宣傳資料里的免責(zé)條款是否具有免責(zé)作用？

編輯同志：

現(xiàn)在開發(fā)商的宣傳資料里普遍都印有如“本廣告僅為要約邀請，不作為購買商品房的依據(jù)”。這種聲明能不能使宣傳資料內(nèi)容免責(zé)，排除宣傳資料的效力？

惠州市 王先生

王先生：

您所說的上述聲明在法律上本質(zhì)是一種免責(zé)條款，是開發(fā)商針對宣傳資料內(nèi)容進行的單方免責(zé)。除了上述聲明，還有如“本公司保留對資料內(nèi)容進行修改的權(quán)利，買賣雙方權(quán)利義務(wù)以《商品房買賣合同》為準”等。類似內(nèi)容的免責(zé)條款與法律規(guī)定相抵觸，為無效條款，不能起到免責(zé)作用。因為《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條已經(jīng)明確規(guī)定了何種情形下的宣傳屬于要約，應(yīng)當視為合同內(nèi)容，不允許開發(fā)商單方設(shè)定或排除宣傳資料作為合同內(nèi)容的效力。如實際中開發(fā)商的宣傳資料確實作出了明確的說明和允諾，依法可以構(gòu)成合同的內(nèi)容，依然要認定該宣傳資料內(nèi)容有效，不會因該免責(zé)條款而排除效力。

宣傳資料里對配套設(shè)施建設(shè)的說明是否屬于合同內(nèi)容？

編輯同志：

我不久前和開發(fā)商簽訂了某小區(qū)商品房的認購書，開發(fā)商給我的宣傳資料顯示小區(qū)的配套設(shè)施有室內(nèi)游泳池，我非常喜歡游泳才買了這個小區(qū)的房子。關(guān)于游泳池的宣傳能成為認購書的內(nèi)容嗎？

深圳市 李先生

李先生：

依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當視為合同內(nèi)容”的規(guī)定，開發(fā)商如在宣傳資料上對游泳池所做說明具體明確，并且您能舉證當時就是因為有配套的室內(nèi)游泳池才簽訂認購書，而且游泳池配套也影響到了小區(qū)的房價，就可以成為認購書的內(nèi)容。否則，不能認定為認購書內(nèi)容。除此之外，不僅是小區(qū)的配套設(shè)施建設(shè)，開發(fā)商關(guān)于房屋或小區(qū)的其他具體說明和允諾符合以上條款的都可成為合同內(nèi)容。

認購書約定的定金數(shù)額是否有法定上限？

編輯同志：

我看中了一套預(yù)售商品房，打算和開發(fā)商簽訂認購書，現(xiàn)在與開發(fā)商溝通認購書中的定金數(shù)額，房價是400萬，開發(fā)商讓我簽訂認購書時先交20萬定金。這個定金是否過高？我可否要求降低？

廣州市 劉先生

劉先生：

認購書中約定的定金數(shù)額是有法定上限比例的。依據(jù)《中華人民共和國擔保法》第九十一條“定金的數(shù)額由當事人約定，但不得超過主合同標的額的百分之二十”的規(guī)定，合同雙方約定的定金數(shù)額不得超過主合同銷售價款的百分之二十，超過部分無效。您擬購的房子總價是400萬，則按照法定上限比例定金最高不能超過80萬，超過部分無效?，F(xiàn)在您溝通的購房定金數(shù)額為20萬，在法律規(guī)定限額內(nèi)，并未過高。但定金屬于雙方約定內(nèi)容，您如果覺得約定的20萬元定金過高，可與開發(fā)商繼續(xù)協(xié)商降低定金數(shù)額。