房產(chǎn)測(cè)量與建筑設(shè)計(jì)計(jì)算建筑面積的差異性分析

文/袁喆（通化市房產(chǎn)租賃管理中心）

面對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)化競(jìng)爭的不斷加大，不同房產(chǎn)企業(yè)都開始將房屋價(jià)格、房屋面積作為重要指標(biāo)，在房產(chǎn)推廣營銷中進(jìn)行介紹。但由于房屋建筑設(shè)計(jì)計(jì)算面積，與實(shí)際測(cè)量面積之間，存在著顯著的面積大小差距問題，使得購房者在交房時(shí)與開發(fā)商產(chǎn)生激烈的矛盾糾紛?；诖耍龊梅慨a(chǎn)測(cè)量面積、建筑設(shè)計(jì)計(jì)算面積差異的準(zhǔn)確分析，并提出房產(chǎn)測(cè)量、建筑設(shè)計(jì)面積計(jì)算的改進(jìn)策略，可以帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)建筑面積測(cè)算的科學(xué)合理化發(fā)展。

一、房產(chǎn)測(cè)量、建筑設(shè)計(jì)計(jì)算的面積認(rèn)定及二者差異性

（一）房產(chǎn)測(cè)量、建筑設(shè)計(jì)計(jì)算的面積認(rèn)定規(guī)范

當(dāng)下測(cè)繪單位對(duì)建筑房產(chǎn)面積的測(cè)量計(jì)算，主要依據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范(GB/T17986-2000)》的文件要求，進(jìn)行房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、房屋用地等的面積測(cè)量，包括房屋建筑總面積、套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偨ㄖ娣e的數(shù)據(jù)測(cè)繪，測(cè)量結(jié)果受市場(chǎng)環(huán)境要素的影響較大。

而房產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)計(jì)算的面積認(rèn)定，則根據(jù)《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范(GB/T50353-2013)》，對(duì)不同的房產(chǎn)規(guī)劃項(xiàng)目進(jìn)行工程預(yù)決算、建筑面積概算。這一建筑面積指標(biāo)的概算實(shí)施時(shí)，由建筑規(guī)劃部門批復(fù)審核條件，制定建筑設(shè)計(jì)計(jì)算的面積認(rèn)定辦法，由設(shè)計(jì)單位進(jìn)行建筑圖紙的面積設(shè)計(jì)，來為建筑工程不同施工任務(wù)的實(shí)施，提供基礎(chǔ)的數(shù)據(jù)指標(biāo)支持。

（二）兩種房產(chǎn)面積認(rèn)定辦法的差異性

房產(chǎn)測(cè)量、建筑設(shè)計(jì)計(jì)算等建筑面積統(tǒng)計(jì)方案，往往使用不同的國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，使得房屋用地?cái)?shù)據(jù)采集、建筑面積測(cè)量等的結(jié)果存在顯著差異。其中房產(chǎn)測(cè)量是對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)、房屋用地信息等的搜集與管理，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、房屋交易、稅費(fèi)繳納等的執(zhí)行過程中，都需要實(shí)際房產(chǎn)測(cè)量數(shù)據(jù)提供支持，客觀準(zhǔn)確的房地產(chǎn)面積數(shù)據(jù)測(cè)繪結(jié)果，能夠保障房屋產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍審查，以及房產(chǎn)人合法權(quán)益保護(hù)工作的順利實(shí)施。

但建筑設(shè)計(jì)計(jì)算的建筑面積認(rèn)定，則主要存在于建筑工程的項(xiàng)目規(guī)劃、預(yù)決算環(huán)節(jié)，通常用于指導(dǎo)單位面積的建筑工程造價(jià)，以及工程用料、施工環(huán)節(jié)的控制，是房產(chǎn)建筑面積的事前規(guī)劃，目的是為滿足工程造價(jià)計(jì)價(jià)的數(shù)據(jù)需求。因此，兩種房產(chǎn)面積計(jì)算的認(rèn)定規(guī)范、計(jì)量方案存在差異性，得到的房產(chǎn)建筑面積結(jié)果也不相同。

二、房產(chǎn)測(cè)量與建筑設(shè)計(jì)計(jì)算的面積測(cè)定優(yōu)化方案研究

（一）完善制度

當(dāng)前房產(chǎn)建筑面積測(cè)量認(rèn)定過程中，主要依據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范(GB/T17986-2000)》《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范(GB/T50353-2013)》等的文件內(nèi)容，對(duì)房屋面積預(yù)測(cè)、測(cè)量等工作進(jìn)行規(guī)范。在城市房屋建筑空間，呈現(xiàn)不規(guī)范化、多樣化發(fā)展的環(huán)境下，需要對(duì)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》等內(nèi)容，作出進(jìn)一步完善。如增加有關(guān)房屋架空層，以及外部樓梯、陽臺(tái)、飄窗、回廊等不規(guī)則空間的規(guī)定，包括在建筑面積采集數(shù)據(jù)類型、核算方法上，進(jìn)行測(cè)量區(qū)域、測(cè)量方案的規(guī)定。

（二）改進(jìn)房地產(chǎn)面積規(guī)劃、上報(bào)與施工建設(shè)等流程

不同房屋建筑面積的預(yù)決算、實(shí)際測(cè)量等工作，都需要經(jīng)歷一系列項(xiàng)目規(guī)劃、申報(bào)、開發(fā)建設(shè)與驗(yàn)收的流程。因而對(duì)房產(chǎn)測(cè)量、建筑設(shè)計(jì)計(jì)算的面積認(rèn)定流程，作出面積規(guī)劃指標(biāo)、開發(fā)上報(bào)環(huán)節(jié)的全面改進(jìn)與創(chuàng)新，可以最大程度保證房屋面積預(yù)測(cè)、測(cè)量結(jié)果的客觀性和一致性。

（三）注重多種房產(chǎn)建筑測(cè)量指標(biāo)、計(jì)算模式的控制

房產(chǎn)建筑面積測(cè)量、控制指標(biāo)，通常圍繞著不同建筑空間形態(tài)、功能排布進(jìn)行展開，包括客廳、臥室、餐廳、廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)、閣樓等工件區(qū)域的面積測(cè)算。為保證房產(chǎn)建筑面積測(cè)量的準(zhǔn)確性，要以2.2m層高為面積測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)，將單層建筑只計(jì)算一層的建筑面積，而多層建筑層高≧2.2m的，計(jì)算為兩層的建筑面積。同時(shí)對(duì)房屋斜屋頂、陽臺(tái)、飄窗，以及外部圍欄、架空走廊結(jié)構(gòu)的面積測(cè)量，則按照單層面積一半的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測(cè)算，從而保證建筑空間面積測(cè)量、控制的合理性。

三、結(jié)語

房產(chǎn)測(cè)量與建筑設(shè)計(jì)計(jì)算的面積認(rèn)定，是在房屋施工建設(shè)前、建設(shè)后的面積測(cè)量計(jì)算，對(duì)房屋用地審批、房產(chǎn)權(quán)屬登記等具有重要的指導(dǎo)作用。通過針對(duì)房產(chǎn)測(cè)量、建筑設(shè)計(jì)計(jì)算的面積測(cè)量結(jié)果差異，制定相應(yīng)的測(cè)量制度改革、預(yù)算與測(cè)量流程優(yōu)化方案，并對(duì)多種房產(chǎn)建筑面積的測(cè)量指標(biāo)、計(jì)算模式，作出進(jìn)一步的完善和控制，以為后續(xù)房產(chǎn)企業(yè)的建筑工程面積計(jì)算提供支持。