不動產(chǎn)登記中房產(chǎn)測繪的應用探討

戴磊

許昌奇升測繪有限公司 河南許昌 461000

不動產(chǎn)是指依自然性質(zhì)或法律規(guī)定不可移動的財產(chǎn)，是具有權(quán)屬性質(zhì)的土地和其上建筑物的總稱。不動產(chǎn)與地籍有非常密切的關系，不動產(chǎn)測繪早期以地籍測繪為主，隨著這一內(nèi)容的不斷深入發(fā)展，目前已經(jīng)發(fā)展為房地一體測繪。不動產(chǎn)測繪與人們在購買不動產(chǎn)時的切身利益息息相關， 例如在購買房屋過程當中，房屋面積以及公攤數(shù)據(jù)信息與買房者的經(jīng)濟利益有著非常密切的關系[1]。

1 房產(chǎn)測繪概述

房產(chǎn)測繪實際上就是對建筑物的分層分戶平面圖與相關數(shù)據(jù)進行有效的測繪，為后續(xù)不動產(chǎn)登記工作的開展做好準備。房產(chǎn)測繪在不動產(chǎn)登記中發(fā)揮著極為重要的作用。工作人員通過對房地產(chǎn)開展平面測繪的方式，掌握房產(chǎn)結(jié)構(gòu)、位置等信息數(shù)據(jù)。但是由于房產(chǎn)測繪不僅涉及到的工作范圍廣泛，而且存在著直觀性不足的問題。因此，工作人員在房產(chǎn)測繪的過程中，應該以房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)為基礎建立相應的建筑簡化模型，以便于用戶及時掌握最準確、最真實的房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)信息。另外，為了促進房產(chǎn)測繪工作效率的有效提升，工作人員在開展房產(chǎn)測繪工作前，必須先確認被測量建筑的權(quán)利人、權(quán)利狀況以及其取得的時間，并在保證房屋合法性的前提下，按照相關的規(guī)定開展房產(chǎn)測繪的相關工作[2]。

2 不動產(chǎn)的測繪

如今現(xiàn)代化城市持續(xù)進步，房地產(chǎn)項目建設規(guī)模也在不斷增加，房屋信息和土地資源的使用效率有著緊密的聯(lián)系，在進行城市建設以及規(guī)劃的時候，有關部門需要正確開展城市不動產(chǎn)測繪工作。在不動產(chǎn)管理工作中，產(chǎn)籍管理以及房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的管理屬于重要的內(nèi)容，工作人員需要高度重視，特別是在進行不動產(chǎn)管理工作的時候，需要合理地統(tǒng)計房地產(chǎn)開發(fā)時期的各種稅費等費用。技術(shù)人員要正確控制城市不動產(chǎn)數(shù)據(jù)以及信息，以城市規(guī)劃為基礎，保障測量技術(shù)的先進性，充分聯(lián)系不動產(chǎn)管理和房產(chǎn)測繪工作。城市不動產(chǎn)測繪工作包括測量房屋以及附屬房屋等內(nèi)容，所以城市不動產(chǎn)測繪工作的范圍相對廣泛，對于工作人員的專業(yè)技術(shù)和綜合能力有著較高的要求[3]。

3 不動產(chǎn)登記中房產(chǎn)測繪的應用

3.1 房地一體權(quán)籍調(diào)查

房地一體權(quán)籍調(diào)查是不動產(chǎn)登記的基礎工作，權(quán)籍調(diào)查成果資料經(jīng)不動產(chǎn)登記后具有法律效力，其主要為土地權(quán)屬調(diào)查與房屋權(quán)屬調(diào)查。土地權(quán)屬調(diào)查指對土地權(quán)屬單位的土地權(quán)屬來源、權(quán)屬性質(zhì)及權(quán)利所及的界線、位置、數(shù)量和用途等基本情況的實地調(diào)查與核實，包括實地指界、標定宗地界址、繪制宗地草圖、調(diào)查土地用途、面積、等級以及填寫地籍調(diào)查表等；房屋權(quán)屬調(diào)查是查清房屋權(quán)利人、坐落、項目名稱、房屋性質(zhì)、幢號、戶號、總層數(shù)、所在層數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、建成年份、建筑面積等信息。最終形成滿足不動產(chǎn)統(tǒng)一登記、國土資源管理的權(quán)籍調(diào)查成果。

3.2 全球定位技術(shù)的應用

全球定位技術(shù)是地籍測繪與不動產(chǎn)測繪實踐中應用最為廣泛的技術(shù)方法之一，在邊界線數(shù)據(jù)獲取、分析土地利用現(xiàn)狀等方面發(fā)揮著重要作用，具有高效性、精準性等優(yōu)勢特點。隨著全球定位技術(shù)應用程度的不斷加深，其應用過程日趨成熟，具體測量過程中可通過便攜式設備的充分應用靈活多變地開展數(shù)據(jù)信息采集，有效解決了既有建筑對測量工作的阻礙。通過全球定位技術(shù)的應用，可將所采集到的數(shù)據(jù)與信息進行自動、高效、準確傳輸，避免了人工傳輸容易出現(xiàn)的誤差，省略了不必要的讀取、記錄等流程，有利于優(yōu)化地籍測繪成果的精確性。在不動產(chǎn)測繪方面，往往通過將全球定位技術(shù)與全站儀進行充分結(jié)合，快速準確地完成地塊及其附屬建筑的定位與測量，并依靠相關設備的軟件系統(tǒng)繪制分戶圖、平面圖等，實現(xiàn)了不動產(chǎn)測繪的信息化。

3.3 數(shù)字攝影測繪技術(shù)

傳統(tǒng)的測繪技術(shù)主要就是航空攝影技術(shù)，這項技術(shù)不僅存在一定的優(yōu)勢，還存在顯著的缺點，特別是我國城市自然環(huán)境是相對復雜的，不動產(chǎn)測繪工作量較大，僅僅使用傳統(tǒng)的測繪技術(shù)，在測繪工作中會遇到較多的問題。如今現(xiàn)代信息技術(shù)持續(xù)進步，數(shù)字化技術(shù)變得越來越完善，借助相關的自動成圖技術(shù)，可以獲得質(zhì)量較高、相對清晰的圖片，并且成像速度較快，可以及時地獲取各項數(shù)據(jù)，能夠消除傳統(tǒng)航空攝影技術(shù)存在的不足之處。借助數(shù)字化測繪技術(shù)得到的地籍圖，幾何特點相對明顯，特別是在大面積測繪環(huán)境中，測繪工作難度會顯著減小，整體的測繪效率也會持續(xù)提升。

3.4 計算機與輔助繪圖技術(shù)的應用

盡管智能化全站儀等專業(yè)化設備儀器具有高效性和精準性，但經(jīng)濟性不夠理想。計算機與輔助繪圖技術(shù)在城市地籍測繪與不動產(chǎn)測繪方面具有較強的輔助性作用，可在智能化測繪設備和儀器缺位的前提條件下，彌補相關不足，在充分保證經(jīng)濟性的同時完成批量化的測繪任務。比如，在測繪實踐中，可通過計算機技術(shù)對測繪數(shù)據(jù)進行自動化加工與處理，并通過專業(yè)軟件的作用繪制相關圖像，形成測繪成果。

4 結(jié)語

不動產(chǎn)測繪工作十分重要，關系到人民日常生活一系列切身利益，也關系著國家對國土資源利用程度以及國土安全信息的掌握情況。隨著科學技術(shù)的不斷向前發(fā)展，測繪技術(shù)的具體應用有了更加強大的特定性和針對性，三維掃描更傾向于局部的，建筑物內(nèi)部、地下空間等隱蔽部位的應用；而傾斜攝影是大范圍的可以一次性獲取幾十平方公里的城市建筑物及地形模型，未來采用低空傾斜+地面三維掃描結(jié)合可能是最優(yōu)方案。不動產(chǎn)測繪技術(shù)正朝著智能化以及自動化的方向發(fā)展，在今后的工作中要不斷地加強信息技術(shù)和測繪技術(shù)的結(jié)合，從而促進測繪技術(shù)信息化不斷向前發(fā)展。