分析房產(chǎn)測繪面積中存在的問題及質(zhì)量控制

劉樂

（南京市溧水區(qū)房地產(chǎn)管理所，江蘇 南京 210000）

進(jìn)行房產(chǎn)面積測繪的時候需要注意測繪結(jié)果的準(zhǔn)確性，保證相關(guān)的工作人員熟練地掌握測繪的工作技巧，精通測繪的規(guī)章制度和流程，發(fā)揮出測繪工作的最大效果。在進(jìn)行測繪工作的時候其實還存在著很多的問題，相關(guān)的工作人員素質(zhì)低下，制度和流程不規(guī)范，也沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行測繪的時候質(zhì)量和效率都不高，所以一定要根據(jù)實際的情況和具體的措施進(jìn)行分析之后再進(jìn)行測繪，這樣可以提高單位測繪的質(zhì)量和水平，促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展，提高企業(yè)的競爭力。

一、房產(chǎn)測繪的重要意義

（一）保證業(yè)主利益的重要法律依據(jù)

進(jìn)行房產(chǎn)測繪的時候要注意測繪的面積計算和測量精度，保證相關(guān)數(shù)據(jù)的科學(xué)性和合理性，保障產(chǎn)權(quán)人的基本利益，也是產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍部門在進(jìn)行法律保護(hù)的時候一個重要的參考，這是房地產(chǎn)檔案中的原始資料。在出現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)糾紛和土地房屋所有權(quán)和使用權(quán)糾紛的時候，就需要利用這個數(shù)據(jù)來作為根據(jù)進(jìn)行相關(guān)的法律判決，這些資料直接關(guān)系到該房屋的產(chǎn)權(quán)所有和土地使用權(quán)。

（二）有利于維護(hù)房產(chǎn)市場的正常秩序

進(jìn)行房屋建筑建設(shè)的時候，最重要的一個指標(biāo)就是房屋建筑面積，在進(jìn)行房屋測量的時候一定要保證面積的準(zhǔn)確性，因為建筑房屋的面積直接地影響到城市的規(guī)劃管理和產(chǎn)權(quán)登記、產(chǎn)籍管理等，同時面積和稅費征收、城市地價核算、房產(chǎn)交易、房屋拆遷安置和房屋面積統(tǒng)計等也有不可分割的關(guān)系。在購買房屋的時候，大部分的普通人是無法分清楚房屋面積的真實值的，只有專業(yè)的從業(yè)人員才能摸透房屋面積的具體數(shù)字。而在這個時代，商品房的面積非常的多種多樣，很多的開發(fā)商為了獲取更多的利益，就會在房屋的面積上做手腳，偷換面積的概念來欺騙消費者。在進(jìn)行商品房銷售的過程中沒有直接的介紹出面積的數(shù)據(jù)，之后就很容易出現(xiàn)官司問題，導(dǎo)致商品房買賣雙方出現(xiàn)糾紛，一定要避免這個問題才能提高企業(yè)的競爭力，促進(jìn)市場的正常發(fā)展。

二、房產(chǎn)面積測繪中存在的問題

（一）數(shù)據(jù)采集與變更存在誤差

在房屋建筑工程開始建設(shè)的時候要進(jìn)行一次面積的測繪，這時的測繪是利用圖紙的數(shù)據(jù)進(jìn)行預(yù)測，在完成施工之后是要根據(jù)現(xiàn)場的實際情況進(jìn)行面積的測繪，這是對建筑進(jìn)行實測。實測和預(yù)測的數(shù)據(jù)一般來說都會出現(xiàn)差別，因為在實際建設(shè)的時候會因為各種各樣的原因和步驟導(dǎo)致建設(shè)單位的施工建設(shè)面積與預(yù)測的理論面積不一樣，但是一般來說差別不會很大，如果實測和預(yù)測的面積差別較大就會導(dǎo)致在房屋銷售的時候出現(xiàn)問題。

（二）職責(zé)不清，責(zé)任不明

在進(jìn)行建筑面積測繪的過程中一定要用到專業(yè)的技術(shù)人員，最好可以外聘專業(yè)的公司來進(jìn)行，測繪完成之后再由建筑的測繪部門進(jìn)行驗收和核驗，保證測繪出來的數(shù)據(jù)結(jié)果準(zhǔn)確，沒有問題之后再進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，這樣才可以保證法律效應(yīng)生效。測繪部門的身上背負(fù)著巨大的責(zé)任，測繪部門一定要保證現(xiàn)場勘測和數(shù)據(jù)入庫的科學(xué)性和準(zhǔn)確性，防止數(shù)據(jù)出現(xiàn)錯誤或者是被人篡改、弄虛作假。因為房屋的測繪數(shù)據(jù)關(guān)系到整個房屋產(chǎn)權(quán)的登記，在進(jìn)行房產(chǎn)測繪管理的時候要嚴(yán)格地遵守相關(guān)的法律法規(guī)，避免后續(xù)出現(xiàn)糾紛。但是，在出現(xiàn)了問題以后，在相關(guān)的法律法規(guī)中找不到明確的規(guī)定，無法清楚明確的進(jìn)行責(zé)任的劃分，找不到進(jìn)行責(zé)任劃分和說明的具體依據(jù)，所以在處理這個問題的時候困難重重，導(dǎo)致消費者維權(quán)艱難，無法對相關(guān)的部門進(jìn)行追責(zé)，沒有辦法保證消費者的基本利益。

（三）技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不完善

在現(xiàn)在這個時代，進(jìn)行房產(chǎn)測繪的過程中需要用到很多的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，但是很多的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)都是不可執(zhí)行的，這些問題在實際施工的時候才會顯現(xiàn)出來，而且在測繪工作進(jìn)行的時候還會發(fā)現(xiàn)，很多的參數(shù)非常模糊，根本沒有辦法滿足房地產(chǎn)行業(yè)的需求，一旦出現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)法律糾紛，也沒有辦法找到相關(guān)的措施對這個情況進(jìn)行解決，導(dǎo)致測繪的質(zhì)量和水平大大降低。

三、房產(chǎn)測繪中測繪面積的質(zhì)量控制措施

（一）提升面積測繪精度，規(guī)范測繪精度要求

作為消費者，如果要保證好房屋產(chǎn)權(quán)的利益，就要積極的要求企業(yè)和相關(guān)的建設(shè)部門做好測繪工作，保證在進(jìn)行面積測量的時候不會出現(xiàn)問題，測繪的精度和準(zhǔn)確度都要滿足國家的要求，保證數(shù)據(jù)可以符合國家的指標(biāo)等級。為了這些工作的正常開展和正確進(jìn)行，一定要雇傭?qū)I(yè)的測繪專業(yè)技術(shù)人員來進(jìn)行工作，同時還要定期地對工作人員進(jìn)行培訓(xùn)和考核，提高工作人員的綜合工作能力和自身素質(zhì)。在進(jìn)行測繪工作的時候如果出現(xiàn)了失誤或者是問題，一定要及時地進(jìn)行返工，重新進(jìn)行測繪工作，確保數(shù)據(jù)等符合相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)和要求。

（二）規(guī)范房產(chǎn)測繪市場

測繪的管理制度還是有一些不完善，所以還是要進(jìn)行制度的完善，改革制度，增加測繪工作的公開性和透明性，保證測繪結(jié)果真實性和有效。進(jìn)行建筑測繪不僅可以保證消費者的利益，也可以保證開發(fā)商等的利益，為多方和多環(huán)節(jié)的利益提供了保障，所以一定要對這項工作重視起來，保證在進(jìn)行測繪的時候不會出現(xiàn)問題。在國外有很多先進(jìn)的方法和經(jīng)驗值得國內(nèi)的企業(yè)來參考，規(guī)范行業(yè)和法律法規(guī)，提高房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范性，同時也推動相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)國家經(jīng)濟(jì)水平的提高。

（三）嚴(yán)格執(zhí)行一級驗收、二級檢查制度

其實測繪上出現(xiàn)的問題只要及時的檢查就可以很快地發(fā)現(xiàn)，但是很多時候都沒有進(jìn)行嚴(yán)格、仔細(xì)地檢查，在收尾的時候也沒有進(jìn)行好檢查工作。所以在進(jìn)行測繪面積質(zhì)量控制的時候就需要建立一個嚴(yán)格檢查制度，分級層的進(jìn)行檢查和驗收，保證測繪工作的質(zhì)量。同時進(jìn)行面積測繪的人員也要具備相關(guān)的專業(yè)技能，保證好測繪的質(zhì)量和水平，在進(jìn)行測繪之后，進(jìn)行人員自檢和互檢是非常重要的，要及時地發(fā)現(xiàn)測繪問題，可能的話要及時地進(jìn)行重測，防止使用到不真實的數(shù)據(jù)來進(jìn)行參考。進(jìn)行自檢和互檢之后還要有專業(yè)的團(tuán)隊進(jìn)行再次的驗收和審核，保證數(shù)據(jù)測繪結(jié)果不會出現(xiàn)問題，經(jīng)過了兩次的驗收之后，還要進(jìn)行驗收。驗收的時候相關(guān)的制度和規(guī)定都會變得更加的嚴(yán)格，而且在質(zhì)量檢測的時候也要保證工作逐漸向規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化方向進(jìn)行，進(jìn)行驗收的時候還需要建立一個專業(yè)的檢查小組，檢查小組的構(gòu)成必須要保持公平公正，而且還要進(jìn)行實名的登記，明確好檢查小組的責(zé)任，并且還要簽署結(jié)果報告和責(zé)任書，一旦出現(xiàn)問題就可以直接的進(jìn)行追查，防止檢察人員包庇開發(fā)商，影響到消費者的權(quán)益。在檢查過程中如果出現(xiàn)問題就要立刻進(jìn)行提交和改正，最好是要在半天內(nèi)，也就是十二小時之內(nèi)完成。

（四）強化人員隊伍建設(shè)

測繪的工作人員對專業(yè)性的要求非常高，在進(jìn)行測繪技術(shù)質(zhì)量控制的時候，要對人員隊伍的建設(shè)水平進(jìn)行提高，通過培訓(xùn)和考核等方式加強工作人員的職業(yè)素養(yǎng)和專業(yè)能力，根據(jù)不同的職業(yè)人員來進(jìn)行專門的培訓(xùn)，針對性的培養(yǎng)人才，最好可以請到第三方專業(yè)的人來進(jìn)行測繪，避免因為個人能力不足的問題造成測繪工作的失誤，導(dǎo)致出現(xiàn)測繪的問題，進(jìn)而影響到后期的工作。提高相關(guān)人員的工作能力，可以保證好測繪工作的質(zhì)量和測繪數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。

四、結(jié)束語

對于相關(guān)工作人員來說，進(jìn)行定期的培訓(xùn)和考核可以提高工作人員的知識水平和技能素養(yǎng)，企業(yè)要積極地引進(jìn)相關(guān)的人才和設(shè)備，學(xué)習(xí)國外的先進(jìn)管理辦法，打造出一個良好的測繪團(tuán)隊，確保測繪工作的正常進(jìn)行。同時還要對測繪工作的制度進(jìn)行改革和完善，制定好追責(zé)制度，一旦出現(xiàn)問題就可以及時地對相關(guān)人員進(jìn)行責(zé)任追查，這樣可以促進(jìn)相關(guān)人員的工作積極性。做好房地產(chǎn)面積的測繪可以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)行業(yè)的進(jìn)步，改進(jìn)測繪單位的工作制度和監(jiān)督制度，加強監(jiān)察和審核的力度，促進(jìn)房地產(chǎn)測繪的工作。