房地產(chǎn)企業(yè)并購法律模式分析

趙立飛

廣東達倫（仲愷）律師事務(wù)所，廣東 惠州 516000

結(jié)合當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況來看，企業(yè)并購現(xiàn)象十分常見，但是根據(jù)并購活動的開展情況來看，涉及內(nèi)容十分復(fù)雜，會牽扯到諸多利益問題與法律問題，一旦處理不當(dāng)，將會導(dǎo)致企業(yè)遭受不可預(yù)估的損失。因此房地產(chǎn)企業(yè)在決定并購前，應(yīng)并購活動進行全盤細致的考慮，提前預(yù)測并購活動中可能面臨的問題與風(fēng)險，并采取行之有效的對策進行預(yù)防，確保房地產(chǎn)企業(yè)并購活動能夠順利開展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)并購的法律模式以及面臨的法律風(fēng)險

（一）項目公司或有債務(wù)的風(fēng)險

股權(quán)并購模式下，收購方實際承接了項目公司現(xiàn)有全部對外法律關(guān)系，包括資產(chǎn)和債務(wù)（對外擔(dān)保）。一旦項目公司存在有主要財產(chǎn)權(quán)利風(fēng)險，那么將會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)并購活動面臨法律風(fēng)險。在房地產(chǎn)企業(yè)開展股權(quán)并購活動時，經(jīng)常會因為稅收成本過高這一問題采取股權(quán)并購方式進行變相的資產(chǎn)收購，在此形勢下，企業(yè)要對項目公司的土地使用權(quán)、專利、商標(biāo)、特許經(jīng)營權(quán)以及相關(guān)生產(chǎn)設(shè)備等進行調(diào)查，查看是否存在產(chǎn)權(quán)糾紛問題。對于項目公司所取得的項目是否已經(jīng)擁有完備的證書，這些權(quán)屬證書是否真實存在，這些都是房地產(chǎn)公司在并購活動中需要充分考慮的問題，一旦發(fā)現(xiàn)項目公司存在債務(wù)風(fēng)險或者財務(wù)糾紛，要立即停止并購活動，避免后期出現(xiàn)法律風(fēng)險。

（二）項目公司名下的房地產(chǎn)項目本身存在較大瑕疵的風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)在并購過程中要對項目公司的項目情況進行全面調(diào)查，一旦發(fā)現(xiàn)項目主體存在瑕疵，具體而言就是項目主體在存續(xù)期間發(fā)生有違法行為，導(dǎo)致項目主體本身在資格方面出現(xiàn)問題，例如項目的成立程序、方式等不符合我國相關(guān)法律法規(guī)，或者項目的相關(guān)文件并沒有經(jīng)過我國相關(guān)政府部門的審批等等，一旦存在這些瑕疵，房地產(chǎn)企業(yè)要立即停止并購行為，避免并購?fù)瓿珊箜椖砍霈F(xiàn)經(jīng)營資質(zhì)被吊銷現(xiàn)象等，為房地產(chǎn)企業(yè)帶來法律風(fēng)險。

（三）合作方違約的風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)在股權(quán)并購過程中，股權(quán)未辦理變更登記前，轉(zhuǎn)讓方因較大的市場波動，地塊升值等情況直接違約，將項目公司轉(zhuǎn)讓給出價更高的第三方。這一現(xiàn)象會直接影響到并購活動的后續(xù)開展，房地產(chǎn)企業(yè)要對合作方的經(jīng)營資質(zhì)提前調(diào)查，掌握合作方的項目運行情況，避免出現(xiàn)違約風(fēng)險、

二、房地產(chǎn)企業(yè)并購法律風(fēng)險防范策略

（一）提高企業(yè)并購法律風(fēng)險防范意識

在當(dāng)前我國社會經(jīng)濟快速發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展十分活躍，格局房地產(chǎn)企業(yè)并購活動的開展情況來看，該活動涉及到產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、合同簽訂等多個方面的法律知識，一旦對并購法律了解不全，沒有專業(yè)的法律人員進行協(xié)助，將會導(dǎo)致企業(yè)面臨諸多法律風(fēng)險。

想要提高房地產(chǎn)企業(yè)對于并購法律風(fēng)險的防范意識，企業(yè)首先應(yīng)該重視對法律風(fēng)險的風(fēng)險，在并購活動中要充分考慮不動產(chǎn)、動產(chǎn)等相關(guān)義務(wù)關(guān)系，要始終運用法律的思維看待問題。根據(jù)當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)并購活動的開展情況來看，不少并購企業(yè)對法律風(fēng)險的認知分為花瓶論、降低效率論以及為訴訟論三種。所謂的花瓶論指代的是并購企業(yè)雖然具有企業(yè)法務(wù)部或者已經(jīng)與相關(guān)律師事務(wù)所簽訂了合同，但是卻沒有在并購活動中充分發(fā)揮法務(wù)部以及律師事務(wù)所的作用。降低效率論指代的是企業(yè)在并購過程中，認為各項活動如果都按照法律規(guī)定的程序辦理，將會在很大程度上降低企業(yè)并購效率，時間成本較大，進而會在某些并購過程中忽略法律事務(wù)。為訴訟輪指代的是房地產(chǎn)企業(yè)在并購活動中認為只有牽扯到訴訟問題才會體現(xiàn)法律的作用，其實一旦牽扯到訴訟問題，是企業(yè)在并購過程中沒有充分認識到法律風(fēng)險的重要表現(xiàn)，并且如果并購活動牽扯到訴訟問題，不僅費時費力，還會面臨敗訴風(fēng)險，對企業(yè)造成嚴重的損失。由此可知，我國房地產(chǎn)企業(yè)并購成功率低，不僅僅是運行管理等方面的問題，還有對于并購活動中法律風(fēng)險認知不全的問題，進而導(dǎo)致在并購過程中出現(xiàn)不必要的糾紛，為企業(yè)帶來嚴重損失。

（二）提高企業(yè)并購的審查質(zhì)量

1.全面的法律盡職調(diào)查

對并購企業(yè)情況進行全面審查能夠提前預(yù)防法律風(fēng)險，審查內(nèi)容包含有企業(yè)運營情況、資產(chǎn)情況、債務(wù)糾紛情況以及人力資源情況等，此外企業(yè)的訴訟情況也要嚴格審查，對于被并購企業(yè)而言，要審查其主體是否具有并購資格等等。整個審查活動要貫徹整個并購活動的始終。通常情況下房地產(chǎn)企業(yè)在并購活動中會涉及到土地出讓合同、建筑工程合同等，這些合同在很大程度上都影響了企業(yè)并購后的運營整合情況，因此在房地產(chǎn)企業(yè)并購活動中，對參與并購的企業(yè)進行全面審查十分必要，這也是確保并購活動得以順利開展的重要基礎(chǔ)。

2.對并購法律法規(guī)政策進行審慎調(diào)查

結(jié)合當(dāng)前我國市場經(jīng)濟變化速度來看，房地產(chǎn)行業(yè)作為經(jīng)濟市場重要支柱，也產(chǎn)生了天翻地覆的變化，這一現(xiàn)象導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在運行管理過程中，時長面臨新舊法律政策的效率問題，再加上我國對房地產(chǎn)企業(yè)并購活動的相關(guān)法律制度還不夠完善，如果企業(yè)在參與并購活動中不能對相關(guān)法律法規(guī)進行審慎審查，極容易出現(xiàn)用法錯誤的現(xiàn)象，進而產(chǎn)生法律風(fēng)險，為企業(yè)并購活動的順利開展帶來阻礙。

（三）重視交易模式設(shè)計

下圖1為房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)并購活動中的模式文本模式示意圖，房地產(chǎn)企業(yè)在參與并購活動時，一定要重視交易模式設(shè)計問題，要充分考慮到股權(quán)并購活動中涉及到的債務(wù)安排、擔(dān)保問題以及動拆遷問題等，對于所有問題要有針對性的解決措施，除此之外，還需要重視股權(quán)并購中的框架協(xié)議簽訂，對于其中的進度安排條款、保密條款、擔(dān)保條款等內(nèi)容進行詳細約定。在設(shè)計并購合同時，要結(jié)合并購活動的實際情況，分類制作，通常包含于股權(quán)質(zhì)押合同、抵押合同、股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同等等。

（四）防范項目變更引起政府行政行為

由于我國政府職能的特殊性，房地產(chǎn)企業(yè)在運行管理過程中難免會涉及到政府部門，對于并購活動也不例外。但是如果房地產(chǎn)企業(yè)在并購活動中出現(xiàn)項目變更情況而引起政府行政行為，那么會對房地產(chǎn)企業(yè)的并購帶來法律風(fēng)險。眾所周知，我國現(xiàn)有的社會主義資本市場制度不完善，因為企業(yè)在并購活動中一定要注意項目變更問題，違反政策的變更將會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)并購活動失敗，長此以往，還會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場發(fā)育不完善。政府如果在此過程中不能有效干預(yù)會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場發(fā)展混亂，基于此，房地產(chǎn)企業(yè)在參與并購活動時，一定要對自身進行正確定位，把握好并購活動中存在的法律風(fēng)險，全面掌握并熟悉其中存在的法律風(fēng)險，采取合法手段維護自身權(quán)益，降低政府干預(yù)帶來的法律風(fēng)險。

三、結(jié)語

綜上所述，結(jié)合當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)并購活動來看，其中存在有多種法律風(fēng)險，對并購活動帶來諸多影響，為企業(yè)經(jīng)營帶來風(fēng)險，針對此現(xiàn)象，企業(yè)在參與并購活動時要從提高法律風(fēng)險意識、全面審查并購企業(yè)情況等多方面入手，降低并購風(fēng)險，為企業(yè)得以穩(wěn)定運行提供保障。