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    佛山市過(guò)度依賴土地財(cái)政背景下房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題研究

    2020-11-30 09:15:53黃均華
    中國(guó)市場(chǎng) 2020年29期

    黃均華

    [摘 要]佛山市財(cái)政收入過(guò)度依賴土地出讓金,經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)度依賴房地產(chǎn)業(yè)。在此背景下,文章用功效系數(shù)法對(duì)包括佛山在內(nèi)的36個(gè)大中城市的房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行測(cè)度和比較分析。結(jié)果顯示,除了長(zhǎng)春、蘭州和呼和浩特的房地產(chǎn)泡沫程度比較低以外,其他33個(gè)城市都存在顯著的房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題。近幾年,在“廣佛同城”的背景下,佛山市房地產(chǎn)泡沫迅速膨脹,嚴(yán)重程度甚至超過(guò)很多省會(huì)城市,應(yīng)該引起重視。

    [關(guān)鍵詞]佛山市;土地財(cái)政;房地產(chǎn)泡沫;功效系數(shù)法

    [DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.29.036

    1 前言

    土地是一座城市的財(cái)富之母,土地財(cái)政可概括為地方依托對(duì)土地的壟斷供給,通過(guò)出讓土地使用權(quán)的方式獲得土地出讓金以增加財(cái)政收入。1994年的分稅制改革壓縮了地方稅收分成比例,地方事權(quán)與財(cái)權(quán)不匹配,地方財(cái)力不足,而土地收益劃歸地方奠定了地方走向依賴“土地財(cái)政”的基礎(chǔ)。2018年,全國(guó)土地出讓金收入為6.5萬(wàn)億元,占地方財(cái)政總收入的40%。若以土地出讓金加“五稅”(房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、耕地占用稅、土地增值稅),則全國(guó)30個(gè)地區(qū)中有17個(gè)省市地區(qū)的比值超過(guò)了50%。這說(shuō)明,全國(guó)范圍內(nèi)一半以上的省市地區(qū)皆存在土地財(cái)政依賴度較高的情況。通常,將土地出讓金收入與地方一般公共預(yù)算收入的比值定義為土地財(cái)政依賴度。其中,土地依賴度最高的是浙江,比值達(dá)到112%。

    再來(lái)看佛山市的情況,2017—2019年,佛山市土地出讓金的規(guī)模分別為920億元、894億元和790億元。2016—2018年,佛山市土地出讓金收入與一般公共預(yù)算收入的比值分別是100%、141%和127%,平均值為123%。在全國(guó)主要城市土地財(cái)政依賴度排行榜中,佛山以123%的平均值高居第二名,因?yàn)榇蠖鄶?shù)城市的土地財(cái)政依賴度都在80%以下。佛山市對(duì)土地財(cái)政的過(guò)度依賴可見(jiàn)一斑。

    各地方政府嚴(yán)重依賴土地財(cái)政是與我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展密不可分的。長(zhǎng)期以來(lái),房地產(chǎn)都是我國(guó)的支柱性產(chǎn)業(yè)。2019年,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模達(dá)到13.2萬(wàn)億元,占GDP的比重為13.5%。據(jù)學(xué)者估算,2017年,一線城市空置率為16.8%;二、三線城市的空置率分別為22.2%和21.8%。其中商品房的空置率高達(dá)26.6%,全國(guó)城鎮(zhèn)地區(qū)有6800萬(wàn)套空置住房,而且數(shù)值在持續(xù)增加。按照國(guó)際通行慣例,空置率在10%~20%為空置危險(xiǎn)區(qū),空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。即使這樣,我國(guó)商品住房的價(jià)格仍然不斷上升。房?jī)r(jià)收入比(指家庭住房總價(jià)與居民家庭可支配收入的比值)被認(rèn)為是衡量房?jī)r(jià)是否合理的最重要指標(biāo)。根據(jù)國(guó)內(nèi)情況,全國(guó)房?jī)r(jià)收入比保持在6.5~7.5屬于合理區(qū)間。然而,據(jù)估計(jì),2017—2019年,全國(guó)商品住宅的房?jī)r(jià)收入比分別為7.7、8和8.8,上升顯著。

    再來(lái)看佛山的情況,2015—2018年間,佛山市房地產(chǎn)投資規(guī)模分別為1110億元、1350億元、1560億元和2130億元,占GDP 的比重分別為14%、15%、17%和21%,明顯高于大多數(shù)城市對(duì)房地產(chǎn)的依賴度。過(guò)度盲目投資同樣造成嚴(yán)重的空置率。2019年,佛山市甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率高達(dá)40%。2016年,佛山市商品住房待售面積為576萬(wàn)平方米。2019年,佛山市新房均價(jià)每平方米上漲了3000多元,同比上漲近30%,房?jī)r(jià)收入比也上升至12.5。考慮到近三年的大規(guī)模投資,未來(lái)佛山市房地產(chǎn)市場(chǎng)可能不大樂(lè)觀。

    一方面,2016年,全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為 36.6平方米,農(nóng)村居民人均住房建筑面積為45.8平方米,城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民人均住房建筑面積比2012年分別增長(zhǎng)了11.2%和23.5%;另一方面,2019年,我國(guó)人口城鎮(zhèn)化率首次超過(guò)60%這一關(guān)鍵節(jié)點(diǎn),而“房子是用來(lái)住的,不是用來(lái)炒的”。在這一背景下,房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題更加嚴(yán)峻。

    佛山市財(cái)政收入過(guò)度依賴土地出讓金,佛山市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)度依賴房地產(chǎn)業(yè)。那么,佛山市房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫?這是非常重要的問(wèn)題,因?yàn)榉康禺a(chǎn)泡沫的崩潰必然意味著佛山市土地財(cái)政收入的大幅下降和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力的不足,進(jìn)而影響社會(huì)各項(xiàng)公共事業(yè)的發(fā)展。本文首先說(shuō)明房地產(chǎn)泡沫的內(nèi)涵,其次用功效系數(shù)法對(duì)包括佛山在內(nèi)的36個(gè)大中城市的房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行測(cè)度和比較分析。

    2 房地產(chǎn)泡沫的定義與測(cè)度方法

    房地產(chǎn)泡沫化現(xiàn)象是由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下房地產(chǎn)價(jià)格的資產(chǎn)性變動(dòng)而引發(fā)的?!缎屡翣柛窭追蚪?jīng)濟(jì)學(xué)辭典》的“泡沫”辭條是這樣的:“泡沫可以不太嚴(yán)格地定義為:一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)過(guò)程中的急劇上漲,初始的價(jià)格上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期,從而吸引新的買(mǎi)者。隨著價(jià)格的上漲,常常是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)和價(jià)格的暴跌,由此通常導(dǎo)致金融危機(jī)。”可見(jiàn),泡沫指的是一種資產(chǎn)在一個(gè)連續(xù)的交易過(guò)程中陡然漲價(jià),價(jià)格嚴(yán)重背離價(jià)值,經(jīng)濟(jì)中充滿了并不能反映物質(zhì)財(cái)富的貨幣泡沫。泡沫經(jīng)濟(jì)具有兩大特征:商品供求嚴(yán)重失衡,需求量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給量;投機(jī)交易氣氛非常濃厚。房地產(chǎn)泡沫是泡沫的一種,是以房地產(chǎn)為載體的泡沫經(jīng)濟(jì),是指由于房地產(chǎn)投資(主要是投機(jī))引起的房地產(chǎn)價(jià)格與價(jià)值嚴(yán)重背離,市場(chǎng)價(jià)格脫離了實(shí)際使用者支撐的情況。本文認(rèn)為,房地產(chǎn)泡沫還體現(xiàn)在房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲又刺激房地產(chǎn)的過(guò)度供給和嚴(yán)重過(guò)剩,隨著時(shí)間的推移,房地產(chǎn)的基本價(jià)值必然下降。

    過(guò)去二十年,人口城市化進(jìn)程、中國(guó)特殊的社會(huì)文化(“有房子才有家,有家才有保障”)、土地財(cái)政(源于政府壟斷土地供應(yīng))、投資渠道狹窄推動(dòng)了我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。學(xué)術(shù)界關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的討論也從未間斷。本文認(rèn)為,房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫和失衡(由供不應(yīng)求到嚴(yán)重過(guò)剩)是逐步形成的。我國(guó)人口城鎮(zhèn)化率已經(jīng)突破60%??梢詳嘌?,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫處于發(fā)展的臨界點(diǎn),風(fēng)險(xiǎn)很高。

    房地產(chǎn)泡沫的度量指標(biāo)很多,功效系數(shù)法不僅能夠解決各指標(biāo)量綱不統(tǒng)一和性質(zhì)各異的問(wèn)題,而且使用上更加簡(jiǎn)單科學(xué)。使用功效系數(shù)法測(cè)度房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫主要有三個(gè)步驟。首先,需明確每個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)的一個(gè)不允許值和滿意值;其次,以滿意值為上限、以不滿意值為下限求出每個(gè)單項(xiàng)指標(biāo)的功效系數(shù);最后,將各指標(biāo)的功效系數(shù)加權(quán)平均求出綜合測(cè)度指標(biāo)K值,利用K值判斷房地產(chǎn)泡沫水平。公式為:

    K=∑ni=1Wi[xi-xai)(xAi-xai)×40+60]

    式中:K 是房地產(chǎn)泡沫綜合測(cè)度指數(shù),i 是指標(biāo)個(gè)數(shù),Wi 是單項(xiàng)指標(biāo)的權(quán)重,xi是第i個(gè)指標(biāo)實(shí)際值,xai 是第i個(gè)指標(biāo)不允許值, xAi是第i個(gè)指標(biāo)滿意值。

    根據(jù)K的取值范圍,可以將房地產(chǎn)泡沫程度劃分為低、較低、中、較高和高五個(gè)等級(jí)。K<-100定義為高泡沫等級(jí);K處于-100,-60定義為較高泡沫等級(jí);K處于-60,-20定義為中等泡沫等級(jí);K處于-20,40定義為較低泡沫等級(jí);K>40定義為低泡沫等級(jí)。

    房地產(chǎn)泡沫水平測(cè)度評(píng)價(jià)結(jié)果是否科學(xué)與準(zhǔn)確,與測(cè)度指標(biāo)的選擇有著重要關(guān)系。測(cè)度房地產(chǎn)泡沫水平的指標(biāo)很多。根據(jù)數(shù)據(jù)的科學(xué)性、代表性以及數(shù)據(jù)獲取的便捷程度,本文選取6個(gè)指標(biāo)測(cè)度房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫水平。參考已有研究,各指標(biāo)的滿意值和不允許值的取值如下:①房?jī)r(jià)收入比的滿意值和不允許值分別為6和10;②房地產(chǎn)投資額/固定資產(chǎn)總投資額的滿意值和不允許值分別為20%和40%;③房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率的滿意值和不允許值分別為1.1和1.5;④商品房竣工面積/銷(xiāo)售面積的滿意值和不允許值分別為1和1.3;⑤商品房新開(kāi)工面積/施工面積的滿意值和不允許值分別為3和4.5;⑥土地出讓金/一般公共預(yù)算收入的滿意值和不允許值分別為25%和50%。根據(jù)各個(gè)指標(biāo)的權(quán)重和功效系數(shù),計(jì)算各城市的房地產(chǎn)泡沫綜合測(cè)度指數(shù)K值。

    3 實(shí)證結(jié)果分析

    本文以佛山市在內(nèi)的36個(gè)大中城市作為研究對(duì)象,以2015—2018年作為研究時(shí)間段,數(shù)據(jù)來(lái)自各城市統(tǒng)計(jì)年鑒和Wind數(shù)據(jù)庫(kù)。運(yùn)用功效系數(shù)法,計(jì)算出各城市2015—2018年間房地產(chǎn)泡沫測(cè)度K值的平均指標(biāo),具體結(jié)果見(jiàn)表1。

    由表1可以看出,36個(gè)大中城市中,除了長(zhǎng)春、蘭州和呼和浩特的房地產(chǎn)泡沫程度比較低以外,其他33個(gè)城市都存在不同程度的房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題。房地產(chǎn)高泡沫城市包括北京等6個(gè)城市;房地產(chǎn)較高泡沫城市包括南京等12個(gè)城市;房地產(chǎn)中等泡沫城市包括重慶等15個(gè)城市。在這36個(gè)城市中,絕大多數(shù)城市都是省會(huì)城市,是一個(gè)省(或自治區(qū))的經(jīng)濟(jì)、政治和文化中心,房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)具有一定合理性。佛山不是省會(huì)城市,但在“廣佛同城”的背景下,房地產(chǎn)泡沫迅速膨脹,值得引起重視。

    4 政策建議

    2013年,佛山市一般公共預(yù)算財(cái)政收入為438億元,而一般公共預(yù)算財(cái)政支出為488億元,一般公共預(yù)算財(cái)政赤字為50億元。2018年,佛山市一般公共預(yù)算財(cái)政收入為703億元,而一般公共預(yù)算財(cái)政支出為806億元,一般公共預(yù)算財(cái)政赤字為103億元。佛山市財(cái)政收支規(guī)模增長(zhǎng)很快,而且一般公共預(yù)算赤字有明顯擴(kuò)大的趨勢(shì)。很可能,由于土地出讓金的大幅增加,為政府?dāng)U大財(cái)政支出創(chuàng)造了條件。

    與深圳等城市相比,佛山市土地資源相對(duì)比較充裕,本來(lái)這是佛山的巨大優(yōu)勢(shì),為走出一條具有“佛山特色”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展道路提供條件。但是,如果佛山與其他城市一樣,一味追求GDP的短期“輝煌”而馬不停歇地出讓土地和搞房地產(chǎn)投資項(xiàng)目,那么,優(yōu)勢(shì)就可能變成劣勢(shì)。而且,土地開(kāi)發(fā)具有不可逆轉(zhuǎn)性,本來(lái)可以有更好用途的稀缺土地變成了大量閑置的商業(yè)區(qū)、寫(xiě)字樓或者住宅,這是資源的巨大浪費(fèi)和社會(huì)福利的損失。所以,我們要未雨綢繆,盡早深刻認(rèn)識(shí)這些風(fēng)險(xiǎn)并在政策上做出調(diào)整,以實(shí)現(xiàn)佛山經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可持續(xù)健康發(fā)展。

    參考文獻(xiàn):

    [1]王春艷,董繼剛.我國(guó)35個(gè)大中型城市房地產(chǎn)泡沫的測(cè)度預(yù)警及差異性分析[J].生產(chǎn)力研究,2020(1):90-93.

    [2]吳清婷,彭賢偉,簡(jiǎn)萍.房地產(chǎn)泡沫的空間分布及其傳染性分析——以中國(guó)35個(gè)大中城市為例[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì),2019(8):12-16.

    [3]吳晗.我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的形成機(jī)理及應(yīng)對(duì)政策措施研究[J].市場(chǎng)周刊,2018(4):57-58.

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