商品房質(zhì)量問題法律研究

師潔

昆明廣播電視大學(xué) 云南昆明 650000

雖然商品房在房地產(chǎn)市場(chǎng)中與其它商品一樣，但是商品房與其它商品相比，不僅結(jié)構(gòu)更加的復(fù)雜，技術(shù)含量也更高，折舊期還更長(zhǎng)，是一種超常耐用的商品，從而根據(jù)商品房所具有的特點(diǎn)，必須更加嚴(yán)格的要求商品房質(zhì)量。近幾年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是十分的快速，商品房質(zhì)量卻存在十分嚴(yán)重的問題，導(dǎo)致購(gòu)房者存在極大的不滿，甚至發(fā)生集體訴訟的情況，使商品房質(zhì)量問題的法律研究成為人們?cè)絹碓街匾暤姆矫妗Ｒ虼耍瑸榇_保對(duì)人們的切身利益進(jìn)行保障，不僅需要對(duì)國(guó)外有益與成熟的做法進(jìn)行借鑒，也需要根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的實(shí)際情況，對(duì)我國(guó)相關(guān)的法律進(jìn)行完善，確保有效的減少我國(guó)商品房質(zhì)量的糾紛，進(jìn)而大力推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

1 商品房質(zhì)量問題的現(xiàn)狀

1.1 存在十分普遍的商品房質(zhì)量通病

工程質(zhì)量通病就是指經(jīng)常出現(xiàn)、因施工過程中的不良習(xí)慣所引起的、具有普遍性，但是一般不會(huì)被重視的質(zhì)量問題。例如在工程施工過程中，直接使用不經(jīng)除銹的生銹鋼筋、焊接與綁扎鋼筋不符合規(guī)范要求等，雖然這些問題都是嚴(yán)格禁止出現(xiàn)施工過程中的，但是在實(shí)際的施工過程中仍然會(huì)存在，甚至經(jīng)常發(fā)生，導(dǎo)致施工工作人員都習(xí)以為常[1]。因此，商品房就被上述這種習(xí)以為常的問題，縮短自身的使用壽命，甚至?xí)?duì)人們生命與財(cái)產(chǎn)的安全造成極其嚴(yán)重的威脅。

1.2 存在特別嚴(yán)重的商品房質(zhì)量隱患

隨著我國(guó)建設(shè)的商品房越來越多，使不少工程都存在比較嚴(yán)重的質(zhì)量隱患，主要是一些工程沒有對(duì)地質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格的勘察，就對(duì)地基基礎(chǔ)進(jìn)行設(shè)計(jì)；有的工程對(duì)沒有檢驗(yàn)的建筑材料進(jìn)行使用；有的工程沒有進(jìn)行設(shè)計(jì)計(jì)算，就直接對(duì)現(xiàn)成的方案進(jìn)行使用；甚至有些施工單位會(huì)因經(jīng)濟(jì)利益，在施工過程中偷工減料進(jìn)行違規(guī)施工等[2]。例如某個(gè)住宅小區(qū)在設(shè)計(jì)鋼筋混凝土樓板的厚度時(shí)，將其設(shè)計(jì)為120mm 的厚度，但是只實(shí)際施工過程中只有90mm 厚度，甚至最薄的地方只有50mm 的厚度；而且基礎(chǔ)設(shè)計(jì)寬度為150cm，實(shí)際還不足110cm，有的工程會(huì)被檢查出來，仍然有很多工程沒有被檢查出來，從而導(dǎo)致商品房質(zhì)量存在極其嚴(yán)重的安全隱患。

2 商品房質(zhì)量問題產(chǎn)生原因的法理分析

2.1 缺少確保商品房質(zhì)量的必備條件

商品房建設(shè)活動(dòng)主要是由招投標(biāo)活動(dòng)、勘察設(shè)計(jì)活動(dòng)、施工活動(dòng)、竣工驗(yàn)收活動(dòng)等一系列活動(dòng)所組成，而且商品房建設(shè)的整個(gè)過程會(huì)對(duì)建設(shè)單位、勘察設(shè)計(jì)單位、施工單位與工程監(jiān)理單位四個(gè)主體進(jìn)行涉及，因?yàn)樯唐贩烤哂休^多的環(huán)節(jié)與參與主體等特點(diǎn)，使影響工程質(zhì)量的不利因素會(huì)十分的復(fù)雜。而且這些不利因素可能會(huì)出現(xiàn)在招投標(biāo)階段，也可能在施工階段或者其他階段出現(xiàn)，根據(jù)商品房所涉及的主體，可能是勘察設(shè)計(jì)單位造成的不利影響，或者是施工單位所造成的。但是根據(jù)分析與比較在這些不同的階段與主體中，施工單位的施工活動(dòng)直接影響工程質(zhì)量，主要在以下兩個(gè)方面進(jìn)行體現(xiàn)。一方面，施工過程屬于工程實(shí)體的形成過程，導(dǎo)致整個(gè)工程的質(zhì)量與施工單位的作業(yè)活動(dòng)具有緊密關(guān)聯(lián)。另一方面，招投標(biāo)活動(dòng)、勘察設(shè)計(jì)活動(dòng)都屬于為施工活動(dòng)做準(zhǔn)備，需要通過施工活動(dòng)才能夠?qū)⑵鋵?duì)工程質(zhì)量產(chǎn)生的影響進(jìn)行表現(xiàn)，同樣勘察設(shè)計(jì)單位、建設(shè)單位與監(jiān)理單位都沒有對(duì)工程的施工活動(dòng)進(jìn)行直接參與，只能通過施工單位的施工行為對(duì)其可能會(huì)影響工程質(zhì)量的行為發(fā)生作用，從而在商品房建設(shè)工程施工過程屬于核心階段[3]。所以只有對(duì)施工環(huán)節(jié)進(jìn)行準(zhǔn)確的把控，就能夠?qū)λ杏绊懝こ藤|(zhì)量的原因進(jìn)行掌握，確保通過對(duì)施工單位與施工活動(dòng)進(jìn)行分析，進(jìn)而對(duì)影響商品房建設(shè)質(zhì)量的因素進(jìn)行挖掘。

2.2 引發(fā)商品房質(zhì)量問題的制度根源

雖然在建筑領(lǐng)域中存在大量會(huì)對(duì)工程質(zhì)量造成影響的違規(guī)情形與表現(xiàn)，但是并不意味只有施工單位與施工階段會(huì)對(duì)工程質(zhì)量造成影響，而是充分表明在工程建設(shè)的各個(gè)階段參與工程建設(shè)各方主體都存在違規(guī)的情形，都會(huì)在施工階段進(jìn)行集中的反映，從而在施工階段所產(chǎn)生的影響屬于整個(gè)工程建設(shè)工程的所有影響的綜合表現(xiàn)。同時(shí)根據(jù)上述所闡述的影響工程質(zhì)量的違規(guī)情形與表現(xiàn)，能夠清楚的了解都是我國(guó)在法律法規(guī)與相關(guān)規(guī)章制度上明令禁止的行為，雖然是明令禁止的行為，但是行為主體對(duì)這些行為進(jìn)行實(shí)施時(shí)，并沒有想對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行損害，而是為在不公平的市場(chǎng)環(huán)境下對(duì)合法的利益進(jìn)行實(shí)現(xiàn)[4]。因此，為確保對(duì)商品房質(zhì)量進(jìn)行保障，不僅需要規(guī)范處于表面上的行為，也需要規(guī)范隱藏與背后的制度根源，才能夠確保有效避免發(fā)生違規(guī)的行為，進(jìn)而使商品房質(zhì)量得到提升。

3 商品房質(zhì)量發(fā)生問題的責(zé)任

3.1 商品房質(zhì)量民事責(zé)任

商品房質(zhì)量民事責(zé)任就是指參與商品房建設(shè)的各方主體因違反工程建設(shè)強(qiáng)制性質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與合同約定，需要對(duì)民事法律后果進(jìn)行承擔(dān)，主要將商品房質(zhì)量民事責(zé)任劃分為以下兩個(gè)方面。一方面，合同責(zé)任。商品房質(zhì)量合同責(zé)任主要是因?yàn)槌邪綄?duì)工程建設(shè)強(qiáng)制性質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)或者合同約定進(jìn)行違反，導(dǎo)致工程質(zhì)量存在問題，需要對(duì)違約責(zé)任進(jìn)行承擔(dān)，例如賠償責(zé)任、施工單位的返工與修理責(zé)任，建筑設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位與施工單位為商品房質(zhì)量合同責(zé)任的承擔(dān)主體[5]。另一方面，商品房質(zhì)量損害賠償責(zé)任。因?yàn)樵谖覈?guó)《建筑法》第80 條中明確規(guī)定“在建筑物的合理使用壽命內(nèi)，因建設(shè)工程質(zhì)量不合格受到損害的，購(gòu)房者有權(quán)向責(zé)任者要求賠償”，根據(jù)此法條可以得出，商品房質(zhì)量損害賠償責(zé)任主要是指因商品房質(zhì)量缺陷，導(dǎo)致他人人身、缺陷工程以外的財(cái)產(chǎn)損害，需要對(duì)民事賠償責(zé)任進(jìn)行承擔(dān)。

3.2 商品房質(zhì)量刑事責(zé)任

商品房質(zhì)量刑事責(zé)任就是指參與商品房建設(shè)的各方主體，因沒有按照建筑法律法規(guī)的質(zhì)量規(guī)定與工程建設(shè)強(qiáng)制性質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，所構(gòu)成的犯罪需要對(duì)刑事法律后果進(jìn)行承擔(dān)。但是目前我國(guó)有關(guān)工程質(zhì)量責(zé)任的規(guī)定主要是為民事責(zé)任與行政責(zé)任，對(duì)質(zhì)量問題責(zé)任人的處罰較輕，甚至一些責(zé)任人會(huì)根據(jù)相關(guān)法律的空子逃避責(zé)任[6]。因此，根據(jù)我國(guó)商品房質(zhì)量問題的嚴(yán)重性，需要通過立法，對(duì)相關(guān)的法律進(jìn)行完善，增加質(zhì)量責(zé)任者的處罰力度，按照商品房質(zhì)量問題的直接責(zé)任者的行為嚴(yán)重程度，對(duì)其的刑事責(zé)任進(jìn)行追究，不斷對(duì)相關(guān)當(dāng)事人的質(zhì)量責(zé)任意識(shí)進(jìn)行強(qiáng)化，才能夠確保商品房建設(shè)的各方主體對(duì)自己的行為進(jìn)行規(guī)范，進(jìn)而使商品房質(zhì)量得到提升。

4 購(gòu)房人合法權(quán)益保護(hù)制度的法律配置

4.1 商品房質(zhì)量問題的最終責(zé)任人

在建設(shè)與銷售商品房的整個(gè)過程中，具有房地產(chǎn)開發(fā)商與承包單位之間的工程建設(shè)承包合同關(guān)系，以及房地產(chǎn)開發(fā)商與購(gòu)房人之間的商品房買賣合同關(guān)系兩種合同關(guān)系，而且從法律關(guān)系上將，工程建設(shè)的承包單位與購(gòu)房人之間并沒有任何合同關(guān)系，如果商品房發(fā)生質(zhì)量問題，購(gòu)房人需要直接向房地產(chǎn)開發(fā)商索賠維修費(fèi)用或者賠償，然后按照相關(guān)建筑法律法規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)商需要根據(jù)商品房質(zhì)量問題的具體原因向相關(guān)責(zé)任人進(jìn)行追償[7]。例如因設(shè)計(jì)錯(cuò)誤造成質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)商需要向設(shè)計(jì)單位進(jìn)行索賠，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)商品房質(zhì)量的責(zé)任屬于全面的，而商品房建設(shè)承包單位只需要負(fù)責(zé)一部分的責(zé)任屬于對(duì)內(nèi)性質(zhì)的，充分表明房地產(chǎn)開發(fā)商不僅需要承擔(dān)參與人相應(yīng)的責(zé)任，也需要承擔(dān)整個(gè)商品房的全部責(zé)任。同時(shí)在《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收管理辦法》第四條規(guī)定中“住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位對(duì)所開發(fā)的住宅下去質(zhì)量負(fù)最終責(zé)任，不得將工程質(zhì)量不合格或配套不完善的房屋交付使用”，充分表明房地產(chǎn)開發(fā)商需要對(duì)商品房承擔(dān)最終保證責(zé)任，以及為對(duì)商品房最終用戶的合法權(quán)益進(jìn)行有效的保護(hù)[8]。

4.2 保障購(gòu)房人退房的權(quán)利

商品房買受人具有因質(zhì)量問題而退房的權(quán)利，因?yàn)橘?gòu)房人對(duì)商品房進(jìn)行購(gòu)買的主要目的就是居住，如果商品房存在質(zhì)量問題，無法對(duì)使用要求進(jìn)行滿足，購(gòu)房人就具有權(quán)利進(jìn)行退房。同時(shí)商品房質(zhì)量具有較強(qiáng)的專業(yè)性，大部分購(gòu)房人都無法從專業(yè)的角度對(duì)這些問題進(jìn)行考慮，而且購(gòu)房人也沒有對(duì)商品房的建設(shè)過程進(jìn)行參與，根本無法全面理解商品房的質(zhì)量，購(gòu)房人無法獲得房地產(chǎn)開發(fā)商所知道的信息，所以在商品房質(zhì)量不合格時(shí)購(gòu)房人可以享有退房的權(quán)利，能夠?qū)?gòu)房人的合法權(quán)益進(jìn)行有效的保護(hù)。同時(shí)因商品房質(zhì)量問題而導(dǎo)致購(gòu)房人退房，能夠強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)商的商品房建設(shè)質(zhì)量意識(shí)，在商品房建設(shè)過程中更加嚴(yán)格的對(duì)法律法規(guī)與相關(guān)規(guī)定進(jìn)行遵循，確保對(duì)商品房質(zhì)量進(jìn)行有效的保障[9]。但是我國(guó)在購(gòu)房人退房這方面的規(guī)定還不夠全面，也缺少可操作性，需要對(duì)其進(jìn)行完善，才能夠確保保障購(gòu)房人退房的權(quán)利。首先，根據(jù)這條規(guī)定購(gòu)房人只能夠在商品房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格時(shí)進(jìn)行退房，主體結(jié)構(gòu)包括基礎(chǔ)、墻、柱等承重結(jié)構(gòu)，如果其他非主體結(jié)構(gòu)發(fā)生質(zhì)量問題，并沒有賦予購(gòu)房人退房的權(quán)利。根據(jù)近幾年工程建設(shè)的水平發(fā)展來看，以及人們質(zhì)量意識(shí)的提高，商品房主體結(jié)構(gòu)發(fā)生質(zhì)量問題已經(jīng)不是普遍現(xiàn)象，最為常見的是商品房發(fā)生非主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量問題，例如具有防水要求的地面漏水、墻面抹灰脫離等，雖然這些質(zhì)量問題不是很嚴(yán)重，也不會(huì)發(fā)生極其嚴(yán)重的質(zhì)量事故，但是會(huì)對(duì)商品房的使用功能造成影響，從而對(duì)于這些非主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量問題，當(dāng)其符合一定的條件時(shí)購(gòu)房人可以進(jìn)行退房。

4.3 商品房質(zhì)量損害賠償制度的追問

雖然根據(jù)我國(guó)《建筑法》第80 條規(guī)定的商品房質(zhì)量損害賠償制度，有效的保障受害人的合法權(quán)益，以及對(duì)質(zhì)量責(zé)任人的法律責(zé)任進(jìn)行依法追究，但是一些責(zé)任主體經(jīng)過幾年運(yùn)營(yíng)之后可能會(huì)因破產(chǎn)等原因消失，如果商品房發(fā)生質(zhì)量損害事故，受害者根本無法對(duì)責(zé)任承擔(dān)者進(jìn)行尋找，就沒有辦法獲得相應(yīng)的賠償。所以需要在建筑物合理使用壽命的年限內(nèi)，對(duì)工程質(zhì)量損害賠償制度進(jìn)行真正的落實(shí)，就必須對(duì)配套的制度與措施進(jìn)行建立與完善[10]。例如商品房質(zhì)量行政保證金，當(dāng)商品房質(zhì)量發(fā)生損害賠償事故時(shí)，如果受害人無法找到責(zé)任人，或者開發(fā)商拒絕賠償，受害人可以向建設(shè)行政主管部門投訴，請(qǐng)求其先支付賠償費(fèi)用，建設(shè)行政主管部門經(jīng)過相應(yīng)的審查，認(rèn)為開發(fā)商需要對(duì)損害賠償責(zé)任進(jìn)行承擔(dān)，可以使用保證金對(duì)受害人的損失進(jìn)行賠償。

5 結(jié)語

綜上所述，雖然大部分商品房質(zhì)量糾紛的集中問題都在事后實(shí)際糾紛的解決中，但是隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，以及人們對(duì)房屋質(zhì)量要求提出更高的要求，都會(huì)導(dǎo)致發(fā)生從制度上對(duì)服務(wù)質(zhì)量糾紛進(jìn)行解決的法律糾紛情況，而且其他發(fā)達(dá)國(guó)家都具有住宅質(zhì)量保障保險(xiǎn)制度，我國(guó)對(duì)住宅質(zhì)量的保護(hù)與其他國(guó)家相比較過于落后。因此，為確保有效解決商品房質(zhì)量問題，我國(guó)需要配置購(gòu)房人合法權(quán)益保護(hù)制度的法律，促使購(gòu)房人在商品房的購(gòu)買與使用中享有一定的權(quán)利，也使商品房質(zhì)量問題得到改善，確保商品房質(zhì)量能夠滿足購(gòu)房人的要求，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定的可持續(xù)性發(fā)展。