淺談市場(chǎng)比較法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用

陳東

棗莊信力土地房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 山東棗莊 277100

1 市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)

市場(chǎng)比較法，是以經(jīng)濟(jì)學(xué)的原理為理論依據(jù)。在目前的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系下，經(jīng)濟(jì)主體行為大多遵循這個(gè)原則，希望能夠得到最大化效益，購(gòu)買(mǎi)商品的行為是為了獲得效用需求，如果市場(chǎng)上出現(xiàn)相同效用的商品，二者就能夠相互進(jìn)行替代，但價(jià)格又出現(xiàn)差異，使購(gòu)買(mǎi)者往往更加青睞于價(jià)格低的一方；如果商品價(jià)格一致，但效用不同時(shí)，購(gòu)買(mǎi)者更希望購(gòu)買(mǎi)效用更大的一方。因此，市場(chǎng)這種競(jìng)爭(zhēng)與供求機(jī)制相互作用的情況下，效用相同的商品能夠相互替代，這樣會(huì)使經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中效用相同的兩件商品能夠產(chǎn)生一致的市場(chǎng)價(jià)格。如果將此替代原理應(yīng)用到我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中，具體表現(xiàn)為價(jià)格條件相似，效用相仿的產(chǎn)品能夠相互練習(xí)，價(jià)格趨于一致，所以對(duì)市場(chǎng)價(jià)值的對(duì)象進(jìn)行評(píng)估，一般是由短時(shí)間內(nèi)出售的相似商品的價(jià)格來(lái)左右的。換句話(huà)說(shuō)，選擇和評(píng)估對(duì)象相同類(lèi)型的商品能夠?qū)灰讓?shí)例價(jià)格進(jìn)行替代，并且對(duì)房地產(chǎn)可能出現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行推算，這也就是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中市場(chǎng)比較法的思路由來(lái)[1]。

2 市場(chǎng)比較法的原理

市場(chǎng)比較法是國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)上認(rèn)可的應(yīng)用最廣泛，也是目前最易于接受且最有效的評(píng)估方法。市場(chǎng)比較法是指將待估房地產(chǎn)與在評(píng)估時(shí)點(diǎn)附近發(fā)生了交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)選取的類(lèi)似房地產(chǎn)的成交價(jià)格進(jìn)行一定的系數(shù)修正來(lái)求得待估房地產(chǎn)價(jià)格的方法。由于影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素眾多，如：待估房地產(chǎn)類(lèi)型、所在區(qū)域、現(xiàn)存狀況及其他因素等，市場(chǎng)比較法即是通過(guò)對(duì)選取的參照案例中，對(duì)應(yīng)的因素進(jìn)行修正得到待估房地產(chǎn)的評(píng)評(píng)估值。由于市場(chǎng)比較法可操作性高，只要選取的參考實(shí)例真實(shí)可靠，就很容易能夠得到令人滿(mǎn)意的評(píng)評(píng)估值。

3 提升房地產(chǎn)評(píng)估應(yīng)用的策略

3.1 政府應(yīng)加大力度健全房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制建設(shè)

為了使我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)得到進(jìn)一步發(fā)展和完善，避免市場(chǎng)出現(xiàn)價(jià)格虛高等問(wèn)題，政府應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，建立健全市場(chǎng)預(yù)警機(jī)制，完善信息披露制度，對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行判斷和監(jiān)測(cè)，讓開(kāi)發(fā)商能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)進(jìn)行理性投資，對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行正確指導(dǎo)，防止我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)，讓房地產(chǎn)行業(yè)獲得更為廣闊的發(fā)展空間。而且要根據(jù)我國(guó)實(shí)際情況，采取有針對(duì)性地評(píng)估理念，緊跟時(shí)代發(fā)展步伐，創(chuàng)新評(píng)估機(jī)制，使房地產(chǎn)評(píng)估能夠與我國(guó)接軌[2]。

3.2 強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)交易信息流暢傳播

在目前為了切實(shí)的做好房地產(chǎn)的市場(chǎng)評(píng)估工作，需要建立健全交易信息交流平臺(tái)。如今是大數(shù)據(jù)時(shí)代，評(píng)估機(jī)構(gòu)特別需要相應(yīng)的資料和信息，但是，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)過(guò)于龐大，建立信息交流平臺(tái)需要添加各種各樣的交易信息，要保障信息實(shí)現(xiàn)即時(shí)性、透明性和公開(kāi)性。只有這樣才能夠一方面促使相關(guān)評(píng)估工作人員在信息資料收集過(guò)程當(dāng)中不用過(guò)多勞累，另一方面也保障了信息資料適用性和可信性。其次，通過(guò)構(gòu)建市場(chǎng)交易信息平臺(tái)也能夠有利于同行人員、委托人、社會(huì)工作人員監(jiān)督，有效的避免在房產(chǎn)評(píng)估的過(guò)程當(dāng)中出現(xiàn)回扣違規(guī)情況發(fā)生，有效的杜絕不正當(dāng)評(píng)估的問(wèn)題。

3.3 政府部門(mén)加強(qiáng)協(xié)作以及統(tǒng)一化管理

在目前的房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)當(dāng)中，還特別容易出現(xiàn)亂交亂收費(fèi)用的情況，或者是各種各樣的不規(guī)范的操作屢屢發(fā)生，這就是由于我國(guó)目前還是缺乏相對(duì)完善以及健全的房地產(chǎn)評(píng)估管理制度導(dǎo)致。在相應(yīng)管理制度沒(méi)有得到完善以前，這就需要主管部門(mén)、政府相關(guān)部門(mén)以及評(píng)估行業(yè)專(zhuān)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)揮重要的作用，特別應(yīng)當(dāng)針對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行徹底、全面、逐一的審查，需要針對(duì)評(píng)估單位人員編制、單位資金、業(yè)績(jī)水平、評(píng)估實(shí)力等等諸多方面進(jìn)行全面的核實(shí)，針對(duì)于某些不能夠符合相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)和資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)要求其停業(yè)進(jìn)行整改。對(duì)于情節(jié)較輕的，可以降低其評(píng)估資質(zhì)。對(duì)于情節(jié)較為嚴(yán)重的或者是規(guī)定其整改沒(méi)有整改，則應(yīng)當(dāng)取消評(píng)估資格或者吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。除此之外，對(duì)于優(yōu)秀的評(píng)估機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)給予一定的獎(jiǎng)賞，可以頒發(fā)榮譽(yù)證書(shū)，這樣就可以促使優(yōu)秀的企業(yè)和相應(yīng)的評(píng)估人員更積極主動(dòng)的參與工作，實(shí)現(xiàn)發(fā)展和進(jìn)步，促使評(píng)估行業(yè)健康穩(wěn)定及可持續(xù)的發(fā)展。除此之外，對(duì)于當(dāng)前各大主管部門(mén)來(lái)講，還應(yīng)當(dāng)聯(lián)合出臺(tái)相應(yīng)的規(guī)定，對(duì)于評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及管理制度加以統(tǒng)一，這樣才能夠有效的避免由于客戶(hù)不熟悉相關(guān)的規(guī)則而奔走于評(píng)估機(jī)構(gòu)和主管部門(mén)之間的問(wèn)題，促使工作效率得到提高[3]。

3.4 提高評(píng)估人員的職業(yè)素養(yǎng)和道德操守，加強(qiáng)整體隊(duì)伍實(shí)力建設(shè)

再詳實(shí)的消息資料如果沒(méi)有被運(yùn)用和分析的透徹、詳細(xì)，也不會(huì)評(píng)估出在這一試點(diǎn)最適合準(zhǔn)確的評(píng)評(píng)估值。提高評(píng)估人員的職業(yè)素養(yǎng)、道德操守、職業(yè)水準(zhǔn)和經(jīng)驗(yàn)技能是內(nèi)部改變行業(yè)現(xiàn)狀的首要任務(wù)。評(píng)估機(jī)構(gòu)和協(xié)會(huì)應(yīng)積極舉辦各類(lèi)房地產(chǎn)評(píng)估的講座，可由經(jīng)驗(yàn)豐富的資深評(píng)估師們面授多年來(lái)的工作心得，行業(yè)新人也可提出實(shí)踐中的諸多問(wèn)題，集思廣益，如此豐富自己增長(zhǎng)見(jiàn)識(shí)，短時(shí)間內(nèi)汲取額外的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展日漸加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化也風(fēng)云起伏，評(píng)估人員應(yīng)時(shí)刻把握市場(chǎng)的變化脈搏，開(kāi)拓思路、與時(shí)俱進(jìn)，不斷積累經(jīng)驗(yàn)，積極總結(jié)。同時(shí)也要關(guān)注國(guó)外房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)評(píng)估方法的運(yùn)用方式和理念，取長(zhǎng)補(bǔ)短，在市場(chǎng)運(yùn)用的過(guò)程中進(jìn)行巧妙變通[4]。

4 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，在目前的房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估的過(guò)程之中市場(chǎng)比較法具備重要的作用，能夠發(fā)揮良好的應(yīng)用效果，應(yīng)當(dāng)?shù)玫綇V泛的推廣和應(yīng)用，在應(yīng)用過(guò)程之中，為了避免問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)要求提升評(píng)估人員職業(yè)素養(yǎng)以及道德操守、政府部門(mén)加強(qiáng)協(xié)作以及統(tǒng)一化管理以及要強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)交易信息流暢傳播。