房地產(chǎn)成本造價全過程控制與管理分析

朱旭

承德中天建設(shè)工程檢測試驗有限公司 河北承德 067000

房地產(chǎn)工程造價成本的控制和管理，對降低工程造價成本，提高經(jīng)濟效益起到了重要的作用，同時也是房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計者所考慮的重要因素。隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，內(nèi)部競爭越來越激烈，如何加強工程造價成本控制和管理，提升自身的競爭力，是房地產(chǎn)商面臨的重要課題之一。這就要求房地產(chǎn)單位要整合優(yōu)化各方面資源，從而合理有效的控制和管理房地產(chǎn)工程造價成本[1]。

1 房地產(chǎn)評估結(jié)果影響因素

1.1 評估方法

（1）成本法。是指扣除支出的費用，損耗的部分的基礎(chǔ)上，根據(jù)現(xiàn)有的情況，對房地產(chǎn)的進行評估。與其他估值方法相比，成本法具有特殊作用，適合房地產(chǎn)市場發(fā)展不完善、成交比較少、市場信息欠缺等條件。但是，由于此種方法，在進行評估時，無法充分考慮市場的競爭等因素，在實際運用時，受到很大制約，因為其所獲得的結(jié)果，和其他評估方法有很大的出入。

（2）市場比較方法。是指將要交易的房產(chǎn)與已在市場上近期交易過的類似房產(chǎn)進行比較，并根據(jù)類似房產(chǎn)的市場價格進行適當?shù)男薷??；谔娲瓌t，對交易價格進行合理糾正，更加現(xiàn)實和令人信服，并且可以適用于房地產(chǎn)市場相對成熟且有代表性的地區(qū)。

（3）收益法。是指要評估的房地產(chǎn)未來的正常收入還原率的折現(xiàn)，可以應(yīng)用于某些具有經(jīng)濟和潛在經(jīng)濟收益的地產(chǎn)。例如辦公樓、住房和店鋪。是對其收益能力的折現(xiàn)，不限于房產(chǎn)的當前市場價格以及是否有當前利潤。

得到的結(jié)果，會因為模擬過程和模擬方法的不同，存在一定差異。在對平時工作的應(yīng)用中，我們至少選擇兩種及以上的評估辦法來相互進行比較，如果選擇的參數(shù)和計算使用方法都處于正確狀態(tài)，其他的評價方法得出的結(jié)果也應(yīng)表現(xiàn)一致。

1.2 材料價格

（1）材料價格時效性。由于材料價格，受到市場因素的影響，經(jīng)常有波動，而數(shù)據(jù)的同級，旺旺落后于市場的價格波動。所以在估值期間，需要相應(yīng)地調(diào)整價格指數(shù)，但指數(shù)來源的可靠性不太準確。因此，一般的房地產(chǎn)估價，很難獲得某一時間點的建筑成本，而估價又需要根據(jù)當時的建筑成本來進行。假設(shè)估價時，某一段時間內(nèi)的建筑成本沒有變化，但是這個時間不能太長，否則會導致材料價格出現(xiàn)波動。但這時間不能太短，否則將沒有足夠的時間來收集指標進行補充[2]。

（2）材料價格可得性。材料的價格隨時間波動。相對于比較特殊的單體建筑，最好選擇分部分項供料測量法，根據(jù)項目成本對目標建設(shè)成本進行評價。但是一般的評估師不會選擇這種方法，主要是因為重要信息太多，不好收集，需要造價師的幫助。如果，評估的目標，是高度標準化的，可以選擇該方法，從而體現(xiàn)出，評價結(jié)果的準確性和物料價格之間，相互影響的關(guān)系。

2 工程造價在房地產(chǎn)評估中的運用

項目造價是由一般的社會化條件決定的，可以對評估中的物料，進行適當?shù)膬r格調(diào)整，獲得的項目造價，在成本法評估可以作為重要依據(jù)。而且，特定的項目合同價格在實際工作中，不能直接用于評估。

2.1 開發(fā)成本評估規(guī)范

在房地產(chǎn)開發(fā)成本評估中，成本評估方法和市場比較方法通常使用得更多。但是，在實際開發(fā)中，如果要對成本記性重置計算，在進行成本評估工作時，通常使用單元比較，分部分項目方法，工程測量法或指標調(diào)整法。對于工程評估工作，可以使用工程估價的計算方法來計算，但這不是最佳的計算方法。

（1）當使用單位比較法和指標調(diào)整法時，通常由評估公司和工程造價站將數(shù)據(jù)進行發(fā)布。還有將從評估師那里收集的數(shù)據(jù)，按結(jié)構(gòu)和時間分類。在估算開發(fā)成本時，這些數(shù)據(jù)將用作分析成本的主要數(shù)據(jù)。

（2）使用成本估算方法時，評估人員通常會使用單位比較和指數(shù)調(diào)整，因為這兩種方法，相對而言都比較簡單。然而，在采用分部分項法和工程測量法時，需要將詳細的工程圖紙和精確的結(jié)構(gòu)參數(shù)與工程造價法相結(jié)合，并且，在評估過程中需要造價工程師的密切配合。由于成本評估方法的應(yīng)用涉及很多人和因素，因此通常不被評估者采用。

2.2 工程造價代替成本法

在房地產(chǎn)估價中，成本法的內(nèi)容與工程造價內(nèi)容相似，共同之處有許多。在評估房地產(chǎn)時，成本法，需要基于社會化的客觀成本來進行應(yīng)用，而項目成本，是在特定條件下，為某一具體工程計算的工程造價，為特定項目計算的建筑成本。

兩者在設(shè)計原則上，差異也很大。但工程造價的應(yīng)用方法是根據(jù)社會條件而定的，物料價格可以同時調(diào)整，因此可以通過房地產(chǎn)成本法獲得最終工程成本。

2.3 提高房地產(chǎn)評估數(shù)據(jù)準確性

由于市場競爭，會造成實際的施工合同的市場價格，比項目預(yù)算預(yù)期的價格低。對于民用建筑來說，普通的建筑施工工藝，很容易掌握，施技術(shù)不難，施工周期比較明確，可以平均投入施工資源，材料價格不會造成波動。而市場投標的價格，也會因為激烈的市場競爭，比預(yù)算的管理價格要低。在房地產(chǎn)評估中，必須充分考慮市場競爭的影響，企業(yè)的造價利潤和管理成本應(yīng)積極參考實際的市場情況，而不僅僅是依靠市場價格[3]。

（1）部分高科技要求的項目對企業(yè)具有較高的資格要求，并且在施工期間還會采取額外的技術(shù)措施，在評估的時候也應(yīng)考慮到。

（2）項目費用中可能存在墊付款和財務(wù)費用，評估中不用考慮這些費用。

（3）如果在技術(shù)壟斷和資格標準上的競爭不夠充分的情況下，在評估時，要剔除額外的技術(shù)措施費、壟斷因素等。這樣才可以將建筑成本用于評估。

3 結(jié)語

項目成本造價更接近市場實際情況、更完善，實際應(yīng)用更容易被社會所接受。然而，項目成本身只是對建筑造價的一種模擬，會有一定的誤差。房地產(chǎn)評估需要對項目成本進行估計，但即使采用了項目成本法，最終的結(jié)果也可能只接近項目的實體成本，但最終的結(jié)果仍然比其他方法更接近實際，比其他評估方法更有價值。