房地產(chǎn)項目成本控制問題及對策研究

李依澤

（鼎誠智和實業(yè)集團公司，陜西 西安 710061）

高速發(fā)展的社會經(jīng)濟使我國房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)了蓬勃發(fā)展，形成了初具規(guī)模的發(fā)展市場，但近年來，市場經(jīng)濟形勢的轉變，國家政策的調(diào)整，導致房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度迅速下降，利潤空間也不斷被壓縮，行業(yè)內(nèi)部之間的競爭越來越激烈。在無法改變客觀環(huán)境的狀態(tài)下，如何開發(fā)自身的優(yōu)勢是房地產(chǎn)企業(yè)長足發(fā)展的重要途徑，因此，房地產(chǎn)項目成本控制受到了行業(yè)的重視，但是目前縱觀行業(yè)成本控制現(xiàn)狀，缺陷與不足仍然客觀存在。因此，對于房地產(chǎn)項目成本控制問題及對策的研究具有重要價值。

一、房地產(chǎn)項目成本控制中存在的問題

（一）成本控制認知錯誤

隨著房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈程度日益加劇，房地產(chǎn)企業(yè)為了實現(xiàn)自身在市場的穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展，逐漸關注房地產(chǎn)項目的成本情況，意圖通過成本的控制開發(fā)產(chǎn)品的利潤空間，從而獲得更多的經(jīng)濟收益，使企業(yè)的發(fā)展獲得堅實的經(jīng)濟基礎。雖然提高了對成本控制的重視，但對于成本控制與產(chǎn)品利潤之間的關系認知存在錯誤，導致實際控制過程中片面地認為只要降低了成本就能實現(xiàn)利潤的增加，從而采取了諸多不符合房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展需要的成本控制措施，不僅未節(jié)約成本，反而造成了資源或成本的浪費[1]。

（二）成本控制手段落后

房地產(chǎn)項目成本控制需要落實到房地產(chǎn)項目的全過程，針對所有環(huán)節(jié)展開成本控制才能實現(xiàn)房地產(chǎn)項目運營的協(xié)調(diào)，但很多房地產(chǎn)企業(yè)將項目的成本控制重點與精力放在施工環(huán)節(jié)上，嚴格控制施工材料、施工設備等方面的費用支出，導致房地產(chǎn)項目的質(zhì)量效益、安全效益受到了不同程度的影響。具體體現(xiàn)在：一是，在落實成本控制工作前，并對未房地產(chǎn)項目展開綜合分析，驗證各項控制策略的可行性，直接落實成本控制策略容易擾亂正常的項目生產(chǎn)作業(yè)或運營順序。二是，房地產(chǎn)企業(yè)對房地產(chǎn)項目的實際情況不了解，也并未考察項目后續(xù)運營環(huán)境，盲目的制定成本控制策略，嚴重浪費資源。三是，施工環(huán)節(jié)的成本控制多為房地產(chǎn)企業(yè)的主觀決策，忽視了施工合同的規(guī)定，導致施工后經(jīng)常出現(xiàn)合同糾紛，為了避免麻煩采取私下解決的方式，會支出一定的資金作為賠償，從而也造成了決算成本的增加。

（三）項目各階段成本管控措施缺乏針對性

房地產(chǎn)項目的各個階段對成本控制的需求不一致，但目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)都忽視各個環(huán)節(jié)的個性化需求，采取統(tǒng)一的控制策略與控制方法，也無法實現(xiàn)成本控制的實際作用。例如，施工階段是顯性成本的主要階段，房地產(chǎn)企業(yè)會將大量的資源以及精力投入到這一階段，導致其他階段的隱性成本大量消化；設計階段忽視成本控制，導致后續(xù)施工中因成本消耗過高而更改設計；招標階段，忽視對項目效益以及造價的考量，按照低價中標的原則選擇競標單位，導致實際生產(chǎn)環(huán)節(jié)頻繁出現(xiàn)設計變更、施工調(diào)整等問題[2]。

（四）動態(tài)成本管控能力不足

成本控制需要貫徹落實到房地產(chǎn)項目的各個環(huán)節(jié)當中，因此，要求房地產(chǎn)企業(yè)組織專業(yè)的成本控制團隊，跟進各個環(huán)節(jié)的成本控制情況，盡量減少人員調(diào)整次數(shù)，以便成本控制人員能夠全面了解每個環(huán)節(jié)的成本控制情況，但目前由于專業(yè)的成本控制人員短缺，經(jīng)常出現(xiàn)人員隨意調(diào)整、更換的情況，導成本控制人員對項目的運行情況了解不透徹，無法根據(jù)內(nèi)外部環(huán)境的變化及時做出正確的調(diào)整，實現(xiàn)動態(tài)管控。

（五）成本核算不規(guī)范

由于房地產(chǎn)項目成本控制始終將開發(fā)成本作為控制重點，導致成本核算過程中，開發(fā)成本等并列為一級科目，諸多一級科目并列為末級科目，并未進行精細化的科目設置，從而導致成本核算內(nèi)容過于籠統(tǒng)，無法具體的了解每個環(huán)節(jié)的投資資金使用情況。

二、解決房地產(chǎn)項目成本控制問題的具體對策

（一）強化成本控制認知

在復雜的發(fā)展環(huán)境中，房地產(chǎn)企業(yè)應樹立正確的成本控制觀念，并掌握正確的成本控制方法，針對每個項目的差異制定科學的成本控制規(guī)劃，通過對成本控制規(guī)劃的橫向與縱向分解，落實到房地產(chǎn)項目的各個環(huán)節(jié)，以便真正發(fā)揮成本控制的作用。目前，房地產(chǎn)行業(yè)雖然給予了項目成本控制一定的重視，但是控制手段以及控制方法并不合理，控制資源的分布也不均衡，仍然需要從對成本控制的認知出發(fā)，系統(tǒng)的學習成本控制方法，并不斷強化自身的成本控制能力，吸收先進的理念與成功的經(jīng)驗，從而實現(xiàn)高效、科學的成本控制。

（二）構建全過程成本控制體系

顧名思義，全過程是指從房地產(chǎn)項目規(guī)劃直至其項目完成建設都需要考慮房地產(chǎn)項目的成本消耗情況，從全過程展開成本控制體系構建，能夠根據(jù)每個階段的切實需要制定成本控制策略，提升成本控制的有效性。而從房地產(chǎn)項目的特點出發(fā)，其項目規(guī)劃決定著項目設計，項目設計為施工依據(jù)，施工決定著項目預期功能與價值的實現(xiàn)，項目的功能與價值影響著項目運營的效果，可以看出每個階段雖然內(nèi)容發(fā)生了變化，但其之間的聯(lián)系以及關系始終密切，也就是說最初的項目規(guī)劃已經(jīng)決定了對項目的定位以及預期的運行效果，如果僅片面的在某個階段落實成本控制工作，并不能對項目整個建設過程的成本消耗情況產(chǎn)生較大的作用，因此，從房地產(chǎn)項目建設的全過程出發(fā)構建成本控制體系，針對每個環(huán)節(jié)采取有效的控制措施，才能切實減少不必要的資源浪費，并也能夠為房地產(chǎn)項目整個壽命周期內(nèi)的成本節(jié)約發(fā)揮積極作用[3]。

（三）優(yōu)化各階段成本控制手段

房地產(chǎn)項目建設環(huán)節(jié)主要分為四個階段：第一階段為決策階段、第二階段為項目設計階段、第三階段為項目招標階段、第四階段為項目施工階段。四個階段因工作內(nèi)容不同，對成本控制的需求也存在差異，應根據(jù)每個階段的工作內(nèi)容以及特征采取有針對性的控制手段，才能切實在每個階段發(fā)揮成本控制的價值。具體來講：

在決策階段，應針對房地產(chǎn)項目展開全方位考察，驗證項目開發(fā)的可行性，并根據(jù)已有條件以及預期目標展開項目投建建設方案編制，擇優(yōu)進行選擇，根據(jù)其內(nèi)容預估項目整體造價。其中需要全面考察地塊情況、房地產(chǎn)項目周表環(huán)境、市場形勢、項目效益、項目風險，計算出大概的投入與產(chǎn)出比，以便做出正確的成本控制決策。

在設計階段，設計過程生產(chǎn)了項目施工設計圖，其不僅通過平面、剖面分析了項目的結構、施工標準與施工要求，也明確了每個部分的施工量以及施工資源消耗情況，其在某種程度上直接決定著施工成本。因此，在設計階段必須嚴格落實成本控制工作，認真分析每項設計內(nèi)容的合理性以及科學性，更為關鍵的是綜合施工條件以及施工環(huán)境驗證施工設計是否能夠?qū)崿F(xiàn)，反復對施工設計進行優(yōu)化，對資源消耗情況進行調(diào)整，降低施工設計的發(fā)生概率。

在招標階段，施工單位招標過程中，需要從項目的綜合效益考慮，切勿盲目關注項目的經(jīng)濟效益，選擇競標價格最低的施工單位。具體來講，根據(jù)房地產(chǎn)項目的等級以及功能應對競標單位資質(zhì)做出限制，不符合標準的單位不具備投標資格，并且聘請專家學者嚴格評標，選擇合適的施工單位；而且簽訂合同換季鞥，要量化合同中的經(jīng)濟指標、效益指標等，明確設計變更、重大事故產(chǎn)生的經(jīng)濟損失由誰承擔，避免出現(xiàn)糾紛。

在施工階段，建設單位、設計單位、監(jiān)理單位、施工單位應共同組織成本控制隊伍，深入施工現(xiàn)場展開嚴格的成本控制，切忌出現(xiàn)資源浪費情況，并監(jiān)督各個施工環(huán)節(jié)是否按照施工設計展開，當施工設計與施工現(xiàn)場實際條件出現(xiàn)差異時，科學分析設計變更的可行性，并估算成本浪費情況，做好綜合考量，避免盲目決斷。

（四）規(guī)范成本核算內(nèi)容

針對成本核算目前亟須細化核算科目，尤其是土建施工部分的產(chǎn)生的費用，應詳細到產(chǎn)生費用材料的類別與名稱；而且在不同的樓層，管理成本消耗情況也存在差異，分攤到其他樓層的費用也不等，應在核算中對這些情況如實反饋，讓成本控制人員全面了解成本控制情況，從而做出正確分析與判斷。

三、結束語

綜上所述，成本控制是提升房地產(chǎn)項目市場競爭力的重要手段，面對當前房地產(chǎn)項目成本控制存在的問題，應引起行業(yè)的重視，積極地面對問題、解決問題，強化成本控制意識以及成本控制能力，以便切實發(fā)揮成本控制的作用與價值。