房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)稅管理現(xiàn)狀及應(yīng)對(duì)措施

摘?要：隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也獲得了良好的發(fā)展空間。財(cái)稅管理是企業(yè)管理的重要組成部分，較為完善的反映了企業(yè)營(yíng)運(yùn)過(guò)程中的財(cái)務(wù)與稅務(wù)情況。盡管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)整體實(shí)力有所提升，但是財(cái)稅管理工作遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上企業(yè)發(fā)展速度。文章分析了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)稅管理問(wèn)題，并提出了相應(yīng)的解決措施，希望相關(guān)工作者可以從中獲得一定的啟示，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)獲得可持續(xù)、快速、健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè);財(cái)稅管理現(xiàn)狀;應(yīng)對(duì)措施

一、 引言

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)具有較強(qiáng)的專業(yè)性，在工作內(nèi)容方面，不僅包含了拿地、拆遷安置、方案設(shè)計(jì)等，也涵蓋了工程建設(shè)、材料購(gòu)置、資金籌措、宣傳策劃、產(chǎn)品銷售、物業(yè)管理等多個(gè)方面。也正是由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作的多樣性、繁雜性與專業(yè)性以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)較大的稅收負(fù)擔(dān)，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)稅管理工作中出現(xiàn)了諸多問(wèn)題。以下內(nèi)容從財(cái)稅管理的重要性、存在的問(wèn)題與解決對(duì)策三個(gè)方面進(jìn)行了相應(yīng)闡述。

二、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)稅管理重要性

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，財(cái)稅管理工作直接反映著企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況與稅務(wù)狀況，也是對(duì)企業(yè)營(yíng)運(yùn)狀況的集中體現(xiàn)。從工作作用來(lái)看，財(cái)稅管理直接影響到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。相較于其他行業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)處理具有較大的“變數(shù)”。換而言之，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)稅管理人員在遵循行業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)范時(shí)，采用不同的會(huì)計(jì)處理方式所獲得的處理結(jié)果也具有差異性。比如，一般公司選擇將員工工資或者相關(guān)費(fèi)用并入到開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用科目或者管理費(fèi)用科目。相較于開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用科目，將員工工資歸入管理費(fèi)用時(shí)，則大大增加了企業(yè)所需繳納的土地增值稅。而將員工工資歸入到開(kāi)發(fā)成本時(shí)，則可在一定程度上節(jié)約企業(yè)所需繳納的土地增值稅;再如，在核算中將普通住宅與其他類型的房屋分開(kāi)核算及定價(jià)策略，關(guān)系到稅收優(yōu)惠政策享受及商業(yè)部分的整體稅賦水平。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往會(huì)將小區(qū)建設(shè)分為兩期進(jìn)行開(kāi)發(fā)。當(dāng)一期房產(chǎn)銷售面積達(dá)到可售面積85%以上時(shí)，即可以啟動(dòng)土地增值稅清算。相較于一期與二期房都賣完再進(jìn)行土地增值稅清算，提前進(jìn)行土地增值稅清算方式可以節(jié)約大量的土地增值稅。這也在一定程度上反映出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以借助科學(xué)合理的財(cái)稅管理工作來(lái)有效節(jié)約企業(yè)所需繳納的稅款。

三、 房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)稅管理現(xiàn)狀

（一）企業(yè)核心管理層未給予財(cái)稅管理工作足夠的重視

有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)并未給予此項(xiàng)工作足夠的重視，使得財(cái)稅管理工作具有了片面性，比如財(cái)務(wù)人員僅僅簡(jiǎn)單記個(gè)賬，并未結(jié)合實(shí)際財(cái)稅管理工作制訂出健全的財(cái)稅管理方法，或者所應(yīng)用的財(cái)稅管理方法具有片面性，無(wú)法將投融資決策、預(yù)算管理、內(nèi)部控制等多種管理方法有效融合到一起，更別提有效進(jìn)行稅務(wù)籌劃工作，進(jìn)而影響到最終的財(cái)稅管理質(zhì)量與效率。

（二）財(cái)稅管理人員的綜合素養(yǎng)有待進(jìn)一步提升

在一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，財(cái)稅管理人員的管理技能、知識(shí)結(jié)構(gòu)等參差不齊。由于財(cái)稅管理人員的綜合素養(yǎng)較低，財(cái)稅知識(shí)匱乏，無(wú)法在企業(yè)重大經(jīng)營(yíng)決策中提出適宜的意見(jiàn)或者建議，個(gè)別財(cái)稅人員記錄的賬務(wù)不能對(duì)核算對(duì)象進(jìn)行有效分期分類型核算，給后期的土增稅清算工作帶來(lái)巨大的困難。對(duì)于管理層而言，由于中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的決策者并不具備全面的財(cái)稅管理知識(shí)，使其在選擇財(cái)稅管理人員時(shí)缺乏有效的選聘經(jīng)驗(yàn)，造成所招聘的財(cái)稅管理人員綜合素養(yǎng)欠佳，甚至到不到國(guó)家所要求的專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

（三）財(cái)稅管理工作缺乏行之有效的管理方案

隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力的增加，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將經(jīng)營(yíng)關(guān)注點(diǎn)放在節(jié)約建設(shè)成本上，卻未給予財(cái)稅成本足夠的重視。這在一定程度上造成財(cái)稅管理工作缺乏規(guī)劃性，或者管理工作較為粗放。在實(shí)際的財(cái)稅管理工作中，一旦遇到問(wèn)題，無(wú)法拿出合理的應(yīng)對(duì)措施，使得財(cái)稅問(wèn)題得不到有效解決，影響到企業(yè)整體營(yíng)運(yùn)水平。

（四）違法財(cái)務(wù)管理行為，增大了企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

財(cái)稅管理工作的順利進(jìn)行，需要企業(yè)財(cái)稅管理人員與國(guó)家相關(guān)稅務(wù)部門(mén)處理好關(guān)系。然而，有些財(cái)稅管理人員存在認(rèn)識(shí)上的偏差，將更多關(guān)注點(diǎn)放在與稅務(wù)部門(mén)關(guān)系處理上，卻未給予企業(yè)內(nèi)部的稅收工作足夠的重視。造成此種現(xiàn)象的原因主要?jiǎng)澐譃橐韵聝蓚€(gè)方面。首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn)額空間較大，為了提升企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，企業(yè)將更多的關(guān)注點(diǎn)放在了經(jīng)濟(jì)效益上，而忽視了企業(yè)稅收工作。其次，作為企業(yè)決策層或者核心領(lǐng)導(dǎo)層，有些企業(yè)管理者并不具備基本的財(cái)稅管理知識(shí)，也未認(rèn)識(shí)到合理謀劃財(cái)稅管理工作在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)效益上的作用，進(jìn)而造成財(cái)稅管理工作得不到應(yīng)有的重視，使得最終的財(cái)稅管理質(zhì)量欠佳，稅收成本過(guò)高。

四、 加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)稅管理的建議

（一）企業(yè)管理者需要正確認(rèn)知財(cái)稅管理工作

企業(yè)管理者是企業(yè)發(fā)展決策的決定者。因此，企業(yè)管理者正確認(rèn)知財(cái)稅管理工作，可以為此項(xiàng)工作的順利實(shí)施創(chuàng)造良好的條件。比如，結(jié)合企業(yè)現(xiàn)實(shí)財(cái)稅管理工作需要，制訂健全的人才選聘方案，為財(cái)稅管理工作提供必備的軟硬件設(shè)施等，督促相關(guān)部門(mén)配合好財(cái)務(wù)的稅務(wù)籌劃方案的開(kāi)展。此外，管理者在認(rèn)識(shí)到財(cái)稅管理工作重要性后，會(huì)制訂出健全的財(cái)稅管理規(guī)范，保證財(cái)稅管理人員在實(shí)際工作中有章可循、有據(jù)可依。

（二）全面提升財(cái)稅管理人員的綜合素養(yǎng)

首先，企業(yè)管理者以及人事部門(mén)等相關(guān)部門(mén)，需要結(jié)合企業(yè)財(cái)稅管理工作需要，制訂出完備的人才選聘方案。在選聘環(huán)節(jié)，綜合考察應(yīng)聘者的管理技能、專業(yè)知識(shí)儲(chǔ)備、工作經(jīng)驗(yàn)等，擇優(yōu)錄用，選擇出合適的財(cái)稅管理人員。其次，企業(yè)需要定期組織培訓(xùn)活動(dòng)，或者聘請(qǐng)高專業(yè)素養(yǎng)的人才來(lái)為員工進(jìn)行培訓(xùn)，聘請(qǐng)外部顧問(wèn)等，以此及時(shí)更新員工的財(cái)稅管理知識(shí)，并提升員工的財(cái)稅管理技能。再次，企業(yè)需要積極鼓勵(lì)財(cái)稅管理人員參與到企業(yè)決策中，提升企業(yè)決策的正確性。最后，建立規(guī)范的財(cái)稅管理考核方案，激發(fā)財(cái)稅管理人員的工作積極性與責(zé)任意識(shí)。

（三）建立科學(xué)的財(cái)稅管理制度與內(nèi)控制度

首先，結(jié)合企業(yè)財(cái)務(wù)與稅收工作狀況，制訂出一套完備的財(cái)稅管理制度，來(lái)有效規(guī)范財(cái)稅管理工作。其次，企業(yè)需要制訂出一套科學(xué)合理的內(nèi)控制度，并加強(qiáng)制度執(zhí)行，有效嚴(yán)防財(cái)稅管理人員因個(gè)人利益做出違背企業(yè)利益與集體利益的事情。在制訂財(cái)稅管理制度與內(nèi)控制度時(shí)，需要保證制度與企業(yè)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)密切結(jié)合，進(jìn)而充分發(fā)揮出財(cái)稅管理工作在增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益上應(yīng)有作用。

（四）提升財(cái)稅管理信息化水平

隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的不斷發(fā)展，財(cái)稅管理工作量也在逐步加大。加強(qiáng)財(cái)稅管理信息化建設(shè)，也成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)順應(yīng)時(shí)代發(fā)展的重要舉措。首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以建立起完備的企業(yè)管理信息化系統(tǒng)。此系統(tǒng)需要涵蓋稅務(wù)管理系統(tǒng)與會(huì)計(jì)電算化管理系統(tǒng)等分系統(tǒng)。對(duì)于稅務(wù)管理系統(tǒng)而言，則需要涵蓋法規(guī)庫(kù)，稅務(wù)數(shù)據(jù)信息與稅務(wù)電子檔案信息等。借助此項(xiàng)數(shù)據(jù)庫(kù)，相關(guān)管理人員可以結(jié)合工作需要，快速查詢、調(diào)取相關(guān)數(shù)據(jù)信息，并將財(cái)稅管理控制制度滲透到各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中。其次，要建立起完備的內(nèi)部審計(jì)組織與內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督制度。通過(guò)加大審計(jì)力度，來(lái)保證財(cái)稅管理工作質(zhì)量，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)運(yùn)期間的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)有效規(guī)避掉。

（五）加大稅收籌劃應(yīng)用力度

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)運(yùn)資本較大稅負(fù)較高。且在成本控制中，稅負(fù)控制占據(jù)較大的比例。為了提升財(cái)稅管理質(zhì)量，企業(yè)需要增加稅務(wù)管理智能層次，可設(shè)立相對(duì)應(yīng)的稅務(wù)部與稅務(wù)總監(jiān)崗位等，將稅務(wù)管理人員在公司決策中的作用充分發(fā)揮出來(lái)。此外，企業(yè)需要結(jié)合財(cái)稅管理需求，制訂健全的稅收規(guī)劃方案，以此提升財(cái)稅問(wèn)題處理質(zhì)量，整體降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。

五、 結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)鍵性行業(yè)，是地方政府的主要稅源企業(yè)。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)具有較大的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)，使得加強(qiáng)財(cái)稅管理成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)避財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)的重要舉措。以上內(nèi)容分析了財(cái)稅管理的重要性，并結(jié)合房地產(chǎn)財(cái)稅管理現(xiàn)狀，提出了相應(yīng)的財(cái)稅管理措施。希望可以給相關(guān)工作者帶來(lái)一定的幫助，并促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)獲得有序發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]紀(jì)巧莉.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)稅管理現(xiàn)狀及應(yīng)對(duì)措施[J].財(cái)經(jīng)界，2019（10）：326.

[2]胡燕青.關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收籌劃探討[J].管理觀察，2016（13）：45-46.

作者簡(jiǎn)介：張鸮，貴州省地質(zhì)礦產(chǎn)資源開(kāi)發(fā)股份有限公司。