焦作市老舊小區(qū)微改造策略研究

（焦作大學(xué)，河南 焦作 454002）

一、焦作市老舊小區(qū)概況

焦作市地處河南省西北部，北依太行，南鄰黃河，是全國著名的“百年煤城”和老工業(yè)基地，常住人口359.71 萬人，人口密度較大。焦作市制定的《焦作市老舊小區(qū)改造提質(zhì)工作實施方案》中，提出于2021 年6 月30 日前完成老舊小區(qū)改造提質(zhì)項目1142 個，其中2019 年、2020 年度焦作市老舊小區(qū)改造提質(zhì)任務(wù)共858 個，涉及8.9 萬戶、2687 棟，老舊小區(qū)普遍存在數(shù)量大、年代久、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)多樣等問題。

二、焦作市老舊小區(qū)現(xiàn)狀問題

（一）基礎(chǔ)設(shè)施老化缺失，影響居民生活質(zhì)量

焦作市老舊小區(qū)由于早期的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較現(xiàn)行的低，使用年限長，基礎(chǔ)設(shè)施出現(xiàn)了不同程度的老化損壞。主要問題集中在：排水設(shè)施不完善、雨污混流、場地排水不足、屋面排水失效、化糞池淤塞與老化、消防系統(tǒng)不完善、缺乏垃圾分類設(shè)施，照明設(shè)施的老化和缺失，部分老舊小區(qū)還未安裝燃氣和供暖設(shè)施。

（二）公共空間匱乏，道路交通不暢

在公共空間方面，大多數(shù)老舊小區(qū)無公共空間與綠地，公共空間被機動車、市政設(shè)施、居民日常生活侵占嚴重，居民缺乏適當(dāng)?shù)慕煌突顒訄鏊沟美吓f小區(qū)公共空間功能單一、缺少活力。

在交通道路方面，機動車停車位的建設(shè)量遠遠小于現(xiàn)今的需求量，汽車的亂停亂放和人車混行現(xiàn)象影響居民的日常出行、鄰里間的關(guān)系和睦，消防通道通行，存在較大的安全隱患。

（三）建筑性能退化，存在安全隱患

由于老舊小區(qū)使用年限長，均不同程度地出現(xiàn)了的外墻體變色或風(fēng)化脫落、建筑構(gòu)件破損、屋面漏水、公共門窗破舊或缺失、私搭亂建現(xiàn)象普遍，“三線”亂拉亂掛情況嚴重，致使建筑立面形態(tài)極為混亂。樓道內(nèi)設(shè)施陳舊與樓梯踏步殘損、沒有設(shè)置無障礙通道等情況，使居民居住的舒適度和安全性大大降低。

（四）文化營造淡薄，居民參與不足

焦作市多數(shù)老舊小區(qū)無對講系統(tǒng)、無智能門禁系統(tǒng)、無監(jiān)控系統(tǒng)、無物業(yè)管理，主要原因是居民不具備足夠的參與管理意識，公共意識不高，鄰里關(guān)系冷漠，未成立業(yè)主管理委員會，缺乏與物業(yè)公司的溝通交流，導(dǎo)致物業(yè)管理的空缺，缺少對公共環(huán)境和建筑的維護和管理，進而加速了小區(qū)的老化進程。小區(qū)的老化促使了原住民的搬離，越來越多的租戶進駐，引發(fā)了老舊小區(qū)治安管理、環(huán)境衛(wèi)生等多方面的問題。

三、焦作市老舊小區(qū)微改造具體策略

（一）基礎(chǔ)設(shè)施微改造具體策略

基礎(chǔ)設(shè)施包含電、水、氣、照明、消防、垃圾處理六個方面。具體策略如下：

1.電

對于老舊小區(qū)內(nèi)線路（包括電力線、電話線、網(wǎng)絡(luò)線等）中已報廢的線路進行拆除，剩余管線入管入盒，按照標(biāo)準(zhǔn)貼墻捆扎，保證其安全性的同時實現(xiàn)外觀美化。

2.水

對于供水管出現(xiàn)老化破損的情況，進行維修或更換，保證水表分表入戶；排水上應(yīng)做到雨污分流，補充雨水管道，保證老舊小區(qū)雨水的正常排放。

3.氣

對未安裝燃氣的老舊小區(qū)，依據(jù)實際情況選擇適合的安裝方法。對于已安裝燃氣的老舊小區(qū)，應(yīng)核查燃氣管道的老化程度和安全性，保證小區(qū)居民的生產(chǎn)生活安全。

4.照明

針對老舊小區(qū)公共空間的照明盲區(qū)，補充照明設(shè)施，優(yōu)先選擇節(jié)能、易于維護的燈具。對于因污跡導(dǎo)致影響正常使用的照明設(shè)施，應(yīng)進行清理。因人為破壞或自然老化不能繼續(xù)使用的照明設(shè)施，應(yīng)及時更換。

5.消防

按照消防規(guī)范，小區(qū)內(nèi)消防設(shè)施數(shù)量不足的予以增補；被遮擋影響正常使用的，應(yīng)清除障礙物；樓道內(nèi)滅火器材已經(jīng)損壞的，應(yīng)及時更新，確保滿足基本消防需求。

6.垃圾處理

老舊小區(qū)內(nèi)的垃圾收集點設(shè)置圍蔽設(shè)施，其使用地面應(yīng)進行硬化處理，便于垃圾的清運。缺少垃圾分類設(shè)施的，應(yīng)及時補充，保證小區(qū)居民生活環(huán)境的良好衛(wèi)生。

（二）公共空間微改造具體策略

在老舊小區(qū)中，公共空間承載者居民的日常交流和交通通行等活動，也是塑造鄰里關(guān)系的關(guān)鍵?，F(xiàn)針對不同類型的老舊小區(qū)，提出以下具體的微改造策略。

1.建設(shè)口袋公園

針對一些公共空間用地緊張的老舊小區(qū)，可以利用老舊小區(qū)中建筑間空地或散落在小區(qū)結(jié)構(gòu)中的空地，設(shè)計口袋公園，豐富原有空間的功能，對公共活動空間進行增補。

2.活化公共空間

具有大型開敞場地的老舊小區(qū)，可將大型開敞場地化整為零，設(shè)置休息區(qū)、小品雕塑區(qū)、健身運動區(qū)等層次豐富的空間，作為整個小區(qū)的大型活動場所。

3.營造特色街巷

對老舊小區(qū)中的線性公共空間，可以對普通的街巷進行立面粉飾美化或增加趣味小品，達到營造特色街巷空間的效果。

4.修復(fù)道路系統(tǒng)

老舊小區(qū)交通系統(tǒng)的微改造首要解決的問題就是道路修復(fù)。對于只是面層開裂、道路基礎(chǔ)墊層質(zhì)量較好的道路，可對其進行局部面層鏟除，進行面層材料鋪設(shè)修補。對于破損嚴重的道路，可根據(jù)道路性質(zhì)的荷載要求對其進行重新鋪設(shè)。

5.解決停車問題

明確道路層級，重新規(guī)劃老舊小區(qū)的機動車和非機動車車位，盡可能實現(xiàn)車位的增加，緩解老舊小區(qū)的停車需求，創(chuàng)造良好的公共環(huán)境，減少居民間矛盾的產(chǎn)生。

6.增設(shè)無障礙設(shè)施

根據(jù)老舊小區(qū)的居住人群中包含了大量的老年人這一特征，可考慮在公共空間和道路出現(xiàn)較大高差的位置、單元樓道口增設(shè)或整改無障礙坡道。

（三）建筑主體微改造具體策略

建筑主體微改造是在保證建筑結(jié)構(gòu)完好的情況下，對建筑外立面、屋面、建筑構(gòu)件、樓道內(nèi)部等進行更新改造，具體策略包括：

1.外立面整治

老舊小區(qū)建筑外立面微改造主張，對于僅有由于雨水造成的污跡發(fā)霉情況，可采用外墻清洗的方法；對于局部出現(xiàn)面層破損的建筑外立面，采用與原墻相同或接近的材料進行修補；對于大面積脫落，無法修復(fù)的建筑外立面，應(yīng)全部鏟除后，重新進行防水和粉飾。

2.屋面防水處理

屋面防水改造具體策略可以在原有建筑結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)之上，根據(jù)現(xiàn)狀對屋面進行不同層面的防水處理，從根本上解決滲漏問題，保證居民后續(xù)的正常使用。

3.構(gòu)件修繕

建筑構(gòu)件受室外因素影響，出現(xiàn)不同程度的老化，具有一定的安全隱患。在微改造的過程中，應(yīng)對已經(jīng)失去使用功能的構(gòu)件予以拆除，對破損的建筑構(gòu)件進行修繕。

4.樓道整治

老舊小區(qū)的樓道微改造，能夠提升空間的可識別性，還能排除小區(qū)的安全隱患。具體的微改造內(nèi)容主要包括：

進行樓棟門修繕、更換或增設(shè)，實現(xiàn)建筑內(nèi)公共空間的封閉管理，提升小區(qū)居民的安全感；對占用公共通道的雜物和垃圾進行清理，保障樓道良好衛(wèi)生環(huán)境和交通通行；對殘舊破損的樓道踏步和欄桿扶手，進行修補或改造；對老年人居多或不具備加裝電梯的老舊小區(qū)可考慮增設(shè)適老化的樓梯扶手或家裝座椅式電梯，方便老年人出行；對于樓道內(nèi)墻面破損脫落的，應(yīng)進行翻新粉飾。

（四）文化營造微改造具體策略

1.成立自治組織

提高小區(qū)居民的參與度，小區(qū)居民內(nèi)部依法成立業(yè)主管理委員會，結(jié)合網(wǎng)格員，強化小區(qū)的管理。

2.引進物業(yè)管理

引進物業(yè)公司為業(yè)主委員會分擔(dān)日常小區(qū)管理事務(wù)，有條件的老舊小區(qū)應(yīng)配置相應(yīng)的物業(yè)管理用房。

3.打造智慧管理

充分利用數(shù)字化、信息化手段對老舊小區(qū)進行智慧管理，如建立小區(qū)微信公眾號，采用智能門禁系統(tǒng)，使用APP 管理等，達到節(jié)約人力和能源、提高生活便捷性的效果。

四、結(jié)語

本文從焦作市山陽區(qū)老舊小區(qū)中取樣，根據(jù)老舊小區(qū)概況，分析其現(xiàn)狀問題，創(chuàng)造性地從基礎(chǔ)設(shè)施、公共空間、建筑主體、文化營造四個方面提出具體的微改造策略，希望提供的“微改造”這一新思路，能為我市老舊小區(qū)改造提供邏輯清晰、行之有效的參考，切實幫助居民改善居住條件，提高生活品質(zhì)，提升居民的幸福感。