房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的風(fēng)險管理研究

丁國順

青島藍(lán)色小鎮(zhèn)地產(chǎn)發(fā)展有限公司 山東青島 266000

伴隨著我國當(dāng)前房地產(chǎn)市場快速的發(fā)展，近幾年國內(nèi)的房價一直在不斷上漲，房價就成為了大眾所關(guān)注的焦點(diǎn)。面對這樣的情況，我國政府在對國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)采取了相關(guān)的建議和政策調(diào)控措施，并且在調(diào)控的力度上也是不斷的增強(qiáng)，在這樣的背景下，給房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面帶來了許多的困難，逐步地縮小了房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間，使得以重資產(chǎn)經(jīng)營模式為主的房地產(chǎn)企業(yè)逐步的面臨著重大挑戰(zhàn)。

1 房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營模式風(fēng)險

1.1 項目質(zhì)量風(fēng)險

產(chǎn)品的質(zhì)量是一個企業(yè)發(fā)展的基石，如果房子質(zhì)量下降，會給房地產(chǎn)企業(yè)的品牌形象帶來損害，降低用戶的口碑和忠誠度，對企業(yè)發(fā)展極為不利。在輕資產(chǎn)運(yùn)營模式下，房地產(chǎn)企業(yè)將部分業(yè)務(wù)外包出去，轉(zhuǎn)為輸出品牌和管理，沒有辦法對產(chǎn)品進(jìn)行全面的質(zhì)量管控。合作方在成本控制的壓力下，可能會采取偷工減料等方式，降低自身的成本，以實現(xiàn)更大的利潤。在這種情況下，如果不重視項目風(fēng)險的管理，企業(yè)將在市場無法立足，并且引發(fā)品牌危機(jī)[1]。

1.2 打造專業(yè)化運(yùn)營難度大

目前，不同的輕資產(chǎn)企業(yè)各自有著自己不同的專業(yè)運(yùn)營能力。萬科強(qiáng)調(diào)“小股買賣”，可以用小股權(quán)獲得項目的操控權(quán)。關(guān)鍵是要有專業(yè)的管理和操作能力。萬科在管理和運(yùn)營能力上已經(jīng)得到了許多企業(yè)的認(rèn)可。資金較多的合作公司與資金較少的萬科之間的合作，以及其獨(dú)特的專業(yè)管控能力，充分體現(xiàn)了萬科較強(qiáng)的專業(yè)管理和運(yùn)營能力。另外，綠城的代建管理能力和易居出售能力充分體現(xiàn)了其各自在輕資產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營中所擁有的專業(yè)水平?？墒沁@些優(yōu)異的能力很難確保不被相同實力的房地產(chǎn)企業(yè)模仿和復(fù)制，這使得企業(yè)原有的專業(yè)領(lǐng)域被企業(yè)大軍吞沒。因而，在輕資產(chǎn)運(yùn)營中，構(gòu)建和維護(hù)企業(yè)自身的專業(yè)能力是擺在企業(yè)面前的一個突出的問題。

1.3 造成人才流失

人才是企業(yè)發(fā)展的核心資源，在競爭激烈的市場中，沒有高素質(zhì)的人才，企業(yè)將失去持續(xù)發(fā)展的動力。高效的管理團(tuán)隊可以為企業(yè)節(jié)約成本，規(guī)避風(fēng)險，為企業(yè)創(chuàng)造巨大的價值。但在輕資產(chǎn)運(yùn)營模式中，合作雙方由于意見不和或者沖突，可能會影響人才對于企業(yè)的信心，造成人才流失。

2 房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營模式中風(fēng)險應(yīng)對策略

2.1 突出核心資源加強(qiáng)資源整合

企業(yè)應(yīng)致力于構(gòu)建核心競爭力，加強(qiáng)品牌建造、企業(yè)文化建造、管理能力建造和基于互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)的信息資源平臺建造。繼續(xù)優(yōu)化企業(yè)管理能力，加強(qiáng)資源整合。根據(jù)目前企業(yè)的品牌、管理和服務(wù)提供各種增值服務(wù)，在現(xiàn)有業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上拓展業(yè)務(wù)。例如，在輕財物運(yùn)作，萬科一向?qū)Ｐ挠谧∷_發(fā)，在2016年在黑石地產(chǎn)與百仕通的合作房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)，尤其是在物流領(lǐng)域的工業(yè)房地產(chǎn)上，確認(rèn)了“從一個單一住房房地產(chǎn)提供商轉(zhuǎn)為城市配套服務(wù)提供商”。這樣在發(fā)展住房業(yè)務(wù)的同時，也增加了工業(yè)和商業(yè)住房業(yè)務(wù)，豐富了公司輕資產(chǎn)經(jīng)營的業(yè)務(wù)內(nèi)容。除住宅地產(chǎn)外，代建模式下的建筑行業(yè)還增加了酒店、文化旅游和“新生活體驗”的商業(yè)中心[2]。

2.2 完善合作協(xié)議

開發(fā)商跟合作方簽訂的協(xié)議要盡可能完善，協(xié)議雖然不能覆蓋合作過程中的遇到的全部問題，但是原則性的問題必須規(guī)定清楚，比如對于利潤率和周轉(zhuǎn)率的權(quán)衡，若開發(fā)商追求高周轉(zhuǎn)率，快速回籠資金，則協(xié)議必須清楚規(guī)定，開盤后多長時間內(nèi)要清盤；為保證產(chǎn)品質(zhì)量，開發(fā)商的企業(yè)形象等，合同必須明確合作方必須使用開發(fā)商合作商家的產(chǎn)品，盡量避免事后的業(yè)主維權(quán)行動。

2.3 針對人才流失的對策

（1）建立完善的人才選拔和獎勵制度。在轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營模式后，房地產(chǎn)企業(yè)需要更多的復(fù)合型人才。在招聘和外派員工的時候，應(yīng)當(dāng)全面評估員工的綜合素質(zhì)，同時完善激勵制度，增強(qiáng)員工的歸屬感，降低人才流失風(fēng)險。（2）做好員工職業(yè)規(guī)劃。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極幫助員工完成職業(yè)規(guī)劃，拓寬員工職業(yè)視野，完善內(nèi)部的管理制度，為優(yōu)秀員工提供更多優(yōu)質(zhì)崗位，吸引人才留下來，減少人才外流給企業(yè)帶來的損失。

2.4 提升企業(yè)持續(xù)運(yùn)營能力，實現(xiàn)企業(yè)良好資產(chǎn)收益

房地產(chǎn)行業(yè)是一個多元化的綜合強(qiáng)的行業(yè)，它涵蓋了企業(yè)科技、人才管理、管理能力等各個方面的綜合能力，房企行業(yè)的核心競爭力包括了軟實力和硬實力的綜合表現(xiàn)。經(jīng)過商業(yè)模式的改變，可持續(xù)運(yùn)營能力逐漸成為企業(yè)的中心。經(jīng)過其商業(yè)模式的改變，房企漸漸開始走向金融化，這將會合理調(diào)整資金配置，提高資金的周轉(zhuǎn)率，同時也將提高企業(yè)在應(yīng)對財務(wù)風(fēng)險的能力。但企業(yè)同樣需要持續(xù)提高持有項目的運(yùn)營能力。例如提升企業(yè)的租金收入能力，充分發(fā)揮企業(yè)的融資能力，平衡現(xiàn)金流和利潤回報。同時企業(yè)也應(yīng)該根據(jù)本身的資本持有狀況，穩(wěn)定的增加高質(zhì)量的控股項目，以實現(xiàn)杰出的資產(chǎn)回報[3]。

3 結(jié)語

2016 年以來中央提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極響應(yīng)號召，轉(zhuǎn)變發(fā)展模式，以輕資產(chǎn)運(yùn)營模式不失為房地產(chǎn)企業(yè)的一個發(fā)展方向。輕資產(chǎn)模式可以提高企業(yè)抗風(fēng)險的能力、提升企業(yè)綜合實力，實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，成為了推動房地產(chǎn)企業(yè)高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展的重要方式。在推廣該模式中，更要不斷培養(yǎng)服務(wù)型的人才隊伍，提升人員素質(zhì)，做好以服務(wù)好小區(qū)業(yè)主為核心的資產(chǎn)運(yùn)營公司，幫助企業(yè)實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)持續(xù)發(fā)展。