“以房養(yǎng)老”推行風(fēng)險(xiǎn)與防范

張 瑜

（皖江工學(xué)院管理學(xué)院，安徽 馬鞍山243002）

一、 問(wèn)題的提出

隨著老齡化程度不斷加深，我國(guó)老年健康服務(wù)的剛性需求將不斷釋放。國(guó)家衛(wèi)計(jì)委預(yù)測(cè)，到2020年，我國(guó)60 歲及以上老年人口將達(dá)2.55億左右，占總?cè)丝诘?7.8%左右。如何解決老人的養(yǎng)老問(wèn)題，并確保老年人晚年的生活質(zhì)量，是政府和市場(chǎng)需要著手解決的問(wèn)題。中國(guó)的“以房養(yǎng)老”應(yīng)運(yùn)而生，“以房養(yǎng)老”最早源于荷蘭，其大致安排是:年輕人購(gòu)買老年人的住房，并允許他們有生之年仍免費(fèi)租住該住房，待老年人過(guò)世后再收回該住房。在我國(guó)“以房養(yǎng)老”就是老年人將房子抵押給保險(xiǎn)公司，每月獲得一定數(shù)額的養(yǎng)老金，其間老人仍然可以住在自己的房子里。故文章通過(guò)對(duì)中國(guó)“以房養(yǎng)老”的運(yùn)行進(jìn)行分析，為“以房養(yǎng)老”順利開(kāi)展提供政策支持。

二、 “以房養(yǎng)老”模式運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)

（一）與傳統(tǒng)觀念相悖面臨抵制風(fēng)險(xiǎn)

傳統(tǒng)觀念賦予了老年群體對(duì)“家”有特殊的情感，血緣關(guān)系、家庭為基本單元的傳統(tǒng)觀念深深嵌在老人內(nèi)心之中。子女教育、成長(zhǎng)和成才是老年群體終生奮斗的目標(biāo)，將自己最好的給予下一代也是老人樸素的愿望。目前，中國(guó)房?jī)r(jià)讓老百姓望塵莫及，如果擁有所有權(quán)的房屋已經(jīng)成為奢侈品，“養(yǎng)兒防老”傳統(tǒng)觀念下，老年群體認(rèn)為如果房產(chǎn)遺贈(zèng)給子女，那么自己晚年生活理所當(dāng)然由子女來(lái)負(fù)擔(dān)，子女盡孝道、照顧自己的父母，同時(shí)老年人享受晚年與下一代一起生活，一舉多得。在這種背景下，“以房養(yǎng)老”理念還沒(méi)有得到廣大老百姓的支持，主要因?yàn)檫`背傳統(tǒng)觀念中家產(chǎn)子女繼承的思想，從而阻礙了“以房養(yǎng)老”模式的施行。另一方面，“居者有其屋”“無(wú)房無(wú)為家”及“有家才能安”等傳統(tǒng)觀念對(duì)我國(guó)老年人的房屋觀有重要的影響，在此觀念熏陶中，老年人覺(jué)得有房才安心，心里才有安全感。因此，對(duì)于中國(guó)廣大老年群體來(lái)說(shuō)，即使通過(guò)“住房反向抵押貸款”方式老年人仍可居住在自己熟悉的房屋內(nèi)，但是失去房屋的所有權(quán)，從而導(dǎo)致該群體晚年過(guò)得惶恐不安，沒(méi)有歸屬感，不利于老年人晚年生活質(zhì)量。正是這種傳統(tǒng)文化伴隨的房屋繼承觀念，對(duì)于“以房養(yǎng)老”在我國(guó)的實(shí)施得不到有效推廣，甚至?xí)焕夏耆后w抵制。

（二）房?jī)r(jià)變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致晚年生活不確定

“以房養(yǎng)老”模式實(shí)施的核心因素就是房產(chǎn)，房屋價(jià)值對(duì)于老年群體能否安度晚年起關(guān)鍵作用，因此，不論何種形態(tài)“以房養(yǎng)老”形式的開(kāi)展都離不開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)。從20 世紀(jì)80年代初至今，我國(guó)住房制度改革取得一定成績(jī)，但近些年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的盲目性、欠規(guī)范性、滯后性、法律法規(guī)的缺失和政府宏觀調(diào)控的不完善，導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)波動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展仍存在諸多問(wèn)題。而在“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)中，貸款機(jī)構(gòu)對(duì)被抵押房屋未來(lái)價(jià)值的估計(jì)值決定了其愿意向借款人支付的貸款總額，進(jìn)而影響借款人每月能夠獲得的養(yǎng)老金貸款額。而以房養(yǎng)老貸款期限長(zhǎng)，房?jī)r(jià)波動(dòng)受到上述多種不確定因素的影響，在長(zhǎng)期內(nèi)難以準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，房?jī)r(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)客觀存在，并影響到貸款機(jī)構(gòu)的收益。如果房?jī)r(jià)下跌，而貸款機(jī)構(gòu)對(duì)房屋未來(lái)價(jià)值的估計(jì)過(guò)高，則貸款機(jī)構(gòu)在貸款到期時(shí)可能會(huì)面臨貸款收不回來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)展該業(yè)務(wù)就可能會(huì)虧損，這樣就降低了貸款機(jī)構(gòu)開(kāi)展該業(yè)務(wù)的積極性；如果房?jī)r(jià)一直呈上升趨勢(shì)，而貸款機(jī)構(gòu)對(duì)房屋未來(lái)價(jià)格的估計(jì)過(guò)低，則在其他條件保持不變的情況下，借款人能夠得到的養(yǎng)老金貸款額將會(huì)減少，從而難以滿足借款人的養(yǎng)老需求，這樣就會(huì)降低老年人對(duì)該業(yè)務(wù)的興趣，從而導(dǎo)致“以房養(yǎng)老”需求不足?？傊?，房屋價(jià)格不確定性波動(dòng)不利于“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)的順利開(kāi)展。

（三）利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)

在實(shí)施“以房養(yǎng)老”時(shí)，利率水平越高，在貸款到期時(shí)，貸款本息和超過(guò)被抵押房屋價(jià)值的可能性就越大，貸款機(jī)構(gòu)遭受的損失也就越大。我國(guó)目前已經(jīng)開(kāi)始實(shí)施利率市場(chǎng)化，有很多因素會(huì)對(duì)利率的高低及其變化產(chǎn)生影響，如物價(jià)變動(dòng)趨勢(shì)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景、通貨膨脹以及國(guó)際匯率的變化趨勢(shì)等，這樣就更加難以準(zhǔn)確估計(jì)利率水平。我國(guó)的貸款利率變化比較頻繁，從1991年4月到2015年10月對(duì)人民幣貸款基準(zhǔn)利率一共進(jìn)行了40 次調(diào)整，其中2007年調(diào)整次數(shù)最多，進(jìn)行了6 次調(diào)整；其次是2008年和2015年都進(jìn)行了5 次調(diào)整。調(diào)整當(dāng)中，利率主要在5%到8%之間波動(dòng)?！耙苑筐B(yǎng)老”業(yè)務(wù)中的貸款利率是在簽訂貸款合同時(shí)已經(jīng)規(guī)定好的，而貸款期限長(zhǎng)達(dá)十幾年甚至是幾十年，在這么長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)和政府的相關(guān)政策往往有著較大的變化，資金借貸市場(chǎng)也會(huì)根據(jù)經(jīng)濟(jì)和政府政策的變化對(duì)自身進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，資金借貸市場(chǎng)也會(huì)隨利率變動(dòng)而變動(dòng)。當(dāng)利率上升時(shí)，貸款機(jī)構(gòu)仍要按照貸款合同約定的利率向借款人支付養(yǎng)老金貸款，則貸款機(jī)構(gòu)的機(jī)會(huì)成本就會(huì)增大；當(dāng)利率下降時(shí)，借款人就有可能提前償還貸款本息而終止貸款合同，轉(zhuǎn)而選擇其他利率更低的融資方式。利率的變動(dòng)會(huì)對(duì)貸款機(jī)構(gòu)的盈利情況產(chǎn)生重大影響，甚至?xí)绊憽耙苑筐B(yǎng)老”模式的順利實(shí)施，所以在我國(guó)開(kāi)展“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)時(shí)，必須充分考慮利率變動(dòng)的影響。

三、 “以房養(yǎng)老”模式風(fēng)險(xiǎn)防范

（一）傳統(tǒng)觀念風(fēng)險(xiǎn)防范:培育新型養(yǎng)老消費(fèi)理念

“以房養(yǎng)老”模式給中國(guó)傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念帶來(lái)顛覆性挑戰(zhàn)，“以房養(yǎng)老”模式作為一種新型的金融養(yǎng)老模式進(jìn)行推廣，需要發(fā)揮中央媒體的導(dǎo)向作用，積極地調(diào)整“養(yǎng)兒防老”這種傳統(tǒng)觀念，培養(yǎng)子女的獨(dú)立思想，提倡新型的金融養(yǎng)老理念，并進(jìn)行相關(guān)優(yōu)質(zhì)金融保險(xiǎn)產(chǎn)品的推介，讓更多老年群體了解“以房養(yǎng)老”金融養(yǎng)老政策，引導(dǎo)老年群體在自己未來(lái)的養(yǎng)老方式上做出理性選擇，也可以通過(guò)部分老年群體參與“以房養(yǎng)老”模式的示范效應(yīng)來(lái)讓更多的老年群體認(rèn)知這一新型的金融養(yǎng)老模式。針對(duì)媒體無(wú)法覆蓋的客戶群體也可以通過(guò)街道社區(qū)等輔助渠道開(kāi)展“以房養(yǎng)老”模式知識(shí)宣傳，進(jìn)行面對(duì)面宣講和現(xiàn)場(chǎng)答疑，讓民眾心存的疑慮都釋放出來(lái)。同時(shí)“以房養(yǎng)老”服務(wù)模式對(duì)于老年群體來(lái)說(shuō)是自己選擇養(yǎng)老的形式，并不存在制度上的強(qiáng)制性，因此，養(yǎng)老觀念培育需要一個(gè)長(zhǎng)期動(dòng)態(tài)調(diào)適過(guò)程，除上述政策宣傳以外，可考慮從中國(guó)社會(huì)的現(xiàn)狀出發(fā)，從“無(wú)子女家庭”和“失獨(dú)家庭”著手，優(yōu)先在這些群體試點(diǎn)并給予優(yōu)惠措施，然后再根據(jù)需要擴(kuò)大到有意愿的其他老人家庭，這樣可以解除子女顧慮，減少老人在選擇上的困惑，固有的觀念會(huì)逐步得到改善。

（二）房?jī)r(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)防范:金融機(jī)構(gòu)和政府共治

金融機(jī)構(gòu)可以考慮為被抵押房產(chǎn)購(gòu)買保險(xiǎn)，這樣當(dāng)?shù)盅悍慨a(chǎn)到期時(shí)，如果房?jī)r(jià)下跌，則金融機(jī)構(gòu)可以按規(guī)定從保險(xiǎn)公司得到一定額度的經(jīng)濟(jì)賠償，從而減少金融機(jī)構(gòu)的損失。金融機(jī)構(gòu)也可以通過(guò)擴(kuò)大“以房養(yǎng)老”的規(guī)模來(lái)降低個(gè)體風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)擴(kuò)大“以房養(yǎng)老”規(guī)模，并使其分布到各個(gè)地區(qū)，這樣就可以有效分散這部分風(fēng)險(xiǎn)了。與此同時(shí)，金融機(jī)構(gòu)可以與專業(yè)的房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)合作，由專業(yè)的房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被抵押房屋進(jìn)行科學(xué)合理的價(jià)值評(píng)估，這樣才能保證評(píng)估結(jié)果的公平、公正、合理，并使用更加精確科學(xué)的方法來(lái)預(yù)測(cè)未來(lái)房?jī)r(jià)的變化趨勢(shì)，選擇一個(gè)合理的時(shí)機(jī)處置被抵押房屋，以減少房屋的預(yù)期價(jià)值和實(shí)際價(jià)值之間的差額。政府可以通過(guò)采取財(cái)政貨幣等宏觀調(diào)控政策來(lái)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)，使房?jī)r(jià)處于較穩(wěn)定的狀態(tài)，這樣可以有效降低房?jī)r(jià)波動(dòng)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。政府也可以建立健全相關(guān)的法律法規(guī)，詳細(xì)規(guī)定借貸雙方的權(quán)利與義務(wù)，如:規(guī)定借款人在金融期限內(nèi)要定期或不定期地對(duì)其住房進(jìn)行必要的維修，并達(dá)到一定的標(biāo)準(zhǔn)，這樣就可以降低房屋的折舊，減少房屋未來(lái)價(jià)值與最初估計(jì)值之間的差額，從而降低金融機(jī)構(gòu)所面臨的房?jī)r(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，政府機(jī)構(gòu)可以加強(qiáng)對(duì)房?jī)r(jià)評(píng)估機(jī)構(gòu)的監(jiān)管力度，確保其對(duì)被抵押房屋進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí)能夠做到公平、公正、合理，并給予參與“以房養(yǎng)老”的金融機(jī)構(gòu)適當(dāng)?shù)恼咧С郑?稅收減免、財(cái)政補(bǔ)貼等各種政策支持。

（三）利率風(fēng)險(xiǎn)的防范:建構(gòu)穩(wěn)定利率預(yù)期環(huán)境

“以房養(yǎng)老”貸款的期限長(zhǎng)，并且涉及的資金量較大，利率的細(xì)小變動(dòng)經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)十幾年甚至是幾十年的積累后所產(chǎn)生的損失是很大的。由于利率波動(dòng)具有不可預(yù)測(cè)性，利率風(fēng)險(xiǎn)只能通過(guò)采取適當(dāng)?shù)拇胧┘右钥刂?，而無(wú)法分散。一些發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)住房反向抵押貸款進(jìn)行定價(jià)時(shí)采用浮動(dòng)利率作為貸款利率，并定期進(jìn)行調(diào)整，這種浮動(dòng)利率用“基準(zhǔn)利率＋合理的利差”來(lái)表示。鑒于利率市場(chǎng)化操作，可以選擇再貼現(xiàn)率和銀行同業(yè)拆借利率等作為基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)也可考慮購(gòu)買利率保險(xiǎn)，向保險(xiǎn)公司繳納一定的保險(xiǎn)費(fèi)用，當(dāng)合同到期時(shí)，如果利率超過(guò)了一定水平，則金融機(jī)構(gòu)多支付的部分就由保險(xiǎn)公司來(lái)承擔(dān)，這樣就可以降低利率風(fēng)險(xiǎn)給金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)的損失。央行可對(duì)利率調(diào)整幅度進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化操作，我國(guó)過(guò)去對(duì)利率進(jìn)行的調(diào)整幾乎什么沒(méi)有規(guī)律性可言，這使得金融機(jī)構(gòu)只能被動(dòng)地接受利率風(fēng)險(xiǎn)，所以為了降低利率風(fēng)險(xiǎn)，央行可以以標(biāo)準(zhǔn)化的幅度來(lái)對(duì)利率加以調(diào)整，這樣就有利于金融機(jī)構(gòu)采取相應(yīng)的利率風(fēng)險(xiǎn)防范措施。同時(shí)央行應(yīng)提高其利率決策的透明度，進(jìn)行決策時(shí)應(yīng)及時(shí)對(duì)外公布，并對(duì)其所做的決策做出明確的解釋，以提高其決策的透明度，這樣就有利于金融機(jī)構(gòu)準(zhǔn)確把握利率的變動(dòng)走勢(shì)。最終，政府可以通過(guò)完善金融市場(chǎng)、建立健全金融監(jiān)管體系為利率風(fēng)險(xiǎn)防范創(chuàng)造可預(yù)期的穩(wěn)定環(huán)境，防范利率風(fēng)險(xiǎn)光靠金融機(jī)構(gòu)自身采取的防范措施還不夠，還需要政府為其創(chuàng)造良好的環(huán)境。

四、 結(jié)語(yǔ)

我國(guó)的人口老齡化問(wèn)題影響著我國(guó)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)及政府治理的進(jìn)步與發(fā)展，老有所養(yǎng)問(wèn)題不能妥善有效解決會(huì)直接影響著中國(guó)社會(huì)發(fā)展的質(zhì)量?，F(xiàn)實(shí)是我們國(guó)家在發(fā)展推進(jìn)中不得不應(yīng)對(duì)老年人口數(shù)目激增所帶來(lái)的養(yǎng)老問(wèn)題。伴隨著傳統(tǒng)的家庭結(jié)構(gòu)變動(dòng)，家庭養(yǎng)老模式也已經(jīng)逐步顯示出困境，這就要求必須探索出一條符合我國(guó)社會(huì)形態(tài)的新的養(yǎng)老途徑?！耙苑筐B(yǎng)老”就是在此背景下提出的?！耙苑筐B(yǎng)老”是涉及老年群體福祉的系統(tǒng)大工程，如果順利推行可以在一定程度上減少政府、社會(huì)及家庭的養(yǎng)老負(fù)擔(dān)，也能減輕子女養(yǎng)老壓力，更為重要的是“以房養(yǎng)老”模式能夠?yàn)槔夏耆后w晚年生活提高品質(zhì)。因此，“以房養(yǎng)老”需要社會(huì)的認(rèn)可以及政府的支持，這就需要政府加強(qiáng)政策宣傳，讓更多的老年群體打破傳統(tǒng)束縛，接受新的思維新的觀念。