淺析城鎮(zhèn)地價評估體系在土地管理工作中的應用

劉鴻云

（臨汾市建設用地事務中心，山西 臨汾 041000）

1 城鎮(zhèn)土地管理工作的任務

隨著社會的不斷發(fā)展，城市化建設進程的不斷加快，土地供需存在嚴重不足，土地管理的任務十分繁重，具體表現(xiàn)在以下幾方面：一，為滿足人們?nèi)找嬖鲩L的物質(zhì)文化需求提供土地保障。與其他資源相比，土地資源具有不可移動性，而隨著城市化建設的不斷發(fā)展，當下土地資源矛盾問題日益凸顯，因此相關部門必須統(tǒng)籌協(xié)調(diào)好各個行業(yè)的用地矛盾，解決好“四子” （米袋子、菜籃子、錢袋子、好房子） 問題。二，統(tǒng)籌土地利用與布局。在規(guī)劃的編制過程中，國家有關部門必須統(tǒng)籌好城鄉(xiāng)發(fā)展、區(qū)域發(fā)展、經(jīng)濟社會發(fā)展、人與自然發(fā)展以及國內(nèi)外發(fā)展的相互關系，保障發(fā)展的協(xié)調(diào)性、科學性、合理性；三，參與宏觀調(diào)控。在土地管理過程中，必須體現(xiàn)國家的主體地位，加強宏觀調(diào)控，根據(jù)現(xiàn)有的發(fā)展狀況，將土地和金融作為調(diào)控經(jīng)濟發(fā)展方向和結構的兩個重要手段，加強土地管理。

2 城鎮(zhèn)地價評估體系在土地管理工作中的應用分析

2.1 制訂并出臺地價管理政策

按照“宏觀管嚴、微觀搞活”的原則，政府在高度壟斷一級地產(chǎn)市場（土地使用權出讓），放開搞活二、三級地產(chǎn)市場中（土地使用權轉(zhuǎn)讓、出租和抵押等交易行為），制訂合理的地價管理政策。制訂地價政策時應注意以下幾個方面：1） 地價體系、地價評估程序、地價評估方法、地價評估的法律責任；2） 土地級別和基準地價公布周期；3） 政府實施優(yōu)先購買權的條件，增值稅費的收取標準；4） 標定地價和市場交易價登記制度；5） 控制地價暴漲或暴跌的措施；6） 抵押貸款時抵押總值與標定地價的關系和標準；7） 采取優(yōu)惠出讓地價的條件和劃撥土地使用權土地資產(chǎn)注入企業(yè)資產(chǎn)的辦法；8） 土地使用權出讓金、轉(zhuǎn)讓增值稅費等土地收入的收取辦法和使用規(guī)定。

2.2 完善土地資產(chǎn)管理，開展科學的土地資產(chǎn)評估

由于土地屬于不可再生資源，是大眾生活的載體。而地籍不光記錄了土地的戶籍，更承載了數(shù)量、用途、權屬等。所以說，地籍主要就表現(xiàn)了土地權力的歸屬。所以說，城鎮(zhèn)地價評估體系需要依照土地級別來開展每一宗地的土地級別認定。此外，相關部門還需要依照現(xiàn)有的宗地的用地性質(zhì)及情況，進行新的類型、級別評定。自此，在土地級別評定及基準地價評估過程中，相關部門能夠高效地完成整個土地資產(chǎn)的管理評定。我國社會主義市場經(jīng)濟在不斷發(fā)展，以往的經(jīng)濟形勢、經(jīng)營模式也出現(xiàn)了變化，一些股份制、合作企業(yè)占據(jù)了經(jīng)濟主要位置。新型的經(jīng)營方式更改變了以往的模式，運用各種新方式完成經(jīng)濟體的組合等，這屬于正常的新型經(jīng)濟活動類型。所以說，政府需要更多地重視土地資產(chǎn)評估工作，并據(jù)此來使城鎮(zhèn)地價有著明顯的提升，在完善評估體系建立的同時，應當積極地向土地資產(chǎn)提供依據(jù)，為其工作帶來更多的便利。

2.3 為顯化企業(yè)土地資產(chǎn)價值提供依據(jù)

在進行企業(yè)產(chǎn)權制度改革的過程中，涉及眾多企業(yè)土地資產(chǎn)的處置和評估，為準確客觀地體現(xiàn)企業(yè)的土地資產(chǎn)價值，最大限度地發(fā)揮企業(yè)的土地資產(chǎn)效益，必須按城鎮(zhèn)地價評估體系中確定的標定地價顯化土地資產(chǎn)現(xiàn)值。企業(yè)在兼并、合資、拍賣、租賃等一系列經(jīng)濟活動中，涉及的資產(chǎn)處置方式靈活多變，諸如土地的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價入股等，因此，在這一系列經(jīng)濟活動中，城鎮(zhèn)地價評估體系在顯化土地資產(chǎn)價值的過程中顯得尤為重要。

2.4 公布土地級別和基準地價

基準地價內(nèi)涵：基準地價是指在正常市場條件下，某一時點、不同土地級別、不同用途、一定年期和容積率條件下的平均價格。缺少任一條件的基準地價都是不確定的，不具可比性。因此，只有界定了基準地價的內(nèi)涵，評估出的基準地價才具有使用價值和可比性。城鎮(zhèn)地價的評估體系在建立完成后，往往需要向政府提供文件形式的內(nèi)容，并及時地公布于社會。城鎮(zhèn)公布地價的目的是要進一步完善整個土地通行方案，以便提高土地價格的透明度，在規(guī)范市場管理制度的同時，使土地價格透明化。此外，城鎮(zhèn)地價評估還可以使投資者充分地認清市場地價水平，為其提供投資的參考，在公布信息的同時為其挑選科學的投資內(nèi)容及方向，盡可能地降低投資中的風險。此類評估不光進一步提高了信息的公開度，還使得政府辦事效率大幅度提高，有助于政府對地價進行調(diào)控及引導。其實基準地價主要是應對各個級別、區(qū)段及用途的土地平均價。這類土地平均價的公布并不影響土地使用權的出讓。土地使用權的出讓價格，需要根據(jù)基準地價，通過系統(tǒng)修正進行綜合評估而確定。所以說，土地級別、基準地價圖需要向社會提供相關依據(jù)。而城鎮(zhèn)地價評估仍舊要以自身的價格為基礎，應當反映出真實的用地使用價值。

3 結語

基準地價體系是由若干種類、不同形式的地價及有關的系數(shù)、指數(shù)構成。它們在地價體系中互有區(qū)別，各自在土地市場和運行中發(fā)揮作用，同時，又相互密切聯(lián)系，共同指導、調(diào)控土地市場，使之有序化、規(guī)范化。