從城鎮(zhèn)化大趨勢看房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展

魏甜甜 王保平

1.臨朐縣房地產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)中心 山東臨朐 262600

2.臨朐縣建筑業(yè)發(fā)展中心 山東臨朐 262600

2020 年，我國進入全面實現(xiàn)小康社會和打贏脫貧攻堅戰(zhàn)之年，而作為“新四化”之一的城鎮(zhèn)化，與我國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型及實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展密切相關(guān)。

1 中國新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的基本現(xiàn)狀

新型城鎮(zhèn)化作為我國一條重要的發(fā)展道路，最直接的表現(xiàn)就是人口城鎮(zhèn)化，即農(nóng)村人口變?yōu)槌擎?zhèn)人口、農(nóng)業(yè)人口變?yōu)榉寝r(nóng)業(yè)人口的過程。對人口城鎮(zhèn)化進行正確認識是了解新型城鎮(zhèn)化的基礎(chǔ)，也是制定先關(guān)政策的重要依據(jù)[1]。

當(dāng)前，我國城鎮(zhèn)人口的城鎮(zhèn)化速度明顯比鄉(xiāng)村人口的城鎮(zhèn)化速度快[7]。2018年，我國城鎮(zhèn)人口為83 137萬人，占我國所有人口的59.58%。其中北京、天津和上海的城鎮(zhèn)人口比重均超過83%，而貴州、甘肅、云南、西藏等地的城鎮(zhèn)人口比重在50%以下。由此可見，我國人口城鎮(zhèn)化的發(fā)展速度不平衡。

由于城鎮(zhèn)化的發(fā)展離不開土地的利用方式等問題，因此土地城鎮(zhèn)化是新型城鎮(zhèn)化的顯著特征。高金龍等通過測算表明，2000-2015年間，我國縣域土地的城鎮(zhèn)化率年均增長2.77%。2017年，城市面積為198 357平方公里，較2015年的城市面積增加了6 581.7平方公里。由此可見，較快速度發(fā)展的城鎮(zhèn)化進程使我國土地城鎮(zhèn)化的發(fā)展也隨之加快。

作為新型城鎮(zhèn)化發(fā)展中不可避免的問題，“人地關(guān)系”的發(fā)展一直為政府關(guān)注，在2016年，國家發(fā)改委等五部委聯(lián)合發(fā)文，提出要在2020年全面建立科學(xué)合理的“人地掛鉤”機制政策體系。

2 房地產(chǎn)經(jīng)濟現(xiàn)狀

2.1 整體上呈現(xiàn)上升態(tài)勢

在當(dāng)前大社會、大經(jīng)濟背景之下，房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展，并在國民經(jīng)濟中占有著重要的地位，也是當(dāng)下的經(jīng)濟形勢和社會發(fā)展需要所造成的。城鎮(zhèn)化建設(shè)的積極背景下，政府也對于房地產(chǎn)行業(yè)進行了進一步的管理與完善，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景十分光明，因此也就促進了其整體呈現(xiàn)上升的發(fā)展趨勢。

2.2 房地產(chǎn)市場內(nèi)部發(fā)展不均衡

房地產(chǎn)經(jīng)濟雖然在當(dāng)下經(jīng)歷了大的發(fā)展，但是市場發(fā)展不平衡的現(xiàn)象也是十分嚴(yán)重的。房地產(chǎn)行業(yè)被稱作“泡沫經(jīng)濟”，商品房的數(shù)量遠高于保障性住房的質(zhì)量，也就出現(xiàn)了購買壓力過大的現(xiàn)象出現(xiàn)，使得民眾對于房地產(chǎn)行業(yè)的認可度不夠高，市場控制能力也不強。房地產(chǎn)建設(shè)企業(yè)與人們的生活息息相關(guān)，也需要較大的資源投入和建設(shè)工程周期，資源和空間利用整體情況也需要進行不斷的完善，目前的資源浪費情況十分嚴(yán)重，也是制約其發(fā)展的重要因素[2]。

2.3 房地產(chǎn)金融體系還不夠健全

首先，房地產(chǎn)取得土地途中會出現(xiàn)投資拓展風(fēng)險，若整理一級項目時，原來居民和實際拆遷安置補償辦法不能達成共識，會對拆遷進度產(chǎn)生直接影響；如果地塊內(nèi)存在農(nóng)用地等，其涉及流程會比較繁瑣，合作方、項目用地看有無存在違規(guī)或法律糾紛情況等等，上述原因均會影響實際投資拓展風(fēng)險。其次，房地產(chǎn)企業(yè)的投資大部分集中在土地的購買上，土地競拍工作能否獲得更高的收益，就需要在金融保障體系中進行更好的控制和評價工作，從而保障企業(yè)投資的效率和資金穩(wěn)定。

3 政策重點與優(yōu)化方向

3.1 多種開發(fā)模式并舉，提升用地效能和行業(yè)持續(xù)性

（1）以TOD（交通導(dǎo)向）模式為空間指引，形成城市和產(chǎn)業(yè)的基本空間格局。整合城市間和城市內(nèi)交通資源，高鐵、輕軌、快速公交一體化建設(shè)，并與空運和水運結(jié)合，打通空中走廊、水上走廊和陸路走廊全方位交通格局，增加城市間各實體要素的流通性。以交通站點為中心，合理布局產(chǎn)業(yè)、居住用地和配套基礎(chǔ)設(shè)施，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、住房建設(shè)與交通規(guī)劃緊密結(jié)合，促進土地的聯(lián)合開發(fā)和集約利用。

（2）以HOD(居住導(dǎo)向)模式為配套指引，形成房地產(chǎn)綜合產(chǎn)品體系。在15分鐘內(nèi)生活圈模式下，完善醫(yī)療、衛(wèi)生、體育、休閑、文化等居住配套，增強公共設(shè)施的可達性和服務(wù)的連接度。鼓勵多主體參與，提供優(yōu)質(zhì)的多元化公共服務(wù)和多樣化增值服務(wù)。支持通勤圈與生活圈整合創(chuàng)新，鼓勵職住一體化發(fā)展。

（3）以EOD（生態(tài)導(dǎo)向）模式為質(zhì)量指引，增強城市和房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)性。完善環(huán)境類限制性指標(biāo)，強化負面清單管理，淘汰落后產(chǎn)能和粗放開發(fā)模式。增訂生態(tài)類功能性指標(biāo)，鼓勵生態(tài)修復(fù)和優(yōu)化，提升產(chǎn)業(yè)的生態(tài)附加值和住宅的使用舒適度。制定房地產(chǎn)業(yè)全生命周期產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，打通和優(yōu)化產(chǎn)品生命周期環(huán)節(jié)，研究和出臺基于5R原則(減量化、再使用、再循環(huán)、再生、拒用)的行業(yè)規(guī)范。

3.2 健全房地產(chǎn)市場的供給體系

結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的市場供求關(guān)系來看，我國的商品房空置率一直居高不下，也就是說整個房地產(chǎn)行業(yè)更多呈現(xiàn)出來的都是虛假繁榮，有效供給量遠遠低于無效供給量。為了保證整個房地產(chǎn)市場與經(jīng)濟的均衡發(fā)展，最關(guān)鍵的問題就是減少無效供給，最大化地增加有效供給。而實現(xiàn)有效供給提高的關(guān)鍵措施就是進一步完善與健全房地產(chǎn)行業(yè)的供給結(jié)構(gòu)與供給體系，確保房屋價格作為市場變動的信號能夠準(zhǔn)確及時地發(fā)揮出其作用。比如，為了能夠更好地實現(xiàn)對房價的控制，各地政府部門要結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況對購房者設(shè)置一定的限制條件。在房地產(chǎn)市場需求關(guān)系出現(xiàn)嚴(yán)重不平衡的地區(qū)可以采用一位公民只能購買一棟商品房的限制條件，并且通過互聯(lián)網(wǎng)信息上傳與管理技術(shù)嚴(yán)格把控該措施的落實。而針對于通過非法渠道比如冒用他人身份證件進行購房的行為要強化懲罰措施，可以通過加大罰款額度與適度的行政拘留以及資金查處等方式提高人們的合法購房理念，從源頭上防范任何違規(guī)購房行為的出現(xiàn)[3]。

4 結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展和規(guī)范化的市場工作，可以提升國民經(jīng)濟的發(fā)展水平，也可以將人們的生活水平進行提升，從而獲得自身穩(wěn)定發(fā)展。