當(dāng)前形勢(shì)下的房地產(chǎn)成本管控策略

劉忱

（保利置業(yè)集團(tuán)有限公司，上海 200000）

一、引言

隨房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)張與開(kāi)發(fā)速度的大幅提升，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈；加之國(guó)家“房住不炒”宏觀調(diào)控政策影響，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲速度已日趨緩慢；兩重因素疊加作用下，對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)能力提出了更高的要求，尤其是成本管控能力。房地產(chǎn)企業(yè)必須增強(qiáng)成本控制的精細(xì)化管理，方可贏得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)未來(lái)的可持續(xù)發(fā)展。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)成本控制中存在的主要問(wèn)題

（一）投資決策研究不充分

土地市場(chǎng)中主流的房地產(chǎn)投資方式包括招拍掛、收并購(gòu)、產(chǎn)業(yè)勾地、舊改等，每一種投資方式均需要前期的可行性研究，包括市場(chǎng)定位、售價(jià)與銷(xiāo)售周期預(yù)估、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、成本預(yù)估及相應(yīng)的收益測(cè)算模擬等等。在這個(gè)過(guò)程中，每一個(gè)環(huán)節(jié)均需要做到準(zhǔn)確預(yù)判與預(yù)估，才可以保證項(xiàng)目獲取后操盤(pán)過(guò)程中不會(huì)出現(xiàn)大的偏差，進(jìn)而控制項(xiàng)目收益風(fēng)險(xiǎn)。而實(shí)際操盤(pán)中，經(jīng)常會(huì)因?yàn)槭蹆r(jià)調(diào)低、周期拉長(zhǎng)、產(chǎn)品配置超標(biāo)、期間費(fèi)用尤其是財(cái)務(wù)費(fèi)用超預(yù)期等等問(wèn)題，造成成本的上升，導(dǎo)致項(xiàng)目最終收益大幅下降甚至出現(xiàn)虧損。

（二）全成本管理觀念認(rèn)識(shí)不足

傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)思路認(rèn)為成本管理僅做好建安相關(guān)開(kāi)發(fā)成本的控制就可以保證項(xiàng)目整體成本可控。實(shí)際開(kāi)發(fā)中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)建安成本控制合理，但因?yàn)殇N(xiāo)售或開(kāi)發(fā)周期拉長(zhǎng)導(dǎo)致財(cái)務(wù)費(fèi)用大幅提升，造成項(xiàng)目虧損的情況。隨著房地產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度和開(kāi)發(fā)規(guī)模的大幅提升，房企需加強(qiáng)現(xiàn)金流的管控，定期對(duì)項(xiàng)目的收益進(jìn)行測(cè)算，確保對(duì)項(xiàng)目收益的動(dòng)態(tài)跟蹤。成本管控亦需從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全周期的視角出發(fā)，在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各個(gè)階段、各業(yè)務(wù)部門(mén)建立全成本控制觀念，業(yè)務(wù)部門(mén)與財(cái)務(wù)部門(mén)聯(lián)動(dòng)，對(duì)項(xiàng)目整體的成本進(jìn)行管控，確保項(xiàng)目現(xiàn)金流及最終收益可控。

（三）缺少統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)定位下的全過(guò)程成本控制

項(xiàng)目獲取前期，為了搶開(kāi)盤(pán)搶工期，很多項(xiàng)目未能對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)定位和產(chǎn)品定位進(jìn)行充分討論，便匆忙進(jìn)行設(shè)計(jì)，快速報(bào)建與開(kāi)工。這種盲目快速推進(jìn)的項(xiàng)目，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中常常會(huì)出現(xiàn)因定位不清晰，未在前期明確產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)和成本控制目標(biāo)，設(shè)計(jì)中過(guò)于注重產(chǎn)品品質(zhì)而提高配置標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致施工圖紙完成后發(fā)現(xiàn)成本超標(biāo)，需重新調(diào)整設(shè)計(jì)方案和配置，甚至出現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)整改的情況，大大影響了開(kāi)發(fā)效率。

（四）項(xiàng)目施工過(guò)程成本管理不完善

施工環(huán)節(jié)是過(guò)程成本控制的主要環(huán)節(jié)。在施工過(guò)程中，總承包方往往會(huì)因?yàn)楣こ痰馁|(zhì)量或者是規(guī)劃驗(yàn)收等理由，要求調(diào)整設(shè)計(jì)方案或工程做法進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)簽證。若不加以嚴(yán)格管理，往往會(huì)造成建安成本的不可控，這對(duì)房企的前期招標(biāo)圖紙和施工合同的深度，施工過(guò)程現(xiàn)場(chǎng)管理的精度均提出了更高的要求。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段成本管控策略

（一）前期投資立項(xiàng)階段

在快周轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式下，投資階段項(xiàng)目可研報(bào)告的深度與精度決定了項(xiàng)目獲取后是否能快速順利的推進(jìn)并最終實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益。在此階段，成本管控的要點(diǎn)主要包括市場(chǎng)預(yù)判與產(chǎn)品定位、強(qiáng)排方案設(shè)計(jì)、成本預(yù)估、稅收測(cè)算四個(gè)方面。

1．市場(chǎng)預(yù)判與產(chǎn)品定位

在對(duì)整體市場(chǎng)供給與去化，競(jìng)品市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研分析后，需對(duì)項(xiàng)目的客戶(hù)定位、各業(yè)態(tài)配比、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、售價(jià)與銷(xiāo)售周期等內(nèi)容進(jìn)行清晰的判斷。其中的售價(jià)與去化周期往往是在土地獲取后，最容易發(fā)生變化的，二者的調(diào)整會(huì)對(duì)項(xiàng)目貨值、財(cái)務(wù)成本、現(xiàn)金流等造成重大影響，需在投資階段進(jìn)行仔細(xì)研判。

2．強(qiáng)排方案設(shè)計(jì)

投資階段的強(qiáng)排設(shè)計(jì)方案重點(diǎn)是確定整體的設(shè)計(jì)指標(biāo)，主要設(shè)計(jì)內(nèi)容包含規(guī)劃平面布局、各業(yè)態(tài)產(chǎn)品平面設(shè)計(jì)、地下室設(shè)計(jì)等內(nèi)容。根據(jù)項(xiàng)目投資類(lèi)型的不同，方案設(shè)計(jì)深度會(huì)有所差別，進(jìn)而對(duì)成本的預(yù)估精確度也會(huì)有所差異。但可售比、地下室面積、公建配套與無(wú)償移交物業(yè)等對(duì)項(xiàng)目收入與成本有較大影響的關(guān)鍵指標(biāo)均需進(jìn)行準(zhǔn)確測(cè)算，以避免項(xiàng)目獲取后出現(xiàn)重大指標(biāo)偏差。

3．成本預(yù)估

項(xiàng)目前期投資階段的成本測(cè)算關(guān)鍵是配置與市場(chǎng)定位相匹配的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，尤其是客戶(hù)比較敏感的精裝修、立面、景觀等內(nèi)容。這項(xiàng)工作需要營(yíng)銷(xiāo)、設(shè)計(jì)、成本三個(gè)部門(mén)協(xié)同完成，在很多成熟房企已經(jīng)建立了標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品線(xiàn)，可以助力前期拿地環(huán)節(jié)的效率提升。另外一個(gè)投資階段需重點(diǎn)控制的成本科目為資本化利息與財(cái)務(wù)費(fèi)用，對(duì)銷(xiāo)售回籠與銷(xiāo)售周期的科學(xué)判斷是保證財(cái)務(wù)成本可控的關(guān)鍵。

4．稅收測(cè)算

房地產(chǎn)稅收主要包括土地增值稅、附加稅、所得稅三個(gè)主要稅種。投資立項(xiàng)階段對(duì)稅收的測(cè)算需模擬項(xiàng)目實(shí)際操作過(guò)程，進(jìn)行預(yù)繳與補(bǔ)繳，并結(jié)合各地稅局規(guī)則考慮清算時(shí)的退稅情況。對(duì)于股權(quán)收購(gòu)類(lèi)項(xiàng)目需重點(diǎn)對(duì)土地增值稅進(jìn)行測(cè)算，避免項(xiàng)目獲取后出現(xiàn)大的偏差。

（二）項(xiàng)目前期經(jīng)營(yíng)定位階段

項(xiàng)目獲取后，首先需確定項(xiàng)目整體的經(jīng)營(yíng)定位，現(xiàn)金流型、均衡型、利潤(rùn)型項(xiàng)目需在這個(gè)階段給予明確。如何判斷，則回到了企業(yè)經(jīng)營(yíng)的核心訴求-凈資產(chǎn)收益率ROE，即在最短的時(shí)間用最少的錢(qián)賺取最大利潤(rùn)。結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目特點(diǎn)，可總結(jié)出項(xiàng)目的地貨比、土地價(jià)值、地塊規(guī)模、商業(yè)占比、預(yù)售條件是影響項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位主要因素。地貨比低、土地價(jià)值低、地塊規(guī)模小、商業(yè)占比低、預(yù)售時(shí)間早的項(xiàng)目適合做現(xiàn)金流型項(xiàng)目。反之則適合利潤(rùn)型項(xiàng)目，居中則適合均衡型項(xiàng)目。

確定項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)定位后，市場(chǎng)、營(yíng)銷(xiāo)、設(shè)計(jì)、成本等各個(gè)部門(mén)便可在統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)定位下推進(jìn)后續(xù)工作，在投資階段市場(chǎng)定位、強(qiáng)排設(shè)計(jì)、成本預(yù)估的基礎(chǔ)上進(jìn)行細(xì)化。經(jīng)營(yíng)定位看似與成本管控內(nèi)容關(guān)系不大，但各部門(mén)在統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)定位下推進(jìn)工作，對(duì)項(xiàng)目的全成本控制至關(guān)重要，可以避免交叉工作的反復(fù)，如設(shè)計(jì)未達(dá)到成本控制要求反復(fù)調(diào)整方案甚至是施工圖紙；成本配置標(biāo)準(zhǔn)無(wú)法滿(mǎn)足營(yíng)銷(xiāo)售價(jià)預(yù)期而反復(fù)調(diào)整配置等等。這些反復(fù)均會(huì)造成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期的延長(zhǎng)，財(cái)務(wù)成本的上升，進(jìn)而影響項(xiàng)目利潤(rùn)。

（三）設(shè)計(jì)與成本工作全面推進(jìn)階段

這是項(xiàng)目前期定位清晰后，各部門(mén)全速推進(jìn)專(zhuān)業(yè)工作的階段，也是成本管控工作的重要階段。成本部門(mén)需協(xié)調(diào)營(yíng)銷(xiāo)、設(shè)計(jì)等相關(guān)部門(mén)，就不同的成本科目進(jìn)行拆分與明確。如總體方案設(shè)計(jì)階段，需在前期投資立項(xiàng)的基礎(chǔ)上，細(xì)化土建、機(jī)電、外立面、門(mén)窗、精裝修、景觀等各項(xiàng)限額設(shè)計(jì)；營(yíng)銷(xiāo)示范區(qū)和樣板房成本配置中，對(duì)售樓處的規(guī)模、軟硬裝標(biāo)準(zhǔn)，樣板房建設(shè)位置等重要成本科目，需結(jié)合項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)定位適當(dāng)配置。

這個(gè)階段的成本控制要點(diǎn)是建立成本與設(shè)計(jì)的協(xié)同工作機(jī)制，兩個(gè)專(zhuān)業(yè)部門(mén)聯(lián)合確定各項(xiàng)指標(biāo)的目標(biāo)成本。成本人員應(yīng)提前介入設(shè)計(jì)階段尤其是規(guī)劃和建筑方案研發(fā)階段，不僅要做好施工階段的成本測(cè)算，更應(yīng)做好設(shè)計(jì)階段，甚至拓展階段的成本測(cè)算，逐步形成目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)化。同時(shí)，成本人員需做好成本信息收集工作、實(shí)時(shí)更新主材及物品的價(jià)格信息，為設(shè)計(jì)人員提供實(shí)時(shí)的成本測(cè)算，協(xié)助建筑方案的確定。設(shè)計(jì)人員注重顧客需求和產(chǎn)品質(zhì)量的同時(shí)，也應(yīng)關(guān)注產(chǎn)品成本、主材的價(jià)格，加強(qiáng)成本意識(shí)，在方案設(shè)計(jì)過(guò)程中時(shí)刻注重產(chǎn)品設(shè)計(jì)對(duì)項(xiàng)目成本的影響。

（四）施工階段

施工過(guò)程的管理至關(guān)重要，好的施工管理可以有效的控制開(kāi)發(fā)周期，進(jìn)而控制開(kāi)發(fā)成本與期間費(fèi)用的支出，提升項(xiàng)目利潤(rùn)。在這個(gè)階段可以通過(guò)三個(gè)方面加強(qiáng)成本管控。第一、嚴(yán)格執(zhí)行圖紙交底工作：開(kāi)工前對(duì)圖紙進(jìn)行審核，由設(shè)計(jì)院與施工方進(jìn)行交底，對(duì)不合適的施工做法或者難以實(shí)施的部分進(jìn)行方案調(diào)整。避免因現(xiàn)場(chǎng)施工后發(fā)現(xiàn)問(wèn)題再行調(diào)整，造成成本的浪費(fèi)與損失。第二、對(duì)現(xiàn)場(chǎng)成本數(shù)據(jù)的動(dòng)態(tài)跟蹤：現(xiàn)場(chǎng)成本管理人員需加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更與工程簽證管理，嚴(yán)控現(xiàn)場(chǎng)成本變更，定期對(duì)動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本之間的變化進(jìn)行更新，及時(shí)了解項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本。第三、提高工程現(xiàn)場(chǎng)管理精細(xì)化程度：加強(qiáng)工程管理人員技術(shù)與管理能力的提升，尤其是對(duì)技術(shù)圖紙的理解，現(xiàn)場(chǎng)施工做法的判斷和對(duì)施工合同的掌握等等。在面臨施工方提出的問(wèn)題時(shí)，可以統(tǒng)籌設(shè)計(jì)、施工、成本、合約等內(nèi)容進(jìn)行綜合評(píng)判，增加施工管理的精細(xì)化程度。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，當(dāng)前形勢(shì)下房地產(chǎn)成本管控的精細(xì)化已經(jīng)勢(shì)在必行，傳統(tǒng)粗放的成本管理已經(jīng)被行業(yè)所淘汰。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各個(gè)階段，成本管控均發(fā)揮著非常重要的作用，只有把控好每個(gè)階段的要點(diǎn)工作，做到全過(guò)程的成本管控與協(xié)同工作，才能實(shí)現(xiàn)真正的降本增效，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)期收益，最終促成房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。