房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程成本精細(xì)化管理與造價(jià)控制

王守國(guó) 王淼

1.華強(qiáng)方特（青島）文化科技有限公司 山東青島 266000

2.斐樂(lè)服飾有限公司（安踏集團(tuán)） 山東青島 266000

衣食住行是與人們?nèi)粘Ｉ蠲芮邢嚓P(guān)的，其中住房是人們?cè)诨緦?shí)現(xiàn)了溫飽之后的最低要求，因此，近年來(lái)，我國(guó)對(duì)于住房的需求越來(lái)越大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如雨后春筍般涌現(xiàn)出來(lái)，但是在房地產(chǎn)成本管理層面上出現(xiàn)了許多問(wèn)題。因此，研究并解決這些問(wèn)題就顯得很有必要。

1 存在的問(wèn)題

1.1 工程量審核問(wèn)題

在對(duì)房屋建筑進(jìn)行工程量進(jìn)行審核時(shí)，不僅需要顧及當(dāng)前的工程量，對(duì)于在此之前，項(xiàng)目已經(jīng)完成的工程量也需要逐一進(jìn)行確認(rèn)，該步驟必須規(guī)范且真實(shí)，最終確保建筑工程量在可控范圍內(nèi)，建造成本也在預(yù)期估計(jì)造價(jià)范圍內(nèi)。對(duì)于房屋工程量審核過(guò)程中，容易出現(xiàn)以下各種問(wèn)題：首先是沒(méi)有實(shí)地考察和計(jì)算，從而使得工程量的審核出現(xiàn)較大失誤，偏離實(shí)際；其次是對(duì)于相關(guān)的數(shù)據(jù)調(diào)查，務(wù)必保證計(jì)算精準(zhǔn)，需要對(duì)應(yīng)施工圖紙，控制合理誤差。對(duì)于房屋工程量的審核問(wèn)題，保證計(jì)算的精準(zhǔn)性是解決工程量審核問(wèn)題的關(guān)鍵目標(biāo)[1]。

1.2 缺乏成本控制人才

人才是企業(yè)發(fā)展過(guò)程中最重要的部分，但是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，缺乏專(zhuān)業(yè)的成本管理人才。成本管理專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)，統(tǒng)籌度高，需要成本工作人員具備扎實(shí)豐富的專(zhuān)業(yè)知識(shí)。實(shí)際工作中成本管理人員對(duì)其他部門(mén)的工作了解不充分，導(dǎo)致工作不能有效、恰當(dāng)?shù)倪M(jìn)行處理。同時(shí)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中信息化建設(shè)較少，不像財(cái)務(wù)方面已有成熟的財(cái)務(wù)軟件來(lái)支撐統(tǒng)計(jì)、計(jì)算工作。成本管理貫穿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程，無(wú)論是從招標(biāo)到設(shè)計(jì)、還是從建設(shè)到驗(yàn)收等都需要成本管理全程參與。這就需要成本管理人員能夠時(shí)刻掌握現(xiàn)場(chǎng)成本管理實(shí)施的動(dòng)向，并據(jù)實(shí)做出修整，才能保證成本管理工作正常運(yùn)行，達(dá)到預(yù)期的效果。

1.3 成本管理體系不完善

我國(guó)房地產(chǎn)成本管理面臨的問(wèn)題之一是缺少與時(shí)俱進(jìn)的管理理念和健全的管理體系，整個(gè)行業(yè)仍未建立起一套完整的可以將理論和實(shí)際有效結(jié)合的操作流程和管理體系。另一方面，企業(yè)缺乏科學(xué)客觀的前期預(yù)估工作，反而將精力放在了事后處理上，二者本末倒置導(dǎo)致很多在初始階段便可以預(yù)防和解決的問(wèn)題沒(méi)有得到應(yīng)有的預(yù)防，增大了房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)和安全問(wèn)題。成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)爭(zhēng)取更大利潤(rùn)的核心手段，如果成本管理體系不健全、不完善，會(huì)導(dǎo)致成本管理工作缺乏依據(jù)，導(dǎo)致成本管理結(jié)果不科學(xué)，達(dá)不到工程項(xiàng)目的預(yù)期效果[3]。成本實(shí)現(xiàn)的不穩(wěn)定、不合理會(huì)增加房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力也會(huì)因此而受到不同程度的影響[2]。

2 控制要點(diǎn)

2.1 增強(qiáng)工作人員的素質(zhì)

成本管理人員的素質(zhì)直接關(guān)系到成本管理工作的質(zhì)量，因此增強(qiáng)成本管理人員素質(zhì)可以從以下幾個(gè)方面著手：第一，在招聘工作人員時(shí)可以側(cè)重考核成本管理執(zhí)行能力，擇優(yōu)錄取；第二，在新人接手工作時(shí)采取“老帶新”的方式，讓他們能夠盡快適應(yīng)工作要求；第三，讓他們多去各部門(mén)參觀考察，這樣在制定成本控制制度時(shí)才不會(huì)脫離實(shí)際；第四，定期對(duì)工作人員組織培訓(xùn)，系統(tǒng)提升他們的專(zhuān)業(yè)知識(shí)。

2.2 項(xiàng)目施工階段

施工階段的造價(jià)管理，主要是處理好工程造價(jià)、工程質(zhì)量和工期之間的關(guān)系，從項(xiàng)目初期了解項(xiàng)目的情況，制定合理的人員、材料、機(jī)械計(jì)劃及施工組織設(shè)計(jì)，過(guò)程中根據(jù)規(guī)范、圖紙、合同等文件嚴(yán)格監(jiān)督管理?？⒐そY(jié)算階段要結(jié)合施工現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際情況，過(guò)程中的相關(guān)文件及視頻資料要及時(shí)采集、妥善保存，做到有理有據(jù)的結(jié)算工作。項(xiàng)目施工階段是整個(gè)開(kāi)發(fā)周期成本投入最大的，且不確定因素多、施工周期長(zhǎng)、涉及行業(yè)廣泛等情況對(duì)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本的管理造成較大難度。成本動(dòng)態(tài)管理中現(xiàn)場(chǎng)工程變更對(duì)工程結(jié)算有重大影響，是施工管理監(jiān)督的重點(diǎn)，包括工程內(nèi)容的增減，改變?cè)ㄊ┕l件、施工工藝等，分析工程變更的原因及責(zé)任方，按照施工單位提出申請(qǐng)或監(jiān)理/甲方指示兩種情況分別履行變更程序[3]。

2.3 項(xiàng)目竣工結(jié)算造價(jià)管控

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在竣工階段的工程造價(jià)沒(méi)有實(shí)質(zhì)性作用，在結(jié)算竣工過(guò)程中存有多項(xiàng)預(yù)算要求，對(duì)工程項(xiàng)目造價(jià)也具有重要影響。工程項(xiàng)目對(duì)于項(xiàng)目建設(shè)單價(jià)以及各類(lèi)稅費(fèi)核算要求較高，施工部門(mén)要結(jié)合項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)狀組織專(zhuān)業(yè)化審計(jì)機(jī)構(gòu)做好項(xiàng)目資金財(cái)務(wù)核算，對(duì)財(cái)務(wù)管理精確化規(guī)劃。項(xiàng)目施工活動(dòng)結(jié)束之后，要組織專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員對(duì)項(xiàng)目建設(shè)具體現(xiàn)狀與合同內(nèi)容進(jìn)行對(duì)比，突出竣工結(jié)算整體成效，防止項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)狀與實(shí)際要求不能有效對(duì)應(yīng)產(chǎn)生數(shù)據(jù)誤差問(wèn)題。針對(duì)項(xiàng)目變動(dòng)簽證資料要針對(duì)性分類(lèi)管理與集中收取，對(duì)施工項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)多項(xiàng)資料進(jìn)行歸檔與保管，便于項(xiàng)目結(jié)算資料查詢。之后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)部門(mén)還要設(shè)定更為完善的復(fù)核以及審計(jì)制度。對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)簽證、施工材料價(jià)格、變更項(xiàng)目造價(jià)等進(jìn)行綜合性審核，能全面降低項(xiàng)目建設(shè)核算誤差。

2.4 提高造價(jià)審核人員素質(zhì)

建筑工程審核工作的執(zhí)行者是人，因而提高審核人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)對(duì)審核工作質(zhì)量的提高具有極大的幫助作用。造價(jià)審核人員的素質(zhì)高低很大程度上已經(jīng)決定了審核工作的質(zhì)量，很多企業(yè)對(duì)于審核人員具有較高的要求，正式入崗之前都需要經(jīng)過(guò)系統(tǒng)的培訓(xùn)，在考核過(guò)關(guān)之后才能正式參與到建筑成本審核工作中。除此之外，公司還可以通過(guò)定期的培訓(xùn)與集中講解的方式為審核人員提供自我價(jià)值提升的平臺(tái)，使得工作人員能夠得到更好的發(fā)展，提高自身水平，增強(qiáng)工作意識(shí)。

3 結(jié)語(yǔ)

成本管理在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目中具有重要作用，成本管理工作能夠有效促進(jìn)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的提升，故房地產(chǎn)工作人員要重視工程項(xiàng)目成本管理工作的開(kāi)展。在當(dāng)下的工程項(xiàng)目成本管理中仍然存在部分影響項(xiàng)目成本管理工作開(kāi)展的因素，伴隨當(dāng)下房地產(chǎn)體制建設(shè)的建立與健全，工程項(xiàng)目成本管理會(huì)極大地促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。