佛山市過度依賴土地財(cái)政背景下房地產(chǎn)泡沫問題研究

黃均華

[摘 要]佛山市財(cái)政收入過度依賴土地出讓金，經(jīng)濟(jì)增長過度依賴房地產(chǎn)業(yè)。在此背景下，文章用功效系數(shù)法對包括佛山在內(nèi)的36個大中城市的房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行測度和比較分析。結(jié)果顯示，除了長春、蘭州和呼和浩特的房地產(chǎn)泡沫程度比較低以外，其他33個城市都存在顯著的房地產(chǎn)泡沫問題。近幾年，在“廣佛同城”的背景下，佛山市房地產(chǎn)泡沫迅速膨脹，嚴(yán)重程度甚至超過很多省會城市，應(yīng)該引起重視。

[關(guān)鍵詞]佛山市;土地財(cái)政;房地產(chǎn)泡沫;功效系數(shù)法

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.29.036

1 前言

土地是一座城市的財(cái)富之母，土地財(cái)政可概括為地方依托對土地的壟斷供給，通過出讓土地使用權(quán)的方式獲得土地出讓金以增加財(cái)政收入。1994年的分稅制改革壓縮了地方稅收分成比例，地方事權(quán)與財(cái)權(quán)不匹配，地方財(cái)力不足，而土地收益劃歸地方奠定了地方走向依賴“土地財(cái)政”的基礎(chǔ)。2018年，全國土地出讓金收入為6.5萬億元，占地方財(cái)政總收入的40%。若以土地出讓金加“五稅”（房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、耕地占用稅、土地增值稅），則全國30個地區(qū)中有17個省市地區(qū)的比值超過了50%。這說明，全國范圍內(nèi)一半以上的省市地區(qū)皆存在土地財(cái)政依賴度較高的情況。通常，將土地出讓金收入與地方一般公共預(yù)算收入的比值定義為土地財(cái)政依賴度。其中，土地依賴度最高的是浙江，比值達(dá)到112%。

再來看佛山市的情況，2017—2019年，佛山市土地出讓金的規(guī)模分別為920億元、894億元和790億元。2016—2018年，佛山市土地出讓金收入與一般公共預(yù)算收入的比值分別是100%、141%和127%，平均值為123%。在全國主要城市土地財(cái)政依賴度排行榜中，佛山以123%的平均值高居第二名，因?yàn)榇蠖鄶?shù)城市的土地財(cái)政依賴度都在80%以下。佛山市對土地財(cái)政的過度依賴可見一斑。

各地方政府嚴(yán)重依賴土地財(cái)政是與我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展密不可分的。長期以來，房地產(chǎn)都是我國的支柱性產(chǎn)業(yè)。2019年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模達(dá)到13.2萬億元，占GDP的比重為13.5%。據(jù)學(xué)者估算，2017年，一線城市空置率為16.8%;二、三線城市的空置率分別為22.2%和21.8%。其中商品房的空置率高達(dá)26.6%，全國城鎮(zhèn)地區(qū)有6800萬套空置住房，而且數(shù)值在持續(xù)增加。按照國際通行慣例，空置率在10%～20%為空置危險(xiǎn)區(qū)，空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。即使這樣，我國商品住房的價格仍然不斷上升。房價收入比（指家庭住房總價與居民家庭可支配收入的比值）被認(rèn)為是衡量房價是否合理的最重要指標(biāo)。根據(jù)國內(nèi)情況，全國房價收入比保持在6.5～7.5屬于合理區(qū)間。然而，據(jù)估計(jì)，2017—2019年，全國商品住宅的房價收入比分別為7.7、8和8.8，上升顯著。

再來看佛山的情況，2015—2018年間，佛山市房地產(chǎn)投資規(guī)模分別為1110億元、1350億元、1560億元和2130億元，占GDP 的比重分別為14%、15%、17%和21%，明顯高于大多數(shù)城市對房地產(chǎn)的依賴度。過度盲目投資同樣造成嚴(yán)重的空置率。2019年，佛山市甲級寫字樓空置率高達(dá)40%。2016年，佛山市商品住房待售面積為576萬平方米。2019年，佛山市新房均價每平方米上漲了3000多元，同比上漲近30%，房價收入比也上升至12.5?？紤]到近三年的大規(guī)模投資，未來佛山市房地產(chǎn)市場可能不大樂觀。

一方面，2016年，全國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為 36.6平方米，農(nóng)村居民人均住房建筑面積為45.8平方米，城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民人均住房建筑面積比2012年分別增長了11.2%和23.5%;另一方面，2019年，我國人口城鎮(zhèn)化率首次超過60%這一關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，而“房子是用來住的，不是用來炒的”。在這一背景下，房地產(chǎn)泡沫問題更加嚴(yán)峻。

佛山市財(cái)政收入過度依賴土地出讓金，佛山市經(jīng)濟(jì)增長過度依賴房地產(chǎn)業(yè)。那么，佛山市房地產(chǎn)市場是否存在泡沫？這是非常重要的問題，因?yàn)榉康禺a(chǎn)泡沫的崩潰必然意味著佛山市土地財(cái)政收入的大幅下降和經(jīng)濟(jì)增長動力的不足，進(jìn)而影響社會各項(xiàng)公共事業(yè)的發(fā)展。本文首先說明房地產(chǎn)泡沫的內(nèi)涵，其次用功效系數(shù)法對包括佛山在內(nèi)的36個大中城市的房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行測度和比較分析。

2 房地產(chǎn)泡沫的定義與測度方法

房地產(chǎn)泡沫化現(xiàn)象是由市場經(jīng)濟(jì)條件下房地產(chǎn)價格的資產(chǎn)性變動而引發(fā)的?！缎屡翣柛窭追蚪?jīng)濟(jì)學(xué)辭典》的“泡沫”辭條是這樣的：“泡沫可以不太嚴(yán)格地定義為：一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)價格在一個連續(xù)過程中的急劇上漲，初始的價格上漲使人們產(chǎn)生價格會進(jìn)一步上漲的預(yù)期，從而吸引新的買者。隨著價格的上漲，常常是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)和價格的暴跌，由此通常導(dǎo)致金融危機(jī)?！笨梢姡菽傅氖且环N資產(chǎn)在一個連續(xù)的交易過程中陡然漲價，價格嚴(yán)重背離價值，經(jīng)濟(jì)中充滿了并不能反映物質(zhì)財(cái)富的貨幣泡沫。泡沫經(jīng)濟(jì)具有兩大特征：商品供求嚴(yán)重失衡，需求量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給量;投機(jī)交易氣氛非常濃厚。房地產(chǎn)泡沫是泡沫的一種，是以房地產(chǎn)為載體的泡沫經(jīng)濟(jì)，是指由于房地產(chǎn)投資（主要是投機(jī)）引起的房地產(chǎn)價格與價值嚴(yán)重背離，市場價格脫離了實(shí)際使用者支撐的情況。本文認(rèn)為，房地產(chǎn)泡沫還體現(xiàn)在房地產(chǎn)價格不斷上漲又刺激房地產(chǎn)的過度供給和嚴(yán)重過剩，隨著時間的推移，房地產(chǎn)的基本價值必然下降。

過去二十年，人口城市化進(jìn)程、中國特殊的社會文化（“有房子才有家，有家才有保障”）、土地財(cái)政（源于政府壟斷土地供應(yīng)）、投資渠道狹窄推動了我國房地產(chǎn)價格的上漲。學(xué)術(shù)界關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的討論也從未間斷。本文認(rèn)為，房地產(chǎn)市場的泡沫和失衡（由供不應(yīng)求到嚴(yán)重過剩）是逐步形成的。我國人口城鎮(zhèn)化率已經(jīng)突破60%。可以斷言，我國房地產(chǎn)市場的泡沫處于發(fā)展的臨界點(diǎn)，風(fēng)險(xiǎn)很高。

房地產(chǎn)泡沫的度量指標(biāo)很多，功效系數(shù)法不僅能夠解決各指標(biāo)量綱不統(tǒng)一和性質(zhì)各異的問題，而且使用上更加簡單科學(xué)。使用功效系數(shù)法測度房地產(chǎn)市場泡沫主要有三個步驟。首先，需明確每個評價指標(biāo)的一個不允許值和滿意值;其次，以滿意值為上限、以不滿意值為下限求出每個單項(xiàng)指標(biāo)的功效系數(shù);最后，將各指標(biāo)的功效系數(shù)加權(quán)平均求出綜合測度指標(biāo)K值，利用K值判斷房地產(chǎn)泡沫水平。公式為：

K=∑ni=1Wi[xi-xai）（xAi-xai）×40+60]

式中：K 是房地產(chǎn)泡沫綜合測度指數(shù)，i 是指標(biāo)個數(shù)，Wi 是單項(xiàng)指標(biāo)的權(quán)重，xi是第i個指標(biāo)實(shí)際值，xai 是第i個指標(biāo)不允許值， xAi是第i個指標(biāo)滿意值。

根據(jù)K的取值范圍，可以將房地產(chǎn)泡沫程度劃分為低、較低、中、較高和高五個等級。K<-100定義為高泡沫等級;K處于-100，-60定義為較高泡沫等級;K處于-60，-20定義為中等泡沫等級;K處于-20，40定義為較低泡沫等級;K>40定義為低泡沫等級。

房地產(chǎn)泡沫水平測度評價結(jié)果是否科學(xué)與準(zhǔn)確，與測度指標(biāo)的選擇有著重要關(guān)系。測度房地產(chǎn)泡沫水平的指標(biāo)很多。根據(jù)數(shù)據(jù)的科學(xué)性、代表性以及數(shù)據(jù)獲取的便捷程度，本文選取6個指標(biāo)測度房地產(chǎn)市場泡沫水平。參考已有研究，各指標(biāo)的滿意值和不允許值的取值如下：①房價收入比的滿意值和不允許值分別為6和10;②房地產(chǎn)投資額/固定資產(chǎn)總投資額的滿意值和不允許值分別為20%和40%;③房地產(chǎn)價格增長率/GDP增長率的滿意值和不允許值分別為1.1和1.5;④商品房竣工面積/銷售面積的滿意值和不允許值分別為1和1.3;⑤商品房新開工面積/施工面積的滿意值和不允許值分別為3和4.5;⑥土地出讓金/一般公共預(yù)算收入的滿意值和不允許值分別為25%和50%。根據(jù)各個指標(biāo)的權(quán)重和功效系數(shù)，計(jì)算各城市的房地產(chǎn)泡沫綜合測度指數(shù)K值。

3 實(shí)證結(jié)果分析

本文以佛山市在內(nèi)的36個大中城市作為研究對象，以2015—2018年作為研究時間段，數(shù)據(jù)來自各城市統(tǒng)計(jì)年鑒和Wind數(shù)據(jù)庫。運(yùn)用功效系數(shù)法，計(jì)算出各城市2015—2018年間房地產(chǎn)泡沫測度K值的平均指標(biāo)，具體結(jié)果見表1。

由表1可以看出，36個大中城市中，除了長春、蘭州和呼和浩特的房地產(chǎn)泡沫程度比較低以外，其他33個城市都存在不同程度的房地產(chǎn)泡沫問題。房地產(chǎn)高泡沫城市包括北京等6個城市;房地產(chǎn)較高泡沫城市包括南京等12個城市;房地產(chǎn)中等泡沫城市包括重慶等15個城市。在這36個城市中，絕大多數(shù)城市都是省會城市，是一個?。ɑ蜃灾螀^(qū)）的經(jīng)濟(jì)、政治和文化中心，房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)具有一定合理性。佛山不是省會城市，但在“廣佛同城”的背景下，房地產(chǎn)泡沫迅速膨脹，值得引起重視。

4 政策建議

2013年，佛山市一般公共預(yù)算財(cái)政收入為438億元，而一般公共預(yù)算財(cái)政支出為488億元，一般公共預(yù)算財(cái)政赤字為50億元。2018年，佛山市一般公共預(yù)算財(cái)政收入為703億元，而一般公共預(yù)算財(cái)政支出為806億元，一般公共預(yù)算財(cái)政赤字為103億元。佛山市財(cái)政收支規(guī)模增長很快，而且一般公共預(yù)算赤字有明顯擴(kuò)大的趨勢。很可能，由于土地出讓金的大幅增加，為政府?dāng)U大財(cái)政支出創(chuàng)造了條件。

與深圳等城市相比，佛山市土地資源相對比較充裕，本來這是佛山的巨大優(yōu)勢，為走出一條具有“佛山特色”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展道路提供條件。但是，如果佛山與其他城市一樣，一味追求GDP的短期“輝煌”而馬不停歇地出讓土地和搞房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，那么，優(yōu)勢就可能變成劣勢。而且，土地開發(fā)具有不可逆轉(zhuǎn)性，本來可以有更好用途的稀缺土地變成了大量閑置的商業(yè)區(qū)、寫字樓或者住宅，這是資源的巨大浪費(fèi)和社會福利的損失。所以，我們要未雨綢繆，盡早深刻認(rèn)識這些風(fēng)險(xiǎn)并在政策上做出調(diào)整，以實(shí)現(xiàn)佛山經(jīng)濟(jì)社會的可持續(xù)健康發(fā)展。

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