從實(shí)務(wù)分析“以房抵債”類案件的法律性質(zhì)

瞿春鳳

上海市浦東新區(qū)人民法院，上海 201300

一、案例背景

本文選取的2件案例均為涉及動(dòng)遷安置房買賣合同的糾紛，該類房屋的特殊性在于存在限制交易期，即在房屋產(chǎn)權(quán)人取得房屋產(chǎn)權(quán)證后在一定期限內(nèi)禁止交易。但在現(xiàn)實(shí)中，被動(dòng)遷安置人取得房屋產(chǎn)權(quán)證后很快將房屋出售他人，甚至尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)證即出售房屋的情況也屢見(jiàn)不鮮，而不動(dòng)產(chǎn)交易必須履行的過(guò)戶登記手續(xù)則要等該房屋過(guò)了限制交易期才能辦理。由于交易的過(guò)程長(zhǎng)達(dá)數(shù)年，因此該類房屋的交易存在很多風(fēng)險(xiǎn)和不確定性。

二、案例簡(jiǎn)介

案例一：

2008年4月20日，原告（乙方）與被告（甲方）簽訂《借款合同》。合同約定：一、甲方向乙方借款85萬(wàn)元整，在七年后歸還，連本帶利到期歸還200萬(wàn)元整，如逾期不還，甲方將A房屋（即本案系爭(zhēng)房屋、系動(dòng)遷安置房）出售給乙方用以償還借款。二、甲方愿意在七年后將A房屋賣給乙方，雙方協(xié)商后一致同意，不管七年后房?jī)r(jià)如何變化，雙方均不得以任何理由來(lái)推翻承諾。三、甲方在取得A房屋產(chǎn)權(quán)證前，先將B房屋的產(chǎn)權(quán)證作抵押交乙方保管，在二年后取得A房屋產(chǎn)權(quán)證后將此房產(chǎn)證交由乙方，換回B房屋的產(chǎn)權(quán)證。四、今后在辦理A房屋過(guò)戶時(shí)所有費(fèi)用均由乙方承擔(dān)，與甲方無(wú)關(guān)，但甲方必須予以配合。A房屋于2012年竣工。被告從動(dòng)遷公司取得A房屋后將其交付給原告使用，一并交付還包括維修基金發(fā)票、電表安裝費(fèi)用發(fā)票、新建住宅使用說(shuō)明書、新建住宅質(zhì)量保證書等資料。原告于2012年開(kāi)始裝修入住至今。2015年1月20日，被告委托律師發(fā)函給原告稱，2008年借款85萬(wàn)元，為表還款誠(chéng)意，借款方于2012年將A交給原告暫??；還款期即將到來(lái)，要求提供還款的收款賬戶以便及時(shí)還款。2015年4月17日，被告通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬支付給原告200萬(wàn)元（銀行賬號(hào)尾號(hào)為3419）。2015年5月，原告將200萬(wàn)元轉(zhuǎn)賬至另外一張銀行卡（銀行賬號(hào)尾號(hào)為1618號(hào)）并用該錢款購(gòu)買了理財(cái)產(chǎn)品。2015年5月至10月期間，原告從尾號(hào)為1618號(hào)的賬戶多次支取錢款，其中一次單筆支取70萬(wàn)元（原告自稱是兒子需要錢，臨時(shí)周轉(zhuǎn)）。之后，原告又往該賬戶陸續(xù)存入錢款。2015年10月9日，該賬戶余額再次超過(guò)200萬(wàn)元。①

案例二：

2014年10月10日，原告徐某作為出借人（抵押權(quán)人、甲方）與被告袁某作為借款人（抵押人、乙方）簽訂《房地產(chǎn)借款抵押合同》，約定：乙方向甲方借款70萬(wàn)元，借款期限為36個(gè)月，月利率為2%，并將價(jià)值700萬(wàn)元的B房屋抵押給原告，抵押債權(quán)額70萬(wàn)元，雙方辦理了抵押權(quán)登記。合同簽訂當(dāng)日，被告向原告交付了A房屋（即本案系爭(zhēng)房屋），原告向被告轉(zhuǎn)賬支付了定金3萬(wàn)元。2014年10月22日，原告向被告轉(zhuǎn)賬支付37萬(wàn)元，被告于同日出具收據(jù)：茲收到徐某借款40萬(wàn)元。2015年1月26日，原告與被告簽訂《房地產(chǎn)借款抵押合同補(bǔ)充協(xié)議》，約定：雙方同意將借款金額變更為70萬(wàn)元整，并以房抵債（即以系爭(zhēng)房屋在滿三年上市時(shí)由甲方轉(zhuǎn)讓處置所得充抵所欠甲方的借款和利息）并做如下修改：1.乙方承諾將系爭(zhēng)房屋實(shí)物抵押給甲方并同意甲方無(wú)償支配使用；2.乙方同意將系爭(zhēng)房屋的相關(guān)證件和文件交由甲方保管和使用，包括動(dòng)遷協(xié)議、動(dòng)遷配套單、產(chǎn)證等；3.由于動(dòng)遷房需三年后才能上市交易，乙方承諾，待系爭(zhēng)房屋可以交易后，乙方保證幫助（配合）甲方辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)；4.過(guò)戶時(shí)的房產(chǎn)交易費(fèi)用歸甲方支付；5.在過(guò)戶完成后的當(dāng)日，甲方給予乙方16萬(wàn)元房產(chǎn)差價(jià)補(bǔ)貼并在7個(gè)工作日內(nèi)與乙方一同去房產(chǎn)交易中心將B房屋抵押產(chǎn)權(quán)取消，至此雙方債務(wù)全面結(jié)清抵消；6.甲方同意《房地產(chǎn)借款抵押合同》中規(guī)定的每月支付利息條款，暫停執(zhí)行；7.若乙方有不辦理系爭(zhēng)房屋產(chǎn)證或不配合甲方過(guò)戶等損害甲方利益的情形的，甲方有權(quán)終止執(zhí)行本協(xié)議中的部分條款和甲方的承諾，并要求乙方仍按2014年7月23日簽訂的《房地產(chǎn)價(jià)款抵押合同》中的條款執(zhí)行，其中包括每年按本金的24%支付利息，并在法律上和經(jīng)濟(jì)上承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。同日，原告向被告轉(zhuǎn)賬10萬(wàn)元，2015年3月13日，原告向被告轉(zhuǎn)賬20萬(wàn)元。2016年4月28日，原告向被告轉(zhuǎn)賬6萬(wàn)元，被告于當(dāng)日出具收條：今收到徐某用于購(gòu)買A房屋的部分尾款6萬(wàn)元整。②

三、審理思路

上述2個(gè)案例，看似案情相似，實(shí)則不同。案例一中，原、被告簽訂了“借款合同”，從合同內(nèi)容看，雙方對(duì)借款的金額、利息、還款時(shí)間以及到期未還款的違約責(zé)任作了明確約定。從合同履行上看。被告已經(jīng)在《借款合同》約定的截止期限前（即2015年4月20日前）償還了借款本金及利息共計(jì)200萬(wàn)元，并不存在逾期不償還借款的情況。原告收到款項(xiàng)后，也實(shí)際使用了被告歸還的部分借款，說(shuō)明原告對(duì)被告已按期歸還借款本息是知曉并認(rèn)可的，因此，雙方簽訂的《借款合同》雖然具有房屋買賣的內(nèi)容，但其性質(zhì)仍然是借款合同，房屋買賣的約定僅僅是對(duì)債務(wù)償還的擔(dān)保。案例二中，原、被告簽訂借款抵押合同后，被告將市場(chǎng)價(jià)值遠(yuǎn)大于借款數(shù)額的B房屋抵押給了原告，卻又將系爭(zhēng)的A房屋交付了原告，而原告僅僅向被告支付了40萬(wàn)元。而補(bǔ)充協(xié)議的簽訂，使得原、被告之間真正建立的關(guān)系明朗化，從補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容看，原、被告并非是在履行借款協(xié)議，所約定的房屋買賣內(nèi)容也并非是在擔(dān)保債務(wù)的履行。從款項(xiàng)的支付情況看，也符合動(dòng)遷安置房交易的一般習(xí)慣。因此原、被告之間真正建立的是房屋買賣合同關(guān)系，而雙方簽訂抵押借款合同的目的僅僅是為了確保原告購(gòu)買房屋的資金安全。

四、認(rèn)定“以房抵債”類案件法律關(guān)系性質(zhì)的解決路徑

通過(guò)上述兩個(gè)案例，不難看出，此類案件的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于當(dāng)事人之間成立的是借貸關(guān)系還是買賣關(guān)系。審判實(shí)務(wù)中，有的法官認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人所訂立協(xié)議的字面意思作認(rèn)定；有的法官認(rèn)為，若借貸協(xié)議與房屋買賣協(xié)議是同時(shí)簽訂的，且房屋價(jià)值與協(xié)議約定的金額相當(dāng)?shù)模烧J(rèn)定為簽訂房屋買賣協(xié)議的目的是為了擔(dān)保借款協(xié)議的履行；也有的法官認(rèn)為，要依據(jù)合同的實(shí)質(zhì)內(nèi)容及當(dāng)事人的真實(shí)意思來(lái)認(rèn)定協(xié)議的性質(zhì)。為此，最高院出臺(tái)的《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》（下稱《借貸規(guī)定》）為審理此類案件提供了新的思路，該制度設(shè)計(jì)是對(duì)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)依法處置擔(dān)保物的必然安排，其目的在于保護(hù)債權(quán)人的合法權(quán)益不受侵害。而通過(guò)拍賣程序有利于防止估價(jià)過(guò)高或過(guò)低，損害另一方當(dāng)事人利益，在當(dāng)事人之間實(shí)現(xiàn)利益平衡。③但《借貸規(guī)定》依然無(wú)法解決實(shí)務(wù)中關(guān)于“以房抵債”類案件性質(zhì)的認(rèn)定問(wèn)題。

要解決此類案件法律關(guān)系性質(zhì)的認(rèn)定問(wèn)題，筆者認(rèn)為，首先，應(yīng)當(dāng)考察當(dāng)事人訂立協(xié)議的真實(shí)意思。無(wú)論是借貸協(xié)議還是買賣協(xié)議，都應(yīng)以尊重當(dāng)事人的意思自治為基本原則，當(dāng)合同只關(guān)系到單純的合同當(dāng)事人利益的衡量時(shí)，裁判者不能簡(jiǎn)單否定其效力。④因此只要都是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且不存在《合同法》第52條規(guī)定的合同無(wú)效情形的，都是有效的。關(guān)鍵是我們要區(qū)分出哪一個(gè)是外形，哪一個(gè)是雙方當(dāng)事人所積極追求的法律后果。法官可根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)、結(jié)合被告的抗辯，運(yùn)用邏輯推理和日常生活經(jīng)驗(yàn)形成心證。如上述案例二中，原、被告雙方雖然簽訂了借款抵押合同，但結(jié)合動(dòng)遷房交易的實(shí)際情況，就不難理解其目的是為了保障雙方訂立的房屋買賣合同的順利履行，是在動(dòng)遷房交易時(shí)間久、資金數(shù)額大、不確定因素多的特定情形下，原告為保障其資金安全而采取的對(duì)策。其次，合同的實(shí)際履行情況也應(yīng)當(dāng)作為認(rèn)定協(xié)議性質(zhì)的重要考量。如上述案例一中，僅僅從原、被告訂立的《借款合同》內(nèi)容看，雙方建立的究竟是借貸關(guān)系或是房屋買賣關(guān)系，似乎有些模糊，但結(jié)合當(dāng)事人的履行情況（原告接受并使用了被告的還款），該協(xié)議的性質(zhì)就變得清晰了。

實(shí)踐中不同樣態(tài)的“以房抵債”協(xié)議背后可能存在多種復(fù)雜的法律關(guān)系和法律構(gòu)造，無(wú)法抽象出一條單一的審判規(guī)則，因此只能在個(gè)案審理過(guò)程中結(jié)合具體案件事實(shí)作出更為審慎的判決和類型化的處理。

注釋：

①（2015）浦民一（民）初字第22205號(hào)民事判決書.

②（2016）滬0117民初20489號(hào)民事判決書.

③張繼昕.從一起案件看以房抵債的法律效力［J］.山西高等學(xué)校社會(huì)科學(xué)學(xué)報(bào)，2018（7）.

④王利明.民法典體系研究［M］.中國(guó)人民大學(xué)出版社，2008：339.