7 月份宏觀經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)分析——房地產(chǎn)投資增速加快 消費(fèi)動力不足

謝聰敏 孫 寧

2020年7月，宏觀經(jīng)濟(jì)延續(xù)了之前的平穩(wěn)增長態(tài)勢，有利因素不斷積累增多。與建筑鋼材需求密切相關(guān)的房地產(chǎn)投資，呈同比加速增長態(tài)勢，商品房銷售降幅收窄。同時(shí)，消費(fèi)動力仍顯不足，房地產(chǎn)“虛火”仍存等情況仍需要加以關(guān)注。

一、商品房銷售同比負(fù)增長，房地產(chǎn)投資名義增速較上月加快

(一)商品房銷售、建設(shè)等多項(xiàng)指標(biāo)延續(xù)同比負(fù)增長

2020年1-7月，商品房銷售額、銷售面積同比下降，商品房待售面積同比正增長，但銷售額、銷售面積同比降幅較1-6月收窄，商品房待售面積同比增速較1-6月略有回落。

分類別看，住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房三類商品房銷售面積分別同比下降5.00%（降幅較1-6月收窄2.60個(gè)百分點(diǎn)）、下降21.80%（降幅較1-6月收窄4.70個(gè)百分點(diǎn)）、下降18.80%（降幅較1-6月收窄1.90個(gè)百分點(diǎn)）；住宅銷售額累計(jì)同比增長0.40%（1-6月為同比下降2.80%），辦公樓、商業(yè)營業(yè)銷售額分別同比下降22.20%（降幅較1-6月收窄5.80個(gè)百分點(diǎn)）、下降22.30%（降幅較1-6月收窄3.20個(gè)百分點(diǎn)）。住宅銷售額累計(jì)同比增速已經(jīng)轉(zhuǎn)正，但其銷售面積仍呈同比下降態(tài)勢，在銷售面積同比下降的情況下，銷售額增速轉(zhuǎn)正意味著住宅售價(jià)整體上漲。辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房銷售額及銷售面積雖然降幅較1-6月有所收窄，但二者降幅是在上年同期同比大幅下降基礎(chǔ)上的再次下降，辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房銷售狀況較差表明商業(yè)用途房屋需求大幅萎縮。商品房待售面積比6月末減少390萬平方米。其中，住宅待售面積減少317萬平方米，辦公樓待售面積減少14萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積減少18萬平方米。商品房待售面積累計(jì)同比增速未進(jìn)一步加速上升與住宅銷售面積較上月減少有關(guān)。

從商品房銷售單價(jià)情況可知，1-7月全國商品房銷售均價(jià)為9735.86元/平方米，較上年同期增長19.34%，漲幅接近20%，即2020年商品房售價(jià)依然存在虛高的問題。

綜上，2020年1-7月期間，住宅銷售額累計(jì)同比增速率先重回正增長區(qū)間，商品房銷售整體呈逐月恢復(fù)狀態(tài)。

1-7月商品房建設(shè)情況各項(xiàng)指標(biāo)中，只有施工面積累計(jì)同比正增長，且增速較1-6月略有加快，新開工面積、竣工面積、本年購置土地面積均在負(fù)增長區(qū)間運(yùn)行。

1-7月期間，本年購置土地面積同比降幅較上月擴(kuò)大0.10個(gè)百分點(diǎn)，仍處在負(fù)增長區(qū)間，表明房地產(chǎn)企業(yè)對中期房地產(chǎn)市場運(yùn)行持謹(jǐn)慎態(tài)度，購地積極性不高。受房地產(chǎn)開發(fā)到位資金累計(jì)同比增速轉(zhuǎn)正影響，房屋施工面積延續(xù)了前期同比正增長態(tài)勢，房屋新開工面積累計(jì)同比降幅也較前6個(gè)月有明顯收窄。房屋竣工面積累計(jì)同比降幅仍超過兩位數(shù)，延續(xù)了2018年以來整體下降態(tài)勢。

(二)房地產(chǎn)業(yè)投資名義同比加速上升

1-7月，房地產(chǎn)開發(fā)投資（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)名義投資）累計(jì)完成額75325.00億元（占固定資產(chǎn)投資完成額比重為19.07%，占比較上年同期下降1.81個(gè)百分點(diǎn)），同比增長3.40%，增速較1-6月加快1.50個(gè)百分點(diǎn)，較上年同期回落7.20個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)名義投資累計(jì)同比增速呈加速上升態(tài)勢。

房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)際投資累計(jì)完成額49725.21億元，同比增長0.99%（1-6月為累計(jì)同比下降0.17%），增速較上年同期回落4.83個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)際投資累計(jì)同比增速在7月轉(zhuǎn)正，與房地產(chǎn)到位資金好轉(zhuǎn)有關(guān)，體現(xiàn)出一定的積極意義。

綜上，2020年1-7月商品房建設(shè)進(jìn)度和銷售仍在負(fù)增長區(qū)間，但延續(xù)了逐步改善的態(tài)勢，房地產(chǎn)投資等活動積極性明顯回升，上述情況對穩(wěn)定建筑用鋼材存量需求將起到積極作用。

(三)房地產(chǎn)企業(yè)本年資金來源小計(jì)同比增速轉(zhuǎn)正

1-7月期間，房地產(chǎn)投資本年資金來源小計(jì)100625億元，同比增長0.8%，增速較上年同期回落6.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，國內(nèi)貸款16130億元，同比增長4.9%，增速較上年同期回落3.5個(gè)百分點(diǎn)；利用外資80億元，同比增長29.9%，增速較上年同期回落21.9個(gè)百分點(diǎn)；自籌資金32042億元，同比增長3.3%，增速較上年同期回落1.4個(gè)百分點(diǎn)；其他資金中的定金及預(yù)收款32830億元，同比下降3.4%，上年同期為同比增長9.0%；個(gè)人按揭貸款16200億元，同比增長6.6%，增速較上年同期回落4.5個(gè)百分點(diǎn)。

2020年1-7月房地產(chǎn)行業(yè)資金來源同比變化情況呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：

第一，本年資金來源小計(jì)累計(jì)同比增速轉(zhuǎn)正，但與上年同期有較大差距。上述情況表明持續(xù)半年之久的房地產(chǎn)企業(yè)本年資金下滑的狀況已扭轉(zhuǎn)。

第二，國內(nèi)貸款、個(gè)人按揭貸款同比增速均保持同比正增長，二者占資金來源合計(jì)比重均較上年同期有所上升。國內(nèi)貸款中，銀行貸款占比超過80%，個(gè)人按揭貸款也主要來自于銀行。上述情況表明，房地產(chǎn)企業(yè)來自金融機(jī)構(gòu)的支持力度較上年明顯增強(qiáng)。

第三，自籌資金同比增速保持小幅正增長，占資金來源合計(jì)比重較上年同期上升。上述情況表明各地區(qū)、各部門及企事業(yè)單位籌集用于房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的預(yù)算外資金呈穩(wěn)步增長態(tài)勢。

第四，定金及預(yù)收款累計(jì)同比呈下降態(tài)勢，降幅逐月收窄。定金及預(yù)收款作為房地產(chǎn)企業(yè)資金重要來源之一，其增速同比下降與今年以來商品房銷售面積、銷售額同比下降有關(guān)。

二、消費(fèi)動力仍顯不足

(一)消費(fèi)仍處負(fù)增長區(qū)間，網(wǎng)絡(luò)消費(fèi)拉動作用顯著

7月當(dāng)月，社會消費(fèi)品零售總額32203.0億元，名義同比下降1.1%（累計(jì)降幅較1-6月收窄0.7個(gè)百分點(diǎn)），上年同期為同比增長7.6%。

1-7月，社會消費(fèi)品零售總額204459.0億元，名義同比下降9.9%（累計(jì)降幅較1-6月收窄1.5個(gè)百分點(diǎn)），上年同期為同比增長8.3%。

雖然社會消費(fèi)品零售總額保持降幅逐月收窄態(tài)勢，且當(dāng)月降幅已收窄至1個(gè)百分點(diǎn)左右，但從累計(jì)降幅看，同比下降仍接近10%，如果結(jié)合2017年至2019年社會消費(fèi)品零售總額同比增速連續(xù)回落的情況，則今年以來居民消費(fèi)狀況更加堪憂。

實(shí)物商品網(wǎng)上零售額51018.0億元（占社會消費(fèi)品零售總額的比重為24.95%，占比較上年同期上升0.43個(gè)百分點(diǎn)），同比增長15.7%，增速較上年同期回落5.2個(gè)百分點(diǎn)。實(shí)物商品網(wǎng)上零售額中，吃類、用類商品分別增長38.2%（增速較上年同期加快8.3個(gè)百分點(diǎn)）和18.6%（增速較上年同期回落1.6個(gè)百分點(diǎn)），穿類商品同比下降0.9%（上年同期為同比增長20.4%）。從實(shí)物網(wǎng)上消費(fèi)情況看，吃類、用類商品消費(fèi)保持同比兩位數(shù)增長，穿類商品消費(fèi)受到了一定程度壓縮。網(wǎng)上零售額同比保持兩位數(shù)增長，其占社會消費(fèi)品零售總額的比重接近四分之一，且占比繼續(xù)提升，多重因素導(dǎo)致網(wǎng)上零售額拉動消費(fèi)的作用愈加明顯。

(二)城鎮(zhèn)居民收入下降導(dǎo)致消費(fèi)受到抑制

由于城鎮(zhèn)消費(fèi)占全國消費(fèi)比重在85%以上，故本文重點(diǎn)討論城鎮(zhèn)居民收入及支出變化對消費(fèi)的影響。

1.城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際同比下降2%

2020年上半年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入21655元，名義同比增長1.5%（增速較上年同期回落6.5個(gè)百分點(diǎn)），剔除價(jià)格因素，實(shí)際同比下降2.0%（上年同期為同比增長5.7%）。其中，工資性收入13232元，同比增長1.8%，增速較上年同期回落5.9個(gè)百分點(diǎn)；經(jīng)營凈收入2307元，同比下降10.1%，上年同期為同比增長10.9%；財(cái)產(chǎn)凈收入2279元，同比增長3.2%，增速較上年同期回落9.2個(gè)百分點(diǎn)；轉(zhuǎn)移凈收入3836元，同比增長7.6%，增速較上年同期加快3.4個(gè)百分點(diǎn)。

上半年城鎮(zhèn)居民可支配收入情況體現(xiàn)出以下四個(gè)特點(diǎn)：

第一，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入在剔除通貨膨脹因素影響后，實(shí)際出現(xiàn)了下降，即城鎮(zhèn)居民收入的實(shí)際較上年同期出現(xiàn)了下降。

第二，工資性收入、財(cái)產(chǎn)凈收入雖然保持名義同比正增長，但名義同比增速出現(xiàn)較大幅度回落，且二者增速均低于1-6月CPI累計(jì)同比增長率（3.8%），表明城鎮(zhèn)居民主要收入來源的增長未能與物價(jià)增長速度同步。

第三，經(jīng)營凈收入同比降幅超過兩位數(shù)，是城鎮(zhèn)居民可支配收入中唯一同比下降的指標(biāo)，表明城鎮(zhèn)居民經(jīng)營所得大幅萎縮，也從側(cè)面體現(xiàn)出當(dāng)前小規(guī)模、家庭式經(jīng)營環(huán)境的嚴(yán)峻局面。

第四，轉(zhuǎn)移凈收入 是城鎮(zhèn)居民可支配收入中同比增速最快的一項(xiàng)，同時(shí)也是唯一增速較上年同期有所加快的項(xiàng)目?！梆B(yǎng)老金或退休金”“社會救濟(jì)和補(bǔ)助”是居民轉(zhuǎn)移性收入中的主要組成部分。據(jù)人力資源和社會保障部數(shù)據(jù)，1-6月，城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)支出23841.20億元，較上年同期增加1582.00億元，增幅7.11%（增速較上年同期回落7.93個(gè)百分點(diǎn)），養(yǎng)老金保險(xiǎn)支出增長與近年來上調(diào)養(yǎng)老金發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)。失業(yè)保險(xiǎn)支出879.20億元，較上年同期增加338.40億元，增幅92.93%（增速較上年同期加快50.01個(gè)百分點(diǎn)）。失業(yè)保險(xiǎn)支出的大幅增長與城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率上升有關(guān)，2020年上半年，全國城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率5.7%，較上年同期上升0.6個(gè)百分點(diǎn)，較2018年同期上升1.1個(gè)百分點(diǎn)。2018-2019年的24個(gè)月中，全國城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率在多數(shù)時(shí)間段處在5%以下。轉(zhuǎn)移凈收入的收益群體主要為離退休人員和失業(yè)人員，并非消費(fèi)主力群體，其增長對消費(fèi)的刺激作用有限。

2.城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出降幅超10%

2020年上半年，城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出12485元，名義同比下降8.0%（上年同期為同比增長6.4%），剔除價(jià)格因素，實(shí)際同比下降11.2%（上年同期為同比增長4.1%）。其中，食品煙酒類人均消費(fèi)3903元，同比增長1.3%，增速較上年同期回落1.4個(gè)百分點(diǎn)；衣著類人均消費(fèi)805元，同比下降19.5%，上年同期為同比增長0.9%；居住類人均消費(fèi)3303元，同比增長2.2%，增速較上年同期回落8.8個(gè)百分點(diǎn)；生活用品及服務(wù)類人均消費(fèi)755元，同比下降8.0%，上年同期為同比增長3.6%；交通通信類人均消費(fèi)1544元，同比下降13.0%，上年同期為同比增長6.4%；教育文化娛樂類人均消費(fèi)869元，同比下降36.6%，上年同期為同比增長10.2%；醫(yī)療保健類人均消費(fèi)1012元，同比下降9.8%，上年同期為同比增長9.0%；其他用品和服務(wù)類人均消費(fèi)294元，同比下降25.3%，上年同期為同比增長10.0%。上半年期間，除食品煙酒類、居住類兩項(xiàng)剛性支出保持同比小幅正增長外，其余支出均出現(xiàn)了同比不同程度的下降，具體表現(xiàn)為對城鎮(zhèn)居民生產(chǎn)生活必要性越低的支出項(xiàng)目（教育文化娛樂類、其他用品和服務(wù)類等），其同比降幅越大。上述情況表明城鎮(zhèn)居民消費(fèi)較上年同期出現(xiàn)較大幅度下滑。

城鎮(zhèn)居民消費(fèi)支出的大幅下滑與其可支配收入下降有關(guān)，將2014年至2020年上半年期間城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和人均消費(fèi)支出實(shí)際累計(jì)同比增長率進(jìn)行對比可知，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際累計(jì)同比增長率曲線在多數(shù)時(shí)間段位于人均消費(fèi)支出實(shí)際累計(jì)同比增長率曲線上方。二者在正增長區(qū)間運(yùn)行時(shí)，人均可支配收入實(shí)際增速略高于人均消費(fèi)支出實(shí)際增速；在負(fù)增長區(qū)間運(yùn)行時(shí)，人均消費(fèi)支出實(shí)際增長率的下降速度要遠(yuǎn)高于人均可支配收入的下降速度。上述情況表明，對于可預(yù)期的未來收入下降，居民往往通過大力削減不必要開支來為將來的收入下降進(jìn)行準(zhǔn)備。

與此同時(shí)，居民儲蓄保持同比大幅增長。2020年6月，住戶人民幣存款余額889123.07億元，同比增長14.30%，增速較上年同期加快0.11個(gè)百分點(diǎn)。居民儲蓄實(shí)際上是市場環(huán)境中居民作為弱勢一方對抗?jié)撛陲L(fēng)險(xiǎn)的主要手段，其大幅增長從側(cè)面也表明居民消費(fèi)意愿的下降。

三、總結(jié)

2020年1-7月期間，國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長，積極因素不斷積累。與建筑用鋼密切相關(guān)的房地產(chǎn)市場保持恢復(fù)態(tài)勢，房地產(chǎn)企業(yè)本年資金來源小計(jì)同比增速轉(zhuǎn)正，使得房地產(chǎn)名義投資累計(jì)同比增速在正增長區(qū)間保持加速上升態(tài)勢，實(shí)際投資降幅收窄至1個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)。商品房銷售及建設(shè)進(jìn)度延續(xù)回升態(tài)勢。全國商品房銷售單價(jià)較上年增長近20%，房地產(chǎn)“虛火”仍存。

此外，居民消費(fèi)動力仍顯不足。社會消費(fèi)品零售總額累計(jì)降幅逐月收窄，但降幅仍接近10%，網(wǎng)上商品零售對消費(fèi)的貢獻(xiàn)作用不可忽視。今年上半年，剔除價(jià)格因素的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入同比下降，導(dǎo)致城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出大幅下降。同時(shí)，商品房銷售單價(jià)的虛高對居民消費(fèi)的抑制作用仍然較強(qiáng)。消費(fèi)動力不足對未來經(jīng)濟(jì)潛在增長存在一定隱憂，進(jìn)而對鋼材產(chǎn)品消費(fèi)產(chǎn)生不利影響。

綜上所述，7月期間，宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的有利因素逐步積累，總體向好的大趨勢未發(fā)生改變。但消費(fèi)增長乏力，商品房售價(jià)虛高抑制消費(fèi)等問題需要加以關(guān)注。