基于價(jià)值鏈的房地產(chǎn)企業(yè)成本控制研究

摘?要：近年來(lái)，隨著國(guó)家宏觀調(diào)控力度的增強(qiáng)，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了微利時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著資金鏈緊縮、存貨量增加、資金周轉(zhuǎn)率直線下降、凈利潤(rùn)也大幅削減的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，迫使著房地產(chǎn)企業(yè)必須放棄原來(lái)的粗放型——高成本高房?jī)r(jià)的經(jīng)營(yíng)模式，轉(zhuǎn)而通過(guò)控制成本來(lái)增加利潤(rùn)提升空間。因此，文章將從價(jià)值鏈的角度來(lái)分析房地產(chǎn)企業(yè)如何通過(guò)成本控制實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理，規(guī)范市場(chǎng)，促進(jìn)穩(wěn)定且長(zhǎng)足的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：價(jià)值鏈理論;房地產(chǎn)企業(yè);成本控制;策略

一、 引言

我國(guó)進(jìn)入21世紀(jì)以后，雖然發(fā)展勢(shì)頭一向迅猛，但是隨著炒房熱、高房?jī)r(jià)等影響到民生權(quán)益的問(wèn)題頻頻出現(xiàn)，由此政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)也加強(qiáng)了宏觀調(diào)控的力度，各地限購(gòu)政策的紛紛出臺(tái)，也不斷地壓縮著房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。而成本控制能夠讓房地產(chǎn)行業(yè)更安全地度過(guò)此次“寒冬”，抓住朝著集約化效益模式轉(zhuǎn)型的時(shí)機(jī)，從而實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的目標(biāo)。

二、 價(jià)值鏈相關(guān)理論概述

（一）價(jià)值鏈理論簡(jiǎn)介

價(jià)值鏈囊括了企業(yè)所有的價(jià)值創(chuàng)造活動(dòng)，可以分為基本價(jià)值活動(dòng)和輔助價(jià)值活動(dòng)，像生產(chǎn)作業(yè)、內(nèi)外部后勤、服務(wù)等活動(dòng)歸屬于基本價(jià)值活動(dòng)，而像采購(gòu)部門、人力資源管理、采購(gòu)等被歸屬于輔助價(jià)值活動(dòng)。價(jià)值鏈中不論價(jià)值是無(wú)形和有形，都能夠創(chuàng)造出不同大小的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。比如房地產(chǎn)如果加強(qiáng)品牌建設(shè)，可以為各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行無(wú)形的名譽(yù)宣傳，最終作用于企業(yè)合作機(jī)會(huì)增加、利潤(rùn)增長(zhǎng)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈類型

1. 內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈

內(nèi)部?jī)r(jià)值指的是企業(yè)內(nèi)部市場(chǎng)部和成本部之間所創(chuàng)造的價(jià)值聯(lián)結(jié)體，而最終通過(guò)顧客價(jià)值大小來(lái)體現(xiàn)。內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈分析的重點(diǎn)是要找到各個(gè)作業(yè)的成本動(dòng)因，并對(duì)增值型作業(yè)和非增值型作業(yè)進(jìn)行區(qū)分，從而提高內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈的分析效率。內(nèi)部?jī)r(jià)值的大小直接影響著企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和成本優(yōu)勢(shì)，比如說(shuō)采購(gòu)活動(dòng)就與成本息息相關(guān)。

2. 橫向價(jià)值鏈

橫向價(jià)值鏈分析的對(duì)象聚焦于整個(gè)產(chǎn)業(yè)中的所有企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)上，通過(guò)比較競(jìng)爭(zhēng)差異來(lái)幫助企業(yè)尋求可以突破的核心優(yōu)勢(shì)。但是如果把握不好，也會(huì)給企業(yè)帶來(lái)很多競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。像爭(zhēng)取競(jìng)爭(zhēng)資源、分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等都屬于橫向價(jià)值活動(dòng)。

3. 縱向價(jià)值鏈

像房地產(chǎn)企業(yè)上下游的產(chǎn)業(yè)鏈活動(dòng)就是縱向價(jià)值鏈的構(gòu)成要素，從原材料購(gòu)入、產(chǎn)品生產(chǎn)，到終端銷售、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)中所創(chuàng)造的價(jià)值，都會(huì)直接影響到企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和成本控制效果?？v向價(jià)值鏈的成本控制也是對(duì)經(jīng)營(yíng)收益影響最大的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

三、 基于價(jià)值鏈的房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的優(yōu)化策略分析

（一）價(jià)值鏈上游成本控制的要點(diǎn)

1. 決策階段成本控制

決策階段又分為發(fā)展戰(zhàn)略和競(jìng)爭(zhēng)策略的制訂階段、可行性研究階段兩個(gè)階段。首先在制訂發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃以及競(jìng)爭(zhēng)策略的階段中，房地產(chǎn)企業(yè)要綜合各個(gè)方面的因素去尋找可以投資的機(jī)會(huì)，比如客戶群體、市場(chǎng)風(fēng)向、社會(huì)熱點(diǎn)問(wèn)題、地理位置、區(qū)域經(jīng)濟(jì)、業(yè)態(tài)分布、國(guó)家政策等因素。在可行性研究階段，初期要對(duì)擬投建項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)材料價(jià)格調(diào)研、項(xiàng)目所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展現(xiàn)狀、項(xiàng)目規(guī)劃方案、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析、對(duì)投資和銷售收入的估算等研究，大數(shù)據(jù)有關(guān)分析發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目擬投建階段的決策與可行性研究對(duì)工程造價(jià)的影響可以占到85%以上，因此需要十分重視。

2. 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制

設(shè)計(jì)階段對(duì)于整體工程造價(jià)會(huì)造成很大的影響，因此需要對(duì)設(shè)計(jì)階段的成本控制進(jìn)行精細(xì)化規(guī)劃，具體如下。

（1）設(shè)計(jì)階段要通過(guò)委托代理的方式來(lái)引入科學(xué)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，也就是通過(guò)招標(biāo)的方式來(lái)對(duì)投標(biāo)企業(yè)進(jìn)行優(yōu)選，從而確保設(shè)計(jì)方案更為準(zhǔn)確和科學(xué)，從源頭上降低工程糾紛的發(fā)生概率。

（2）加入預(yù)算限額管理機(jī)制。管理者要提前設(shè)定好工程預(yù)算投入額度和費(fèi)用控制額度，從而讓設(shè)計(jì)人員在規(guī)定上限額度之內(nèi)，從而盡可能減少整體工程造價(jià)成本，拓展利益增長(zhǎng)空間。

（3）加強(qiáng)圖紙會(huì)審

為了確保圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的可行性、經(jīng)濟(jì)性，要注重審核的嚴(yán)謹(jǐn)性和客觀性。企業(yè)可以請(qǐng)專業(yè)的第三方設(shè)計(jì)咨詢機(jī)構(gòu)或者專家來(lái)參與審核，以此來(lái)降低圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的不規(guī)范性和不合理性。

（4）融入價(jià)值分析

根據(jù)價(jià)值工程理論，房地產(chǎn)企業(yè)需要強(qiáng)化成本控制，實(shí)現(xiàn)功能和造價(jià)的統(tǒng)一。

3. 招投標(biāo)階段的成本控制

（1）采取招標(biāo)方式編制工程量清單

通過(guò)招標(biāo)的方式能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)挑選出性價(jià)比最優(yōu)的工程量清單，同時(shí)還要以技術(shù)、信用資質(zhì)、施工質(zhì)量、工期、價(jià)格等要素來(lái)挑選出最適合的施工企業(yè)。但是要注意不要用費(fèi)率進(jìn)行招標(biāo)編制，而是應(yīng)當(dāng)用固定總價(jià)或者可調(diào)動(dòng)總價(jià)合同的形式來(lái)進(jìn)行招標(biāo)，確保工程量清單的合理性。

（2）中標(biāo)應(yīng)當(dāng)是以合理低價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)

一般都是合理低價(jià)作為中標(biāo)依據(jù)，而中標(biāo)后則不再繼續(xù)壓價(jià)，不是必要情況最好不要選擇最低價(jià)中標(biāo)的評(píng)判依據(jù)。

（二）價(jià)值鏈中游的成本控制要點(diǎn)

1. 采購(gòu)階段的成本控制

采購(gòu)環(huán)節(jié)中的材料成本控制是至關(guān)重要的，因此房地產(chǎn)企業(yè)首先要通過(guò)招標(biāo)的方式來(lái)選擇信用資質(zhì)好、材料質(zhì)量高的供應(yīng)商。其次要?jiǎng)?chuàng)建采購(gòu)信息管理系統(tǒng)，對(duì)材料價(jià)格進(jìn)行動(dòng)態(tài)化管理，可以盡可能用新興節(jié)能材料與設(shè)備來(lái)替代傳統(tǒng)耗能較大的材料與設(shè)備。此外就是要根據(jù)工期進(jìn)度的需要制訂好材料進(jìn)場(chǎng)的計(jì)劃，提供充足的材料供應(yīng)，防止倉(cāng)儲(chǔ)成本過(guò)高以及大量材料積壓而變質(zhì)的情況出現(xiàn)。同時(shí)還要加強(qiáng)對(duì)庫(kù)存的管理，房地產(chǎn)企業(yè)需要制訂完善的內(nèi)部采購(gòu)和倉(cāng)儲(chǔ)制度，讓施工單位能夠按規(guī)范的流程登記材料明細(xì)賬目，清楚全面進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)材料進(jìn)行合理的分類，完善出入庫(kù)、轉(zhuǎn)移等簽批流程，從而有效降低倉(cāng)儲(chǔ)成本。

2. 合同評(píng)審階段的成本控制

在整個(gè)工程建設(shè)周期之內(nèi)，參與的組織單位有設(shè)計(jì)單位、供貨商、施工單位、監(jiān)理單位等，他們都要與開(kāi)發(fā)商分別簽訂相應(yīng)的合同，以此來(lái)劃分清晰雙方的權(quán)責(zé)和利益。是否建立行之有效的合同管理制度是保障合同規(guī)定是否能夠如約或如期達(dá)成的必要手段，合同中涉及的金額、數(shù)額等都直接影響著工程成本控制的效果。另外合同管理制度應(yīng)當(dāng)根據(jù)我國(guó)《建筑法》《合同法》等相關(guān)政策，要對(duì)合同風(fēng)險(xiǎn)做到提前合法控制、執(zhí)行中進(jìn)行及時(shí)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移或者規(guī)避等管理。

3. 施工階段的成本控制

施工階段的成本支出事項(xiàng)是最多的，與此同時(shí)投入資金比也是最大的。在施工階段房地產(chǎn)企業(yè)要注重兩點(diǎn)，即變更設(shè)計(jì)以及現(xiàn)場(chǎng)簽批的成本控制。首先企業(yè)要規(guī)范成本控制執(zhí)行流程，劃分各個(gè)崗位的職責(zé)，并分?jǐn)偝杀究刂迫蝿?wù)，通過(guò)監(jiān)理人員的監(jiān)督與績(jī)效考核，將成本控制落實(shí)到工作中。同時(shí)還要讓項(xiàng)目負(fù)責(zé)經(jīng)理人員了解圖紙?jiān)O(shè)計(jì)要求，加大施工前的審核力度，對(duì)于可能存在變更的情況進(jìn)行成本費(fèi)用控制的重點(diǎn)說(shuō)明。其次就是要完善現(xiàn)場(chǎng)簽批的管理制度，現(xiàn)場(chǎng)要設(shè)置合適的位置用于施工材料的堆積，避免占道或者加大隱藏的安全風(fēng)險(xiǎn)，盡可能降低運(yùn)輸與損耗成本。對(duì)于施工工序要提前設(shè)計(jì)好，與整體施工進(jìn)度做好對(duì)接，控制錯(cuò)誤工序帶來(lái)的不必要耗材、耗時(shí)成本。

4. 價(jià)值鏈下游的成本控制要點(diǎn)

價(jià)值鏈下游一般就指的是竣工決算和銷售階段的成本控制。在竣工決算階段要做好審核結(jié)算，根據(jù)《工程造價(jià)管理法》以及雙方簽訂的合同固定，要加強(qiáng)全過(guò)程的審核，避免任何一個(gè)環(huán)節(jié)產(chǎn)生不必要的成本支出，比如設(shè)計(jì)變更成本、竣工結(jié)算成本等。同時(shí)盡可能選擇三級(jí)審核機(jī)制來(lái)確保結(jié)算結(jié)果的公平性。也就是先讓跟蹤工程施工的審計(jì)單位進(jìn)行初審，然后再由開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行復(fù)審，終審交由第三方機(jī)構(gòu)處理。

對(duì)于營(yíng)銷階段，要主要節(jié)約廣告投放、代理、策劃等環(huán)節(jié)的成本，還要控制營(yíng)銷部門的日常辦公費(fèi)用、現(xiàn)場(chǎng)宣傳費(fèi)用等。房地產(chǎn)企業(yè)可以制訂相應(yīng)的成本控制管理辦法，并將其指標(biāo)納入營(yíng)銷環(huán)節(jié)相關(guān)部門的績(jī)效考核中，建立有效的反饋機(jī)制，從而讓成本控制制度行之有效的貫徹下去。

四、 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，通過(guò)價(jià)值鏈理論闡述，將價(jià)值鏈分為三個(gè)階段，即上游、中游以及下游，來(lái)分別分析房地產(chǎn)企業(yè)要注意的成本控制的關(guān)鍵點(diǎn)。從而期望房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)全過(guò)程的成本控制，加速朝著集約化效益模式轉(zhuǎn)型，提升利潤(rùn)增長(zhǎng)空間，在“寒冬”中保留競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，厚積而薄發(fā)。

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作者簡(jiǎn)介：徐娟，諸城市金盛元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。