房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃探索

欒勇

（俊發(fā)集團(tuán)有限公司，云南 昆明 650000）

一、前言

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展影響著整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，住房與房?jī)r(jià)問(wèn)題關(guān)系著公眾的切身利益，也受到了社會(huì)各界的普遍關(guān)注，而在對(duì)住房?jī)r(jià)格產(chǎn)生影響的各種因素中，土地增值稅占據(jù)了相當(dāng)重要的位置，通過(guò)對(duì)土地增值稅稅收籌劃的研究，不僅可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)合理降低稅負(fù)，還能夠推動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃概述

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理中涉及的業(yè)務(wù)類(lèi)型眾多，因此對(duì)于我國(guó)現(xiàn)行稅收體系中的大部分稅種都有涉獵，土地增值稅在所有稅種中，都有著不容忽視的影響。土地增值稅本身的稅率偏高，在增值額較大的情況下，會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)巨大的稅負(fù)壓力，影響企業(yè)利潤(rùn)的提高。新時(shí)期，政府部門(mén)加大了對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度，也使得相關(guān)稅收政策開(kāi)始越發(fā)重視土地增值稅清算管理，從房地產(chǎn)企業(yè)的角度，如何通過(guò)有效的稅收籌劃來(lái)減輕土地增值稅的稅負(fù)壓力，是經(jīng)營(yíng)管理中需要關(guān)注的一個(gè)核心問(wèn)題。土地增值稅的稅收籌劃主要是通過(guò)對(duì)扣除項(xiàng)、增值額的有效控制，借助相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策來(lái)幫助房地產(chǎn)企業(yè)降低稅負(fù)，減輕經(jīng)營(yíng)壓力。從這個(gè)角度分析，想要做好土地增值稅稅收籌劃工作，房地產(chǎn)企業(yè)必須立足自身的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，就經(jīng)營(yíng)收入和成本進(jìn)行綜合橫梁，優(yōu)化自身的經(jīng)營(yíng)模式，在現(xiàn)行稅收法律法規(guī)體系的約束下，探索出最適合自身發(fā)展的路徑。

三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃途徑

（一）梳理清算要點(diǎn)

在對(duì)土地增值稅進(jìn)行清算的過(guò)程中，需要關(guān)注兩個(gè)比較核心的問(wèn)題：一是確認(rèn)項(xiàng)目收入，需要以發(fā)票上的數(shù)額為基準(zhǔn)，如果沒(méi)有開(kāi)具發(fā)票，或者發(fā)票金額沒(méi)有采用全額開(kāi)具的方式，則以交易雙方簽訂的在不動(dòng)產(chǎn)管理部門(mén)備案的銷(xiāo)售合同所載的售房金額孰大的原則作為確認(rèn)收入的基準(zhǔn)，從實(shí)際操作的角度，房地產(chǎn)企業(yè)一般都會(huì)將樓號(hào)作為分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)，在明細(xì)表中標(biāo)計(jì)入相應(yīng)的房款、銷(xiāo)售面積以及合同編號(hào)等，這一個(gè)環(huán)節(jié)需要注意，企業(yè)如果將自身開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目用作員工福利，需要依照銷(xiāo)售性質(zhì)，征收土地增值稅，而確定為住宅類(lèi)型時(shí)，普通住宅的增值額如果不超過(guò)20%，可以免征增值稅；這就需要在項(xiàng)目前期，依據(jù)政府規(guī)劃部門(mén)發(fā)布的控制性詳細(xì)規(guī)劃和土地規(guī)劃條件，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)報(bào)建階段，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)計(jì)方案做好規(guī)劃，根據(jù)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位，盡量增加普通住宅建設(shè)面積。二是在對(duì)扣除項(xiàng)目進(jìn)行確認(rèn)時(shí)，首先對(duì)于免費(fèi)提供的一些配套設(shè)施，成本可以作為扣除項(xiàng)目，如果是有償提供，則不能扣除成本；其次在工程竣工后，房地產(chǎn)企業(yè)需要將部分工程安裝費(fèi)用作為質(zhì)量擔(dān)保進(jìn)行扣除，需要開(kāi)具正規(guī)發(fā)票，對(duì)于工程逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)用，不能用作土地增值稅的成本扣除對(duì)象；然后對(duì)于在項(xiàng)目主體內(nèi)建設(shè)的屬于項(xiàng)目可辦理產(chǎn)權(quán)并對(duì)外銷(xiāo)售取得收入的銷(xiāo)售中心、樣板房的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用等，也可以扣除。

（二）關(guān)注利息扣除

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)會(huì)產(chǎn)生大量的貸款利益費(fèi)用，而在我國(guó)現(xiàn)行的土地增值稅稅收政策中，依照是否可以準(zhǔn)確計(jì)算分?jǐn)偦蛘咛峁┙杩罾⒔鹑跈C(jī)構(gòu)證明，提出了兩種利息扣除方式：第一種是當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)能夠準(zhǔn)確就房地產(chǎn)項(xiàng)目的離析進(jìn)行計(jì)算分?jǐn)?，同時(shí)能夠提供證明，可以結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行扣除；第二種則是不滿足上述條件，需要在規(guī)定基數(shù)的10%以?xún)?nèi)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，應(yīng)該結(jié)合現(xiàn)有的制度以及企業(yè)借款規(guī)模，選擇更為有利的利息扣除方式。

（三）強(qiáng)化信息溝通

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)以及國(guó)土資源部門(mén)的溝通，在制定和實(shí)施土地增值稅稅收籌劃方案的過(guò)程中，嚴(yán)格遵循相關(guān)法律法規(guī)的要求，保證稅收籌劃的合理性及合法性，避免出現(xiàn)違法避稅的現(xiàn)象。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該時(shí)刻關(guān)注國(guó)家法律環(huán)境的變化，分析國(guó)家相關(guān)法規(guī)以及行業(yè)準(zhǔn)則對(duì)于自身稅收籌劃工作的約束，及時(shí)對(duì)土地增值稅稅收籌劃方案進(jìn)行更新調(diào)整，確保稅收籌劃的實(shí)施效果?？紤]到稅務(wù)機(jī)關(guān)具備自由裁量的權(quán)力，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃的過(guò)程中，必須強(qiáng)化與當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)的交流，確保企業(yè)能夠熟悉當(dāng)?shù)囟愂照鞴艿奶攸c(diǎn)和要求，主動(dòng)接受稅務(wù)部門(mén)的指導(dǎo)，也應(yīng)該定期向其咨詢(xún)最新的政策發(fā)展動(dòng)態(tài)，充分理解和把握最新政策，為稅收籌劃方案的制定提供參考依據(jù)。

（四）控制經(jīng)營(yíng)收入

伴隨著人們生活水平的提高，其對(duì)于自身的居住條件提出了更加嚴(yán)格的要求，以往的房地產(chǎn)項(xiàng)目多是以毛坯房作為成品交付，房?jī)r(jià)水平相對(duì)較低，但是其已經(jīng)逐漸無(wú)法滿足消費(fèi)者的需求，對(duì)此，部分房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠提高自身的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，開(kāi)始不斷提高項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，直接向消費(fèi)者提供精裝房，也使得裝修成本在房地產(chǎn)建設(shè)中所占的比例不斷上升，房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入構(gòu)成中有相當(dāng)一部分比重是為了對(duì)裝修成本支出進(jìn)行彌補(bǔ)。基于此，在開(kāi)展土地增值稅稅收籌劃的過(guò)程中，可以從減少銷(xiāo)售收入、減少增值額方面對(duì)土地增值稅的稅負(fù)進(jìn)行控制。實(shí)際操作中，房地產(chǎn)企業(yè)可以成立下屬裝修公司，或者在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中與裝修公司合作，將原本包含在銷(xiāo)售收入中的裝修收入轉(zhuǎn)化為裝修公司的勞務(wù)收入，通過(guò)對(duì)經(jīng)營(yíng)收入的控制來(lái)降低土地增值稅。目前稅務(wù)部門(mén)土地增值稅清算是按普通住宅、非普住宅、其他三種業(yè)態(tài)進(jìn)行清算，土地增值稅稅率分為30%、40%、50%、60%四檔稅率，可在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售過(guò)程中，通過(guò)對(duì)不同業(yè)態(tài)商品房銷(xiāo)售售價(jià)的調(diào)控，針對(duì)土地增值稅清算稅率可能存在跳擋的業(yè)態(tài)，適當(dāng)降低售價(jià)，減少增值額。

（五）明確適用條件

稅收籌劃適用條件是開(kāi)展稅收籌劃的一個(gè)重要前提，在實(shí)際操作中，一方面，需要對(duì)稅收籌劃方法進(jìn)行明確，可以通過(guò)合理利息支出資本化的方式，增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，繼而增加扣除項(xiàng)目，也可以在房屋價(jià)格中加入代收燃?xì)獾扰涮踪M(fèi)用，增加扣除項(xiàng)目的總額，因此來(lái)實(shí)現(xiàn)降低稅負(fù)的目的；另一方面，應(yīng)該對(duì)稅收籌劃方法的適用條件進(jìn)行明確。舉例說(shuō)明，如果房地產(chǎn)企業(yè)將代收費(fèi)用上繳相關(guān)部門(mén)，由其開(kāi)展增值稅發(fā)票，則并不能起到節(jié)稅的目的，而如果房地產(chǎn)企業(yè)在收到發(fā)票后，給業(yè)主開(kāi)具發(fā)票，則能夠起到節(jié)稅的目的。

（六）完善管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)性工作，需要結(jié)合企業(yè)的全部業(yè)務(wù)以及管理制度實(shí)施，完善的管理制度和先進(jìn)的稅收管理體制能夠增加企業(yè)收益，提升企業(yè)發(fā)展水平。針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理體制存在的問(wèn)題，企業(yè)應(yīng)該更多的關(guān)注行業(yè)發(fā)展情況，從自身的具體情況出發(fā)，學(xué)習(xí)優(yōu)秀企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)對(duì)土地增值稅稅收籌劃的分析和研究，避免因?yàn)槎愂照甙盐詹粶?zhǔn)確引發(fā)的工作失誤，同時(shí)也應(yīng)該結(jié)合企業(yè)整體業(yè)務(wù)以及資金狀況，對(duì)稅收籌劃工作進(jìn)行把控，提高稅收籌劃的整體性和綜合性。

四、結(jié)語(yǔ)

總而言之，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，我國(guó)房地產(chǎn)稅收法制化進(jìn)程持續(xù)加快，改革力度日漸深化，房地產(chǎn)企業(yè)想要實(shí)現(xiàn)自身的長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展，必須在國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)的約束下，開(kāi)展土地增值稅稅收籌劃工作，針對(duì)稅收籌劃中存在的問(wèn)題進(jìn)行及時(shí)處理，調(diào)整稅收籌劃方案，借助有效的稅收籌劃來(lái)提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。