試論房屋修繕的專項(xiàng)管理工作方法

范波

梧州市住房保障和房產(chǎn)管理中心 廣西梧州 543000

修繕房屋實(shí)際上涉及在房屋使用過程中使用各種維護(hù)方法修繕房屋的受損部分，從而可以延長(zhǎng)房屋的使用壽命。管理房屋修繕，即物業(yè)公司的責(zé)任工作，根據(jù)修繕要求和管理系統(tǒng)維護(hù)和管理受托付的房屋。根據(jù)明確的修繕計(jì)劃、修繕周期、維修計(jì)劃等，管理房屋修繕可以合理地使用人力、物力和財(cái)力，從而縮短了施工時(shí)間，節(jié)省了成本并改善和創(chuàng)造了良好的社會(huì)環(huán)境，從而在經(jīng)濟(jì)方面受益。

1 房屋修繕的基本特征

房屋修繕雖然有很多特點(diǎn)，但是只要了解房屋維修的基礎(chǔ)知識(shí)，專業(yè)人員就可以科學(xué)地制定房屋維修計(jì)劃，以確保房屋維修的有效性。所謂房屋維修的主要特點(diǎn)主要分為三點(diǎn)。首先，房屋建筑和相關(guān)建筑受到范圍的限制，同時(shí)具有相對(duì)不確定的修繕地點(diǎn)。其次，房屋維修項(xiàng)目的面積相對(duì)較小，維修面積不穩(wěn)定，同時(shí)使用設(shè)備維修房屋的效率不夠高。最后，房屋維修的頻率高、工作量大、修繕范圍寬，并且修繕工具有復(fù)雜和多樣的特點(diǎn)。房屋修繕比較復(fù)雜，但是房屋修繕項(xiàng)目在房地產(chǎn)管理中占有重要地位。一方面，這可以提升房屋的使用時(shí)間，最大化房屋的居住作用，使用戶能夠安全居住在房屋中，并為改善用戶的工作生活提供基礎(chǔ)。另一方面可能會(huì)增加房屋基礎(chǔ)價(jià)值，并減少所有者的維修基金。此外，實(shí)施房屋修繕項(xiàng)目可以最大程度地利用自然環(huán)境，促進(jìn)城市化進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)更經(jīng)濟(jì)的生活方式。

2 房屋修繕管理內(nèi)容及管理原則

2.1 管理原則

首先，我們必須堅(jiān)持應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)原則、適用原則、計(jì)劃原則。經(jīng)濟(jì)原則，即合理地使用材料和使用最少的資金修繕好房屋。適用原則，即根據(jù)房屋的實(shí)際情況進(jìn)行維護(hù)和修理，以便使住戶滿意維修的質(zhì)量。計(jì)劃原則，是在了解實(shí)際情況的基礎(chǔ)上制定合理有效的維修計(jì)劃。第二，區(qū)別對(duì)待原則：該原則涉及對(duì)各種類別和結(jié)構(gòu)的房屋采用不同修繕方法。第三，不受損原則：這個(gè)原則是，如果可以修繕房屋，則應(yīng)盡可能對(duì)其進(jìn)行整體修繕，并且房屋修繕應(yīng)做的更出色。第四，服務(wù)居民的原則：樹立深入服務(wù)人民的觀念，轉(zhuǎn)變對(duì)服務(wù)的態(tài)度，真正為人民著想，切實(shí)為人民服務(wù)[1]。

2.2 修繕內(nèi)容

首先，需要了解房屋的狀況，然后根據(jù)房屋的設(shè)計(jì)目的定期評(píng)估房屋的質(zhì)量，根據(jù)房屋的實(shí)際情況進(jìn)行適當(dāng)?shù)墓芾?。其次，起草并?yán)格遵守房屋修繕的原則、指標(biāo)、計(jì)劃和范圍，并以計(jì)劃的方式對(duì)房屋進(jìn)行合理的修繕，以使房屋使用壽命更長(zhǎng)。再其次，準(zhǔn)備和管理施工。根據(jù)適用的法規(guī)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行施工，并以驗(yàn)收規(guī)范檢查來驗(yàn)收質(zhì)量。再其次，建立完善的后勤責(zé)任系統(tǒng)、技術(shù)檔案系統(tǒng)、技術(shù)責(zé)任系統(tǒng)等。最后，嚴(yán)格控制生產(chǎn)要素，例如工具、材料和勞動(dòng)力，以使生產(chǎn)要素穩(wěn)定配置起來。

3 房屋修繕專項(xiàng)管理工作的具體方式

3.1 建立高素質(zhì)的管理隊(duì)伍

建立優(yōu)質(zhì)服務(wù)的項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)是項(xiàng)目管理的核心。需要強(qiáng)調(diào)以人為核心，以人為本的管理思想。項(xiàng)目的組織、計(jì)劃、協(xié)調(diào)和生產(chǎn)是通過人員的作用來完成的。重視各級(jí)管理人員的素質(zhì)，建立有效的激勵(lì)約束機(jī)制，提高各級(jí)工作人員的積極性。其次，創(chuàng)建一個(gè)能力強(qiáng)的人員組成的團(tuán)隊(duì)，他們能夠管理并且可以獨(dú)立制定預(yù)算和維修方案。建立工作程序并改善管理,修繕程序非常重要，需要為員工的實(shí)際操作建立通用的工作程序，次要和基本的修繕程序，以及對(duì)特殊危險(xiǎn)物品的修繕程序。必須遵守質(zhì)量保證規(guī)則，建立健全技術(shù)責(zé)任制、后勤責(zé)任制、部件檢查制度和技術(shù)檔案制度，進(jìn)行良好的技術(shù)管理，完善建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量體系。創(chuàng)建具有一定管理水平的服務(wù)項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)，制定一套與項(xiàng)目管理要求兼容的項(xiàng)目管理系統(tǒng)[2]。

3.2 管理房屋修繕的隱蔽工程

修繕房屋時(shí)，會(huì)進(jìn)行很多隱藏的工作，因此，在檢驗(yàn)隱藏的工作時(shí)，需要根據(jù)適用的建筑規(guī)范和原則完成建筑工作，并收集用于房屋修繕相關(guān)的數(shù)據(jù)，根據(jù)工序是否合格來討論是否可以開展下一道工序。

3.3 管理房屋修繕的施工全過程

除了要在房屋修繕過程中檢查建筑物質(zhì)量的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)外，還需要不斷監(jiān)督和管理房屋修繕的整個(gè)過程，登記建筑工程和相關(guān)文件，然后確?？梢詫?duì)房屋進(jìn)行有序的修繕。按照相關(guān)數(shù)據(jù)和相關(guān)文字要求，減少或消除房屋修繕項(xiàng)目中隱藏的安全威脅，并熟練解決房屋裝修項(xiàng)目的建設(shè)問題。

3.4 檢查房屋項(xiàng)目修繕質(zhì)量

房屋修繕的負(fù)責(zé)人應(yīng)檢查房屋修繕的質(zhì)量。它應(yīng)包括專業(yè)項(xiàng)目、現(xiàn)場(chǎng)檢查和小組檢查。同時(shí)，根據(jù)交接檢查和專項(xiàng)檢查的原則，應(yīng)切實(shí)檢查房屋維修情況。在修繕隊(duì)伍沒有下班之前，應(yīng)仔細(xì)檢查房屋修繕的質(zhì)量。如果發(fā)現(xiàn)有些項(xiàng)目不符合房屋維修標(biāo)準(zhǔn)，則立即停止房屋修繕工序。等其修繕完成后，物業(yè)公司的專業(yè)質(zhì)量檢查人員必須進(jìn)行檢查和評(píng)估，并在符合要求的條件下進(jìn)行下一步的房屋修繕[3]。

3.5 樹立民主化的管理思想

房屋修繕負(fù)責(zé)人必須樹立自己的民主思想來進(jìn)行修繕管理，充分認(rèn)識(shí)修繕建筑人員在工作中的價(jià)值，在充分討論的基礎(chǔ)上整合和優(yōu)化修繕房屋項(xiàng)目，以制定出相對(duì)完整的修繕計(jì)劃。同時(shí)，組織具有較強(qiáng)專業(yè)管理能力的員工來監(jiān)督和管理房屋修繕工程，建立有效的制度來約束和激勵(lì)員工，激發(fā)房屋裝修人員的積極性。

4 結(jié)語(yǔ)

總而言之，針對(duì)房屋修繕的專項(xiàng)管理方法的研究項(xiàng)目具有重要的意義和價(jià)值。有關(guān)負(fù)責(zé)人應(yīng)掌握房屋修繕的基礎(chǔ)知識(shí)和房屋修繕管理的具體內(nèi)容，建立完善的房屋修繕管理體系，并通過建立民主管理的思想來準(zhǔn)備房屋修繕階段，檢查房屋修繕的質(zhì)量，不斷提高專項(xiàng)房屋修繕管理的水平，以更好地促進(jìn)建筑業(yè)的發(fā)展。