房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算的重點(diǎn)研究

王寧成

青島君實(shí)置業(yè)有限公司 山東青島 266700

在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展歷程中，加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制，提高財(cái)務(wù)核算效率，能夠提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)企業(yè)走可持續(xù)化發(fā)展路徑。新時(shí)代背景下，企業(yè)應(yīng)與時(shí)俱進(jìn)，意識(shí)到財(cái)務(wù)核算與風(fēng)險(xiǎn)控制之間的關(guān)聯(lián)，重視財(cái)務(wù)核算，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的生成，確保企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益不受到風(fēng)險(xiǎn)的影響，使企業(yè)在發(fā)展歷程中獲取較高的經(jīng)濟(jì)效益。

1 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算意義

1.1 增加企業(yè)盈利

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)核算的過程中包括了對(duì)企業(yè)相關(guān)活動(dòng)進(jìn)行成本核算。企業(yè)活動(dòng)的成本核算是為了降低活動(dòng)的成本，這一行為利用財(cái)務(wù)管理的方式最大限度地爭(zhēng)取市場(chǎng)份額，提升企業(yè)盈利水平。企業(yè)規(guī)模、業(yè)務(wù)量、工作效率、設(shè)備利用率以及管理水平等都影響著生產(chǎn)成本。一般情況下，銀行利率、財(cái)務(wù)稅率都相對(duì)固定，因此壓縮生產(chǎn)成本將會(huì)大幅提高企業(yè)利潤(rùn)。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行市場(chǎng)活動(dòng)的時(shí)候可能會(huì)出現(xiàn)盈利或者虧損的情況，部分中小企業(yè)如果無(wú)法在每一次的投資中都獲得效益，就有可能因?yàn)橐淮蔚臎Q策失誤而導(dǎo)致企業(yè)陷入財(cái)務(wù)危機(jī)。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)核算的重要性就在于其能夠通過核算投資活動(dòng)的成本來為企業(yè)管理者提供正確的數(shù)據(jù)，幫助其完成相關(guān)的投資決策，提升投資的成功率，從而幫助企業(yè)獲得盈利。從這一角度看，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)核算能夠幫助企業(yè)增加盈利，從而穩(wěn)步擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模。

1.2 提升資金使用率

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算的另一個(gè)重要意義就是能夠提升企業(yè)內(nèi)部和外部的資金使用率?，F(xiàn)如今無(wú)論是中國(guó)市場(chǎng)還是國(guó)際市場(chǎng)都逐漸成為了資本的市場(chǎng)。只有那些能夠合理提升資金使用率的企業(yè)，才能夠在各類投資領(lǐng)域把握住市場(chǎng)的機(jī)遇，讓企業(yè)內(nèi)部的資金流動(dòng)起來，從而獲得更高的利潤(rùn)，進(jìn)一步提升企業(yè)的價(jià)值。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算還能夠有效地讓資金的使用成功率提高，房地產(chǎn)企業(yè)的管理者也能夠及時(shí)了解企業(yè)內(nèi)部的資金使用情況以及相關(guān)的盈利或者虧損情況，進(jìn)而對(duì)企業(yè)發(fā)展的方向做出更加詳細(xì)的指示?？偠灾ＷC房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展無(wú)法離開財(cái)務(wù)核算，它是一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行資金管理的基礎(chǔ)，也是影響企業(yè)管理者下一步?jīng)Q策的重要的因素。如果想要提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力就不能夠忽視財(cái)務(wù)核算的重要性[1]。

2 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算重點(diǎn)

2.1 健全相關(guān)法律法規(guī)

法律法規(guī)作為國(guó)家監(jiān)管的有力支持，其健全與否將會(huì)直接影響到企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算效果，所以為能夠確保房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算的精確性和有效性，應(yīng)結(jié)合當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算的實(shí)際情況，制定更加健全的法律法規(guī)體系，確保企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算工作能夠有法可依，增強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀管理效果。為此，需相關(guān)人員先對(duì)各種違法違規(guī)問題進(jìn)行明確的定義，并對(duì)定義進(jìn)行合理的解釋，防止因定義不明確而為不法分子留下可乘之機(jī)；其次，要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)行過程中可能會(huì)存在的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算問題進(jìn)行充分預(yù)測(cè)分析，并以此為基礎(chǔ)制定更相應(yīng)的條例和相應(yīng)的解決措施；最后，需要將相關(guān)法規(guī)制定全面落實(shí)到企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理過程中，并建立巡回檢查機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)落實(shí)情況的監(jiān)督管理，做到問題早發(fā)現(xiàn)，早解決，對(duì)相關(guān)企業(yè)給予懲治的同時(shí)，對(duì)其他企業(yè)造成警戒效果。

2.2 強(qiáng)化內(nèi)部管理控制

財(cái)務(wù)共享模式的構(gòu)建與運(yùn)行，淡化與模糊了財(cái)會(huì)系統(tǒng)與其他相關(guān)系統(tǒng)之間的界限。并且隨著信息技術(shù)，網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展與應(yīng)用，財(cái)會(huì)系統(tǒng)與其他相關(guān)系統(tǒng)也逐漸取得了更緊密的聯(lián)系，企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)工作發(fā)生了較大變化。在此背景下，企業(yè)要想更好的推進(jìn)財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)建設(shè)，就必須強(qiáng)化對(duì)內(nèi)部的控制管理。如在企業(yè)內(nèi)部構(gòu)建有利于企業(yè)發(fā)展的網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)，并建立相應(yīng)的防錯(cuò)糾錯(cuò)體系，最大程度降低財(cái)務(wù)核算出錯(cuò)的可能性，確保財(cái)務(wù)核算結(jié)果的科學(xué)性、準(zhǔn)確性。但當(dāng)前國(guó)內(nèi)仍有較多企業(yè)不注重內(nèi)部控制，未建立起科學(xué)規(guī)范的內(nèi)部控制制度與體系，導(dǎo)致財(cái)務(wù)共享中心的作用優(yōu)勢(shì)得不到充分發(fā)揮。因此，相關(guān)企業(yè)應(yīng)從根本上轉(zhuǎn)變認(rèn)知，正確認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)共享中心給企業(yè)帶來的幫助與便利，在此基礎(chǔ)上依據(jù)財(cái)務(wù)共享中心特點(diǎn)與運(yùn)行要求，結(jié)合財(cái)務(wù)核算體系建設(shè)要求，對(duì)企業(yè)內(nèi)部原有的部門管理方式、財(cái)務(wù)管理方式進(jìn)行革新優(yōu)化，對(duì)企業(yè)內(nèi)部各財(cái)務(wù)信息進(jìn)行集中化管理，讓企業(yè)財(cái)務(wù)核算工作更規(guī)范、有效的開展[2]。

2.3 完善財(cái)務(wù)核算制度

完善的財(cái)務(wù)核算制度是一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)核算風(fēng)險(xiǎn)控制的基礎(chǔ)，也是提升企業(yè)效益的重要方式。為了能夠有效協(xié)調(diào)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)部門和其他部門之間的工作，幫助企業(yè)建立起統(tǒng)一規(guī)范的管理制度，完整且具有科學(xué)性的財(cái)務(wù)管理制度至關(guān)重要。因?yàn)樨?cái)務(wù)管理制度的核心實(shí)際上是財(cái)務(wù)核算，如果無(wú)法保證企業(yè)內(nèi)部有一套適合自己的財(cái)務(wù)管理制度也就無(wú)法擁有完善的財(cái)務(wù)核算體系。故而為了能夠提高企業(yè)的效益需要完善財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)，進(jìn)而使得財(cái)務(wù)核算制度也獲得相應(yīng)的完善。具體而言，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)情況來篩查出財(cái)務(wù)核算管理中存在的或大或小的問題。面對(duì)財(cái)務(wù)核算過程中的不同問題需要依據(jù)企業(yè)的真實(shí)情況采用不同的解決辦法來進(jìn)行解決。例如在費(fèi)用報(bào)銷管理的環(huán)節(jié)出現(xiàn)了問題，就可以通過總結(jié)費(fèi)用報(bào)銷的流程來尋找每個(gè)環(huán)節(jié)中存在的問題，將每一個(gè)問題都做細(xì)致化的處理，從而使得整個(gè)費(fèi)用報(bào)銷的過程變得完全透明，進(jìn)而獲得成熟完善的費(fèi)用報(bào)銷管理制度。當(dāng)每一項(xiàng)有關(guān)財(cái)務(wù)核算的規(guī)定進(jìn)行完善后，需要及時(shí)通知企業(yè)各個(gè)部門的工作人員采用最新的財(cái)務(wù)核算規(guī)定[3]。

2.4 項(xiàng)目業(yè)績(jī)管理

項(xiàng)目業(yè)績(jī)能夠充分反映企業(yè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)控制狀況，所以應(yīng)將項(xiàng)目業(yè)績(jī)管理作為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算的重點(diǎn)，同時(shí)設(shè)定相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)，確保項(xiàng)目業(yè)績(jī)管理的有效性。企業(yè)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定形式主要包括以下幾個(gè)方面：一是科學(xué)、合理的設(shè)定項(xiàng)目的凈利潤(rùn)率。在企業(yè)財(cái)務(wù)核算工作中，應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況以及未來的趨勢(shì)，判斷項(xiàng)目的凈利潤(rùn)率。因此對(duì)項(xiàng)目所獲利潤(rùn)進(jìn)行判斷時(shí)，具體還應(yīng)結(jié)合相似項(xiàng)目所獲利潤(rùn)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，不斷提高評(píng)估項(xiàng)目獲利能力。二是科學(xué)、合理的設(shè)定項(xiàng)目的收益率。收益率能夠充分反映投資回報(bào)能力，因此設(shè)定項(xiàng)目的收益率，一方面要充分考慮股東的要求，另一方面要充分考慮相似項(xiàng)目所具有的投資回報(bào)狀況，與此同時(shí)還應(yīng)判斷項(xiàng)目融資成本。三是科學(xué)、合理的設(shè)定項(xiàng)目的目標(biāo)費(fèi)用以及成本。在利潤(rùn)率指標(biāo)明確的情況下，各業(yè)務(wù)部門應(yīng)參與到房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目目標(biāo)費(fèi)用及目標(biāo)成本的判斷中，讓所有員工意識(shí)到企業(yè)利潤(rùn)的形成靠的是對(duì)成本費(fèi)用的有效控制，靠的是所有員工的共同努力，樹立員工的主人翁意識(shí)[4]。

2.5 調(diào)整納稅籌劃工作

首先房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分分析 “營(yíng)改增” 給財(cái)務(wù)核算方式帶來的影響，并積極轉(zhuǎn)變思想觀念，調(diào)整納稅籌劃工作，對(duì)于涉稅的職責(zé)，應(yīng)由財(cái)務(wù)部門及業(yè)務(wù)部門共同承擔(dān)。同時(shí)還應(yīng)不斷完善涉稅基礎(chǔ)工作，提高其管理力度，促進(jìn)核算工作嚴(yán)格按照相關(guān)政策和流程實(shí)施。其次房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立完善的涉稅管理體系，主要由財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)，明確財(cái)務(wù)部門工作人員的責(zé)任和權(quán)力，同時(shí)還應(yīng)采取科學(xué)、合理的方法設(shè)置會(huì)計(jì)科目，對(duì)稅負(fù)轉(zhuǎn)移方式進(jìn)行有效創(chuàng)新。除此以外企業(yè)財(cái)務(wù)人員還應(yīng)積極改進(jìn)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算模式，以更好的應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增” 給財(cái)務(wù)核算工作帶來的不利影響。

2.6 提升財(cái)務(wù)工作人員業(yè)務(wù)能力

在企業(yè)財(cái)務(wù)核算工作開展中，財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)能力直接關(guān)系到企業(yè)財(cái)務(wù)核算開展效果。因此，企業(yè)要重視財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)能力的提升，加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的技能培訓(xùn)，提升財(cái)務(wù)人員風(fēng)險(xiǎn)管控意識(shí)，以有效的管理模式，提升財(cái)務(wù)核算工作質(zhì)量，進(jìn)而有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的損害。另外，還要提升財(cái)務(wù)人員在信息化技術(shù)應(yīng)用方面的能力，引導(dǎo)財(cái)務(wù)人員，結(jié)合信息化技術(shù)和大數(shù)據(jù)技術(shù)，全面預(yù)測(cè)與防范風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，還要通過結(jié)合企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告和市場(chǎng)情況，合理規(guī)劃財(cái)務(wù)管理目標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)控制目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效監(jiān)督和反饋，進(jìn)而提升財(cái)務(wù)管理工作質(zhì)量和效果，推動(dòng)各項(xiàng)工作順利進(jìn)行。在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制和財(cái)務(wù)核算方面，還要明確各級(jí)部門以及相關(guān)工作人員的責(zé)任和義務(wù)，解決各部門工作的實(shí)際情況，提升企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的有效性[5]。

3 結(jié)語(yǔ)

總之，在 “營(yíng)改增” 全面推廣的背景下，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算方法已經(jīng)無(wú)法滿足要求，因此在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算過程中，確定房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算的目標(biāo)，抓住房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算的重點(diǎn)，針對(duì)目前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算存在的問題，采取相對(duì)應(yīng)的解決對(duì)策，不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算水平，使得房地產(chǎn)企業(yè)能夠獲得更多的利潤(rùn)，從而促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)、健康、有序地發(fā)展。