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    關(guān)于房產(chǎn)測量的作用與方法探討

    2020-12-07 18:24:26閆愛香
    魅力中國 2020年11期
    關(guān)鍵詞:房屋測繪觀測

    閆愛香

    (河南省鶴壁市房地產(chǎn)測繪隊,河南 鶴壁 458030)

    一、房產(chǎn)測量的作用

    我們平時所有的房地產(chǎn)測繪其實是兩種不同的專業(yè)相結(jié)合的工作,包括房地產(chǎn)管理和測繪技術(shù)。房地產(chǎn)的測量工作關(guān)系著房屋的面積,房屋的產(chǎn)別等這些被記錄到房產(chǎn)證中的事項,他們具有一定的法律效力。而房產(chǎn)證又是房屋的權(quán)屬證明,它具有法律,稅收,城鎮(zhèn)規(guī)劃等基本功能,主要可以從以下幾個方面表現(xiàn):(1)管理方面,為了有效的進行城市規(guī)劃管理,城市的房地產(chǎn)管理部門以及規(guī)劃部門必須要詳細的了解和計量房地產(chǎn)的歸屬,面積,數(shù)量,形狀等這些基本信息。只有這樣才能更好的進行城市的規(guī)劃和管理工作。房地產(chǎn)測量數(shù)據(jù)也是城市開發(fā)管理的理論基礎(chǔ)。(2)經(jīng)濟管理,房地產(chǎn)測繪可以為相關(guān)部門提供許多真實可靠的數(shù)據(jù),有利于管理者及時的了解城鎮(zhèn)房屋以及土地的變化情況,建立相關(guān)的檔案信息,也為開展房地產(chǎn)的建設(shè)工作提供理論基礎(chǔ),房產(chǎn)測量還可以為國家的土地分類,稅收提供依據(jù),保證相關(guān)者及時足額納稅。(3)法律方面,房產(chǎn)圖就是指房產(chǎn)證上的附圖,它具有一定的法律效力,是進行產(chǎn)權(quán)清理,登記過戶的重要依據(jù),也是加強我國房地產(chǎn)管理,保障房屋所有者的合法權(quán)益加強社會主義法律管理的依據(jù)。通過我們對房產(chǎn)測繪的簡單概述不難發(fā)現(xiàn),房產(chǎn)測繪是對房屋所有者的法律保護也是國家安全穩(wěn)定的后盾。保證房產(chǎn)測量的準(zhǔn)確性與連續(xù)性是我國房地產(chǎn)管理的需要也是經(jīng)濟發(fā)展的必然結(jié)果。

    二、房產(chǎn)圖測繪與地籍圖、地形圖測繪的比較

    房產(chǎn)圖是房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理的重要資料?!斗慨a(chǎn)測量規(guī)范》有這樣的簡述“:按房產(chǎn)管理的需要可分為房產(chǎn)分幅平面圖、房產(chǎn)分丘平面圖和房屋分戶平面圖?!狈慨a(chǎn)分幅圖是全面反映房屋及其用地的位置和權(quán)屬等狀況的基本圖,是測繪分丘圖和分戶圖的基礎(chǔ)資料,它反映房屋的位置關(guān)系、建筑圖圖形、行政境界、權(quán)利種類、房屋式樣、房屋結(jié)構(gòu)、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、坐落、層次、街道門牌、河流地類等,并以產(chǎn)權(quán)宗地位置為單位編立丘號;分丘圖是分幅圖的局部圖,是繪制房屋產(chǎn)權(quán)證附圖的基本圖。它著重表示房屋權(quán)界線、界址點點號、挑廊、陽臺、建成年份、用地面積、建筑面積、墻體歸屬和四至關(guān)系等各項房地產(chǎn)要素;分戶圖是以一戶產(chǎn)權(quán)人為單位,表示房屋權(quán)屬范圍的細部圖,也是專供房地產(chǎn)登記機關(guān)發(fā)證發(fā)給產(chǎn)權(quán)人的一種權(quán)證附圖,它詳細標(biāo)繪權(quán)利主體所在哪一層、哪一單位、哪一套,并用紅線彩繪其權(quán)利范圍。

    通過如上的分析,房產(chǎn)圖的特點也就顯而易見。房產(chǎn)圖是平面圖,只要求平面位置準(zhǔn)確,不表示高程,不繪等高線;(1)房產(chǎn)圖對房屋及與房屋、房產(chǎn)有關(guān)的要素,要求比其他圖形要詳細的多,不單要表示結(jié)構(gòu)、性質(zhì),還要表示出層次、用途及建成年份等;(2)房產(chǎn)圖對房屋及房屋的權(quán)界線和用地界線等要求特別認真,精度要求比較高,圖上主要地物點的點位中誤差不超過圖上±0.5mm,次要地物點的點位中誤差不超過圖上±0.5mm;(3)房產(chǎn)圖的主要內(nèi)容應(yīng)包括:測量控制點、界址點、房屋權(quán)利界線、用地界線、附屬設(shè)施、圍護物、產(chǎn)別、結(jié)構(gòu)、用途、用地分類、建筑面積、用地面積、房產(chǎn)編號以及各種名稱和數(shù)字注記等;(4)為了能清楚的表示出所需內(nèi)容,房產(chǎn)圖的比例尺均為大比例尺,一般為1:1000、1:500甚至更大比例尺(比例尺的大小主要根據(jù)測區(qū)內(nèi)房屋的稠密程度而定);(5)房產(chǎn)圖的變化較快,除了城鎮(zhèn)新建筑的不斷發(fā)展和擴大外,其間城區(qū)的房屋及土地使用情況也在不斷變化,例如房屋發(fā)生買賣、交換、繼承、新建、拆除等,這些變更對房產(chǎn)圖來講就是變化,都要及時修改補測,以不斷完善其使用價值。

    三、GPS在房產(chǎn)基礎(chǔ)測繪中的應(yīng)用

    目前,GPS已普遍用于建立房產(chǎn)平面控制網(wǎng),同時也用于碎部要素測量。GPS 在房產(chǎn)控制測量方面的應(yīng)用與它在大地控制測量相差不多,主要原理都是采用載波相位測量相對位置。房產(chǎn)碎部測量的定位精度要求比較低,但要求高效率。目前常用的GPS測量作業(yè)模式都可用于房產(chǎn)測量,大致可以分為以下幾種:

    (一)經(jīng)典靜態(tài)相對定位

    這種觀測方法要求將兩臺以上的接收機,并將接收機在一條或數(shù)條基線的兩個端點上分別安置,觀測的衛(wèi)星需要4顆以上。這種方法可以將所有已經(jīng)觀測的基線組成封閉的圖形,這樣有利于外業(yè)檢核,在一定程度上保障成果的可靠性。這種方法還有另外一個優(yōu)點,它通過平差來進一步提高定位的精度。所以,這樣的觀測方法適合首級房產(chǎn)平面控制網(wǎng)的建立。

    (二)快速靜態(tài)定位

    這種觀測方式用于相應(yīng)等級房產(chǎn)平面控制網(wǎng)的建立、加密及界址點測定等等。測量區(qū)域的中部是安置基準(zhǔn)站的最佳的位置,并在基準(zhǔn)站安置一臺接收機連續(xù)跟蹤視野中可以看見的衛(wèi)星,而另一臺接收機則開始流動設(shè)站,依次在各個站點觀測制定好的時間。快速靜態(tài)定位要求觀測時段內(nèi)應(yīng)該對5顆以上的衛(wèi)星進行觀測,而且每個流動點與基準(zhǔn)點的距離不能超過20千米。當(dāng)流動站上的接受機在轉(zhuǎn)移的時候,不需要保持對衛(wèi)星的連續(xù)跟蹤,可以關(guān)閉電源。

    (三)準(zhǔn)動態(tài)定位

    這種觀測方式適用于開闊地區(qū)的房產(chǎn)平面控制網(wǎng)加密和碎部測量等。與快速靜態(tài)定位一樣,也是在觀測區(qū)選一個基準(zhǔn)點,安置接收機連續(xù)跟蹤所有可以看見的衛(wèi)星,在對所測衛(wèi)星保持跟蹤的情況下,依次對其進行觀測,測得基線中誤差約為1到2cm。和快速靜態(tài)定位不同的是,在測量的過程中,它要求接收機不能對跟蹤的衛(wèi)星失去鎖定,否則就要在失去鎖定的流動點上,把觀測的時間延長一到兩分鐘。

    四、房產(chǎn)測繪風(fēng)險的規(guī)避方法

    (一)強化測繪人員風(fēng)險意識

    防范房產(chǎn)測繪風(fēng)險的首要問題是轉(zhuǎn)變首先轉(zhuǎn)變測繪人員的思想觀念,樹立依法測繪的思想,強化風(fēng)險意識,充分認識到測繪風(fēng)險是關(guān)系到測繪單位生存發(fā)展和自身利益的重大問題,從而自覺防范和控制風(fēng)險發(fā)生,并在制度中加以規(guī)定和落實。其次加強從業(yè)人員的技能培訓(xùn)及職業(yè)道德教育。

    (二)要建立標(biāo)準(zhǔn)化的工作流程和完善的質(zhì)量檢查體系

    用標(biāo)準(zhǔn)化工作流程規(guī)范外業(yè)操作,用完善的質(zhì)量檢查體系杜絕內(nèi)業(yè)計算可能產(chǎn)生的錯誤。例如:一是統(tǒng)一外業(yè)草圖的規(guī)格和必須體現(xiàn)的內(nèi)容,統(tǒng)一丈量的方法和精度,統(tǒng)一多余數(shù)據(jù)觀測的最低要求。二是對內(nèi)業(yè)計算過程可以實行計算人員自檢,作業(yè)組內(nèi)部互檢,單位專職質(zhì)檢人員檢查的三級質(zhì)量檢查制度,并且要求計算人員一幢為單位詳細填寫測繪報告。

    (三)要完善房產(chǎn)測繪市場管理,強化社會監(jiān)督

    在簽訂委托協(xié)議時,應(yīng)首先要求委托方提供真實可靠的資料,并由委托方蓋章確認,并且明確雙方的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任及爭議解決方式,還應(yīng)約定防范和化解風(fēng)險的具體條款。把測繪差錯控制在產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證之前,有效地防范和控制測繪錯誤既成事實后才被發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險和由此所造成的損失。

    (四)要制定適用于本地區(qū)的實施細則或作業(yè)規(guī)范

    從業(yè)人員只有用同一把“尺子”去度量,才不會出現(xiàn)同一城市不同的房產(chǎn)測繪單位、同一房產(chǎn)測繪單位不同的從業(yè)人員之間不統(tǒng)一的情況。動態(tài)更新機制是房產(chǎn)測繪單位適應(yīng)不斷變化的市場和不斷更新的建筑花樣的有力武器。地方政府要根據(jù)《房產(chǎn)測繪管理辦法》及《房產(chǎn)測量規(guī)范》制定出符合地方實際的房產(chǎn)測繪實施細則,對歷史遺留問題,制定出符合現(xiàn)實要求的辦法,明確重點難點問題。

    結(jié)語:

    房產(chǎn)圖與房屋產(chǎn)權(quán)管理有非常密切的關(guān)系,為開發(fā)商征收稅費提供了依據(jù),為城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)提供測量資料。房產(chǎn)圖與地籍圖相同,都是通過控制點測繪,他們的區(qū)別就是服務(wù)對象不同,這也使得它們的內(nèi)容不同。在科技發(fā)達、信息技術(shù)快速發(fā)展的今天,用科學(xué)技術(shù)來處理屬性數(shù)據(jù)已經(jīng)變簡單的工作,房產(chǎn)測量的作用與方法也變得越發(fā)便利,隨著時間的不斷推移,對它們的研究會一直處于更新狀態(tài)中。

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