn)行了大量實踐。

3.1 老舊住區(qū)更新的理論借鑒

現(xiàn)代主義城市功能分區(qū)的空間模式飽受批判，而小尺度多樣性且功能混合的空間模式則越來越受到推崇。簡·雅各布斯提出城市更新應(yīng)考慮多樣化的社區(qū)模式，采用小規(guī)模漸進(jìn)式的更新方式，形成功能混合的社區(qū)，以促進(jìn)城市的活力[5]?？铝帧ち_提出城市更新應(yīng)尊重城市歷史空間肌理，進(jìn)行“有機(jī)拼貼”式的微更新而非大拆大建，應(yīng)保留城市的歷史記憶[6]。Davidoff 提出了“倡導(dǎo)性更新”理論，指出城市更新需要廣泛的公眾參與[7]。吳良鏞先生在對中外城市發(fā)展歷史和規(guī)劃管理制度充分認(rèn)識的基礎(chǔ)上，提出“有機(jī)更新”的理論，強調(diào)城市更新應(yīng)符合自然生長規(guī)律和有機(jī)更替原則，順應(yīng)城市內(nèi)在的秩序和規(guī)律而進(jìn)行發(fā)展[8]。

近年來，學(xué)者們在住區(qū)空間改造和更新機(jī)制兩方面進(jìn)行了大量的研究。

（1）老舊住區(qū)更新應(yīng)尊重城市歷史肌理，主張采用適當(dāng)?shù)囊?guī)模及合適的尺度對城市進(jìn)行漸進(jìn)式更新；并著力打造公共空間，激發(fā)社區(qū)活力。老舊住區(qū)公共空間改造涉及的物質(zhì)環(huán)境要素框架包括活力與多樣性、綠化、交通、新老建筑融合、舊建筑物質(zhì)現(xiàn)狀、新形式的塑造、利用與再利用潛力等方面的內(nèi)容[9]；社區(qū)綠色基礎(chǔ)設(shè)施的更新產(chǎn)生風(fēng)量和溫度變化，從而改善社區(qū)公共空間微氣候，改善城市地面環(huán)境并減弱城市熱島效應(yīng)，降低城市能源消耗[10]。

（2）城市的規(guī)劃管理應(yīng)具有彈性，以滿足城市空間自組織發(fā)展的要求，有效引導(dǎo)居民對舊住宅的自發(fā)改造行為。在城市更新過程中，地方自主性更新的出現(xiàn)及演變，對地方利益相關(guān)者具有重大意義，使其與當(dāng)?shù)匚幕a(chǎn)生連接，為社區(qū)更新創(chuàng)造價值；同時，也使居民對當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)整體空間的發(fā)展更為關(guān)注[11]。

綜上，老舊住區(qū)更新應(yīng)符合有機(jī)更新原則，在尊重城市記憶和住區(qū)肌理的前提下，有效引導(dǎo)住區(qū)空間的自組織發(fā)展，重塑社區(qū)公共空間，完善社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套，激發(fā)社區(qū)活力，實現(xiàn)老舊住區(qū)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。

3.2 老舊住區(qū)更新的實踐經(jīng)驗

早在20 世紀(jì)60 年代，在小尺度多樣性、小規(guī)模漸進(jìn)式等理論共識的推動下，發(fā)達(dá)國家就開啟了大規(guī)模的城市更新進(jìn)程，也積累了許多值得學(xué)習(xí)和借鑒的實踐經(jīng)驗。

3.2.1 城市歷史風(fēng)貌與居住需求擴(kuò)容之間的矛盾

經(jīng)歷了歷史發(fā)展的城市中心區(qū)往往留存著大量的歷史建筑，對這些具有歷史文化價值的老舊住區(qū)進(jìn)行更新，尤其需要采取審慎的態(tài)度。中心城區(qū)也存在著大量的居住需求，如何解決城市歷史風(fēng)貌與居住需求擴(kuò)容之間的矛盾，是大部分老舊住區(qū)更新中需要面對的首要問題。

例如，維也納的屋頂改造策略便提供了有益的嘗試和借鑒。為了解決維也納中心城區(qū)居住面積短缺的問題，維也納市政府鼓勵并引導(dǎo)屋頂加建改造，并制定相關(guān)的建筑規(guī)范和規(guī)劃審批流程。規(guī)范要求：屋頂加建部分具有適當(dāng)?shù)捏w量；要嚴(yán)格遵守建筑退界要求，不遮擋原有光照，并與周邊建筑相協(xié)調(diào)(圖3、4)。在這一政策的鼓勵和引導(dǎo)下，維也納通過屋頂加建，在保證城市歷史風(fēng)貌延續(xù)的前提下，每年可增加25 000 個屋頂住宅單元，大大緩解了住房緊缺的壓力[12]。可見，積極的引導(dǎo)可以有效杜絕老舊住區(qū)中違章搭建等自發(fā)改造現(xiàn)象；通過統(tǒng)一的規(guī)劃管理，使自發(fā)改造有序進(jìn)行，并與城市風(fēng)貌相協(xié)調(diào)。

3.2.2 公共空間品質(zhì)的提升

老舊住區(qū)的公共空間品質(zhì)提升也是其更新中的重要議題。比利時根特市于2012 年啟動了“生活街道”項目，以解決機(jī)動車占據(jù)步行街道、社區(qū)公共空間品質(zhì)欠佳等問題。生活街道項目的開展由居民主導(dǎo)，在政府部門的監(jiān)督下進(jìn)行審核。居民在共同設(shè)計和改造社區(qū)的過程中，形成了更為緊密的社群關(guān)系，同時，也鼓勵設(shè)計師創(chuàng)造性的發(fā)揮設(shè)計思想，打造高品質(zhì)的社區(qū)公共空間（圖5、6）。可見，居民作為社區(qū)生活的主體，是社區(qū)公共空間改造的主要動力來源。這些自發(fā)改造的需求在相應(yīng)的政策和機(jī)制保障下，可以形成一個共建共享的社區(qū)更新格局。

圖3 維也納城市更新中的屋頂加建

圖4 維也納屋頂加建剖面示意圖

3.2.3 配套設(shè)施問題的解決

中心城區(qū)老舊住區(qū)的集中化、功能單一化、配套服務(wù)設(shè)施不足等問題，是其更新中亟待解決的問題。20 世紀(jì)80 年代起，柏林國際建筑展（IBA，1984—1987）提出“在內(nèi)城中居住”的口號，海默爾（H·W·Haemer）認(rèn)為對柏林中心城區(qū)的老舊住區(qū)改造應(yīng)遵循“謹(jǐn)慎的城市更新”原則，提出必須從當(dāng)?shù)鼐用窭娉霭l(fā)，盡可能達(dá)成設(shè)計師、居民和開發(fā)商之間的統(tǒng)一意見，研究居住單元平面，開發(fā)新的居住模式，盡量增加廣場、綠地公共空間等具體的空間改造建議，對柏林內(nèi)城進(jìn)行全面復(fù)興；同時，也制定了公眾參與的住區(qū)改造決策模式，設(shè)立了專門的服務(wù)機(jī)構(gòu)來統(tǒng)籌和實施住區(qū)改造的具體工作[13]。柏林的內(nèi)城復(fù)興計劃最大程度地保留了柏林中心城區(qū)的歷史建筑，提供了大量的住宅，緩解了住房供應(yīng)的緊張。HackescherMarkt 改造項目是其中的成功案例，其前身是20 世紀(jì)早期的大型四合院住宅建筑，更新后形成了8 個公共空間，其中，咖啡館、電影院、藝術(shù)畫廊、餐館和品牌商業(yè)的入駐讓它成為了一個高人氣的目的地[14](圖7～9)。

圖5 “生活街道”街景

圖6 “生活街道”街景

3.2.4 自下而上的改造動力和自上而下的政策引導(dǎo)

城市中心區(qū)老舊住區(qū)的更新需要自下而上的改造動力和自上而下的政策引導(dǎo)共同推動和實施。例如，20世紀(jì)80 年代，美國紐約在《紐約市區(qū)劃決議》（New York City Zoning Resolution）制定了統(tǒng)一的土地使用審查程序，形成了公眾參與的土地開發(fā)審查流程，為紐約的舊城更新提供了開放的、彈性的政策保障機(jī)制；同一時期，日本倡導(dǎo)的“新公共”政策，在政府的推動下，為公眾提供了更多參與社區(qū)營造的機(jī)會和途徑，社區(qū)居民、政府、社團(tuán)及非盈利組織之間形成了一種開放的合作關(guān)系，共同促進(jìn)老舊住區(qū)的更新。這些實踐經(jīng)驗對上海中心城區(qū)老舊住區(qū)的更新具有重要的借鑒意義。

圖7 1996 年改造前的Hackecher Markt

圖8 改造后的Hackecher Markt

圖9 Hackecher Hofe 項目改造平面圖

4 老舊住區(qū)可持續(xù)更新策略

在老舊住區(qū)的更新中，應(yīng)綜合評估當(dāng)?shù)鼐用竦幕拘枨?，保護(hù)城市記憶與空間肌理，激發(fā)城市活力，優(yōu)化老舊住區(qū)更新審批流程和實施機(jī)制，實現(xiàn)精細(xì)化的可持續(xù)住區(qū)更新目標(biāo)。針對上海中心城區(qū)老舊住區(qū)更新過程中存在的問題和難點，結(jié)合國內(nèi)外的理論和實踐經(jīng)驗，本文提出以下4 個老舊住區(qū)可持續(xù)更新策略。

4.1 規(guī)范化的空間改造

老舊住區(qū)的更新應(yīng)規(guī)范引導(dǎo)居民自發(fā)的改造行為，關(guān)注公共利益平衡問題。上海中心城區(qū)老舊住區(qū)的自發(fā)改擴(kuò)建現(xiàn)象，其基本動因是增加居民居住面積。從實地調(diào)研的情況來看，可以顯著增加居住面積的手段有：底層院子封頂加建、頂層屋頂加建及外擴(kuò)陽臺等。目前，這些居民自發(fā)的改擴(kuò)建，缺少相應(yīng)的規(guī)范化管理，導(dǎo)致城市風(fēng)貌的不協(xié)調(diào)。針對這些改擴(kuò)建現(xiàn)象，在滿足建筑技術(shù)規(guī)范（尤其是結(jié)構(gòu)和防火規(guī)范）的前提下，相關(guān)政策可以對其放寬要求，進(jìn)行規(guī)范化的管理和引導(dǎo)。例如：①在經(jīng)過結(jié)構(gòu)評估及不影響原有日照指標(biāo)的前提下，可以進(jìn)行屋頂加建，擴(kuò)展居住空間；②在不侵占消防疏散通道的前提下，進(jìn)行底層院子的封頂擴(kuò)建；③在統(tǒng)一協(xié)調(diào)居民意愿后，可以進(jìn)行加裝電梯等適老化設(shè)施改造（圖10）。

4.2 公眾參與的公共設(shè)施提質(zhì)

針對上海中心城區(qū)老舊住區(qū)建筑物老舊、基礎(chǔ)設(shè)施破舊、公共空間不足、公共服務(wù)配套設(shè)施缺乏等問題，更新時應(yīng)對其周邊城市區(qū)域的空間資源進(jìn)行統(tǒng)籌安排，打造功能混合社區(qū)，提升社區(qū)公共空間品質(zhì)。具體的實施策略可以分為以下3 個方面。

（1）市政基礎(chǔ)設(shè)施的改善和提升，如改造水電管線，開辟公共活動場地，增設(shè)停車設(shè)施等。

（2）挖掘“被遺忘”的閑置空間，包括老舊住區(qū)中使用效率低下的公共綠地、閑置用地、危舊構(gòu)筑物等，通過系統(tǒng)化的改造，賦予其新的公共性功能，打造社區(qū)菜園、休閑健身空間等居民喜聞樂見的功能形式，激發(fā)社區(qū)活力，提升居民對社區(qū)生活的依賴度。

（3）探索功能混合的可能性，推行開放住區(qū)模式，實現(xiàn)老舊住區(qū)公共資源的整合和共享。例如，修建立體停車庫、共享停車位，改造社區(qū)公共廣場和綠地，實現(xiàn)公共空間資源的優(yōu)化配置等；充分利用垂直空間，通過符合規(guī)范要求的屋頂加建等方式，打造屋頂花園，在有條件的開放空間區(qū)域布置地下停車場；同時，也可以引導(dǎo)社區(qū)公共空間在不同時段的功能共享，如公共活動場地和停車場地的分時共享等。

4.3 多方融合的更新機(jī)制

老舊住區(qū)更新應(yīng)調(diào)動社會各界的積極性，以政府為主導(dǎo)，達(dá)成居民、開發(fā)企業(yè)和第三方非盈利機(jī)構(gòu)等不同參與主體的合作與共贏。以居民個體和小微企業(yè)為主體的小規(guī)模漸進(jìn)式老舊住區(qū)更新模式尚未得到充分重視，創(chuàng)新社區(qū)的更新機(jī)制顯得十分重要。規(guī)劃管理應(yīng)以政策規(guī)范和疏導(dǎo)為主，推動以居民個體和小微企業(yè)作為申報主體的老舊住區(qū)更新流程和機(jī)制，提升居民參與度，實現(xiàn)社區(qū)自管自治，以激活老舊住區(qū)更新的自組織機(jī)制。該機(jī)制下，居民可根據(jù)專業(yè)的設(shè)計、咨詢和評估來進(jìn)行自組織更新，由政府機(jī)構(gòu)對改造更新進(jìn)行規(guī)范化的引導(dǎo)與審批，并由社區(qū)公示更新方案，在達(dá)成共識后，便可以進(jìn)行自發(fā)改造項目的實施（圖11）。通過這種居民的規(guī)范化自主更新模式，老舊住區(qū)的風(fēng)貌更新將具有更多的可能性，強化居民與社區(qū)的歸屬感，提升社區(qū)的多元化與活力，創(chuàng)造出具有未來感的新式舊住區(qū)。

圖10 老舊住宅自發(fā)改造規(guī)范化引導(dǎo)策略

圖11 多方融合的更新機(jī)制

4.4 資金反哺的經(jīng)濟(jì)運營模式

老舊住區(qū)更新也需要充分考慮經(jīng)濟(jì)可持續(xù)性。資金是不可忽視的部分，通常，城市更新的資金來源依賴于政府投入或開發(fā)商投資，政府資金往往有限，不可持續(xù)；而開發(fā)商資金一般只有在一定規(guī)模開發(fā)時才會投入，且以盈利為目標(biāo)，不適用于小規(guī)模的社區(qū)改造和非盈利性的公共設(shè)施改造。本研究提出，將居民自發(fā)改造過程規(guī)范化后收取的資金進(jìn)行統(tǒng)一管理，設(shè)置成社區(qū)基建基金，并用于反哺社區(qū)公共設(shè)施的改善優(yōu)化，這是一種將私人改造獲利溢價資金反哺社區(qū)更新的經(jīng)濟(jì)運營模式。這種模式由于鼓勵居民自主進(jìn)行改造，規(guī)模適當(dāng)，不會造成大拆大建，是一種謹(jǐn)慎更新的模式；同時，也激發(fā)了老舊社區(qū)更新的內(nèi)在動力，達(dá)成多方共贏的局面。通過這種創(chuàng)新型的經(jīng)濟(jì)運營模式，實現(xiàn)社區(qū)可持續(xù)更新（圖12）。

5 結(jié)語

圖12 社區(qū)資金反哺運營模式

上海老舊住區(qū)更新是目前上海城市發(fā)展面臨的重要議題，對改善居民生活、彰顯城市特色風(fēng)貌、優(yōu)化建成區(qū)公共環(huán)境、重塑城市魅力具有重要的現(xiàn)實意義。老舊住區(qū)的更新問題紛繁復(fù)雜，涉及多層面的機(jī)制、流程及利益平衡問題，單一部門和機(jī)構(gòu)難以解決，需要上至政府管理部門，下至居民個人及各類社會企事業(yè)機(jī)構(gòu)的支持。只有統(tǒng)籌全社會的資源和力量，才能推進(jìn)上海中心城區(qū)老舊住區(qū)更新工作的可持續(xù)發(fā)展。本研究結(jié)合國內(nèi)外的住區(qū)更新理論和實踐，提出規(guī)范化的空間改造、公眾參與的公共設(shè)施提質(zhì)、建立多方融合的更新機(jī)制和資金反哺的經(jīng)濟(jì)運營模式四個方面的老舊住區(qū)可持續(xù)更新策略，以期激活社區(qū)活力，營造高品質(zhì)社區(qū)生活，修復(fù)城市風(fēng)貌，最終實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。