“以房養(yǎng)老”推行風(fēng)險與防范

張 瑜

（皖江工學(xué)院管理學(xué)院，安徽 馬鞍山243002）

一、 問題的提出

隨著老齡化程度不斷加深，我國老年健康服務(wù)的剛性需求將不斷釋放。國家衛(wèi)計委預(yù)測，到2020年，我國60 歲及以上老年人口將達2.55億左右，占總?cè)丝诘?7.8%左右。如何解決老人的養(yǎng)老問題，并確保老年人晚年的生活質(zhì)量，是政府和市場需要著手解決的問題。中國的“以房養(yǎng)老”應(yīng)運而生，“以房養(yǎng)老”最早源于荷蘭，其大致安排是:年輕人購買老年人的住房，并允許他們有生之年仍免費租住該住房，待老年人過世后再收回該住房。在我國“以房養(yǎng)老”就是老年人將房子抵押給保險公司，每月獲得一定數(shù)額的養(yǎng)老金，其間老人仍然可以住在自己的房子里。故文章通過對中國“以房養(yǎng)老”的運行進行分析，為“以房養(yǎng)老”順利開展提供政策支持。

二、 “以房養(yǎng)老”模式運行風(fēng)險

（一）與傳統(tǒng)觀念相悖面臨抵制風(fēng)險

傳統(tǒng)觀念賦予了老年群體對“家”有特殊的情感，血緣關(guān)系、家庭為基本單元的傳統(tǒng)觀念深深嵌在老人內(nèi)心之中。子女教育、成長和成才是老年群體終生奮斗的目標(biāo)，將自己最好的給予下一代也是老人樸素的愿望。目前，中國房價讓老百姓望塵莫及，如果擁有所有權(quán)的房屋已經(jīng)成為奢侈品，“養(yǎng)兒防老”傳統(tǒng)觀念下，老年群體認(rèn)為如果房產(chǎn)遺贈給子女，那么自己晚年生活理所當(dāng)然由子女來負擔(dān)，子女盡孝道、照顧自己的父母，同時老年人享受晚年與下一代一起生活，一舉多得。在這種背景下，“以房養(yǎng)老”理念還沒有得到廣大老百姓的支持，主要因為違背傳統(tǒng)觀念中家產(chǎn)子女繼承的思想，從而阻礙了“以房養(yǎng)老”模式的施行。另一方面，“居者有其屋”“無房無為家”及“有家才能安”等傳統(tǒng)觀念對我國老年人的房屋觀有重要的影響，在此觀念熏陶中，老年人覺得有房才安心，心里才有安全感。因此，對于中國廣大老年群體來說，即使通過“住房反向抵押貸款”方式老年人仍可居住在自己熟悉的房屋內(nèi)，但是失去房屋的所有權(quán)，從而導(dǎo)致該群體晚年過得惶恐不安，沒有歸屬感，不利于老年人晚年生活質(zhì)量。正是這種傳統(tǒng)文化伴隨的房屋繼承觀念，對于“以房養(yǎng)老”在我國的實施得不到有效推廣，甚至?xí)焕夏耆后w抵制。

（二）房價變動風(fēng)險導(dǎo)致晚年生活不確定

“以房養(yǎng)老”模式實施的核心因素就是房產(chǎn)，房屋價值對于老年群體能否安度晚年起關(guān)鍵作用，因此，不論何種形態(tài)“以房養(yǎng)老”形式的開展都離不開房地產(chǎn)市場。從20 世紀(jì)80年代初至今，我國住房制度改革取得一定成績，但近些年房地產(chǎn)市場發(fā)展的盲目性、欠規(guī)范性、滯后性、法律法規(guī)的缺失和政府宏觀調(diào)控的不完善，導(dǎo)致房價持續(xù)波動，房地產(chǎn)市場發(fā)展仍存在諸多問題。而在“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)中，貸款機構(gòu)對被抵押房屋未來價值的估計值決定了其愿意向借款人支付的貸款總額，進而影響借款人每月能夠獲得的養(yǎng)老金貸款額。而以房養(yǎng)老貸款期限長，房價波動受到上述多種不確定因素的影響，在長期內(nèi)難以準(zhǔn)確預(yù)測，房價波動風(fēng)險客觀存在，并影響到貸款機構(gòu)的收益。如果房價下跌，而貸款機構(gòu)對房屋未來價值的估計過高，則貸款機構(gòu)在貸款到期時可能會面臨貸款收不回來的風(fēng)險，開展該業(yè)務(wù)就可能會虧損，這樣就降低了貸款機構(gòu)開展該業(yè)務(wù)的積極性；如果房價一直呈上升趨勢，而貸款機構(gòu)對房屋未來價格的估計過低，則在其他條件保持不變的情況下，借款人能夠得到的養(yǎng)老金貸款額將會減少，從而難以滿足借款人的養(yǎng)老需求，這樣就會降低老年人對該業(yè)務(wù)的興趣，從而導(dǎo)致“以房養(yǎng)老”需求不足?？傊课輧r格不確定性波動不利于“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)的順利開展。

（三）利率變動風(fēng)險

在實施“以房養(yǎng)老”時，利率水平越高，在貸款到期時，貸款本息和超過被抵押房屋價值的可能性就越大，貸款機構(gòu)遭受的損失也就越大。我國目前已經(jīng)開始實施利率市場化，有很多因素會對利率的高低及其變化產(chǎn)生影響，如物價變動趨勢、國民經(jīng)濟發(fā)展前景、通貨膨脹以及國際匯率的變化趨勢等，這樣就更加難以準(zhǔn)確估計利率水平。我國的貸款利率變化比較頻繁，從1991年4月到2015年10月對人民幣貸款基準(zhǔn)利率一共進行了40 次調(diào)整，其中2007年調(diào)整次數(shù)最多，進行了6 次調(diào)整；其次是2008年和2015年都進行了5 次調(diào)整。調(diào)整當(dāng)中，利率主要在5%到8%之間波動。“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)中的貸款利率是在簽訂貸款合同時已經(jīng)規(guī)定好的，而貸款期限長達十幾年甚至是幾十年，在這么長的時間內(nèi)，一個國家的經(jīng)濟和政府的相關(guān)政策往往有著較大的變化，資金借貸市場也會根據(jù)經(jīng)濟和政府政策的變化對自身進行相應(yīng)的調(diào)整，資金借貸市場也會隨利率變動而變動。當(dāng)利率上升時，貸款機構(gòu)仍要按照貸款合同約定的利率向借款人支付養(yǎng)老金貸款，則貸款機構(gòu)的機會成本就會增大；當(dāng)利率下降時，借款人就有可能提前償還貸款本息而終止貸款合同，轉(zhuǎn)而選擇其他利率更低的融資方式。利率的變動會對貸款機構(gòu)的盈利情況產(chǎn)生重大影響，甚至?xí)绊憽耙苑筐B(yǎng)老”模式的順利實施，所以在我國開展“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)時，必須充分考慮利率變動的影響。

三、 “以房養(yǎng)老”模式風(fēng)險防范

（一）傳統(tǒng)觀念風(fēng)險防范:培育新型養(yǎng)老消費理念

“以房養(yǎng)老”模式給中國傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念帶來顛覆性挑戰(zhàn)，“以房養(yǎng)老”模式作為一種新型的金融養(yǎng)老模式進行推廣，需要發(fā)揮中央媒體的導(dǎo)向作用，積極地調(diào)整“養(yǎng)兒防老”這種傳統(tǒng)觀念，培養(yǎng)子女的獨立思想，提倡新型的金融養(yǎng)老理念，并進行相關(guān)優(yōu)質(zhì)金融保險產(chǎn)品的推介，讓更多老年群體了解“以房養(yǎng)老”金融養(yǎng)老政策，引導(dǎo)老年群體在自己未來的養(yǎng)老方式上做出理性選擇，也可以通過部分老年群體參與“以房養(yǎng)老”模式的示范效應(yīng)來讓更多的老年群體認(rèn)知這一新型的金融養(yǎng)老模式。針對媒體無法覆蓋的客戶群體也可以通過街道社區(qū)等輔助渠道開展“以房養(yǎng)老”模式知識宣傳，進行面對面宣講和現(xiàn)場答疑，讓民眾心存的疑慮都釋放出來。同時“以房養(yǎng)老”服務(wù)模式對于老年群體來說是自己選擇養(yǎng)老的形式，并不存在制度上的強制性，因此，養(yǎng)老觀念培育需要一個長期動態(tài)調(diào)適過程，除上述政策宣傳以外，可考慮從中國社會的現(xiàn)狀出發(fā)，從“無子女家庭”和“失獨家庭”著手，優(yōu)先在這些群體試點并給予優(yōu)惠措施，然后再根據(jù)需要擴大到有意愿的其他老人家庭，這樣可以解除子女顧慮，減少老人在選擇上的困惑，固有的觀念會逐步得到改善。

（二）房價波動風(fēng)險防范:金融機構(gòu)和政府共治

金融機構(gòu)可以考慮為被抵押房產(chǎn)購買保險，這樣當(dāng)?shù)盅悍慨a(chǎn)到期時，如果房價下跌，則金融機構(gòu)可以按規(guī)定從保險公司得到一定額度的經(jīng)濟賠償，從而減少金融機構(gòu)的損失。金融機構(gòu)也可以通過擴大“以房養(yǎng)老”的規(guī)模來降低個體風(fēng)險，通過擴大“以房養(yǎng)老”規(guī)模，并使其分布到各個地區(qū)，這樣就可以有效分散這部分風(fēng)險了。與此同時，金融機構(gòu)可以與專業(yè)的房產(chǎn)評估機構(gòu)合作，由專業(yè)的房產(chǎn)評估機構(gòu)對被抵押房屋進行科學(xué)合理的價值評估，這樣才能保證評估結(jié)果的公平、公正、合理，并使用更加精確科學(xué)的方法來預(yù)測未來房價的變化趨勢，選擇一個合理的時機處置被抵押房屋，以減少房屋的預(yù)期價值和實際價值之間的差額。政府可以通過采取財政貨幣等宏觀調(diào)控政策來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場，使房價處于較穩(wěn)定的狀態(tài)，這樣可以有效降低房價波動產(chǎn)生的風(fēng)險。政府也可以建立健全相關(guān)的法律法規(guī)，詳細規(guī)定借貸雙方的權(quán)利與義務(wù)，如:規(guī)定借款人在金融期限內(nèi)要定期或不定期地對其住房進行必要的維修，并達到一定的標(biāo)準(zhǔn)，這樣就可以降低房屋的折舊，減少房屋未來價值與最初估計值之間的差額，從而降低金融機構(gòu)所面臨的房價波動風(fēng)險。與此同時，政府機構(gòu)可以加強對房價評估機構(gòu)的監(jiān)管力度，確保其對被抵押房屋進行評價時能夠做到公平、公正、合理，并給予參與“以房養(yǎng)老”的金融機構(gòu)適當(dāng)?shù)恼咧С郑?稅收減免、財政補貼等各種政策支持。

（三）利率風(fēng)險的防范:建構(gòu)穩(wěn)定利率預(yù)期環(huán)境

“以房養(yǎng)老”貸款的期限長，并且涉及的資金量較大，利率的細小變動經(jīng)過長達十幾年甚至是幾十年的積累后所產(chǎn)生的損失是很大的。由于利率波動具有不可預(yù)測性，利率風(fēng)險只能通過采取適當(dāng)?shù)拇胧┘右钥刂疲鵁o法分散。一些發(fā)達國家對住房反向抵押貸款進行定價時采用浮動利率作為貸款利率，并定期進行調(diào)整，這種浮動利率用“基準(zhǔn)利率＋合理的利差”來表示。鑒于利率市場化操作，可以選擇再貼現(xiàn)率和銀行同業(yè)拆借利率等作為基準(zhǔn)利率。金融機構(gòu)也可考慮購買利率保險，向保險公司繳納一定的保險費用，當(dāng)合同到期時，如果利率超過了一定水平，則金融機構(gòu)多支付的部分就由保險公司來承擔(dān)，這樣就可以降低利率風(fēng)險給金融機構(gòu)帶來的損失。央行可對利率調(diào)整幅度進行標(biāo)準(zhǔn)化操作，我國過去對利率進行的調(diào)整幾乎什么沒有規(guī)律性可言，這使得金融機構(gòu)只能被動地接受利率風(fēng)險，所以為了降低利率風(fēng)險，央行可以以標(biāo)準(zhǔn)化的幅度來對利率加以調(diào)整，這樣就有利于金融機構(gòu)采取相應(yīng)的利率風(fēng)險防范措施。同時央行應(yīng)提高其利率決策的透明度，進行決策時應(yīng)及時對外公布，并對其所做的決策做出明確的解釋，以提高其決策的透明度，這樣就有利于金融機構(gòu)準(zhǔn)確把握利率的變動走勢。最終，政府可以通過完善金融市場、建立健全金融監(jiān)管體系為利率風(fēng)險防范創(chuàng)造可預(yù)期的穩(wěn)定環(huán)境，防范利率風(fēng)險光靠金融機構(gòu)自身采取的防范措施還不夠，還需要政府為其創(chuàng)造良好的環(huán)境。

四、 結(jié)語

我國的人口老齡化問題影響著我國社會、經(jīng)濟及政府治理的進步與發(fā)展，老有所養(yǎng)問題不能妥善有效解決會直接影響著中國社會發(fā)展的質(zhì)量?，F(xiàn)實是我們國家在發(fā)展推進中不得不應(yīng)對老年人口數(shù)目激增所帶來的養(yǎng)老問題。伴隨著傳統(tǒng)的家庭結(jié)構(gòu)變動，家庭養(yǎng)老模式也已經(jīng)逐步顯示出困境，這就要求必須探索出一條符合我國社會形態(tài)的新的養(yǎng)老途徑?！耙苑筐B(yǎng)老”就是在此背景下提出的?！耙苑筐B(yǎng)老”是涉及老年群體福祉的系統(tǒng)大工程，如果順利推行可以在一定程度上減少政府、社會及家庭的養(yǎng)老負擔(dān)，也能減輕子女養(yǎng)老壓力，更為重要的是“以房養(yǎng)老”模式能夠為老年群體晚年生活提高品質(zhì)。因此，“以房養(yǎng)老”需要社會的認(rèn)可以及政府的支持，這就需要政府加強政策宣傳，讓更多的老年群體打破傳統(tǒng)束縛，接受新的思維新的觀念。