房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何加強工程造價管理工作

白云艷

（天津盛世鑫和置業(yè)有限公司，天津 300041）

房地產(chǎn)開發(fā)是一項系統(tǒng)性的工程，由于工期長、審批流程繁瑣、參與方眾多，如果企業(yè)不能保證高水平的工程造價管理，在每個階段均可能造成額外的成本支出，從而降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的綜合效益。因此，制定完善的管理方式，全面提高工程造價管理質(zhì)量至關(guān)重要。

1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強工程造價管理工作的重要性

在房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展的時期，很多投資者看到了其背后蘊藏的巨大商機，想盡一切辦法籌集資金，試圖“撈一筆”。然而房地產(chǎn)開發(fā)涉及土地審批、原材料購入，加之建筑設(shè)計、施工、銷售等一系列流程，稍有不慎即會導致項目開發(fā)難以為繼，很多投資商由于資金鏈斷裂，無法繼續(xù)開展，致使爛尾工程頻繁出現(xiàn)。面對此種局面，相關(guān)部門調(diào)整了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)審查標準，提高了行業(yè)準入門檻，使現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)進入了健康、可持續(xù)發(fā)展的模式。房地產(chǎn)企業(yè)加強工程造價管理工作，不僅能夠降低開發(fā)成本、提高綜合利潤，還能夠建立通過財務(wù)數(shù)據(jù)把控工程進展的有效機制，從而提高企業(yè)的綜合競爭力。

2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強工程造價管理工作的有效方式

2.1 項目決策和工程設(shè)計階段融入造價管理意識

造價管理需要滲透工程的每個階段，即從項目決策和設(shè)計階段即需開始運用成本控制思維。首先，決策階段需要根據(jù)規(guī)劃要求，就工程的總體規(guī)模、技術(shù)標準等進行反復(fù)論證，將成本支出圈定在合理范圍之內(nèi)。其次，在對工程實施的具體環(huán)節(jié)進行總體及分階段設(shè)計時，應(yīng)該融入造價管理意識。比如根據(jù)施工時間的不同，部分施工作業(yè)內(nèi)容需要考慮額外的因素，究竟會對總成本造成何種程度的影響，應(yīng)該進行系統(tǒng)性地考慮。最后，除了決策者和設(shè)計師，其他參與人員也應(yīng)該逐漸提升工程造價成本管理意識，進而在施工作業(yè)時避免不必要的支出。

2.2 項目招標階段詳細論證造價成本

當房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做好項目總體規(guī)劃，面向市場進行招標時，一方面需要詳細論證造價成本；另一方面必須對工程的質(zhì)量作出預(yù)期判斷。首先，招標負責團隊必須對工程的總體規(guī)模等情況了然于心，針對投標企業(yè)提出的方案進行深入調(diào)查研究，特別是材料設(shè)備的采購、人力資源費用支出等，應(yīng)該充分參考市場平均價格，避免因缺乏了解而遭受損失。其次，工程的造價與質(zhì)量之間存在科學的辯證關(guān)系，二者應(yīng)該呈現(xiàn)出正向增長的態(tài)勢，即成本投入越高、工程總體質(zhì)量也應(yīng)該越好。但很多時候，達到相同標準的成本支出存在一定的浮動范圍，如一臺設(shè)備存在5種功能，只需要使用其中的4種即可達到目標要求，未經(jīng)使用的第5個功能很可能無需購入。針對此種情況，相關(guān)人員可以進行相應(yīng)的調(diào)查，從而有效控制成本。最后，如果投標方將造價壓得過低，需要警惕，因為沒有任何企業(yè)希望賠錢經(jīng)營，貪小便宜終將吃大虧［1］。

2.3 項目實施階段靈活調(diào)整資金使用方式

進入項目實施階段之后，為了應(yīng)對可能出現(xiàn)的突發(fā)情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往會設(shè)置應(yīng)急資金，保證工程順利進展。但根據(jù)以往經(jīng)驗，很多時候?qū)υ撡Y金的運用方式不甚理想。一方面，部分人員心里有數(shù)，認為無論發(fā)生什么情況，均有備用金“兜底”，因此在施工過程中經(jīng)常出現(xiàn)麻痹大意、沒有遵從安全操作標準進而造成損失的現(xiàn)象；另一方面，負責人對資金控制得“太死”，當施工過程出現(xiàn)意外情況，必須立刻追加資金投入時，受限于復(fù)雜的資金審批流程，最佳投入時機經(jīng)常會被錯過?；诖?，必須根據(jù)實際情況靈活調(diào)整資金使用方式。此舉一方面能夠提高施工人員的意識，另一方面是顧全大局，在保證工程繼續(xù)開展的情況下，還可以及時收集成本數(shù)據(jù)，從更長遠的角度為企業(yè)工程造價管理工作的開展提供經(jīng)驗。

2.4 竣工結(jié)算階段詳細對照成本支出

竣工結(jié)算是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行工程造價管理最后一項，也是最重要的環(huán)節(jié)。第一，需要根據(jù)設(shè)計圖紙及預(yù)算數(shù)據(jù)，對階段性工程的實際成本支出進行核算，確認差值產(chǎn)生的原因。比如高層住宅為配合7級抗震，總包合同按常規(guī)暫定55kg含量的鋼筋量，但經(jīng)過精確測算和優(yōu)化設(shè)計后，實際需要使用鋼筋含量為45kg。針對此種情況，需要根據(jù)總包合同的附加條款，重新核算并降低合同額度，在支付工程款時需要特別注意。又如合同圖紙中約定太陽能管道支架為單根管獨立支撐，但在實際施工過程中采用了3管共用支架和其他專業(yè)管道共用支架，在竣工審查核算時，必須對實際情況與合同約定存在出入的現(xiàn)象進行嚴格對照，保證管道支架等工程量核算的精確性。第二，對建筑工程的整體質(zhì)量進行檢驗，發(fā)現(xiàn)較為嚴重的問題時，責令整改的同時還應(yīng)該按照合同書中的有關(guān)規(guī)定扣除相關(guān)費用，使造價管理制度得到實際應(yīng)用。

3 結(jié)語

我國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)歷了曲折的過程，時至今日，若想在法律及相關(guān)制度允許范圍內(nèi)獲得更高的利潤，必須使每一個環(huán)節(jié)的工程造價管理質(zhì)量維持較高的水平。為了達成此種目的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的決策者及財務(wù)人員應(yīng)該對可能導致成本浮動的原因進行深入調(diào)查，制定出針對性的應(yīng)對方案。