民法典視閾下抵押權(quán)預(yù)告登記效力再探討
——中國(guó)光大銀行股份有限公司上海青浦支行訴上海東鶴房地產(chǎn)有限公司、陳思綺保證合同糾紛案評(píng)析

章詩(shī)迪

一、基本案情

(一)案情概要與裁判理由

在中國(guó)光大銀行股份有限公司上海青浦支行訴上海東鶴房地產(chǎn)公司、陳思綺保證合同糾紛案①(1)①中國(guó)光大銀行股份有限公司上海青浦支行訴上海東鶴房地產(chǎn)公司、陳思綺保證合同糾紛案，載《最高人民法院公報(bào)》2014年第9期。(以下簡(jiǎn)稱“青浦支行案”)中，原告中國(guó)光大銀行股份有限公司上海青浦支行(以下簡(jiǎn)稱“青浦支行”)與被告東鶴房地產(chǎn)公司(以下簡(jiǎn)稱“東鶴公司”)、陳思綺簽訂《個(gè)人貸款合同》，約定陳思綺向青浦支行借款37萬(wàn)元用于購(gòu)房。陳思綺以某處房屋作為抵押物提供擔(dān)保，東鶴公司作為保證人在合同上蓋章。合同簽訂后，青浦支行和陳思綺辦理了抵押物預(yù)告登記手續(xù)，青浦支行于同日發(fā)放貸款。一審法院在雙方另一起民事案件中認(rèn)為，陳思綺和東鶴公司以簽訂商品房預(yù)售合同的合法形式，掩蓋了東鶴公司獲得銀行貸款的非法目的，該行為損害了他人的利益，故合同無(wú)效。因商品房預(yù)售合同被確認(rèn)無(wú)效，貸款合同的目的已無(wú)法實(shí)現(xiàn)，故該貸款合同應(yīng)一并予以解除。據(jù)此一審法院判決合同無(wú)效，陳思綺歸還青浦支行借款本金355 672.35元及利息。陳思綺不服該判決提起上訴，二審法院作出駁回上訴維持原判的判決。之后，青浦支行收到歸還的貸款820.09元。青浦支行認(rèn)為，根據(jù)其與兩被告簽訂的《個(gè)人貸款合同》約定內(nèi)容，銀行已經(jīng)按約發(fā)放貸款。因兩被告之間的房屋買賣行為已被法院生效判決確認(rèn)無(wú)效，故請(qǐng)求判令被告陳思綺償還本金和利息，由被告東鶴公司連帶清償，且其在抵押物處分時(shí)享有優(yōu)先受償權(quán)，不足部分應(yīng)由兩被告連帶清償。

關(guān)于青浦支行對(duì)該抵押物是否享有優(yōu)先受償權(quán)的問(wèn)題，兩審法院作出了不同的判決。一審法院認(rèn)定雙方辦理的是“抵押物登記手續(xù)”，根據(jù)合同約定判令青浦支行有權(quán)行使抵押權(quán)。二審法院所查明事實(shí)為雙方就該系爭(zhēng)房屋上設(shè)定的是抵押權(quán)預(yù)告登記，因此判決：“系爭(zhēng)房產(chǎn)上設(shè)定的抵押權(quán)預(yù)告登記，與抵押權(quán)設(shè)立登記具有不同的法律性質(zhì)和法律效力。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。即抵押權(quán)預(yù)告登記所登記的并非現(xiàn)實(shí)的抵押權(quán)，而是將來(lái)發(fā)生抵押權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)，該請(qǐng)求權(quán)具有排他效力?！睋?jù)此判理，上訴人青浦支行作為系爭(zhēng)房屋抵押權(quán)預(yù)告登記的權(quán)利人，在未辦理房屋抵押權(quán)設(shè)立登記之前，其享有的是當(dāng)?shù)盅旱怯洍l件成就或約定期限屆滿對(duì)系爭(zhēng)房屋辦理抵押權(quán)登記的請(qǐng)求權(quán)，并可排他性地對(duì)抗他人針對(duì)系爭(zhēng)房屋的處分。

(二)問(wèn)題與論證思路

當(dāng)債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形時(shí)，抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人是否有權(quán)就抵押財(cái)產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)，本應(yīng)根據(jù)“物權(quán)法定”原則確定是否能夠?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)。但是，現(xiàn)行法律對(duì)此并未有明文規(guī)定，這成了司法實(shí)踐中一個(gè)爭(zhēng)議較大的問(wèn)題。該問(wèn)題如何處理，不僅影響預(yù)告登記權(quán)利人的利益，當(dāng)存在多個(gè)物保或者存在物保與人?；旌系那樾螘r(shí)，還涉及如何保證其他擔(dān)保物權(quán)人或保證人的利益。最高法院在“青浦支行案”中提煉的裁判摘要為，預(yù)售商品房抵押貸款中，雖然銀行與借款人(購(gòu)房人)對(duì)預(yù)售商品房做了抵押權(quán)預(yù)告登記，但該預(yù)告登記并未使銀行獲得現(xiàn)實(shí)的抵押權(quán)，而是待房屋建成交付借款人后銀行就該房屋設(shè)立抵押權(quán)的一種預(yù)先的排他性保全。如果房屋建成后的產(chǎn)權(quán)未登記至借款人名下，則抵押權(quán)設(shè)立登記無(wú)法完成，銀行不能對(duì)該預(yù)售商品房行使抵押權(quán)。本文認(rèn)為，該案裁判摘要表達(dá)了如下兩層含義：(1)抵押權(quán)預(yù)告登記并不能使抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人獲得抵押權(quán)，該預(yù)告登記是一種針對(duì)將來(lái)設(shè)定抵押權(quán)的保全行為，且因登記的公示力賦予該請(qǐng)求權(quán)以物權(quán)效力。(2)如果房屋已經(jīng)建成，且產(chǎn)權(quán)已經(jīng)登記至借款人名下，此時(shí)辦理抵押權(quán)設(shè)立登記的條件客觀上已經(jīng)具備，銀行具有行使抵押權(quán)的可能性。

鑒于預(yù)告登記制度本身的特殊性和現(xiàn)有制度的不完備性，以“青浦支行案”為契機(jī)，屆此《民法典》頒布之時(shí)，本文結(jié)合相關(guān)學(xué)理和案例，分析法院的裁判思路，對(duì)學(xué)說(shuō)和實(shí)務(wù)界爭(zhēng)議頗多的預(yù)售商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的法律效力展開探討?？紤]到“青浦支行案”個(gè)案之特殊性，本文僅針對(duì)案情所涉及的抵押權(quán)預(yù)告登記的權(quán)利保全效力及登記權(quán)利人是否享有優(yōu)先受償權(quán)兩個(gè)問(wèn)題展開探討。

二、既有判例和學(xué)理:“青浦支行案”的定位

在最高人民法院將“青浦支行案”作為公報(bào)案例發(fā)布之前，法院多持確認(rèn)銀行有抵押權(quán)的立場(chǎng)，①(2)①參見上海市奉賢區(qū)人民法院(2014)奉民二(商)初字第2101號(hào)、2898號(hào)民事判決書，浙江省杭州市中級(jí)人民法院(2014)浙杭商外終字第27號(hào)民事判決書，浙江省阜陽(yáng)市人民法院(2015)杭富商初字第353號(hào)民事判決書，廣東省廣州市海珠區(qū)人民法院(2014)穗海法民二初字第1266號(hào)民事判決書，廣東省廣州市天河區(qū)人民法院(2013)穗天法民二初字第4525號(hào)民事判決書，安徽省蕪湖市鏡湖區(qū)人民法院(2015)鏡民二初字第00115號(hào)民事判決書，安徽省黃山市中級(jí)人民法院(2014)黃中法民二出自第00031號(hào)民事判決書等。也有少數(shù)案例持否定的態(tài)度。②(3)②參見江蘇省徐州市泉山區(qū)人民法院(2014)泉商初字第221號(hào)民事判決書，山東省威海市環(huán)翠區(qū)人民法院(2014)文商初字第282號(hào)民事判決書，江蘇省鹽城市亭湖區(qū)人民法院(2014)亭上初字第0078號(hào)民事判決書。而“青浦支行案”發(fā)布之后，法院的裁判立場(chǎng)發(fā)生了明顯的變化，認(rèn)為僅辦理預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記，抵押權(quán)未設(shè)立，預(yù)告登記權(quán)利人不享有優(yōu)先受償權(quán)。③(4)③參見安徽省高級(jí)人民法院(2015)皖民二終字第00891號(hào)民事判決書，湖南省長(zhǎng)沙市東區(qū)人民法院(2014)望民初字第00635號(hào)民事判決書。那么，從“青浦支行案”及法院判決立場(chǎng)的轉(zhuǎn)變中我們是否可以推斷，最高人民法院通過(guò)這一判例，為解決預(yù)售商品房抵押權(quán)預(yù)告登記效力的爭(zhēng)議提供了一個(gè)明確的態(tài)度。站在“青浦支行案”作為公報(bào)案例的立場(chǎng)上，進(jìn)一步討論這個(gè)問(wèn)題的實(shí)益不可輕估?！扒嗥种邪浮彼婕邦A(yù)售商品房抵押權(quán)預(yù)告登記法律效力的爭(zhēng)議，主要集中于權(quán)利保全效力的內(nèi)涵和登記權(quán)利人是否享有優(yōu)先受償權(quán)兩個(gè)方面。此前，學(xué)界對(duì)預(yù)告登記法律效力的討論已頗為詳盡，通過(guò)與案例公報(bào)之前的判決的對(duì)比，可以發(fā)現(xiàn)公報(bào)案例的裁判思路明顯受到了學(xué)說(shuō)的影響。

(一)權(quán)利保全效力的概念厘定

關(guān)于前述第一個(gè)問(wèn)題，“青浦支行案”闡述了抵押權(quán)預(yù)告登記的權(quán)利保全效力的內(nèi)涵。本案二審法院認(rèn)為：“抵押權(quán)預(yù)告登記所登記的并非現(xiàn)實(shí)的抵押權(quán)，而是將來(lái)發(fā)生抵押權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)，該請(qǐng)求權(quán)具有排他效力，未辦理房屋抵押權(quán)設(shè)立登記之前，青浦支行可以排他性地對(duì)抗他人針對(duì)系爭(zhēng)房屋的處分”。但如何進(jìn)一步解讀“排他性對(duì)抗他人對(duì)房屋的處分”的含義，一種理解為，只要辦理了抵押權(quán)預(yù)告登記，他人即不得處分房屋；另一種理解為，經(jīng)預(yù)告登記后他人可以處分房屋，但是對(duì)房屋的處分與經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利沖突的部分無(wú)效。程嘯認(rèn)為，只要承認(rèn)預(yù)告登記的順位效力，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)預(yù)告登記之后，預(yù)告登記義務(wù)人即便再行設(shè)立抵押權(quán)，對(duì)于預(yù)告登記權(quán)利人也不會(huì)造成損害。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人在辦理抵押權(quán)預(yù)告登記之后，仍可以將該不動(dòng)產(chǎn)向第三人抵押，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)辦理抵押權(quán)登記。①(5)①參見程嘯：《論抵押權(quán)的預(yù)告登記》，載《中外法學(xué)》2017年第2期，第444頁(yè)。與此對(duì)應(yīng)存在兩種現(xiàn)行立法模式：(1)禁止登記。該種模式雖不絕對(duì)地禁止登記名義人再為任何處分行為，但卻禁止將這些行為登載于登記簿，從而使該處分行為缺乏生效要件或?qū)挂?，也就不可能妨害預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)人的權(quán)利實(shí)現(xiàn)。實(shí)體規(guī)范層面，我國(guó)《物權(quán)法》第20條第1款(《民法典》第221條第1款)：“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！雹?6)②《中華人民共和國(guó)民法典》對(duì)該條第1款表述略作修改：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。”程序規(guī)范層面，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第85條第2款規(guī)定：“預(yù)告登記生效期間，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人書面同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利申請(qǐng)登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理?！雹?7)③2012年，“青浦支行案”判決時(shí)相關(guān)規(guī)范只有《房屋登記辦法》第68條，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》頒布后《房屋登記辦法》廢止。但兩部規(guī)范均采禁止登記主義。(2)相對(duì)無(wú)效主義。④(8)④《德國(guó)民法典》第883條和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“土地法”第79條的規(guī)定表明，德國(guó)和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)采相對(duì)無(wú)效主義?！兜聡?guó)民法典》第883條：“為保全目的在于轉(zhuǎn)讓或廢止一項(xiàng)土地上的物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)，或土地上負(fù)擔(dān)的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，或者變更這些物權(quán)的內(nèi)容或其順位的請(qǐng)求權(quán)，得在土地登記簿中為預(yù)告登記。被保全的請(qǐng)求權(quán)附條件或者附期限時(shí)，也準(zhǔn)許為預(yù)告登記。在對(duì)土地或者權(quán)利作預(yù)告登記后所進(jìn)行的處分，如果此處分可能損害或者妨害請(qǐng)求權(quán)時(shí)，為無(wú)效。以強(qiáng)制執(zhí)行或者假扣押的方式或者由破產(chǎn)管理人所進(jìn)行的處分，亦同。以轉(zhuǎn)讓某項(xiàng)權(quán)利為請(qǐng)求權(quán)標(biāo)的時(shí)，該項(xiàng)權(quán)利的順位按預(yù)告登記的日期加以確定?！薄兜聡?guó)民法典》(第4版)，陳衛(wèi)佐譯，法律出版社2015年版，第334頁(yè)。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“土地法”第79條：“前項(xiàng)預(yù)告登記未涂銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對(duì)于所登記的請(qǐng)求權(quán)有妨礙者無(wú)效?！奔催M(jìn)行預(yù)告登記后，登記名義人仍可處分其不動(dòng)產(chǎn)，該處分在有害于預(yù)告登記權(quán)利人時(shí)歸于無(wú)效。相對(duì)無(wú)效主義的基礎(chǔ)是承認(rèn)預(yù)告登記的順位保全效力。順位保全效力指的是，債權(quán)人辦理預(yù)告登記后，因預(yù)告登記已經(jīng)表明了被擔(dān)保的請(qǐng)求權(quán)經(jīng)過(guò)履行后將要產(chǎn)生某種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，將來(lái)該物權(quán)一旦產(chǎn)生后就會(huì)取得預(yù)告登記所具有的順位。⑤(9)⑤參見程嘯：《論抵押權(quán)的預(yù)告登記》，載《中外法學(xué)》2017年第2期，第447頁(yè)。日本民法中與我國(guó)預(yù)告登記內(nèi)涵一致的為“假登記”。日本《不動(dòng)產(chǎn)登記法》第106條明文規(guī)定假登記具有順位保全的效力，“已進(jìn)行假登記時(shí)，本登記的順位，依假登記的順位”。第109條規(guī)定，基于與所有權(quán)登記有關(guān)的假登記情形，如果存在登記上的利害關(guān)系的第三人，只要獲得該第三人的承諾，假登記權(quán)利人就可以申請(qǐng)本登記(登記承諾請(qǐng)求權(quán))。在未獲得承諾的情形下，假登記權(quán)利人可以提起訴訟(假登記訴訟)。登記承諾請(qǐng)求權(quán)和假登記訴訟共同構(gòu)成了假登記的內(nèi)在實(shí)現(xiàn)效力，體現(xiàn)了日本民法上的相對(duì)無(wú)效主義。本登記經(jīng)由假登記后設(shè)立，中間處分行為在與假登記相抵觸的范圍內(nèi)失去效力，其結(jié)果是，能夠因中間處分行為產(chǎn)生的與本登記并存的權(quán)利，全部都成為本登記后順位的權(quán)利。①(10)①[日]宮川不可止「仮登記の効力論——登記承諾請(qǐng)求権の検討を中心に」，法律時(shí)報(bào)84巻11號(hào)。

回到“青浦支行案”，本案的裁判理由與我國(guó)現(xiàn)行規(guī)范的“禁止登記”主義的立場(chǎng)不同，而是認(rèn)為權(quán)利人的債權(quán)可以排除他人對(duì)標(biāo)的物的處分，抵押權(quán)預(yù)告登記具有對(duì)抗效力。這樣看來(lái)，在該問(wèn)題上法院的裁判思路似乎更接近學(xué)理上的“相對(duì)無(wú)效主義”的內(nèi)涵，即抵押權(quán)預(yù)告登記的權(quán)利人可以對(duì)抗債務(wù)人的處分行為，而這種權(quán)利是消極的，即在債務(wù)人為處分行為時(shí)，預(yù)告登記登記權(quán)利人可以主張?jiān)摍?quán)利不生效力。

(二)優(yōu)先受償效力的理論爭(zhēng)議

關(guān)于第二個(gè)問(wèn)題，即預(yù)售商品房抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人是否享有優(yōu)先受償權(quán)，通過(guò)前文對(duì)法院的裁判案例的整理可以發(fā)現(xiàn)，司法實(shí)踐中對(duì)預(yù)售商品房抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人是否享有優(yōu)先受償權(quán)這個(gè)問(wèn)題一直存在“同案不同判”的現(xiàn)象。登記權(quán)利人抵押權(quán)預(yù)告登記是否可以就抵押物優(yōu)先受償，系抵押權(quán)預(yù)告登記與抵押權(quán)本登記的根本區(qū)別，這也是各級(jí)法院論證的關(guān)鍵點(diǎn)。“青浦支行案”對(duì)該問(wèn)題作出了先例的規(guī)范：預(yù)售商品房抵押貸款中，雖然銀行與借款人(購(gòu)房人)對(duì)預(yù)售商品房做了抵押預(yù)告登記，但該預(yù)告登記僅具有“排他性保全”的效力，并未使銀行獲得現(xiàn)實(shí)的抵押權(quán)。

然而，“青浦支行案”作為公報(bào)案例頒布之后，在學(xué)理上對(duì)該問(wèn)題依然存在不同的觀點(diǎn)。常鵬翱認(rèn)為，預(yù)售商品房抵押權(quán)預(yù)告登記沒有優(yōu)先受償?shù)男Я?。雖然預(yù)告登記強(qiáng)化了債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的對(duì)抗效力，但不能使債權(quán)變成物權(quán)，受制于預(yù)告登記的制度功能，銀行無(wú)法基于預(yù)告登記而對(duì)標(biāo)的物享有優(yōu)先受償權(quán)。預(yù)購(gòu)商品房是獨(dú)立的抵押形態(tài)，銀行無(wú)法憑預(yù)抵押登記而享有優(yōu)先受償權(quán)。辦理預(yù)抵押登記時(shí)，標(biāo)的物沒有流通性，無(wú)法成為優(yōu)先受償權(quán)的標(biāo)的物。此外，商品房預(yù)售的擔(dān)保架構(gòu)(開發(fā)商提供階段性連帶責(zé)任保證)也表明，預(yù)抵押登記不能產(chǎn)生優(yōu)先受償效力。②(11)②參見常鵬翱：《預(yù)購(gòu)商品房抵押預(yù)告登記的法律效力》，載《法律科學(xué)》2016年第6期，第90頁(yè)。該學(xué)說(shuō)與“青浦支行案”中法院的裁判思路大致相似。面對(duì)各個(gè)法院的不同判決理由和判決結(jié)果，最高人民法院將“青浦支行案”以公報(bào)案例的形式發(fā)布，也表明最高人民法院也傾向于認(rèn)同預(yù)售商品房抵押權(quán)預(yù)告登記沒有優(yōu)先受償?shù)男Я?。抵押?quán)預(yù)告登記權(quán)利人應(yīng)當(dāng)辦理正式的抵押登記，抵押權(quán)方能有效設(shè)立，預(yù)告登記權(quán)利人才能享有優(yōu)先受償權(quán)。

但是，程嘯就此提出了新的觀點(diǎn)，就預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的權(quán)利人而言，在符合抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)條件時(shí)，完全可以例外地承認(rèn)預(yù)告登記權(quán)利人享有優(yōu)先受償權(quán)。理由為：其一，預(yù)購(gòu)人不償還貸款，此時(shí)還不能辦理正式登記，而預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的權(quán)利人需要通過(guò)優(yōu)先受償權(quán)來(lái)確保自己的利益，如果不承認(rèn)抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人具有優(yōu)先受償權(quán)，就等于否定了預(yù)購(gòu)商品房抵押制度；其二，抵押權(quán)人對(duì)預(yù)告登記不能轉(zhuǎn)為抵押權(quán)登記不存在過(guò)錯(cuò)。而開發(fā)商承擔(dān)階段性責(zé)任保證不能否認(rèn)優(yōu)先受償權(quán)的存在的正當(dāng)性，階段性責(zé)任保證是人保，如果企業(yè)破產(chǎn)也無(wú)法完成擔(dān)保，此時(shí)也不能保證銀行的債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。③(12)③參見程嘯：《論抵押權(quán)的預(yù)告登記》，載《中外法學(xué)》2017年第2期，第454頁(yè)。有趣的是，在“青浦支行案”的判決理由中，法院認(rèn)為：“如果房屋建成后的產(chǎn)權(quán)未登記至借款人名下，則抵押權(quán)設(shè)立登記無(wú)法完成，銀行不能對(duì)該預(yù)售商品房行使抵押權(quán)”。是否可以行使抵押權(quán)，就程序上而言，二者差別僅在于是否具備本登記，無(wú)本登記則不能實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。但就前述情形辦理抵押權(quán)本登記的條件客觀上已經(jīng)具備，此時(shí)預(yù)告登記與本登記只存在形式上的差別，若因一些事實(shí)上的齟齬而致使無(wú)法辦理本登記，而導(dǎo)致銀行無(wú)法享有優(yōu)先受償權(quán)，似乎令人難以接受。假設(shè)可以在技術(shù)上調(diào)整登記手段，賦予預(yù)告登記自動(dòng)轉(zhuǎn)化為正式登記的能力，則可能得以在一定程度上解決上述問(wèn)題。例如，2008年頒布的《上海市房地產(chǎn)登記條例》第59條規(guī)定：“預(yù)購(gòu)商品房設(shè)立抵押的，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記后，其預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)抵押權(quán)登記?！?/p>

綜觀判例與學(xué)說(shuō)對(duì)抵押權(quán)預(yù)告登記中權(quán)利保全效力的內(nèi)涵和登記權(quán)利人是否享有優(yōu)先受償權(quán)兩個(gè)問(wèn)題的探討，可以得出以下結(jié)論：

1.在權(quán)利保全效力的問(wèn)題上，“青浦支行案”的裁判立場(chǎng)與現(xiàn)行規(guī)范不同，更傾向于學(xué)說(shuō)上的“相對(duì)無(wú)效主義”。經(jīng)預(yù)告登記后，權(quán)利人的債權(quán)可以排除他人對(duì)標(biāo)的物的處分，預(yù)告登記具有對(duì)抗效力。此為學(xué)說(shuō)影響實(shí)踐的發(fā)展。

2.在登記權(quán)利人是否享有優(yōu)先受償權(quán)的問(wèn)題上，“青浦支行案”的判決理由發(fā)展出了學(xué)理上針對(duì)“預(yù)售商品房抵押權(quán)預(yù)告登記是否有優(yōu)先受償權(quán)”的兩種具有代表性的觀點(diǎn)。此為實(shí)踐推動(dòng)學(xué)說(shuō)的發(fā)展。

三、抵押權(quán)預(yù)告登記法律效力的展開

(一)權(quán)利保全效力

權(quán)利保全效力是指通過(guò)預(yù)告登記來(lái)保障請(qǐng)求權(quán)得以實(shí)現(xiàn)并發(fā)生期望的特定效果。預(yù)告登記最重要的效力在于擔(dān)保功能，即防止不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行再處分，使預(yù)告登記權(quán)利人之將來(lái)請(qǐng)求權(quán)陷入危險(xiǎn)。預(yù)告登記的權(quán)利保全效力源于順位效力，雖然我國(guó)現(xiàn)行規(guī)范未明文規(guī)定預(yù)告登記的順位效力，但在學(xué)說(shuō)上已經(jīng)成為共識(shí)。①(13)①參見程嘯：《論抵押權(quán)的預(yù)告登記》，載《中外法學(xué)》2017年第2期；王榮珍：《預(yù)購(gòu)商品房抵押預(yù)告登記的司法困境與出路》，載《土地法制科學(xué)》2017年第1期；常鵬翱：《預(yù)購(gòu)商品房抵押預(yù)告登記的法律效力》，載《法律科學(xué)》2016年第6期；楊惟欽：《〈物權(quán)法〉框架下預(yù)告登記制度之分析》，載《云南大學(xué)學(xué)報(bào)(法學(xué)版)》2013年第6期；黃素萍：《論物權(quán)法中的預(yù)告登記制度》，載《法治研究》2010年第2期；張艷：《預(yù)告登記的物權(quán)效力》，載《西南政法大學(xué)學(xué)報(bào)》2007年第6期。例如，常鵬翱認(rèn)為，通過(guò)登記來(lái)排列物權(quán)地位的制度就是順位，順位的前提是處分自由，基礎(chǔ)是登記。雖然抵押權(quán)預(yù)告登記后，因開發(fā)商和購(gòu)房人欠缺處分自由，不能在房屋上再為他人設(shè)立抵押權(quán)或辦理其他的預(yù)告登記，故順位保全效力沒有實(shí)效，但是在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)制已日漸完備的情況下，明確并強(qiáng)調(diào)預(yù)抵押登記保全順位的效力，至少能在觀念上有助于擴(kuò)張權(quán)利人的處分自由。筆者也認(rèn)同預(yù)告登記應(yīng)有順位保全的效力。因抵押權(quán)預(yù)告登記制度是一項(xiàng)旨在保證將來(lái)實(shí)現(xiàn)債權(quán)請(qǐng)求權(quán)而將債權(quán)物權(quán)化的制度，將來(lái)的物權(quán)變動(dòng)雖未發(fā)生，但在進(jìn)行預(yù)告登記之時(shí)即已具備公示效力。在物權(quán)法上，順位規(guī)則決定物權(quán)的實(shí)現(xiàn)順序，一般而言，一物上存有數(shù)個(gè)沖突的物權(quán)時(shí)，公示在前的物權(quán)具有優(yōu)勢(shì)地位。雖然根據(jù)《物權(quán)法》第187條的規(guī)定，抵押權(quán)登記后抵押權(quán)設(shè)立，但是該抵押權(quán)實(shí)質(zhì)上已于預(yù)告登記之時(shí)公示，當(dāng)該抵押權(quán)順位存在爭(zhēng)議時(shí)，排斥預(yù)告登記的順位效力是不合邏輯的。

本文認(rèn)為，抵押權(quán)預(yù)告登記的權(quán)利保全效力主要體現(xiàn)為保全權(quán)利人取得抵押權(quán)本登記的效力，但在優(yōu)先受償效力上則與此不同，預(yù)告登記并不具有抵押權(quán)本登記的效力。實(shí)際上，經(jīng)預(yù)告登記后的“抵押權(quán)”是一類期待權(quán)。王澤鑒認(rèn)為，惟因附條件或附期限法律行為所生之法律地位，可以構(gòu)成期待權(quán)。②(14)②參見王澤鑒：《民法學(xué)說(shuō)與判例研究(第1冊(cè))》，北京大學(xué)出版社2013年版，第156頁(yè)。王軼認(rèn)為期待權(quán)還包括履行期尚未屆至的債權(quán)、尚未登記的采登記要件的物權(quán)受讓人的法律地位等。③(15)③參見王軼：《期待權(quán)初探》，載《法律科學(xué)》1996年第4期，第54頁(yè)。申衛(wèi)星認(rèn)為，完整權(quán)利取得的先期階段為期待權(quán)，故與完整權(quán)利相比，期待權(quán)應(yīng)具有同一性質(zhì)。④(16)④參見申衛(wèi)星：《期待權(quán)的基本理論研究》，中國(guó)人民大學(xué)出版社2006年版，第111頁(yè)。事實(shí)上，作為夾在債權(quán)與物權(quán)之間的期待權(quán)，其本質(zhì)仍是債權(quán)性質(zhì)，但多少又具有了物權(quán)的屬性，如經(jīng)預(yù)告登記的債權(quán)的排他性、保留所有權(quán)買賣中買受人對(duì)物之所有權(quán)的預(yù)期利益等。就買賣合同中期待權(quán)的成立而言，應(yīng)有三個(gè)條件：(1)買賣合同已經(jīng)有效成立；(2)買受人已經(jīng)占有標(biāo)的物或者其享有的權(quán)利以某種手段已經(jīng)公示，因合同產(chǎn)生的債權(quán)已經(jīng)開始向物權(quán)性質(zhì)轉(zhuǎn)化；(3)當(dāng)事人的權(quán)利應(yīng)具有一定的確定性和獨(dú)立性，能夠以被轉(zhuǎn)讓、設(shè)定負(fù)擔(dān)等方式進(jìn)行處分。⑤(17)⑤參見高富平：《物權(quán)法專論》，北京大學(xué)出版社2007年版，第115頁(yè)。而在買賣合同中，最為典型的期待權(quán)體現(xiàn)在所有權(quán)保留買賣和不動(dòng)產(chǎn)買賣預(yù)告登記中，而抵押權(quán)預(yù)告登記也符合以上的三個(gè)條件，經(jīng)預(yù)告登記的抵押權(quán)為一種期待權(quán)。此期待權(quán)具有物權(quán)的屬性，對(duì)第三人有對(duì)抗效力，按抵押權(quán)預(yù)告登記之特性，其對(duì)抗的是與預(yù)告登記相抵觸的中間處分行為。

值得注意的是，《民法典》第406條修改了《物權(quán)法》第191條的規(guī)定：抵押期間抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。在《物權(quán)法》和《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》形成的規(guī)范體系下，債務(wù)人無(wú)法處分系爭(zhēng)標(biāo)的物，債務(wù)人處分標(biāo)的物之后，在登記簿上將遇到登記障礙，債務(wù)人的處分行為不發(fā)生物權(quán)效力。但是，若按《民法典》的相關(guān)規(guī)定，經(jīng)預(yù)告登記的抵押權(quán)，抵押人處分抵押財(cái)產(chǎn)不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，但經(jīng)本登記的抵押權(quán)，抵押人卻可以處分抵押財(cái)產(chǎn)。預(yù)告登記限制債務(wù)人的權(quán)利，尤其是對(duì)系爭(zhēng)標(biāo)的物的處分權(quán)，旨在于限制債務(wù)人處分其權(quán)利，以保障債權(quán)人將來(lái)實(shí)現(xiàn)其債權(quán)。而《物權(quán)法》第191條對(duì)抵押人處分抵押財(cái)產(chǎn)的限制，其目的也在于保障抵押權(quán)人將來(lái)實(shí)現(xiàn)其債權(quán)。此時(shí)出現(xiàn)的預(yù)告登記對(duì)債務(wù)人權(quán)利的限制大于本登記對(duì)債務(wù)人的限制的現(xiàn)象，是一個(gè)規(guī)范體系內(nèi)存在齟齬的問(wèn)題。抵押權(quán)預(yù)告登記的權(quán)利保全效力與房屋買賣合同預(yù)告登記權(quán)利保全效力的內(nèi)涵應(yīng)有所區(qū)別，負(fù)擔(dān)有抵押權(quán)的抵押財(cái)產(chǎn)仍可以流轉(zhuǎn)，抵押權(quán)可以跟隨抵押財(cái)產(chǎn)一并流轉(zhuǎn)，此時(shí)仍可以保障抵押權(quán)人的利益。同時(shí)，債務(wù)人可以通過(guò)流轉(zhuǎn)系爭(zhēng)標(biāo)的物取得對(duì)價(jià)，能夠提高債務(wù)人清償債務(wù)的能力，充分發(fā)揮物的使用價(jià)值，提高物的利用效率。與所有權(quán)的互斥性不同，在同一抵押財(cái)產(chǎn)上本身即可同時(shí)存在多個(gè)抵押權(quán)，且抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人的目的在于保障自身的債權(quán)得以清償，而不是為了取得系爭(zhēng)標(biāo)的物的所有權(quán)?！睹穹ǖ洹の餀?quán)編》第221條第1款“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”的規(guī)定，根據(jù)負(fù)有抵押權(quán)的標(biāo)的物的轉(zhuǎn)讓無(wú)須同意的修改精神，目前規(guī)定的文義需要作出限縮解釋：應(yīng)當(dāng)區(qū)分房屋買賣預(yù)告登記和其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)預(yù)告登記，第221條第1款的效力規(guī)定限于前者，而其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)預(yù)告登記，尤其是抵押權(quán)預(yù)告登記，若債務(wù)人處分系爭(zhēng)不動(dòng)產(chǎn)，一般不影響預(yù)告登記的效力，但債務(wù)人對(duì)標(biāo)的物的處分行為不得有害于抵押權(quán)的設(shè)立，與抵押權(quán)預(yù)告登記相沖突的中間處分行為無(wú)效。

因此，應(yīng)允許債務(wù)人處分標(biāo)的物，并且抵押權(quán)的預(yù)告登記可以對(duì)抗與預(yù)告登記相抵觸的中間處分行為。在《民法典》生效之后，《物權(quán)法》《擔(dān)保法》等單行法即失效，《物權(quán)法司法解釋(一)》的相關(guān)規(guī)定應(yīng)結(jié)合《民法典·物權(quán)編》的相關(guān)規(guī)定再作修改，放寬抵押權(quán)預(yù)告登記對(duì)債務(wù)人處分系爭(zhēng)標(biāo)的物的限制，并明確抵押權(quán)預(yù)告登記的對(duì)抗范圍。

(二)優(yōu)先受償效力

我國(guó)新建商品房普遍為預(yù)售交易，因預(yù)售的商品房尚未建成，無(wú)法辦理首次登記即產(chǎn)權(quán)登記，也就無(wú)法辦理抵押登記。當(dāng)購(gòu)房人需要貸款時(shí)，只有依據(jù)《物權(quán)法》第20條的規(guī)定辦理商品房抵押權(quán)預(yù)告登記才能獲得銀行貸款。按主流學(xué)說(shuō)的見解，抵押權(quán)預(yù)告登記沒有優(yōu)先受償效力，只有在抵押權(quán)設(shè)立登記后，抵押權(quán)人才能取得該房屋的優(yōu)先受償權(quán)。

如果承認(rèn)抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人享有優(yōu)先受償權(quán)，那么必然導(dǎo)致抵押權(quán)預(yù)告登記與正式抵押登記的混淆。然而，就預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的權(quán)利人而言，在符合抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)條件的情況下，是否有例外承認(rèn)其享有優(yōu)先受償權(quán)的可能？從“青浦支行案”的裁判摘要中可以看出，如果房屋已經(jīng)建成且產(chǎn)權(quán)已經(jīng)登記至借款人名下，抵押權(quán)設(shè)立登記事實(shí)上可以完成時(shí)，權(quán)利人有例外獲得優(yōu)先受償權(quán)的可能，而上述兩項(xiàng)登記未完成時(shí)，權(quán)利人不能獲得優(yōu)先受償權(quán)。根據(jù)此種例外情況，抵押權(quán)正式登記的條件客觀上已經(jīng)成就，預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人優(yōu)先受償權(quán)的產(chǎn)生，必須滿足抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)條件，若不具備客觀條件，預(yù)告登記僅具有權(quán)利保全等效力，不涉及優(yōu)先受償?shù)膯?wèn)題。但是，此種例外會(huì)導(dǎo)致抵押權(quán)預(yù)告登記與正式抵押登記無(wú)法區(qū)分，甚至違反物權(quán)法定原則。因?yàn)轭A(yù)告登記的登記對(duì)象為請(qǐng)求權(quán)，經(jīng)預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)僅享有物權(quán)效力。根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，唯經(jīng)設(shè)立登記的不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)享有優(yōu)先受償權(quán)，雖然抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的客觀條件已經(jīng)具備，但未完成法定的設(shè)立程序，仍不能改變其作為債權(quán)的本質(zhì)，因此抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人不享有優(yōu)先受償權(quán)。

那么，如果預(yù)購(gòu)的商品房已經(jīng)建成且房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)登記至借款人(購(gòu)房人)名下，抵押權(quán)設(shè)立登記在客觀上可以完成時(shí)，若有借款人(購(gòu)房人)不配合完成登記等導(dǎo)致本登記無(wú)法完成且預(yù)告登記權(quán)利人不存在過(guò)錯(cuò)的情形，應(yīng)如何保護(hù)預(yù)告登記權(quán)利人的利益？實(shí)務(wù)中有案例認(rèn)為，“抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人對(duì)預(yù)告登記無(wú)法轉(zhuǎn)為正式登記并不存在過(guò)錯(cuò)，故其享有優(yōu)先受償權(quán)”，①(18)①福建省福州市中級(jí)人民法院(2015)榕民終字第5965號(hào)民事判決書。該觀點(diǎn)有違物權(quán)法定原則，此處不再贅述。如果抵押人不配合辦理本登記，預(yù)告登記權(quán)利人可以申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，根據(jù)《民事訴訟法》第251條和第252條的規(guī)定，預(yù)告登記權(quán)利人可以通過(guò)申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行辦理本登記，此時(shí)預(yù)告登記權(quán)利人即為抵押權(quán)人，享有優(yōu)先受償權(quán)是必然的了。另外，因“法律不保護(hù)躺在權(quán)利上睡覺的人”，根據(jù)《物權(quán)法》第20條第2款的規(guī)定，能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效，預(yù)告登記權(quán)利人申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行的時(shí)間應(yīng)在本登記條件成就的三個(gè)月之內(nèi)。

四、結(jié)語(yǔ)

目前抵押權(quán)預(yù)告登記法律效力的相關(guān)立法比較原則，缺乏可操作性，因此，司法實(shí)務(wù)中常有“同案不同判”的現(xiàn)象出現(xiàn)，“青浦支行案”作為公報(bào)案例給法院提供了一個(gè)統(tǒng)一裁判的思路：抵押權(quán)預(yù)告登記效力不等于本登記的效力，但具有使登記權(quán)利人取得本登記的效力，抵押權(quán)預(yù)告登記是一種針對(duì)將來(lái)設(shè)定抵押權(quán)的保全行為，因登記該請(qǐng)求權(quán)具有排他效力，可以對(duì)抗與預(yù)告登記相抵觸的中間處分行為。預(yù)告登記制度雖然不能使權(quán)利人實(shí)際取得物權(quán)，但它擁有保障將來(lái)債權(quán)實(shí)現(xiàn)和保全權(quán)利順位等效力，應(yīng)區(qū)分房屋買賣合同中的預(yù)告登記和抵押權(quán)中的預(yù)告登記的效力區(qū)別。我國(guó)的預(yù)告登記制度主要應(yīng)用于商品房預(yù)售領(lǐng)域，此種交易模式非常具有本土特色，作為舶來(lái)品的預(yù)告登記制度能否與我國(guó)司法實(shí)務(wù)和物權(quán)法理論順利銜接，仍然是未來(lái)民法典需要努力的方向。另外，對(duì)無(wú)過(guò)錯(cuò)的抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人應(yīng)當(dāng)如何補(bǔ)償、抵押權(quán)預(yù)告登記與強(qiáng)制執(zhí)行措施的關(guān)系等問(wèn)題尚需理論與實(shí)務(wù)的進(jìn)一步探討。