淺析房地產(chǎn)企業(yè)的全面預算管理和內(nèi)部控制

李東旭

（山東鴻順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，山東 濟寧 272067）

引言

現(xiàn)階段，通過建設完善的全面預算管理機制，對房地產(chǎn)企業(yè)今后運營發(fā)展有著直接影響。在房地產(chǎn)企業(yè)運營發(fā)展過程中，全面預算管理在其中占據(jù)主要位置，受到企業(yè)管理層級的高度關注。隨著市場競爭的不斷加劇，房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠實現(xiàn)長遠發(fā)展，獲取理想的效益，在運營發(fā)展過程中，需要給予全面預算管理工作充分重視，結合現(xiàn)有問題，采取對應的優(yōu)化對策，加強管理體系建設，引導預算管理工作順利落到實處，在提升企業(yè)整體水平的同時，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定運行。

一、房地產(chǎn)全面預算管理概述

（一）房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理的主要內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理的重點關注內(nèi)容是論證企業(yè)戰(zhàn)略目標實現(xiàn)的可能性、可行性和風險提示功能。因此，明確企業(yè)的戰(zhàn)略目標是推行房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理的前提。企業(yè)的戰(zhàn)略目標可以通俗地理解為保證企業(yè)當前和今后更多的現(xiàn)金留存，控制好現(xiàn)金流，保證現(xiàn)金流的安全，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟效益的最大化。而全面預算管理則是實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標的手段。因此，從業(yè)務鏈的角度看，全面預算管理貫穿企業(yè)發(fā)展的未來規(guī)劃、理性決策、運營效率以及結果評價的整個流程，其內(nèi)容也覆蓋上述全部流程之中。

（二）全面預算管理在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中的重要作用

房地產(chǎn)企業(yè)具有資金高度密集、項目運營周期長、區(qū)域跨度廣、成本費用涉及面復雜等特點。在當前宏觀政策不斷收緊、房地產(chǎn)行業(yè)利潤空間逐步被壓縮的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)為了走出困境，必須充分發(fā)揮內(nèi)生動力，開展全面預算管理，建立行之有效的管控體系，將企業(yè)內(nèi)部的管理方式由籠統(tǒng)化、粗放型向精細化、集約型轉變。全面管控成本、利潤和投資，使企業(yè)按照全面預算管理的軌道，更加科學、合理地開展生產(chǎn)經(jīng)營活動，提升房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力。

二、房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理存在的問題

（一）預算目標與戰(zhàn)略目標相脫節(jié)

預算管理目標和企業(yè)戰(zhàn)略目標之間有著直接關聯(lián)，在房地產(chǎn)企業(yè)運營發(fā)展過程中，過于注重年度預算，忽略項目預算。當前，房地產(chǎn)企業(yè)只有較少的規(guī)范性預算管理標準，大部分企業(yè)在開展預算管理工作時，采用的方式過于滯后。項目預算編制過程中，一般利用運營規(guī)劃來進行，基礎單項預算、開發(fā)預算等，缺少綜合思考，導致企業(yè)戰(zhàn)略目標不能順利落實，和企業(yè)實際情況相脫節(jié)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理的實施難度大

房地產(chǎn)企業(yè)的主要業(yè)務是房地產(chǎn)項目的開發(fā)。房地產(chǎn)企業(yè)的運作，從前期的投資預算、項目拿地、建設、物業(yè)和資產(chǎn)運營等等都有涉及預算管理。房地產(chǎn)項目的建設周期長，后續(xù)服務時間長，要對整個項目進行全面預算的難度較大。房地產(chǎn)項目全面預算涉及銷售成本、建安成本等多方面，而項目預算周期年度較長，也導致了房地產(chǎn)企業(yè)項目部與集團總部的預算管理存在不匹配的問題。在諸多問題困擾下，企業(yè)在實施全面預算的時候難度較大。

（三）缺乏完善的考核獎懲機制

全面預算不僅僅是預算的制定，也包含對預算的執(zhí)行。多數(shù)企業(yè)沒有建立合理的考核機制，對于員工在工作中的效率無法得到很好的反饋。由于員工對預算管理的認知不透徹，在工作中缺乏主動性和積極性，同時企業(yè)也缺乏合理的獎懲機制，對于優(yōu)秀員工缺少及時獎勵，對于不盡職的員工也沒有處罰措施，從而使員工缺乏工作的熱情和責任感。

（四）缺乏完整的全面預算體系和管理制度

目前，許多房地產(chǎn)企業(yè)預算還是松懈的、粗放的管理模式，管理者規(guī)劃的經(jīng)營目標與基層的具體實施缺乏緊密的聯(lián)系，管理理念不能有效地上傳下達。究其根本，就是沒有建立一個強有力的全面預算體系和完善的管理制度。在實際操作中，由于房地產(chǎn)企業(yè)自身的復雜性，致使其預算的數(shù)據(jù)信息量大、來源廣泛。在當前的預算管理中，僅僅由財務部門負責獲取數(shù)據(jù)，沒有完善的管理制度對各環(huán)節(jié)資源整合做出規(guī)定，勢必造成信息提供不全面、數(shù)據(jù)有偏差的問題，使預算結果難以發(fā)揮及時性、全面性和有效性的特點，無法實現(xiàn)預算管理的指導作用。在預算體系和管理制度不健全的情況下，企業(yè)經(jīng)營長遠目標的實現(xiàn)就更無從談起。

三、內(nèi)部控制措施

（一）樹立正確的全面預算管理理念

房地產(chǎn)企業(yè)要實施有效的全面預算管理，企業(yè)管理者需要認識到全面預算管理的重要作用，要樹立正確、科學的管理理念。首先，需要明確企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標，全面預算的編制要以企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標為根本出發(fā)點。其次，要明確各部門的職責分工，使之前相互獨立的專業(yè)部門，從企業(yè)全局的角度考慮問題，平衡各部門的計劃和內(nèi)容，使全體員工都能了解到本部門、本崗位在全局中所處的地位和作用。最后，要加強部門間合作，各部門增進溝通協(xié)同，使業(yè)務數(shù)據(jù)相互銜接，工作步伐協(xié)調一致。同時，企業(yè)可以建立全面預算領導小組，領導直接督辦負責，并注重員工的參與程度，建立有效的績效考核制度，激發(fā)員工對全面預算管理工作的熱情，促進預算工作的制度化、規(guī)范化和常態(tài)化。

（二）加強預算編制管理

房地產(chǎn)企業(yè)可以利用全面預算管理系統(tǒng)，及時獲取來源于各個子公司提供的預算信息，并且不會受到時間、地域等因素的影響。并且，通過應用全面預算管理系統(tǒng)，能夠實現(xiàn)企業(yè)運營信息的采集和整合，給企業(yè)發(fā)展決策制定提供精準的數(shù)據(jù)，有效地緩解相關工作強度，實現(xiàn)工作效率和水平的提高。預算編制作為預算管理中的一部分，預算編制質量將會直接影響預算執(zhí)行結果。因此，在進行預算編制過程中，需要結合房地產(chǎn)企業(yè)實際情況，優(yōu)化預算編制方式，采用零基預算、滾動預算等，保證預算編制結果和企業(yè)實際發(fā)展情況相符合，不會出現(xiàn)偏差現(xiàn)象。在預算編制的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)也可以結合自身特點，把追求效益最大化當作核心，采用把效益當作主體的管理方式，預算編制也需要把效益當作重點。通過這種方式，便于企業(yè)實施管理，對企業(yè)運營情況加以檢測，及時掌握運營發(fā)展狀況，利用更多精力和時間對企業(yè)戰(zhàn)略進行實施，實現(xiàn)全局把控。

（三）提高預算執(zhí)行力

預算編制要秉著公正、公開標準，房地產(chǎn)企業(yè)中的相應工作人員在實際工作期間，對全面預算體系核進行應用目在于提升企業(yè)管理效率，確保各項預算目標都能夠得到落實，同時，要對各項具體工作職責和內(nèi)容加以確定。房地產(chǎn)企業(yè)要提升對全面預算管理流程的重視，在進行業(yè)務處理時，要確保工作開展的科學性，保證房地產(chǎn)企業(yè)預算能夠滿足企業(yè)的具體運營情況。預算執(zhí)行期間，應依據(jù)具體情況建立預算考核體系，依據(jù)最終的考核結果，給企業(yè)中工作人員一定激勵。預算執(zhí)行期間，應提高對預算監(jiān)管工作內(nèi)容的重視，要及時明確具體問題的所在，采取相應的措施對問題進行處理，避免出現(xiàn)不必要的問題，以免對房地產(chǎn)企業(yè)的日后發(fā)展造成更加嚴重的不良影響。

（四）規(guī)范全面預算考核評價機制

在房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理中，預算考核評價機制是重要的組成部分，關系到全面預算管理能否有效實施，通過對預算執(zhí)行結果進行考核，有助于強化預算的剛性，有助于提高各級人員對預算管理工作的重視程度，從而保障全面預算管理的成功實施。在設定公司考核規(guī)則時，要充分考慮企業(yè)管控的具體要求，明確各部門職責，將公司目標分解到各部門、各員工，提出量化要求，并確?？刹僮餍?。同時，建立健全的獎懲制度，將預算實際執(zhí)行情況與員工工資獎金掛鉤，增強全體員工的預算責任意識，從而強化全面預算管理的合力。

（五）建立完善的企業(yè)財務內(nèi)控制度

企業(yè)內(nèi)部要建立完善的財務內(nèi)控制度，加強財務預警體系建設，為開展財務內(nèi)控工作保駕護航。首先借助完善的預警體系，對企業(yè)內(nèi)可能發(fā)生的資金風險及早作出預警提示，如果可以，盡量把風險扼殺在萌芽狀態(tài)。其次，建立相應的財務監(jiān)督機制。對于財務管理的標準和流程出現(xiàn)的一切違規(guī)行為，都應標有相應的處理措施，通過財務監(jiān)督機制對這些問題進行反饋，并促使這些問題在內(nèi)部控制管理中得到有效解決。最后，加強企業(yè)成本管理，通過對企業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)管理、核算、預算的整合處理，切實推進成本管理，嚴格把控企業(yè)收支情況，形成企業(yè)成本控制的最優(yōu)化選擇。

結語

總之，在全面預算管理模式的作用下，不但可以有效提高房地產(chǎn)企業(yè)財務管理水平，同時還能給企業(yè)創(chuàng)造更好效益，實現(xiàn)企業(yè)現(xiàn)有資源的高效利用。從當前房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理執(zhí)行狀況來說，依舊會存在諸多問題。要想將全面預算管理作用充分發(fā)揮，企業(yè)可以結合不同的問題，采取對應的處理對策，在給房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理工作順利落實提供條件的同時，提升企業(yè)整體管理水平，給我國房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展奠定良好基礎。