房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的工程管理分析

崔冠中

青島城發(fā)建設(shè)投資有限公司 山東青島 266000

房地產(chǎn)工程管理是一項復(fù)雜而又專業(yè)的問題，現(xiàn)階段管理期間尚存在一定的問題，不同房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合自身實際情況，不斷總結(jié)管理中存在的問題，并加強全過程管理與全員管理，善于運用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)，保證項目管理效果。

1 房地產(chǎn)工程管理存在的問題

1.1 項目施工準(zhǔn)備工作不全面

常言道“工欲善其事，必先利其器”，房地產(chǎn)項目的開發(fā)與建設(shè)需要面對的問題較多，工程開展前期的準(zhǔn)備工作是否充分會直接影響后續(xù)施工進度、施工質(zhì)量以及施工安全。部分房地產(chǎn)企業(yè)在項目建設(shè)前期沒有派遣專人深入擬建工程區(qū)域，對其周邊交通、現(xiàn)有建筑、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、人員流動等進行全面調(diào)查與評估。部分房地產(chǎn)企業(yè)與施工單位之間交接不徹底，過度重視施工進展，可能因為相關(guān)材料準(zhǔn)備不充分、施工設(shè)備不到位等造成施工中斷，引起經(jīng)濟損失[1]。

1.2 工程建設(shè)缺乏精細(xì)化管理

房地產(chǎn)工程建設(shè)具有施工周期長、工程規(guī)模大、施工工種多等特點，這些特點直接決定了工程建設(shè)過程需要大量人力、物力、財力資源的投入做支撐，而這些都將成為工程管理的主要內(nèi)容。從人員方面來看，工程建設(shè)所雇傭的人員大多屬于臨時工，且技能水平參差不齊，給培訓(xùn)工作和管理工作都帶來了困難。在新時期市場經(jīng)濟發(fā)展模式下，房地產(chǎn)企業(yè)對于工程管理精細(xì)化的要求不斷提高，但就目前的實際情況來看，卻并未達到這一要求。

1.3 房地產(chǎn)企業(yè)成本控制不理想

成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)工程開發(fā)項目的重點工作，決定著整個工程的實際價值?，F(xiàn)在有很多的房地產(chǎn)企業(yè)只是注重滿足人們的審美需求，對房地產(chǎn)項目的成本控制缺少關(guān)注，導(dǎo)致很多的房地產(chǎn)項目市場價過高，很難滿足人們的實際需求。控制不好項目的成本就會導(dǎo)致工程計劃很難實施，給公司帶來很多經(jīng)濟損失[2]。

2 改善房地產(chǎn)工程管理的有效對策

2.1 健全和完善工程管理制度

健全和完善工程管理制度是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的建筑工程管理工作的首要工作，也是全面提升工程管理水平及管理效率的關(guān)鍵工作。①全面提升工程管理人員的管理意識及管理能力；②充分了解建筑工程項目管理人員的專業(yè)水平，深入結(jié)合工程實際情況制定符合企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的工程管理制度；③不斷積極學(xué)習(xí)先進的工程管理制度，不斷深入施工現(xiàn)場了解現(xiàn)場管理的實際情況，及時對前期制定的工程管理制度進行健全和完善；④將工程管理制度全面落實到施工現(xiàn)場，首先要將工程管理責(zé)任落實到個人，然后嚴(yán)格要求每一位施工人員自覺遵守工程管理制度，對違反施工標(biāo)準(zhǔn)、管理制度的人員進行嚴(yán)格批評。

2.2 加強房地產(chǎn)項目開發(fā)前的策劃管理

有效改善房地產(chǎn)項目工程管理的第一步就是加強對項目開發(fā)前的策劃管理，將項目的各個施工階段的計劃具體化，全面優(yōu)化工程策劃，讓后面的計劃和施工能夠有效開展，促進工程中各個環(huán)節(jié)的順利進行。首先，在策劃前應(yīng)該針對市場進行詳細(xì)調(diào)研，充分掌握市場的相關(guān)信息，對性能、成本、安全和質(zhì)量等進行詳細(xì)分析，有效控制風(fēng)險；之后在策劃時，應(yīng)該充分考慮各種因素，將項目的實際情況與市場調(diào)研結(jié)果相結(jié)合，保證計劃的有效性和可實施性；最后進行項目的整體設(shè)計，應(yīng)該將預(yù)算與策劃相結(jié)合，確保數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確度，各個相關(guān)的部門應(yīng)該及時溝通，將整個項目的施工風(fēng)險降到最低，只有將策劃的流程和管理制度具體化，全面控制策劃中的不定量因素，才能有效保證后期的施工進度和工程質(zhì)量[3]。

2.3 實行全過程精細(xì)化管理

工程管理部門應(yīng)以項目公司為基準(zhǔn)，推動工程管理職能的有效前置，建立完善的運營管理體系，基于項目前期計劃完成月度工作計劃的編制工作，并將其上報至運營管理中心進行備案，由運營管理中心在每月召開的工作會議上針對各項目部門的工作計劃實施情況進行總結(jié)評價、給出指導(dǎo)方案。以項目施工過程為核心，需圍繞以下五個層面實行精細(xì)化管理：①質(zhì)量管理，建立集項目經(jīng)理、總工程師、施工管理人員、技術(shù)主管等于一體的質(zhì)量組織管理體系，圍繞施工前期、設(shè)計階段、施工階段設(shè)置具體的管理目標(biāo)，加強對施工環(huán)節(jié)的技術(shù)指導(dǎo)與材料設(shè)備把關(guān)，基于樣板引路制度強化施工過程控制，做好各工序間的質(zhì)量檢驗與交接；②成本管理，建立集項目經(jīng)理、副經(jīng)理、成本部、工程部等部門于一體的成本權(quán)限管理體系，著重加強對設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證、工程款支付等環(huán)節(jié)的成本管理；③進度管理，需結(jié)合項目各分項內(nèi)容設(shè)計工期目標(biāo)，完善整體進度控制圖的編制工作；④安全管理，基于安全文明施工標(biāo)準(zhǔn)落實安全管理責(zé)任，采用定期與不定期相結(jié)合的方式開展安全生產(chǎn)檢查行動，保障及時發(fā)現(xiàn)問題并督促施工方落實整改，確保施工的安全進行；⑤環(huán)保管理，基于當(dāng)?shù)丨h(huán)保規(guī)定嚴(yán)格落實施工噪聲、污染的管理，加強施工人員的環(huán)保教育工作，確保實現(xiàn)綠色施工目標(biāo)[4]。

2.4 工程物業(yè)管理

物業(yè)管理在工程管理中同樣至關(guān)重要，與房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益的提升息息相關(guān)。為了確保物業(yè)管理的科學(xué)性，工程管理部門應(yīng)該以國際上房地產(chǎn)工程物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，根絕我國房地產(chǎn)工程發(fā)展建設(shè)現(xiàn)狀開展物業(yè)管理工作。同時，房地產(chǎn)工程的物業(yè)管理要充分關(guān)注顧客的滿意度，并選用高素質(zhì)的人員進行管理。只有這樣，才能夠切實提高物業(yè)管理水平，為后期產(chǎn)品銷售提供充足的保障。

3 結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的建筑工程項目在市場經(jīng)濟中的發(fā)展速度逐漸加快，強化工程管理工作是提升項目工程管理質(zhì)量的關(guān)鍵。工程管理工作始終貫穿于整個房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的建筑工程項目所有階段，重視工程管理工作、了解工程管理工作的基本內(nèi)涵及管理要點可以顯著提升建筑工程整體項目的安全性、功能性和居住舒適性。